In Andere hypotheeknormen kon u al lezen hoe de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) de toetsing bij financiële problemen met ingang van 1 januari 2014 heeft gewijzigd. Er wordt meer getoetst op de werkelijke situatie om zo een reëel beeld te krijgen van de mogelijkheden voor woningbehoud.
In tegenstelling tot acceptatie wordt niet getoetst op basis van fictieve annuïteiten maar met de daadwerkelijke maandlasten uit de verstrekte lening:
- het daadwerkelijke maandbedrag aan rente
- de daadwerkelijke maandpremie van de meeverbonden verzekering
- het maandelijkse bedrag van de erfpachtcanon
Hierop wordt de daadwerkelijke maandbedragen van eventuele financiële verplichtingen in mindering gebracht.
Laagst mogelijke maandlast
Bij acceptatie wordt de lening getoetst op basis van annuïteiten. Echter, de praktijk wijst uit dat bijna iedereen die een bestaande eigenwoningschuld heeft, gekozen heeft voor een gedeeltelijk aflosvrije lening. De lening moet immers betaalbaar blijven om de woning te kunnen houden.
De hypothecaire lening moet in dat verband worden getoetst op de binnen wet- en regelgeving laagst mogelijk haalbare maandlast. Bij de bepaling van de maandlast uit hoofde van de lening moet worden uitgegaan van de laagst mogelijke maandlast op basis van de van toepassing zijnde wet- en regelgeving.
Hierbij is Norm 4.1.4 van toepassing en als dit noodzakelijk is voor de verlaging van de maandlast moet eventueel vermogen of de waarde van een meeverbonden polis op de hoofdsom in mindering worden gebracht.
Als er sprake is van een op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld, is het toegestaan de lening:
- Aflossingsvrij te verstrekken, met dien verstande dat het aflossingsvrije gedeelte niet meer bedraagt dan 50% van de marktwaarde van de woning.
- Aan het einde van de looptijd af te lossen met het opgebouwde kapitaal uit de levensverzekering, beleggingsovereenkomst en/of Spaarrekening Eigen Woning. Het bruto rendement (het rendement voor aftrek van alle kosten) dat bij de prognose van het eindkapitaal mag worden gehanteerd bedraagt maximaal 8%.
De som van 1 en 2 mag niet meer bedragen dan de bestaande eigenwoningschuld
Het gedeelte van de lening dat de bestaande eigenwoningschuld overstijgt dient conform Norm 4.1.3 te worden afgelost.
Werkelijke maandlasten
Ik heb NHG vorige week gebeld. Zij gagen aan dat hun nieuwe berekening van de werkelijke maandlasten leidend is. Het woord werkelijke maandlast klopt niet helemaal, want er zijn situaties denkbaar waarbij een huizenbezitter meer betaalt dan waar NHG vanuit gaat in hun berekening.
De gevolgen van hun afwijkende berekening zijn enorm. Alvorens de verschillen met cijfers aan te tonen, eerst een opsomming van de belangrijkste verschillen tussen de acceptatie en de beheercriteria:
- Hogere woonquotes: in beheersituaties wordt er met hogere woonlasten gerekend
- Werkelijke lasten: in beheersituaties wordt er met werkelijke lasten gerekend; bij acceptatie met de lasten van een annuiteitenhypotheek
- Differentiatie: de toegestane woonlasten worden gedifferentieerd op gezinssamenstelling, alleenstaanden mogen vaak meer verwonen dan partners
- Tweeverdienersnorm: bij tweeverdieners wordt de toegestane woonquotes bepaald op basis van het totale gezamenlijke inkomen. Bij acceptatie wordt de woonquote bepaald op basis van het hoogste inkomen + eenderde van het laagste inkomen
- Rentevast periode: bij beheersituaties wordt met de werkelijk betaalde hypotheekrente gerekend als de resterende rentevast periode minimaal drie jaar is. Indien lager, wordt met de driejaarvaste hypotheekrente van de hypotheekbank gerekend. Bij acceptatiesituaties geldt minimaal tien jaar of indien korter, 5%.
Berekeningen
Zoals bekend ben ik altijd voorstander om de gevolgen aan te tonen door middel van cijfers. Daarom heb ik samen met Homefinance berekeningen gemaakt.
