De gevolgen van de dalende huizenprijzen worden langzaam zichtbaar voor een grote groep mensen. Ik heb het dan over de mensen die van plan zijn te gaan scheiden. Een overhaaste beslissing kan nu tot grote financiële problemen leiden.
De waarde van de woning was vroeger meestal meer dan de lopende hypotheek, waardoor de woning desnoods verkocht kon worden. Het komt steeds meer voor dat de waarde van de woning lager is dan de lopende hypotheek. Verkoop is dan geen optie meer.
Een oplossing is dat een van de partners in de woning blijft. Nu komt de maximale hypotheekverstrekking om de hoek kijken. Er zijn jaren geweest dat het mogelijk was om zeven keer je inkomen aan hypotheek te krijgen.
Dit aantal is terecht flink verlaagd naar rond de 4,5 keer. Door deze verlaging kunnen veel mensen de hypotheek niet op hun eigen naam krijgen. Een voorbeeld ter verduidelijking:
- Hypotheek zonder NHG: 300.000 euro
- Waarde woning: 240.000 euro
- Inkomen man: 40.000 euro
- Inkomen vrouw: 40.000 euro
- Waarde polis: 20.000 euro
Tekort vermogen
Duidelijk is te zien dat de waarde van de woning in het voorbeeld lager is dan de lopende hypotheek (zonder NHG). Als er nog banken waren geweest die zeven keer het inkomen aan hypotheek zouden verstrekken dan kon de man of vrouw in de woning blijven wonen.
De maximale hypotheekverstrekking bij een hypotheekrente van 5% is op het ogenblik 183.000 euro. Het opgebouwde vermogen in de polis is 20.000 euro, waardoor er 37.000 tekort is om de woning op iemands naam te zetten.
In mijn voorbeeld ben ik uitgegaan van een hypotheek zonder NHG. Als er sprake is van een hypotheek met NHG, dan is verkoop van de woning wel een oplossing. Het verkoopverlies zal door NHG worden opgevangen.
Fiscale partners
Bovenstaande situatie wordt nog ingewikkelder. In veel scheidingsgevallen vertrekt iemand uit de woning. Indien de vertrekkende persoon zich laat inschrijven (via GBA = Gemeentelijke Basis Administratie) op een ander adres en dan is er geen sprake meer van fiscaal partnerschap.
Hetzelfde is van toepassing als er een verzoek is gedaan tot echtscheiding (de datum van dat verzoek is dan leidend). De vertrekkende partner kan nu nog 24 maanden zijn gedeelte van de betaalde hypotheekrente fiscaal aftrekken.
Rente als alimentatie
Het is (afhankelijk van de situatie) ook mogelijk om alle betaalde rente te laten betalen door de vertrekkende persoon. Hij zal dan de helft van deze rente onder de noemer alimentatie opgeven. In ieder geval is het na 24 maanden over en sluiten.
Hieronder een uitspraak van het gerechtshof in Amsterdam over de renteaftrek.
klik op het plaatje voor de grote versie.
Box 1-probleem
Een ander probleem kan de verpande polis/spaarrekening (box 1) zijn als mensen gaan scheiden. Het afkopen van deze box 1-polis betekent meestal dat de fiscus om de hoek komt kijken. Als de waarde van de box 1-polis hoger is dan de betaalde premies, is het meerdere belast in box 1.
Dit zal in de meeste gevallen betekenen dat over dit bedrag minimaal 42% belasting betaald moet worden. Het is dus niet verstandig om blindelings zomaar een box 1-polis af te kopen. Afkoop is trouwens niet mogelijk zolang de koopwoning niet daadwerkelijk is verkocht en de hypotheek volledig is afgelost.
In de scheiding is het verstandig om de opgebouwde waarde van de polis/spaarrekening zo te verdelen zodat beiden er voordeel van hebben. Het is mogelijk de helft van de waarde toe te bedelen aan de partner die in de woning blijft.
Boxverhuizingen
De polis wordt dan omgezet van twee personen naar een. Hierbij moet wel worden opgelet dat de einduitkering niet meer bedraagt dan de vrijstelling van 154.000 euro of de eigenwoningschuld als deze lager is dan deze vrijstelling.
Het is ook mogelijk de box 1-polis te splitsen. Dan worden van deze polis er twee gemaakt. Bij veel scheidingen wordt er niet goed gekeken naar de box 1-polis. Hierdoor kan er een vreemde situatie ontstaan als de koopwoning nog op beider namen staat en er een persoon al meer dan twee jaar is vertrokken.
De lopende box 1-polis die ook nog op twee namen staat, voldoet niet meer aan de voorwaarden van box 1. Zoals eerder vermeld, is na twee jaar de betaalde hypotheekrente van de vertrekkende persoon niet meer fiscaal aftrekbaar. Dit betekent ook dat voor hem/haar de box 1-polis niet meer van toepassing is. Die verhuist namelijk naar box 3.
Molensteen
Dit is natuurlijk een zeer vreemde situatie want er is sprake van een polis waarvan de helft in box 1 zit en de andere helft in box 3. U begrijpt dat dit niet mogelijk is. Er zal dan een splitsing moeten komen van de polis. Het is daarom verstandig als de scheiding daadwerkelijk is uitgesproken, de premies van de box 1-polis te spitsen.
