In
Franse vastgoedkansen van november 2003 voorspelden we al het aankomende herstel van de Parijse kantorenmarkt. De zojuist gepubliceerde cijfers hierover bevestigen onze visie. De opname van kantoorruimte in Parijs bedroeg vorig jaar 1,7 miljoen vierkante meters.
Daartegenover stond de oplevering van maar 1,4 miljoen nieuwe vierkante meters. Echter, omdat maar de helft van de opname nieuwe vraag betrof (50% was vervangingsvraag), steeg de leegstand toch van 5,9% naar 6,4%.
De leegstand op de Parijse kantorenmarkt daalt volgens ons tegen het einde van dit jaar naar 6%, vanwege beperkte nieuwbouw en een gezonde vraag. De vraag/aanbodratio plaatst het aanbod in het juiste perspectief.
Gezonde vraag
Hierbij wordt het aanbod gedeeld door de vraag naar kantoren in de afgelopen twaalf maanden. Wij zien duidelijk een stabilisatie van de vraag/aanbodratio in 2003. De stand is momenteel 1,7, wat betekent dat het aanbod 1,7 keer de jaarlijkse vraag is. De situatie op de Franse markt is optimaal, als de ratio niet meer dan 1,5 bedraagt.
Wij verwachten dat dit in 2004 al bereikt wordt. Ondanks de gezonde vraag naar kantoorruimte daalden de huren in 2003 gemiddeld met 6% van 293 tot 276 euro per vierkante meter. Vooral in het centrum (Parijs CBD) en La Défense (het westelijk gelegen zakendistrict) hadden het zwaar te verduren met dalingen van ongeveer 12%.
Door deze huurdalingen is wel de concurrentiepositie van deze deelgebieden verbeterd. De lichte stijging van de leegstand en daling van de huren was in lijn met onze verwachtingen. Voor de komende jaren denken wij dat de vraag de nieuwbouw overstijgt, waardoor de leegstand terugloopt, de huren stabiliseren en vanaf 2005 weer stijgen.
Instappen kan nog
We blijven de Franse onroerend goedfondsen prefereren boven de Nederlandse of de Belgische. Binnen het Franse universum is
Unibail nog steeds onze
top-pick, ondanks de forse koersstijging van de afgelopen tijd (huidige k/w: 12,5). Het fonds profiteert optimaal van het herstel op de kantorenmarkt.
Unibail heeft ongeveer 60% van haar portefeuille belegd in kantoren in de genoemde zakendistricten van Parijs. Bovendien besloot ze in navolging van Nieuwe Steen Investments (NSI) het dividend per kwartaal uit te keren. Als gevolg hiervan krijgt de belegger dit jaar vijf kwartalen dividend, wat een rendement betekent van 5,4% bij een koers van 80,50 euro.
Fonds |
Wpa |
Div.
rend. |
Discount |
Fair
value |
Upside |
Positie |
Gewicht |
Frankrijk |
7,2% |
4,1% |
4,6% |
|
4,2% |
|
|
|
7,8% |
3,9% |
14,7% |
68,34 |
15,8% |
Long |
20% |
|
8,0% |
3,0% |
-2,2% |
49,52 |
-0,1% |
Neutral |
0% |
SFL |
5,0% |
5,0% |
11,5% |
32,59 |
-8,5% |
Neutral |
0% |
|
8,1% |
4,4% |
-5,7% |
81,93 |
2,2% |
Long |
20% |
|
|
|
|
|
|
|
|
België |
7,1% |
6,0% |
-4,5% |
|
-12,0% |
|
|
|
7,3% |
5,8% |
-7,2% |
66,43 |
-8,4% |
Short |
-10% |
|
6,9% |
6,2% |
-1,8% |
98,22 |
-15,7% |
Short |
-20% |
|
|
|
|
|
|
|
|
Nederland |
8,4% |
7,8% |
5,2% |
|
-4,0% |
|
|
|
8,4% |
7,1% |
-6,0% |
28,83 |
-11,3% |
Short |
-10% |
|
7,5% |
5,8% |
-2,4% |
45,27 |
-5,7% |
Neutral |
0% |
|
7,0% |
7,0% |
-2,4% |
21,98 |
-0,1% |
Neutral |
0% |
|
8,5% |
8,5% |
6,2% |
42,75 |
-2,8% |
Neutral |
0% |
|
10,0% |
10,6% |
30,4% |
21,98 |
-0,1% |
Neutral |
0% |
|
8,9% |
7,1% |
2,1% |
61,40 |
-4,1% |
Long |
10% |
|
8,5% |
8,5% |
-0,8% |
14,38 |
-9,8% |
Short |
-10% |
|
7,8% |
7,8% |
14,4% |
16,79 |
2,1% |
Long |
10% |
|
7,9% |
6,5% |
3,6% |
|
-3,3% |
|
10,0% |
Steen Goed Portefeuille
Op basis hiervan voeren we veranderingen door in onze IEX.nl Premium Steen Goed Vastgoed Portefeuille (+1,77%). Gezien de goede vooruitzichten voor de Parijse markt verdubbelen we onze long-positie in Gecina en Unibail. Aangezien we per saldo niet teveel long willen zitten, doen we datzelfde met onze short-positie in Cofinimmo.
Bovendien voegen we NSI toe aan onze shorts. Eurocommercial Properties gaat door de sterke prestatie van long naar neutral. Per saldo blijven we licht long in de onroerend goedaandelen. Het momentum blijft sterk, maar de fundamentals voor de Nederlandse en Belgische markt zijn zwak. Bovendien zijn deze aandelen gevoelig voor een rentestijging.
| | | | | | | |
| Klik hier voor Kastrops & Vincks IEX.nl Premium Steen Goed Portefeuille(+1,77%) |
| Klik hier om te reageren en te discussiëren |
|
| | | | | |
|
Remco Vinck & Ward Kastrop zijn vastgoedanalist bij Petercam. Vinck en kastrop hebben zelf een breed gespreide portefeuille van verschillende vastgoedfondsen. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.