Op 12 november kon u in mijn column NHG over en sluiten lezen hoe NHG (Nationale Hypotheek Garantie) anders gaat toetsen als een huizenbezitter in financiële problemen is gekomen. Na deze column is het snel gegaan.
De media en diverse andere website hebben uitgebreid aandacht aan dit onderwerp besteed. Echter, de materie is ingewikkeld en onduidelijk omdat NHG niet met voorbeelden is gekomen hoe zij nu daadwerkelijk met financiele problemen omgaan.
Alvorens dieper in te gaan op de nieuwe regels (vanaf 2014) die voor iedere huizenbezitter met een NHG-hypotheek van toepassing zijn, eerst een casus van een collega van mij:
- A en B kopen een huis in 2009.
- A heeft alleen inkomen en er wordt een hypotheek met NHG afgesloten.
- In 2013 besluiten A en B te gaan scheiden (geen kinderen).
- A wil in de woning blijven wonen (de situatie, zoals hoogte hypotheek, blijft onveranderd).
Hardheidsclausule
Het inkomen van A is in de afgelopen jaren niet gestegen. Bij toetsing is het inkomen van A niet voldoende om de hypotheek te kunnen betalen volgens de normen van 2013. A doet nu een beroep op de hardheidsclausule (hypotheekbedrag verandert niet). A toont namelijk aan dat hij alle jaren met zijn inkomen de hypotheek heeft betaald.
NHG en de bank beoordelen de stukken en gaan akkoord met het ontslag van de hoofdelijke aansprakelijkheid van B op de woning. Tot verrassing van A ontvangt deze een brief van NHG waarin het volgende wordt opgesomd.
- uit de inkomen- en vermogenstoets kan A de maandlasten niet zelfstandig betalen.
- A dient te verklaren bekent te zijn met de risico’s wat betreft de verzwaring van de maandlast om zelfstandig in de woning te blijven wonen.
- borgstelling van toepassing blijft als het inkomen daalt door overlijden, werkloosheid en arbeidsongeschiktheid.
- borgstelling is NIET meer van toepassing bij relatiebeëindiging.
Nieuwe regels
In deze brief wordt het risico dus volledig bij A gelegd. Bovendien is er ineens geen dekking meer bij relatiebeëindiging. Dit is natuurlijk zeer vreemd, omdat A hier tot op heden geen gebruik van heeft gemaakt. De NHG-dekking wordt dus ineens aangepast! De gevolgen van deze aanpassing kunnen enorm zijn. Stel A trouwt met een nieuwe partner C.
Indien het huwelijk later op de klippen loopt, kan A geen gebruik meer maken van de borgstelling. Dit kan grote gevolgen hebben voor A. Als A bijvoorbeeld alimentatie moet gaan betalen, is de hypotheek onbetaalbaar omdat zijn inkomen bij welke toetsing dan ook te laag is. Al met al een zeer vreemde situatie. Bovendien is de borgstelling niet van toepassing als A in betalingsproblemen komt, terwijl zijn inkomen hetzelfde is gebleven.
Wat gaat er nu veranderen in 2014? Huizenbezitters met een NHG-hypotheek let op. Ik zal de nieuwe regels uitleggen door middel van het eerdere voorbeeld. Natuurlijk ben ik niet over een nacht ijs gegaan en hebben een collega en ik de NHG gesproken.
A en B gaan pas in 2014 scheiden.
- A wil in de woning blijven wonen. NHG gaat akkoord, maar de bank gaat niet akkoord. Voor alle duidelijkheid de nieuwe NHG-toets is leidend. Indien een bank niet akkoord gaat, dan moet deze een zeer goede reden hebben waarom zij vinden dat de klant de maandlasten niet kan betalen. Het is moeilijk een goede reden te bedenken, maar ik dit zouden bijvoorbeeld eerdere betalingsproblemen kunnen zijn.
