In de Verenigde Staten heb ik vaak gehoord dat het vooral de aandelenkoersen waren die omhoog moesten om het sentiment onder de consumenten weer op te krikken. De uitdrukking It’s the stock market, stupid! heeft alles met deze veronderstelling te maken.
Volgens mij is het echter een combinatie van oplopende aandelenkoersen en stabiele of hogere huizenprijzen die de consumenten weer moed en uiteindelijk weer koopbereidheid gaan geven. De Ieren lijken mijn veronderstelling te bevestigen.
De Ieren hebben een implosie van de huizenmarkt meegemaakt die zijn weerga niet kent. Tot en met mei van dit jaar viel de gemiddelde prijs van een Ierse woning met 53% terug sinds de tuimeling startte in 2007.
Prijsval stopt
In de hoofdstad Dublin was de terugval van de gemiddelde huizenprijs vanaf de top afgerond zelfs 60%. Op jaarbasis daalden de prijzen van Ierse woningen in mei nog altijd met 15% maar in de hoofdstad lijkt er een einde te zijn gekomen aan de prijsval van de woningen.
Sinds de Ierse centrale bank eind 2011 aangaf dat de Ierse woningen naar haar mening tussen de 12 en 26% te goedkoop waren, daalt de gemiddelde vraagprijs eigenlijk nauwelijks meer in Dublin.
De vraagprijs in juni voor een huis in Dublin (214.000 euro) verschilt nog maar weinig van de vraagprijs eind 2011 (217.000 euro).
Exploderen
En dan begint het interessant te worden! Want wat gaat een economie doen als de aandelenkoersen al lekker oplopen en de huizenprijzen stoppen met dalen? Die economie gaat, volgens mij, groeien en beurskoersen in de goede sectoren (later meer) exploderen.
Die aandelenkoersen in Ierland hebben het overigens niet eens zo slecht gedaan. Natuurlijk moet ik mijn langetermijngeheugen even uitschakelen en dus vergeten dat zo’n beetje de hele Ierse bankensector onderweg gesneuveld is en de overheid heeft moeten aankloppen in Brussel.
Maar als ik niet verder terugkijk dan 1 januari van dit jaar dan is het goed toeven geweest op de beurs van Dublin. De Irish Stock Exchange Overall Index is in acht maanden tijd 9% gestegen en daar is niets mis mee.
Drie maanden op rij
Nu de beurskoersen het al geruime tijd goed doen en de huizenprijs zich stabiliseert in de hoofdstad Dublin begint het Ierse consumentenvertrouwen flink op te lopen en dat is sinds oktober 2007 niet meer zo hoog geweest als waar het in augustus stond.
De consumentenvertrouwenindex stijgt nu voor de derde maand op rij en bereikte in augustus een stand van 70,0 tegen 55,8 een jaar eerder. Er lijkt nu een ommekeer te komen in de Ierse economie en ik denk dat een stabilisatie van de huizenprijzen zeer positief zal uitpakken voor de economie.
- Vorig jaar groeide de Ierse economie al met 1,4%.
- Aanvankelijk ging de Ierse centrale bank uit van een groei van 0,5% in 2012.
- In juli is die verwachting weer met 0,2% verhoogd naar 0,7%.
Nederlands herstel?
Waar wil ik nu naar toe? Ik wil met u naar de Nederlandse huizenmarkt want die laat nog alles behalve herstel zien. De Nederlandse huizenmarkt heeft ongeveer 15% van zijn waarde verloren sinds augustus 2008 en dat is dus niets vergeleken met wat de Ierse huizenbezitter is overkomen.
Vooral over de laatst gerapporteerde maand valt de waardedaling (op jaarbasis) van bestaande woningen op. In juli werden Nederlandse huizen plots flink minder waard en dat kan niet anders dan slecht uitpakken voor de economie.
Het consumentenvertrouwen is gebaat bij stabiele of liever nog oplopende huizenprijzen. Maar niet alleen het consumentenvertrouwen en dus onze economie heeft baat bij rust op de huizenmarkt.
BAM en Heijmans
Het zijn vooral de beursgenoteerde bouwers BAM en Heijmans die veel profijt zullen hebben bij de eerste rust op de Nederlandse huizenmarkt. BAM liet veel beleggers schrikken toen het vorige week aangaf ongeveer 400 miljoen euro af te boeken op zijn vastgoedactiviteiten.
BAM is geschrokken van de meest recente ontwikkelingen op de Nederlandse huizenmarkt en verwacht nu op zijn vroegst eind 2014 een herstel. Na de bekendmaking van de afboeking door BAM is de koers flink teruggevallen.
