Beleggen in vastgoed kan op drie manieren, door deel te nemen in een beursgenoteerd beleggingsfonds, een commanditaire vennootschap of door direct in vastgoed te investeren. Hoe verschillend zijn deze methoden en wat leveren ze u op? We nemen de volgende producten onder de loep:
Orange European Property Fund (beursgenoteerd beleggingsfonds)
Van Boom & Slettenhaar Mode Centrum IV (commanditaire vennootschap)
De directe belegging
Orange European Property Fund (beursgenoteerd beleggingsfonds)
Het Orange European Property Fund (OEPF) is een fusieproduct van Amvabel, Orange Global Property Fund (opgericht in 1997) en het Orange European Property Fund; fondsen van Kempen & Co. Het fonds, dat gericht is op de Global Property Research-250 Europe Index, is opgebouwd uit een brede portefeuille van beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Dat houdt in dat u als belegger indirect investeert in de portefeuilles van derden.
De grootste posities van het OEPF, in totaal goed voor 34,3% van de portefeuille, zijn:
Unibail,
Green Property,
Wereldhave,
VastNed Offices/Industrial,
Vallehermoso.
| Performance |
|
Performance
per 31 maart 2002
|
Orange
European Property Fund
|
|
Intrinsieke waarde
|
10,74
|
|
Laatste maand
|
3,4%
|
|
Dit kalenderjaar
|
11,5%
|
|
Gemiddeld per jaar
|
8,2%
|
|
Sinds oprichting (oktober 2000)
|
9,7%
|
|
|
Fiscaal
Het fonds heeft de status van fiscale beleggingsinstelling, wat betekent dat de inkomsten moeten worden uitgekeerd. De bronbelasting over de ontvangen dividenden bedraagt 25%, maar deze voorheffing kan verrekend worden bij de belastingaangifte. De inkomsten uit vermogen worden, naar de maatstaf van het belastingplan voor de 21e eeuw, belast met 1,2%. De vastgestelde vrijstelling over het belastbare vermogen bedraagt 17.000 euro per persoon.
Verhandelbaarheid
Het Orange European Property Fund is genoteerd op Euronext Amsterdam (ISIN code: NL 0000289635). Omdat het een (semi-) open-end fonds is, schommelt de koers normaal gesproken rond de intrinsieke waarde. De koers beweegt zich bij dit fonds met maximaal +2% en minimaal –1,5% ten opzichte van die waarde.
Kosten
Beheer 0,055% per maand, aan het eind van de maand te voldoen over het fondsvermogen aan het begin van de maand,
De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen jaarlijks een vergoeding van 4500 euro per persoon,
De aan verslaggeving, externe adviseurs, administratie en accountants uitgegeven bedragen worden rechtstreeks ten laste gebracht van het jaarresultaat.
Terug naar boven
Van Boom & Slettenhaar Mode Centrum IV (commanditaire vennootschap)
B&S Mode Centrum Almere CV is een initiatief van Van Boom & Slettenhaar Vastgoed bv. Het doel van deze commanditaire vennootschap is door de aankoop, exploitatie en verkoop van de Dôme van het Mode Centrum Almere een zo hoog mogelijk rendement met een zo laag mogelijk risico te realiseren.
De cv verkoopt de Dôme in principe na vijf tot zeven jaar, maar omdat beleggen in vastgoed een gebaseerd is op een lange termijnvisie wordt de cv voor onbepaalde tijd aangegaan. Bedenkt u dus goed of u uw vermogen voor onbepaalde tijd ‘kwijt’ kunt en vooral wilt zijn.
Performance (rendementsprognose)
Aangezien de inschrijving op deze cv eind maart van dit jaar sloot, kan het rendement nog niet getoond worden. Wel wordt er een prognose gegeven van het exploitatierendement:
Untitled Document
|
| Inkomsten |
2002 |
2003 |
2006 |
2009 |
2011 |
| Huurinkomsten |
1.715.289 |
1.792.205 |
1.942.226 |
2.091.564 |
2.197.450 |
| Aantal
maanden |
9 |
12 |
12 |
12 |
12 |
| Rentebaten
Liquiditeitsreserve |
7.846 |
9.846 |
1.841 |
1.804 |
1.380 |
| Tot.
