Login
 

Waarde permanent verhuurde woning in box 3

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
7 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
kees5555
0
Beste mensen,

Heb 2 vragen.

1. Heb mijn woning permanent verhuurd en woon dus elders. Voor hoeveel % van de vrije verkoopwaarde kan ik mijn appartement in box 3 opgeven?
Ministerie van financien heeft geen richtlijn hiervoor, lees ik op hun site. Er staat alleen dat de waarde in verhuurde staat opgegeven:

"Voor de waardering van verhuurde panden is niets veranderd ten opzichte van de Wet op de vermogensbelasting 1964. Ook voor box 3 is het uitgangspunt de waarde in het economische verkeer (artikel 5.19 Wet IB 2001). Voor de waardering van onroerende zaken in box 3 kan niet de WOZ-waarde worden gehanteerd. Evenmin kan jaarlijks de gemiddelde prijsstijging in aanmerking genomen worden. De gemiddelde prijsstijging van verhuurde woningen kan bijvoorbeeld belangrijk afwijken van de prijsstijging van woningen die tot hoofdverblijf dienen.
Een algemene afwaardering voor verhuurde woningen van de leegwaarde in het economisch verkeer is niet mogelijk, omdat er te veel factoren zijn die de waarde in verhuurde staat mede bepalen. Zo kan (bedrijfs) onroerend goed in verhuurde staat bij “goede verhuur” wel meer opleveren dan de leegwaarde. Aan de Belastingdienst zijn hierover geen voorschriften gegeven."

Heb veel gezocht op internet en veel verschillende standpunten gezien
Ik lees een percentage van 60 (uitspraak van rechter om waarde van verhuurde woning bij erfenis te bepalen), ik lees ook 12x de jaarhuur (compromis in een zaak voor de rechtbank in Leeuwarden).

2. De gemeente moet toch ook de WOZ-waarde bepalen in verhuurde staat?

Ben benieuwd of er mensen zijn die ervaringen hebben met de belastinginspecteur!

Bij voorbaat hartelijk dank!
Kelewan
0
De informatie klopt: er bestaan geen fiscale normen, het gaat om de waarde in het economische verkeer. Wellicht is de vraag derhalve meer op zijn plaats bij de vastgoedbeleggers. Een poging tot beantwoording van iemand die niet expert op het gebied van vastgoedwaarderingen is (commentaar van harte welkom):

De belastingdienst rekent bij de WOZ-waardering vaak met een factor van ca 12 bij bedrijfsruimte. IMHO een veel te lage factor, gegeven de huidige praktijk. Er wordt door de belastingdienst wel gerekend met de gemiddelde marktconforme prijs per meter, niet met de feitelijke huuropbrengst. Anders dan bij woonruimte vindt bij bedrijfsonroerend goed doorgaans regelmatig aanpassing van de huur aan de marktprijs plaats, zodat het verschil tussen de echte huur en de marktconforme huur minder groot zal zijn dan bij woonruimte.

Bij woonruimte geldt, indien de woning niet voor korte tijd is verhuurd, dat de huurder kan blijven zitten, zodat gedurende lange tijd een waardedrukkende factor kan bestaan in verhuurde staat. In feite is de waardering van de woning dan een samenstelling van de verwachte huuropbrengsten en t.z.t. - na eindigen verhuur - de waardeaangroei tot de vrije waarde van de woning. Een algemeen percentage voor die waardedrukkende factor lijkt mij moeilijk te geven. Indien het appartement steeds kortdurend aan ex-pats wordt verhuurd zal de waarde nagenoeg gelijk zijn aan de vrije waarde. Het volgend betreft slechts een ruwe schatting: als het appartement is verhuurd voor een bescheiden huur (bijvoorbeeld een appartement van € 300.000 voor € 1.000 per maand), schat ik de waarde op CIRCA 80% van de vrije waarde.
kees5555
0
geachte heer Kelewan,

Hartelijk dank, er blijft dus onduidelijkheid, maar wel duidelijk is dat een taxatie van mijn app in verhuurde staat (door een lokale makelaar), het beste argument is richting een belastinginspecteur...
Zzzz...
0
Hey Kees,

Heb zelf een discussie met de Bd gehad, maar uiteindelijk gelijk gekregen na een aantal bezwaren. De Inspecteur wilde de WOZ en de actuele huurinkomsten aanhouden als indicatie voor de economische waaarde, die was echter ineens enorm gestegen. Dat gekoppeld aan een hoge kapitalisatiefactor gaf dus een veel te hoge economische waarde.

