Trosradar
heeft heel wat teweeg gebracht door uitgebreid de nadelen van de OpMaat Hypotheek van de Rabobank in beeld te brengen. De vraag is echter of er nog andere geldgevers zijn die deze berekeningsmethode hanteren.
Daarom een uitgebreide uitleg hoe een hybride hypotheek precies in elkaar zit.
De OpMaat Hypotheek is een hybride hypotheek waarbij u kunt beleggen (door
middel van beleggingsfondsen) en sparen (door middel van een renterekening).
Vooraf bepaalt u welk percentage u belegt en welk percentage u spaart.
U heeft de mogelijkheid om tijdens de looptijd te switchen van beleggen naar
sparen en andersom.
De flexibiliteit is groot want extra stortingen, het wijzigen van de dekking bij overlijden zijn allemaal mogelijk. Van de maandpremie worden maandelijks de kosten en de premies voor de verzekerde risico's in rekening gebracht.
1-jaarstarief
Deze verzekerde risico's zijn de dekking bij overlijden en/of werkloosheid en de arbeidsongeschiktheidsdekking. Voor de dekking bij overlijden (= risicoverzekering) wordt een 1-jaarstarief gehanteerd. Dit betekent dat maandelijks deze premie wordt aangepast. De hoogte van de premie is afhankelijk van de leeftijd van de verzekerde personen en de opgebouwde waarde in de polis.
Ieder jaar zijn de verzekerde personen een jaartje ouder geworden dus ook de
premie wordt iets hoger. Flink hoger kan de premie worden als het rendement
in een jaar flink is tegengevallen. Een voorbeeld ter verduidelijking:
Verzekerd bedrag bij overlijden - 100.000 euro
Opgebouwde waarde polis - 2.000 euro
Nog te verzekeren (risicoverzekering) - 98.000 euro
Onttrekkingen
Van de maandpremie wordt nu premie onttrokken om het bedrag van 98.000 euro
te verzekeren. Indien als uitgangspunt vooraf deze opgebouwde waarde bijvoorbeeld
4.000 euro had moeten zijn, wordt de risicopremie hoger dan vooraf berekend
is. Let op dat hier alleen sprake van is als er gekozen is voor een combinatie
beleggen en sparen.
Mensen die dus 100% sparen hebben dit nadeel niet! Bovengenoemde onttrekkingen voor het risicogedeelte worden door de lagere opgebouwde waarde steeds hoger. Er ontstaat dus een negatieve spiraal, omdat er steeds minder spaarpremie voorhanden is om te kunnen beleggen en sparen. Het vooraf berekende rendement bij beleggen moet dan ook hoger worden om met deze lagere spaarpremie alsnog de benodigde waarde opbouw te halen.
Aangezien de risicopremie pro rata wordt doorberekend over het beleggen en
sparen, is hierdoor de waardeontwikkeling van het sparen niet meer gegarandeerd.
Het is logisch dat sparen in de volksmond zekerheid geeft, maar daar is hier
geen sprake van.
Spaarhypotheek
In tegenstelling tot de hybride hypotheek is bij de spaarhypotheek het eindbedrag
wel gegarandeerd. Dit heeft te maken dat hier sprake is van een annuitair dalende
risicoverzekering waarbij de premie vooraf wordt berekend en over de gehele
duur (zolang de hypotheekrente niet wordt gewijzigd) hetzelfde blijft.
Aangezien ook de opgebouwde waarde vooraf bekend is (zolang de hypotheekrente niet wordt gewijzigd), vullen beiden elkaar zo aan dat bij eerder overlijden beiden tot uitkering komen. De verzekerde bedragen kunnen hierdoor nooit minder zijn, zie onderstaand (vereenvoudigd) rekenvoorbeeld:
| Jaren |
Opgebouwde waarde
|
Dekking risicoverzekering
|
|
1 |
1.000
euro
|
99.000
euro
|
| 5 |
6.000
euro
|
94.000
euro
|
|
10 |
15.000
euro
|
85.000 euro
|
|
29 |
99.000
euro
|
1.000
euro
|
|
30 |
100.000 euro
|
0 euro
|
Duidelijk is te zien dat de bedragen bij elkaar ieder keer 100.000 euro zijn.
Oplossing
Om het probleem van de hybride hypotheek op te lossen zijn er twee mogelijkheden:
- risicoverzekering apart betalen
- geen 1 jaars-risicoverzekering nemen voor het sparen
Een risicoverzekering apart betalen, betekent dat ieder jaar wordt vastgesteld
hoeveel deze moet bedragen. De maandpremie fluctueert dan. Het grote voordeel
is wel het spaargedeelte bij het sparen niet wordt aangetast. Natuurlijk is
de waarde van het beleggen nog steeds afhankelijk van de jaarlijkse rendementen.
