Minister de Jager heeft eindelijk eens een goede stap genomen. Vanaf 1 januari 2013 moet iedere geldgever zijn hypotheekrentetarieven gaan publiceren. Bovendien moeten de rentes eensporig worden. Dit betekent dat voor nieuwe en bestaande klanten hetzelfde rentetarief van toepassing wordt. Ik heb hier al diverse keren over geschreven en eindelijk wordt mijn roep naar meer transparantheid werkelijkheid. Vooral voor de Rabobank zal deze stap een doorn in hun ogen zijn.
Openbaar
Deze bank heeft tot op heden hun rentes nooit openbaar gemaakt. Bovendien weten alle kenners in de markt dat ze flink “rommelen” met de rentes als het gaat om bestaande klanten ten opzichte van nieuwe klanten. Ik ben blij dat deze zet er voor zorgt dat dit verleden tijd gaat worden. Natuurlijk eerst zien en dan pas geloven, dus ik moet nog even wachten alvorens ik tevreden kan zijn.
Andere maatregelen die Minister de Jager heeft genomen zijn (zie pdf file):
- Afschaffing afsluitprovisie
- Hoe precies de hoogte van de variabel rente is samengesteld
- Nieuw rente voorstel drie maanden voor het verstrijken van de datum
Afschaffing afsluitprovisie
De afschaffing van de afsluitprovisie zorgt ervoor dat iedere adviseur uurtje factuurtje gaat werken. Dit betekent ook dat ieder hypotheekproduct netto geleverd moet gaan worden door de geldgevers. Dit netto moet terug te zien zijn in de financiële bijsluiters waar nu nog de afsluitprovisie is meegenomen. Betreffende de variabele rente gaat er wel wat gebeuren. Minister de Jager schrijft daar het volgende over:
Om de transparantie van een hypothecair krediet met een variabele debetrentevoet te vergroten zal ik aanbieders verplichten om informatie te verschaffen over de opbouw van de variabele debetrentevoet. Daarbij dient de aanbieder voorafgaand aan de totstandkoming van een overeenkomst inzake een hypothecair krediet met een variabele debetrentevoet, duidelijk richting de consument aan te geven welke component of componenten variabel zijn.
Boete bij aflossing
Ik denk dat hier het laatste woord nog niet over geschreven is. Ik ben zeer benieuwd hoe de geldgevers dit op papier gaat zetten. Tot slot kom ik nog even terug op de voorwaarden van de Rabobank. Ik heb dit al meerdere keren aangekaart. Hieronder de letterlijke tekst betreffende de hertaxatie van een woning. Deze voorwaarden zijn door de Rabobank in 2009 gewijzigd.
30 Executiewaarde en verplichte aflossing
a Als de bank daartoe aanleiding ziet, kan zij de executiewaarde van het registergoed (laten) vaststellen. De executiewaarde is de verwachte opbrengst van het registergoed bij executoriale verkoop. De bank mag het registergoed voor uw rekening laten taxeren wanneer zij op grond van dit artikel de executiewaarde vaststelt.Als naar het oordeel van de bank de executiewaarde van een registergoed daartoe aanleiding geeft, kan zij u verplichten door haar vast te stellen bedragen op de geldlening af te lossen. Als de geldlening op basis van dit artikel (al dan niet gedeeltelijk) moet worden terugbetaald, dan wordt die terugbetaling aangemerkt als een vervroegde aflossing waarvoor een vergoeding verschuldigd kan zijn.
Vooral de laatste zin zegt voldoende. Stel een woning is in waarde gedaald. De Rabobank taxeert de woning en eist direct een aflossing. De klant kan deze aflossing (toevallig) uit eigen middelen betalen, maar deze is hoger dan de bijvoorbeeld 10% boetevrije aflossing. Dan krijgt deze klant dus ook nog een boete van de Rabobank. Natuurlijk roept u als lezer dat de Rabobank dit nooit zal doen. Dan blijft de vraag over waarom zij dit dan in hun voorwaarden hebben gezet. Wat is de gedachte hier achter?
Ik ben van mening dat dit soort voorwaarden niet kunnen en verboden moeten worden. Je kan en mag een klant niet twee keer straffen. Misschien een mooi onderwerp voor de AFM om de voorwaarden eens door te gaan nemen van de geldgevers.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.
Goed stuk Jos. Even een vraag: Waarom hebben de banken de hypotheken met de 1 maands euribor afgeschaft. Met een vastgestelde opslag lopen ze toch geen risiko.
henks
Kunt u iets zeggen over de begrotingsafspraken die gisteren zijn gemaakt?
Ik lees in de Telegraaf:
- Nieuwe aflossingsvrije hypotheken (dat zijn ook de spaarhypotheken) komen niet meer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek
Klopt dat en wat is de definitie van nieuw? Nieuw vanaf welke datum?
M.i wordt de klant in bovenstaande situatie vier keer benadeeld. 1) de kosten voor de hertaxatie 2) extra rente i.v.m. vervroegde aflossing 3) stel dat de klant het aflosbedrag liquide heeft op een spaarrekening, dan mist de klant daar een rentevergoeding over welke netto hoger is dan het netto verschil tussen de oude en nieuwe maandlast 4) verlaging van de hypotheekschuld en daarmee betaalde rente werkt door in allerlei toeslagen zoals de zorgtoeslag.
Het is slechts een eerste beginnetje volgens mij. Het morrelen aan de HRA zal onverminderd doorgaan met alle consequenties van dien.