Inkomsten |
1.294.313 |
1.802.051 |
1.944.067 |
2.093.368 |
2.198.830 |
|
|
|
|
|
|
| Uitgaven |
|
|
|
|
|
| Hypotheekrente |
648.150 |
852.600 |
800.400 |
715.575 |
654.675 |
| OZB
+ verzekeringen |
55.876 |
76.363 |
82.234 |
88.557 |
93.040 |
| Onderhoud |
225.729 |
35.844 |
38.845 |
41.831 |
43.949 |
| Beheervergoeding |
41.810 |
58.247 |
63.122 |
67.976 |
71.417 |
| CV-kosten |
12.500 |
12.813 |
13.798 |
14.859 |
15.611 |
| Totale
uitgaven |
784.065 |
1.035.866 |
998.399 |
928.798 |
878.692 |
|
|
|
|
|
|
| Exploitatieresultaat |
510.248 |
766.185 |
945.668 |
1.164.570 |
1.320.138 |
| Bruto
winst per participatie in % |
8,45 |
9,52 |
11,75 |
14,47 |
16,40 |
| Cashflow
uitkering |
7,50% |
7,50% |
7,50% |
8,00% |
10,37% |
| Gem.
exploitatierendement |
12,45% |
|
|
|
|
| Gem.
Cashflow uitkering |
8,10% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Participatie
Deelname aan deze CV is mogelijk vanaf 12.500 euro. De participanten zijn over het ingelegde vermogen 3% emissiekosten verschuldigd. De beheersvergoeding van de cv is eveneens 3%, maar dan berekend over de huursom.
Overige kosten bestaan uit de hypotheekrente, tot aan 2011, gemiddeld 700.000 euro per jaar, OZB inclusief verzekeringen van 70.000 euro per jaar, 25 van de huur ten behoeve van onderhoud en CV-kosten voor accountants, drukwerk et cetera.
(Onderhouds-)kosten
In de meeste gevallen bouwen CV’s een reservepotje op om op lange termijn vervangingen en opknapbeurten te financieren. In de eerste tien ‘levensjaren’ van een gebouw zijn de kosten laag. Tussen het tiende en twintigste jaar stijgen de onderhoudskosten geleidelijk, wellicht onder druk van nieuwe politieke maatregelen op het gebied van bodemverontreiniging, bestemmingsplannen en wijzigingen in het belastingstelsel.
Terug naar boven
De directe belegging
Een directe belegging in vastgoed wil zeggen dat u zelf een pand koopt. Dit is wellicht de meest risicovolle manier om in vastgoed te investeren, want u moet een deskundige zijn om via deze methode rendement te behalen. Het grootste voordeel van direct beleggen is dat u als eigenaar van het pand het totale rendement in uw zak steekt. Daar tegenover staat dat u zelf voor alle kosten opdraait.
De kenmerken van een directe vastgoedbelegging zijn:
Geen spreiding bij kleinere portefeuilles, daar is simpelweg te veel vermogen voor nodig,
De belegger verwerft het eigendom van het pand,
Alle managementtaken moeten door de kersverse eigenaar worden afgehandeld,
De eigenaar heeft veel invloed op het beleid,
De verhandelbaarheid is op de huidige markt relatief laag,
Het risico/rendementsprofiel is hoog.
Terug naar boven
Klik hier voor de IEX.nl Special ‘Verdien met vastgoed’
Klik hier voor de complete vastgoed woordenlijst
Klik hier voor Nederlandse aanbieders van vastgoed-CV’s
Klik hier voor Nederlandse aanbieders van Amerikaans vastgoed
Rutger Derksen is marktredacteur van IEX.nl. Op moment van publicatie had Derksen geen
positie in de genoemde aandelen. De informatie in deze column is niet bedoeld
als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde
beleggingen. Uw reactie is welkom op derksen@iex.nl