Door geen 1 jaars-risicotarief bij het sparen te nemen, is de spaarwaarde gegarandeerd. Er wordt dus een splitsing gemaakt, door werkelijk een spaarhypotheek te creëren in de hybride hypotheek. De maandpremie is natuurlijk hoger omdat in de spaarhypotheek het risicogedeelte gelijk blijft.
Geen garantie
Telefonisch heb ik van diverse geldgevers vernomen, dat dit software matig moeilijk
is om te maken. Bovendien zou de flexibiliteit over het spaargedeelte verdwijnen!
Zolang er dus sprake is van een 1 jaars-risicotarief voor de gehele hybride
hypotheek is het spaargedeelte niet gegarandeerd.
Dit betekent dat de OpMaat Hypotheek zeker niet de enige hybride hypotheek
is waarbij geen garantie is over het sparen. Het is dan ook goed om de voorwaarden
eens goed door te lezen als u een hybride hypotheek heeft waarbij u spaart en
belegt. Ik heb echter wel mijn twijfels of bij sommige geldgevers deze voorwaarden
precies overeenstemmen met de werkelijkheid.
|
| Jos Koets - Woekerpolis & Hypotheekdrama |
| Klik
hier om Woekerpolis & Hypotheekdrama te bestellen...
NIEUW
|
| Jos Koets - Hoe koop ik een huis? |
| Klik
hier om Jos Koets' boek Hoe koop ik een huis? te
bestellen |
| Jos Koets - Hypotheektips voor de koper, verkoper en oversluiter |
| Klik
hier om Jos Koets' boek Hypotheektips |
|
|
|
Jos Koets is Erkend
Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist
van IEX.nl. Hij heeft z'n eigen Assurantiekantoor
Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel.
De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies
of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column
met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaart Jos Koets
geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom: klik hier
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Jos,
Jij schrijft o.m.:
"Voor de dekking bij overlijden
(= risicoverzekering) wordt een 1-jaarstarief gehanteerd. Dit betekent dat maandelijks deze premie wordt aangepast.".
Moet "maandelijks" niet zijn jaarlijks?
Waarom altijd maar een overlijdensrisicoverzekering nemen? Als je alleen woont is deze echt overbodig, en als je een partner hebt die ook erfgenaam is kan deze natuurlijk gewoon de betaling voor de hypotheek overnemen of het huis verkopen en verhuizen naar een betaalbare woning in de nwe omstandigheden.
Hetzelfde geld voor de arbeidsongeschiktheidsverzekering, bestond vroeger niet zeker niet icm hypotheek, de looptijd is vaak toch niet eeuwig en de premie enorm hoog.
De premie van dit soort verzekeringen is vaak veel hoger dan het werkelijke risico wat gelopen wordt en dus duurkoop.
Durf gewoon wat risico te lopen, verhuizen is niet het einde van de wereld..
veelal verplicht gesteld door geldverstrekker...
Hoezo softwarematig moeilijk? Lijkt me puur een beleidskwestie, daarna kun je de meest ingewikkelde software maken.
Software matig zal het misschien nog wel lukken. Echter dan is de flexibiliteit er niet meer. Dan kan je net zo goed een aparte beleggingshypotheek en spaarhypotheek nemen. Door de switch mogelijkheid in de hybride hypotheek is een vaste risicopremie "niet" mogelijk. Dit komt doordat een klant zelf kan bepalen hoe hoog de spaarhypotheek kan worden. Bij verhoging is dan ook een aanpassing van de dekking bij overlijden noodzakelijk.
Grote verschil tussen de spaarhypotheek in de hybride hypotheek en niet, is dat de dekking bij overlijden niet hetzelfde hoeft te zijn als de einduitkering.
Gr. Jos
Eerste Kamer stemt in met banksparen ! !
woensdag 12 december 2007
De Eerste Kamer heeft dinsdag 11 december 2007 zonder stemming het initiatiefwetsvoorstel aanvaard om per 1 januari 2008 het fiscaal gefaciliteerde banksparen in te voeren. Dit houdt in dat aan sparen via een geblokkeerde spaarrekening of beleggingsrecht voor latere uitkeringen fiscale ondersteuning wordt geboden. Het sparen kan zijn bedoeld om een lijfrentepolis te kopen of om de schuld op het eigen huis af te lossen. Het initiatief is afkomstig van de Tweede Kamerleden Depla (PvdA) en Blok (VVD). De indieners oogstten van alle kant lof voor hun gedegen werkstuk en ook voor hun uithoudingsvermogen. Wel was de Eerste Kamer ontevreden over een deel van de aangegeven dekking: het aftoppen van de mogelijkheid voor zelfstandigen om een pensioen op te bouwen tot maximaal 115.000 euro.