Maar we mogen niet vergeten dat BAM buiten deze afboeking om nog gewoon geld verdiende met alle activiteiten in binnen- en buitenland. Door de grootte van de afboeking die BAM gedaan heeft hoeft de belegger, volgens mij, even geen verdere afboekingen meer te verwachten.
Verder omlaag
BAM verwacht niet alleen uitstel van herstel, de bouwer verwacht ook nog eens een prijsdaling van 15 tot 20% op de Nederlandse huizenmarkt. Als het scenario van BAM uit gaat komen dan hebben wij in Nederland een flink probleem in 2013 en 2014.
Dat de huizenprijzen nog verder gaan dalen neem ik helemaal aan als waarheid, sterker nog ik schreef al enkele jaren terug over een te verwachten prijsval van 20 tot 30%. Maar ik heb een beetje problemen met de tijd die het nog gaat duren voordat we een herstel zien.
Nu Europa op de rand van een faillissement staat, ga ik er vanuit dat er de komende twaalf maanden zeer grote besluiten worden genomen. Het klopt dat ik denk dat de Europese Centrale Bank (ECB) hier een hoofdrol gaat vervullen, immers geld dat er niet is kan niet gebruikt worden.
Geld pompen
Dus moet er geld in het financiële systeem gepompt worden. Maar datzelfde financiële systeem kan niet eerder stabiliseren dan wanneer de onderpanden die banken hebben geaccepteerd niet verder in waarde dalen.
In Nederland hebben we, en dan vooral de banken, dus een serieus probleem nu, terwijl Nederland de hypotheekwereldkampioen is, de huizenprijzen flink dalen. Omdat er op dit moment meer activiteit is in rusthuis Avondrust dan op de huizenmarkt denk ik dat huizen de komende twaalf maanden heel snel verder in waarde zullen dalen.
Onze regering, banken, pensioenfondsen et cetera gaan volgens mij, ergens in 2013 dus een akkoord sluiten waardoor de huizenmarkt een bodem gaat vormen, omdat Nederland anders een land zou worden dat ook op de randje van Europa komt te staan.
Rampjaar
In 1982 was veel ellende nodig, die toen overigens veel sneller zichtbaar werd op de huizenmarkt, om tot het Akkoord van Wassenaar te komen. Nederland beleefde in 1982 een rampjaar waarin de huizenprijs tuimelde als gevolg van de snel oplopende werkloosheid en de nog sneller stijgende rente.
Toen in 1982 de huizenprijs met 30% gedaald was (gelijk aan de huidige daling plus de nog door BAM verwachte daling!) ten opzichte van 1979, was het tijd voor een historisch besluit, het Akkoord van Wassenaar.
De werkloosheid was natuurlijk de hoofdreden die het akkoord over loonmatiging in ruil voor arbeidstijdverkorting tussen de werkgevers en werknemers noodzakelijk maakte, maar de ellende was daarna snel voorbij. Zowel de werkloosheid als de huizenprijs verbeterde snel na het Akkoord van Wassenaar en een dergelijk huzarenstukje gaan we volgens mij nu weer zien.
Flink profiteren
Op dit moment kampen verschillende Europese landen, inclusief Nederland, met zulke enorme financiële problemen dat tot voor kort ondenkbare oplossingen gebruikt worden om uit de crisis in Europa te komen.
Mocht er binnen nu en snel al een oplossing komen vanuit de ECB, iets dat ik verwacht, dan zullen de beurzen in Europa daar flink van kunnen profiteren. De ingreep die ik ook op de huizenmarkt verwacht zal binnen nu en twaalf maanden de bouwers flink in de kaart gaan spelen.
De problemen op de Nederlandse huizenmarkt zijn gewoon te groot om zonder ingreep van buitenaf opgelost te worden. Misschien maar goed ook, want dan mogen we hopen op een akkoord dat de huizenmarkt en dus het consumentenvertrouwen en dus onze economische groei wel gaat helpen.
Even geduld
Het kopen van aandelen in bouwers zoals BAM en Heijmans kan dus misschien nog even op zich laten wachten, maar het uitstellen van de aankoop tot 2015 lijkt mij niet nodig.
BAM lijkt mij overigens, zeker na de recente afboeking op zijn vastgoedactiviteiten, de beste aankoopkandidaat waar we in het voorjaar naar moeten gaan kijken. Eerst maar eens kijken welk geldkonijn Draghi uit zijn grote ECB-hoed tovert!
Ype Schaap heeft geen posities in genoemde aandelen.