Om deze ingewikkelde materie uit te leggen, hieronder een (simpel) voorbeeld.
- A heeft een inkomen van 60.000 euro
- A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 4%, bankspaar en aflossingsvrije hypotheek)
- A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 40.000 euro
In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 178.042 euro Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 257.787 euro
Twee keer
In bovenstaand voorbeeld is door de nieuwe berekening van NHG de maximale hypotheek 79.745 euro hoger (257.787 – 178.042). Dit is natuurlijk een enorm bedrag op een inkomen van 40.000 euro (bijna twee keer het inkomen).
Als A aangeeft aan NHG dat hij de hypotheek van 250.000 euro niet meer kan betalen, dan heeft A een probleem. Stel de woning wordt gedwongen verkocht, dan zal NHG de restantschuld niet vergoeden. Zij gaan er namelijk vanuit dat A zijn hypotheek WEL kan betalen.
In de huidige situatie (tot 1 januari 2014) had A wel onder de borgstelling gevallen en was de restantschuld onder bepaalde voorwaarden wel kwijtgescholden.
Ruimere regels
Ik vind het begrijpelijk dat de regels wat ruimer worden. In de praktijk komt het regelmatig voor dat een persoon door een echtscheiding in de woning wilt blijven wonen, maar door de toets op de maximale hypotheek die als nog te koop moet zetten.
Een verruiming tot een hogere hypotheek is in diverse gevallen een mogelijkheid, maar dan wel tot een bepaalde maximum. NHG had bijvoorbeeld de maximale hypotheek met 10% kunnen verhogen. In mijn voorbeeld was de maximale hypotheek dan 195.846 geworden (178.042 x 110%).
Bovendien ben ik van mening dat de huizenbezitter zelf ook wat heeft te vertellen. Als hij expliciet aangeeft dat hij in de woning wilt blijven wonen en dat hij de hypotheek kan betalen, dan moet het toch mogelijk zijn om daar een oplossing voor te verzinnen.
Veel te veel
Nu wordt er iets gedaan wat leidend is voor iedereen die een hypotheek met NHG heeft. Er zijn nu situaties te bedenken die echt extreem zijn. Het gaat hier dan over de huizenbezitters met een beleggingshypotheek in combinatie met een lage rente (variabele rente).
Een extreem voorbeeld:
- A heeft een inkomen van 50.000 euro
- A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 3%, beleggen en aflossingsvrije hypotheek)
- A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 30.000 euro
In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 151.208 euro. Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 253.140 euro.
In deze extreme berekening verklaart NHG dus dat de huizenbezitter een hypotheek kan betalen van 8,44 keer zijn inkomen! Ik hoop dat NHG rekening heeft gehouden met de rechtszaken die de afgelopen tijd zijn geweest van huizenbezitters tegen banken vanwege overcreditering.
Overcreditering
Ik ben van mening dat in bijna alle berekeningen er sprake is van overcreditering. Bovendien vind ik het schrijnend dat instanties zoals de NHG, Autoriteit Financiële Markten, Nederlandse Vereniging van Banken en het Nibud hun toestemming hiervoor hebben gegeven.
Het zal mij niet verbazen dat de rechters in Nederland hier anders over denken. NHG wijzigt tussentijds de voorwaarden en iedereen die in het verleden een hypotheek met NHG heeft afgesloten valt onder deze voorwaarden.
Het grote voordeel dat NHG kwijtschelding geeft bij een verkoopverlies vanwege arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden en echtscheiding is hiermee een utopie geworden. Deze voorwaarden kunnen we in de prullenbak deponeren.
Niet tot de deur
Bovendien ben ik niet eens met het tussentijds wijzigen van de regels. Dit betekent dat iemand die in het verleden een hypotheek met NHG heeft afgesloten, geen zekerheid heeft over de voorwaarden die toen van toepassing waren.
Een garantie die dus geldt tot de eerste lantaarnpaal voor de huizenbezitters met NHG. In ieder geval zal het potje van NHG vanaf 2014 minder worden gebruikt. Een positief vooruitzicht voor Den Haag.