Motie
In een motie van de hand van mevrouw Vedder-Wubben (CDA) die werd gesteund door vrijwel alle fracties werd de regering gevraagd om in 2008 naar een andere dekking te zoeken. Staatssecretaris De Jager (CDA) zegde toe dit te zullen doen. De motie vraagt vervolgens de verlaagde premiegrondslag in de derde pijler te herstellen op het oude niveau. De SP vroeg stemming over de motie en zal volgende week tegen stemmen zo liet woordvoerder Reuten weten.
Hoog liberaal gehalte
VVD-senator Biermans juichte het voorstel toe. Het heeft een hoog liberaal gehalte, zei hij. Hij betreurde wel dat afbreuk wordt gedaan aan de pensioenopbouw door zelfstandigen via de 'derde pijler'. De VVD-senator riep de regering op in het jaar 2008 te zoeken naar een betere dekking voor de verwachte inkomstenderving van de overheid. Mevrouw Vedder-Wubben (CDA) zette veel vraagtekens bij de behandeling van zelfstandigen die voor hun pensioenopbouw voornamelijk afhankelijk zijn van lijfrentes (derde pijler). Om de budgettaire gevolgen voor de overheid van banksparen op te vangen wordt de inkomensgrondslag verlaagd met 47.700 euro en gebracht op 114.247 euro. Dit betekent volgens mevrouw Vedder dat de maximale lijfrentepremieaftrek wordt verlaagd van ongeveer 25.500 per jaar naar ongeveer 17.500 euro. Een gevolg is dat de maximale pensioenopbouw met 30% wordt verlaagd. Hoe verhoudt deze verlaging zich met de breed gedragen wens dat zelfstandigen meer mogelijkheden moeten krijgen om pensioen op te bouwen?, zo vroeg de CDA-senator. Ook de opbouw van pensioen werknemers met een pensioentekort wordt door deze ingreep belemmerd en het CDA wil dan ook dat deze maatregel verdwijnt. Zij herinnerde er fijntjes aan dat het aanvankelijke voorstel van de regering om de pensioenopbouw bij werknemers te beperken tot een premie-inkomen van hooguit 185.000 niet is doorgegaan. Het maximum inkomen waarover zelfstandigen pensioen mogen opbouwen steekt zo wel erg schril af tegen het pensioeninkomen van werknemers, oordeelde mevrouw Vedder, die ook sprak namens de fracties van ChristenUnie en SGP.
Ongelijkheid
PvdA-senator Leijnse wees op de ongelijkheid tussen banken en verzekeraars: banken moeten wel 20-jaars lijfrentes aanbieden als oudedagsvoorziening, naast 5- en 10-jaars lijfrentes, terwijl verzekeraars dit niet mogen. Leijnse vond de indieners te ijverig op het punt van de inkomenseffecten voor de overheid. Zij schatten in dat het banksparen zo'n vlucht zal nemen dat de fiscus negentig miljoen euro aan inkomsten zal mislopen in de komende dertig jaar. In plaats van dekkingsvoorstellen te doen hadden de indieners volgens Leijnse gewoon kunnen afwachten waartoe het banksparen in de praktijk zou leiden. Verhoging van de assurantiebelasting van 7 naar 7,5% en een ingreep in de opbouw van de pensioenen van zelfstandigen zouden dan achterwege hebben kunnen blijven. Ook Leijnse wees erop dat de regering het voorstel tot maximering van de fiscale faciliteit op een inkomen van 185.000 na bezwaren uit de Tweede Kamer heeft ingetrokken. Verlaging van het plafond van de derde pijler noemde de PvdA-senator een 'wel zeer ongelijke behandeling'.
Voordeel van de twijfel
Deze opmerking ontlokte SP-senator Reuten het verwijt aan de PvdA dat deze partij het opneemt voor de mensen met grote inkomens. Senator Reuten zei in zijn bijdrage aan het debat dat de indieners de verkeerde kant uitwerken: de subsidiering van de rijken door de hypotheekrenteaftrek wordt nu uitgebreid met de mogelijkheid van banksparen voor de oude dag en voor het aflossen van de eigenwoning schuld. Maar uiteindelijk gaf de SP na een moeilijke afweging het wetsvoorstel het voordeel van de twijfel, wat deze fractie de lof opleverde van senator Biermans van de VVD.
