Hokken met een nieuwe vlam

Ik krijg nog steeds vragen van IEX-lezers die willen weten op welke manier zij het beste een huis kunnen kopen. Het gaat dan vaak om de situatie waarbij sprake is van een nieuwe relatie en de twee samen een andere woning willen kopen. Bovendien woont de nieuwe partner nog in een huurhuis en is er een flinke overwaarde op de koopwoning die verkocht moet worden.

In dit soort situaties wil men weten of de overwaarde volledig verrekend moet worden bij aankoop van de nieuwe woning. Om hier antwoord op te geven, heb ik een fictief voorbeeld (met namen) genomen waarvan de onderstaande gegevens van toepassing zijn.

• Bas heeft een woning gekocht op 1-1-1995 met een hypotheekschuld van 100.000 euro
• Waarde woning bij verkoop 250.000 euro
• Anne woont in een huurhuis en heeft niet eerder een koopwoning gehad
• Beiden willen een woning kopen voor 370.000 euro
• Kosten koper 30.000 euro

Overwaarde
In bovenstaande situatie heeft Bas een overwaarde van 150.000 euro. Deze zal hij moeten verrekenen bij aankoop van de andere woning. Aangezien de overwaarde lager is dan 50% van de aankoopsom plus de kosten koper, is het niet van belang of Bas al met Anne heeft samengewoond en in welk huis dit is geweest. De situatie is als volgt betreffende de renteaftrek als beiden de andere woning kopen.

• Koopsom andere woning: 370.000 euro
• Kosten koper: 30.000 euro
• Totaal: 400.000 euro
• Per persoon: 200.000 euro

Voor Anne geldt nu een hypotheekbedrag van 200.000 euro waarvoor zij voor een duur van dertig jaar de betaalde hypotheekrente kan opgeven aan de fiscus. Voor Bas wordt het hypotheekbedrag 50.000 euro (200.000 – 150.000 euro). Hij heeft ook al enkele jaren (vanaf 1-1-2001) renteaftrek genoten over een bedrag van 100.000 euro. Met deze jaren moet rekening worden gehouden. Indien de woning in 2011 wordt gekocht kan Bas nog twintig jaar renteaftrek genieten.

Indien de twee fiscaal partners worden, kan de renteaftrek worden overgeheveld naar de andere partner. In dit geval kan Bas gewoon de betaalde hypotheekrente over een  bedrag van 250.000 euro opgeven.

Situatie 2: Anne koopt
Duidelijk is te zien dat de volledig overwaarde van Bas verrekend wordt. De situatie wordt anders als alleen Anne de woning koopt. Beiden hebben nog niet samengewoond dus de overwaarde van Bas hoeft niet verrekend te worden.

Indien beiden fiscaal partners worden, kan Bas de betaalde hypotheekrente van Anne opgeven aan de fiscus. Het is niet van belang dat Bas geen eigenaar is van de koopwoning. Dit is trouwens gemakkelijk te regelen door te trouwen.

Situatie 3: goedkoper huis
Het is mogelijk dat Anne niet genoeg verdiend om de woning zelf te kopen. Indien beiden besluiten een goedkoper huis te kopen van slechts 230.000 euro (kosten koper 20.000 euro), is het wel van belang of Anne bij Bas heeft gewoond of andersom.

Bij aankoop van de nieuwe woning is het aandeel van Bas 125.000 euro (50% van 250.000). Dit is minder dan de overwaarde van 150.000 euro. Het meerdere ad. 25.000 euro moet nu verrekend worden als Anne bij Bas heeft gewoond. Het samenwonen moet dus hebben plaatsgevonden in de woning die verkocht wordt. In deze situatie is de betaalde rente over een bedrag van 100.000 (250.000 – 150.000 euro) nog fiscaal aftrekbaar.

In de situatie dat Bas bij Anne is gaan samenwonen, is het hypotheekbedrag van 125.000 euro van toepassing. Bas heeft nu nog wel 25.000 euro in reserve die drie jaar blijft staan. Deze moet verrekend worden als binnen drie jaar verbouwd wordt. Het bedrag van 125.000 euro is ook van toepassing als beiden niet hebben samengewoond.

Conclusie
Indien sprake is van een flinke overwaarde en een nieuwe partner is het dus altijd verstandig om even de situatie in kaart te brengen. Dit kan aardig wat geld opleveren.