Was ik het dus niet mee eens en heb daarop in een uitgebreid bezwaar dit standpunt van de inspecteur met alle argumenten die ik maar kon verzinnen onderuit gehaald (hem zelfs incompetent genoemd, maakte ook maar veronderstellingen, terwijl hij belastinginspecteur is en geen taxateur). De laagste vergelijkbare huren in de buurt, onderhoudskosten om het pand op standaard te brengen en te houden, oorspronkelijk aankoopprijs/taxatie met een klein beetje inflatie, afschrijving en noem er nog maar een paar. Heb ze hier niet beschikbaar, maar heb toen gegoogled op waarde in economisch verkeer, en wat documenten gevonden die hier tot in detail op ingaan.

Vooral met de huidige waarderingscrisis in vastgoedland, lijkt met een kleine moeite om het hele WOZ-verhaal, en economische waarde-model volledig onderuit te schoffelen. Wordt een lange paragraaf, maar het feit dat de overheid verantwoordelijk dan wel medeschuldig is aan de te hoge prijzen, lijkt me duidelijk. Denk persoonlijk dat er zeker 10-20% lucht in de Nederlandse economische waarden zit, dus kijk maar even wat je het beste uitkomt.....een bevriende makelaar/taxateur kan ook een goeie asset zijn.

Zit persoonlijk op 4x de actuele bruto jaarhuur en 60% van de WOZ waarde. Volgens mij is de WOZ waarde gebaseerd op de laatste verkoopprijzen trouwens....en daar zit nu een partij lucht in...

Maar zoals je zegt; "Aan de Belastingdienst zijn hierover geen voorschriften gegeven." Dit geeft je dus alle vrijheid......

In box 3 staat er trouwens ook je hypotheekschuld tegenover dus je betaalt slechts over het verschil.

Succes.


JvdW1
0
IK heb toch nog even een tweetal vragen omtrend de opgave van Zzz

Zit persoonlijk op 4x de actuele bruto jaarhuur en 60% van de WOZ waarde???.

Gebruikt u voor waarde opgave het totaal van hierboven of enkel 60% van de WOZ waarde vd verhuurde woning???

OOk lees ik rekenvoorbeelden van 12- 14 x de Jaarhuur, iemand hier ervaring mee??
ik ben Diede/Kennie
0
voor mij speelt nu ook deze kwestie.

Kan iemand die 12x de jaarhuur bevestigen?
de WOZ-waarde is namelijk veel en veel hoger dan de huur die betaald wordt.
ik ben dus benieuwd naar de economische waarde tot ik tot aankoop overga.

vervolgens betaal je dus 1,2% over de economische waarde.
7 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Markt vandaag

Flink verlies voor Nikkei

08:13 De effectenbeurs in Tokio is donderdag met een flink verlies geëindigd. Tegenvallende macro-economische cij...

    Indices

    AEX 416,80 0,00%
    DAX 9.360,47 -0,23% #
    Dow Jones Indus 16.826,91 +0,13% #
    EUR/USD 1,26 +0,15%
    FTSE-100 6.557,52 0,00%
    Gold spot 1.218,52 +0,42%
    NY-Nasdaq Composite 4.422,09 -1,59%

    Stijgers

    Aalberts
    0,00%
    Accell
    0,00%
    Acomo
    0,00%
    Aegon
    0,00%
    AEX
    0,00%

    Dalers

    Aalberts
    0,00%
    Accell
    0,00%
    Acomo
    0,00%
    Aegon
    0,00%
    AEX
    0,00%