Kritiek
Senator Ten Hoeve van de Onafhankelijke Senaatsfractie, die ook het woord voerde namens de Partij voor de Dieren en D66, had kritiek op het feit dat in de derde pijler bij de pensioenopbouw voor zelfstandigen wel een maximum is ingebouwd en bij de pensioenopbouw in de tweede pijler voor werknemers niet.
Je hebt gelijk Wilco maar toch wordt het zo niet gedaan. Een hybride hypotheek is geen slechte hypotheek, maar dan wel als de mensen goed worden ingelicht. Nu wordt dus daadwerkelijk gezegd dat een bepaald bedrag gegarandeerd is en dat is niet zo. Ik vind dat misleiding. En dan blijkt dit keer dat de adviseur echt niet op de hoogte is geweest. Dus de geldgevers zijn 100% aansprakelijk!
Gr. Jos
even off topic.
is het redelijk dat een adviseur nog een keer provisie rekent na verhuizen en meenemen van hypotheek condities???
Als de hypotheek wordt meegenomen (dus ook de polis) betaalt iemand alleen afsluitprovisie over het hogere hypotheekbedrag. Een adviseur krijgt daar dan iets van. Blijft alles hetzelfde dan moet in principe de adviseur niets verdienen.
Ik weet wel dat er soms intern wordt overgesloten bij verhuizing en daar dus de adviseur aan verdiend. Ik weet ook dat dit soms gebeurde na de rente vaste periode. Banken hadden dit trucje verzonnen!
Gr. Jos
Beste Ehur,
Welke geldgever is dat. Dus waar loopt nu je huidige hypotheek.
Gr. Jos
loopt bij asr(fortis).
ik leen niets bij dus er verandert eigenlijk niet veel.
het meer bedrag(k.k.+duurder huis)leg ik zelf bij.
het hyphotheek bedrag komt nu dus onder executiewaarde te liggen.
Gr.ehur
Rente moeten ze dan ook aanpassen. Ik wil er best eens vrijblijvend en kosteloos naar kijken. Bel me dan maandag even of stuur de stukken (kopie) naar mij toe.
Gr. Jos
Wat een kort door de bocht gezwets.
De bekende finamcieelplanner Kape B. die o.a. schrijft voor Fiscalert (toch niet de eerste de beste) komt met een eerlijk en nuchter stuk. Strekking: met de Opmaat van de rabobank is niets mis mee. De rabobank is de enige bank die cliënten serieuze updates geeft en zaken doorlopend bespreekbaar maakt, en dat ruimschoots voordat Tros Radar uberhaupt van de Opmaat had gehoord. Mening bank/verzekeraar/EN zakkenvullend tussenpersoon kan hier een voorbeeld aan nemen. Ook de Telegraaf schreef recent in Geldzaken een stukje genuanceerder dan de zogenaamde specialisten her en der op Internet. Strekking van het verhaal: de rabobank neemt als enige bank!!!!!!de moeite om met haar klant te communiceren, de rest laat hier een grote steek vallen. En voor klanten die tussen 1997-2002 een Opmaat hebben gesloten: die wisten allang wat er aan de hand is. Dus geachte kenners? Jullie hebben de klepel gehoor.........
Wat een kort door de bocht gezwets.
De bekende financieelplanner Kape B. die o.a. schrijft voor Fiscalert (toch niet de eerste de beste) komt met een eerlijk en nuchter stuk. Strekking: met de Opmaat van de rabobank is niets mis mee. De rabobank is de enige bank die cliënten serieuze updates geeft en zaken doorlopend bespreekbaar maakt, en dat ruimschoots voordat Tros Radar uberhaupt van de Opmaat had gehoord. Mening bank/verzekeraar/EN zakkenvullend tussenpersoon kan hier een voorbeeld aan nemen. Ook de Telegraaf schreef recent in Geldzaken een stukje genuanceerder dan de zogenaamde specialisten her en der op Internet. Strekking van het verhaal: de rabobank neemt als enige bank!!!!!!de moeite om met haar klant te communiceren, de rest laat hier een grote steek vallen. En voor klanten die tussen 1997-2002 een Opmaat hebben gesloten: die wisten allang wat er aan de hand is. Dus geachte kenners? Jullie hebben de klepel gehoor.........
ok ik bel maandag
groet,
ehur