Dit betekent dat A zijn eigen spaarpremie betaalt en de risicopremie van B. B betaalt dan de risicopremie van A en zijn eigen spaarpremie. Dit voorkomt in ieder geval problemen als er onverwachts een overlijden plaatsvindt.
In ieder geval is duidelijk geworden dat er meer bijkomt kijken als mensen gaan scheiden en een koopwoning hebben. Vooral in deze tijd zijn er veel huiseigenaren waarvan de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning.
Ik verwacht dat dit aantal in 2013 flink zal toenemen. Bovendien is het vaak niet mogelijk de hypotheek op een naam te zetten. De koopwoning is hierdoor een molensteen geworden. Deze molensteen is overigens niet van toepassing voor mensen die een hypotheek met NHG hebben. Zij kunnen vrolijk een nieuwe start maken!
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.
Wat een ontzettend hilarisch gecompliceerd systeem is het toch. Het lijkt me bijzonder lastig om zonder kleerscheuren uit een dergelijke scheiding te komen, zelfs als je je research gedaan hebt en op de hoogte bent van alle regeltjes!
Ik zou ook best willen verhuizen. Ik heb een woning met NHG en een hypotheek die hoger is dan de waarde van de woning.
Ik vind mijn vrouw nog steeds leuk. Kunnen we ook vrolijk een nieuwe start maken zonder te hoeven scheiden?
Ik weet uit eigen ervaring wat voor waanzin dat is. Gelukkig heb ik wat ondersteuning gehad van familie, anders zat ik met me kinderen nu op straat. Te gek voor woorden.
Of je regelt het gewoon goed,
1 persoon betaald hypotheek en verzekering van de woning, en de ander zet een deel opzij op een spaarrekening, dan zorg je dat je niet in gemeenschap van goederen getrouwd bent of samenwoont en is er geen vuiltje aan de lucht.
Mensen vergeten vaak dat samenwonen en trouwen ook een zakelijke transactie betreft..
En ja qua erf recht is dat lastiger, dan zal je moeten regelen dat de je voldoende opzij hebt gelegd om de belasting op het ge-erfde goed kan aflossen.
Maar ik snap zowieso niet hoe iemand ooit 7x zijn jaar inkomen heeft kunnen belenen. toen ik in 2003 een huis kocht, met 1/4 aan spaargeld van de waarde van de woning, kon ik nog niet eens 5x krijgen, ondanks de positieve vooruitzichten van mijn werk en opleiding..
@Plof, hoezo rest schuld,
Het huis wordt betaald van 1 inkomen, dus degene die het huis in bezit heeft heeft geen probleem, let wel het huis is het bezit van 1 van de partners en de ander heeft er geen recht op dus geen gedwongen verkoop.
Daarnaast zorg je natuurlijk dat je of een annuiteiten of spaarhypotheek hebt. de kans op restschuld is dan zeeeeer klein..
Dan met betrekking op je 2e punt, ach ja, veel mensen kijken niet verder dan wat ze nu hebben, nu willen, en vergeten even de toekomst, zoals kinderen, opleidingen enz..
Jos,
Denk je zelf nou echt dat het NHG fonds zomaar bij iedereen die wilt gaan scheiden alle onderwaarde bij legt. Als het storm gaat lopen kappen ze daar gewoon mee. Ze hadden namelijk nooit verwacht dat het echt zo slecht ging namelijk. Hoeveel zit er in die pot?? Veel te weinig om dit soort problemen op te losse. Die hele NHG is een schande en bedacht om die Banken uit de wind teehouden. Het zit zo verdomde treurig in elkaar allemaal.
Jos heeft het weldegelijk bij het rechte eind. NHG kan de voorwaarden inderdaad aanpassen, echter alleen voor nieuwe borgstellingen, niet voor de bestaande borgstellingen. Er is immers borgtochtprovisie door de aanvragers betaald voor de borgstelling. Feitelijk is er dus sprake van een overeenkomst voor een prestatie en tegenprestatie. De voorwaarden hiervan kunnen niet zomaar eenzijdig aangepast worden ten nadelen van de tegenpartij.
"dit aantal is terecht flink verlaagd naar rond de 4,5 keer."
Deze 'waanzinnige' regel heeft ertoe geleid dat wij niet de hypotheek mochten hebben die we nodig hadden voor een kavel en huis. Deze hypotheek zou mij in totaal slechts € 500 meer lasten geven dan nu t geval is. Aan de andere kant sparen we al lange tijd aantoonbaar > € 1000. Per saldo nog steeds meer te sparen dan de gemiddelde Nederlander! Moeten de goeden dan altijd leiden onder die paar die niet met de voorgaande regeltjes konden omgaan. Er geldt ook nog zoiets als eigen verantwoordelijkheid. Maar goed, dat ben ik kwijt, we hebben nu dus verbouwd en blijven lekker met z'n 4n zitten en hoeven niet zo nodig uit elkaar.