Vanochtend heeft de VEB een advertentie geplaatst
in twee landelijke kranten inzake de waardering van aandelen De
Vries Robbé Groep (DVRG) en Real
Time Company (RTC).
De advertentie bevat een expliciete waarschuwing. De VEB constateert namelijk
dat sprake is van een extreme overwaardering van de aandelen DVRG en RTC ten
opzichte van het eigen vermogen.
Bij DVRG (koers 31 augustus: 1,04 euro) is de koers 629 procent hoger dan het
eigen vermogen per aandeel (0,1425 euro). Bij RTC is deze overwaardering nog
groter. Op basis van volledige conversie bedraagt het eigen vermogen per aandeel
0,96 eurocent.
De beurskoers van 10,00 eurocent (eveneens 31 augustus) betekent een overwaardering
van 942 procent ten opzichte van het eigen vermogen. Beleggers die overwegen
te handelen in aandelen DVRG en of RTC adviseer ik dringend om zich, alvorens
zij besluiten tot het doen van transacties, goed te informeren over de onderliggende
waarde en de risico's.
Eigen vermogen goede maatstaf
Volgens de VEB is het eigen vermogen per aandeel (ook wel intrinsieke waarde
genoemd) bij deze aandelen een goede waarderingsmaatstaf. Beide ondernemingen
richten zich op vastgoed en participaties. Zowel bij vastgoedmaatschappijen
als bij participatiemaatschappijen is het eigen vermogen per aandeel een zeer
relevant en (mede)koersbepalend gegeven.
Uit ons eigen onderzoek blijkt dat een brede selectie van negen aan Euronext
Amsterdam genoteerde vastgoedfondsen per 31 augustus gemiddeld 1,185 keer de
intrinsieke waarde noteerde, een premie van gemiddeld 18,5 procent ten opzichte
van het gepubliceerde eigen vermogen per aandeel. Bij de participatiemaatschappijen
liggen de koersen nog dichter bij de intrinsieke waarde.
Gemiddeld bedraagt de premie hier 12,8 procent. In vergelijking met deze gemiddelden
is zowel de overwaardering van DVRG (629 procent) als die van RTC (942 procent)
als exorbitant te kwalificeren. Op de huidige beurskoersen bedraagt de beurswaarde
van DVRG op papier 110 miljoen euro ten opzichte van een eigen vermogen van
15 miljoen euro. Bij RTC zal de beurswaarde (na conversie) 172 miljoen euro
bedragen, meer dan tien maal het eigen vermogen (16 miljoen euro).
Kwart miljard euro overwaardering
Samen hebben deze twee, door George Tóth gecontroleerde, vennootschappen
(na conversie bij RTC) een beurswaarde van 282 miljoen euro, tegenover een eigen
vermogen van 31 miljoen euro. Dat betekent een overwaardering van ruim 250 miljoen
euro.
Naar het oordeel van de VEB is die overwaardering zodanig groot dat een waarschuwing
op zijn plaats is. De VEB hecht er aan toe te voegen dat koersen - dus ook die
van DVRG en RTC - kunnen dalen én stijgen. De vereniging benadrukt voorts
de eigen verantwoordelijkheid van beleggers bij het nemen van beleggingsbeslissingen.
De VEB heeft de advertentie vooraf toegezonden aan de Autoriteit Financiële
Markten.
De gemiddelden zijn gebaseerd op negen vastgoedfondsen (Corio, DIM, Eurocommercial
Properties, Groothandelsgebouwen, NSI, Rodamco Europe, VastNed Retail, VastNed
I/O en Wereldhave) alsmede drie participatiemaatschappijen (EDCC, HAL en Kardan).
Peter Paul de Vries is directeur van de Vereniging van Effectenbezitters (VEB). De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie is welkom op
devries@iex.nl.
Peter Paul de Vries is directeur/grootaandeelhouder van de Nederlandse investeringsmaatschappij Value8. Value8 is grootaandeelhouder van IEX Group N.V.
De Vries schrijft met enige regelmaat op IEX over zaken die hem opvallen in de (Nederlandse) financiële wereld. Dit artikel is geschreven op persoonlijke titel en mag niet worden beschouwd als professioneel beleggingsadvies.