En ja Jos, ze zullen dan de administratieve chaos als reden gaan geven om ook bestaande hypotheken hard aan te pakken.
Het probleem zou m.i. niet zo groot zijn als de overheid de banken de regels zou voorschrijven en dan met name over de hoogte van de rente-opslag. Zolang de overheid zoveel angst van de banken blijft houden zullen de consequenties voor de bevolking blijven.
henks
wat fijn dat het sprookjesland van de hypotheken zo helder wordt uitgelegd. ik volg al veel langer de artikelen.
mijn vraag is:
ik heb meerdere hypotheekdelen (een paar aflossingsvrij en 1/3 spaarhypotheek)met verschillende RVP en looptijd, waardoor ook mijn renterisico aan het einde van de RVP verminderd is. Bij elke verandering bv bij einde RVP worden de dan geldende (voor mij nieuwe) algemene voorwaarden van de hypotheekverstrekker van kracht. Wat zijn de gevolgen van deze nieuwe afspraken voor die wisselingen? geldt dat dan bv dat de nieuwe RVP niet meer aflossingsvrij mag?
whoopy
Ik maak me eveneens grote zorgen Jos. Ik ben zelf dan ook heel erg benieuwd naar je rapport en je conclusies!
Jos, bedankt voor het openbaren van de Rabo-voorwaarden. Een reageerder uit de koffiekamer wilde niet geloven dat dit soort voorwaarden bestonden en ik was zelf te lui om ze te gaan zoeken.
In 2005 gaven zij offerte en voorwaarden die ik helemaal doorlas. Schrok mij wild: niet alleen taxeren op eigen kosten, maar meteen boter bij de vis ook nog. In mijn voorwaarden stond dat de bank bij niet betalen van die extra aflossing het recht had de woning te executeren! Is dat per 2009 veranderd, of is dat nog steeds zo?
Rabobank Coevorden heeft zo een onwillige boer verwijderd die niet voor een project wilde wijken waar Rabobank groot inzat (ontwikkeling Europark): hertaxatie -> extra aflossing eisen -> executie.
Sindsdien weet ik: oppassen met elke bank, de Rabo in het bijzonder.
Ik word niet snel ergens moedeloos van, maar van het hypotheek inhoudelijke gedeelte van het crisisakkoord toch echt wel. Heb zelf in de nog goede tijd van 2006 een woning gekocht met een hogere schuld tov de waarde (hyp. van 205/m incl. stukje beleggingshypotheek en verbouwingsdepot), koopprijs was 176/m.
Nu 6 jaar later, ziet de wereld er compleet anders uit, en mag ik in m'n handjes knijpen als ik er weer 176/m voor zou kunnen krijgen (heb het nodige verbouwd / verbeterd aan de woning), restschuld van 29/m bijna bij elkaar gespaard en klaar om het huis te koop gaan zetten... Woonsituatie is inmiddels van alleenstaand naar samenwonend gegaan, dus het sparen ging ook eindelijk wat sneller.
Komt de politiek nu met de nieuwe regels aangaande hypotheken; vanaf 2013 geen renteaftrek meer op afl. hypotheken, waarmee ze de starter / beginnende doorstromer (zoals ik) keihard aanpakken. Heb altijd het ideaal van een eigen koopwoning gehad, maar begin nu voor het (aller)eerst hard daaraan te twijfelen...
M'n twijfelpunten:
1) Ik kan de woning nu heel snel te koop gaan zetten, in de hoop deze voor eind 2012 te verkopen en dan snel nog een nieuwe woning te kunnen kopen (aankoop ca. 280/m); dan kan ik in ieder geval nog gebruik maken van 50% afl. hypotheek (wat de hoogte van het mogelijke hypotheekbedrag tov bijv. 100% spaarhyp. behoorlijk verhoogt, daarmee ook een verruiming van de mogelijkheden van de woning van keuze).
2) Ik denk dat door deze regels de 'run' op koopwoningen in de rest van 2012 naar maatstaven erg hoog gaat zijn tov 2013 en verder. Economisch herstel zie ik de komende jaren nog niet 1,2,3 gebeuren, dus fantasie in de woningenmarkt verwacht ik absoluut niet. Als gevolg hiervan denk ik dat de prijzen vanaf begin 2013 nog veel verder onder druk komen te staan en dat - indien ik zou kopen - je op de vingers na kunt tellen dat de waarde van dié woning ook alweer dalende zal zijn... :-(
Ook de regel dat de hypotheek niet hoger mag zijn dan de aankoopwaarde, versterkt het negatieve effect m.i. op de woningmarkt alleen nog maar verder.
Deze punten motiveren mij geenszins; om een x periode na de aankoop wéér tegen een restschuld aan te moeten kijken (want reken maar dat de huizenprijzen na begin 2013 nog veel verder zakken).
3) Tot op heden hoor of lees ik niets over de mogelijkheid om je huidige hypotheek mee te nemen naar de nieuwe woning; dat zou in ieder geval voor mij persoonlijk uitkomst bieden tot en met 2016; daarna zien we dan wel weer... ;-) Iemand die hier iets over weet !??
Ben ook benieuwd wat jullie zouden besluiten als jullie in mijn positie zouden staan. Blijven zitten / nieuwe woning kopen!? Kopen / huren !? Jos, wat is jouw idee hierbij?
Ik hoor het hééééél graag !!
Geldt de komende wijziging alleen voor nieuwe hypotheken, of ook voor hypotheken die na afloop van de rentevaste periode moeten worden vernieuwd, na 1 januari 2013?