- A wil NIET in de woning blijven wonen vanwege de hoge maandlasten. NHG en de bank willen wel dat A in de woning blijft wonen. Deze situatie zal (waarschijnlijk) het meest gaan voorkomen. U moet dan denken aan huizenbezitters die zes tot zelfs acht keer hun inkomen aan hypotheek krijgen (opgedrongen door NHG). Zoals eerder gemeld, de toets is leidend. Indien A niet meewerkt, is de borgstelling niet van toepassing. A wordt dus als het ware gedwongen mee te werken en in de woning te blijven wonen. Ik zal deze situatie verduidelijken door middel van een rekenvoorbeeld:
- A en B kopen een huis in 2010, hypotheek 215.000 euro, rente 4%
- Inkomen A: 32.500 euro, inkomen B: 32.500 euro
- Maximale hypotheek op inkomen in 2010 A/B is 349.451 euro (rente 4%)
- In 2014 besluiten A en B te gaan scheiden (geen kinderen)
- Inkomen A is in 2014 34.000 euro
- Maximale hypotheek op inkomen A in 2014 (toetsing werkelijke last) 219.119 euro
- Maximale hypotheek op inkomen A in 2014 (standaard toetsing) 151.336 euro
Beter duurdere woning
De hypotheek van A en B bedraagt 215.000 euro. Na scheiding is het inkomen van A 34.000 euro. Bij de nieuwe werkelijk last toetsing van NHG kan A in de woning blijven wonen. Indien A met dit inkomen een ander huis zou kopen, dan is de maximale hypotheek 151.336 euro. A en B hadden in 2011 beter een duurdere woning kunnen kopen.
Zij hadden dan een hogere hypotheek gehad waardoor de borgstelling van NHG wel van toepassing had geweest. Vooral mensen die een lage hypotheek hebben afgesloten in vergelijking met hun inkomen, zullen onder de nieuwe regels gaan vallen.
Dit betekent dat zij alsnog een overcredingshypotheek in hun maag krijgen geduwd door NHG. Als A in de woning blijft wonen is het volgende betreffende de borgstelling nog van toepassing.
| Situatie |
Borgstelling |
| Relatiebreuk van A in de toekomst |
niet van toepassing |
| A kan de hypotheek niet betalen |
niet van toepassing |
| Inkomen A daalt door WW/AOW |
wel van toepassing |
Het is goed te weten dat NHG kijkt wie er op de hypotheekakte staat. Stel A en B kopen een woning. A neemt de hypotheek volledig op zijn naam. Nu is de borgstelling niet van toepassing bij een relatiebreuk.
De wijzigingen van NHG zijn zeer ingrijpend. De regels worden tussentijds veranderd en de huizenbezitter is de dupe. Opvallend is dat de nieuwe regels van NHG zijn goedgekeurd door het Nibud, NVB en de AFM.
Reactie AFM
Natuurlijk ben ik ook benieuwd wat de AFM van de toetsing van werkelijke last vindt. Waarom hebben zij hun goedkeuring daaraan gegeven. De AFM is al jaren een grote tegenstander van overcreditering. Zij hebben ook de eerdere gepubliceerde berekeningen onder ogen gehad. Hieronder hun reactie.
"Vorig jaar heeft de AFM een persbericht gepubliceerd waarin is aangegeven, dat het bij relatiebreuk of andere bijzondere situaties rond de financiële positie van een huishouden het niet noodzakelijk is om onverkort aan bestaande normen te toetsen. Uitgangspunt is daarbij dat gedwongen verkoop van de woning zoveel mogelijk voorkomen moet worden als dat kan. Daarbij zou beoordeeld moeten worden of een houdbare financiële situatie gecreëerd kan worden, ook als dat afwijkt van de normen die bij initiële verstrekking gehanteerd worden.
Een maatwerkbeoordeling is op zijn plaats. Een toets op basis van de werkelijke woonlasten en het huidige inkomen is daarbij een redelijk uitgangspunt. Als consumenten de hypotheeklasten in de nieuwe situatie die hogere maandlasten evident niet kunnen betalen is het niet in het klantbelang om klanten in het huis te laten wonen en de financiële problemen voor deze klanten verder te vergroten."
Vooral de laatste zin is interessant. De AFM kijkt dus anders tegen de toetsing van de werkelijke maandlast aan dan NHG. Deze zegt gewoon dat de berekening leidend is en dat de klant dan in de woning moet blijven wonen.
Hulp van Jos
Wie in de toekomst te maken krijgt met financiele problemen waarbij NHG besluit dat u in de woning moet blijven wonen en u van mening bent dat u de maandlasten niet kunt betalen, kunt u zich melden bij mij (jjkoets(apenstaartje) chello.nl / 010-4747647). Ik zal dan uw situatie voorleggen bij de AFM.