Scheiden kost geld. Wie een koophuis heeft, heeft twee mogelijkheden:
- De woning verkopen
- Iemand blijft in de woning wonen
Het verkopen van de woning in deze tijd waarin de huizenprijzen flink zijn gedaald, is meestal niet aantrekkelijk. In veel gevallen zal de woning met verlies moeten worden verkocht, waardoor er een restschuld ontstaat. Het is ook mogelijk een van beide partners in de woning blijft. Deze partner zal moeten aantonen dat zijn inkomen voldoende is om de hypotheek over te nemen.
Het nadeel is dat de maximale hypotheek op het inkomen in de afgelopen jaren flink minder is geworden. Uitgaande dat hij of zij toch in de woning kan blijven wonen, zal ik aantonen door middel van twee rekenvoorbeelden wat de gevolgen zijn van de scheiding.
Uitkoop ex-partner met overwaarde woning
- Lopende hypotheek 200.000 euro (1-1-2004)
- Waarde woning 240.000 euro
- Scheiding per 1-1-2014
Wel of niet verrekenen?
De overwaarde in dit voorbeeld is 40.000 euro (20.000 euro per persoon). De ex-partner wil graag deze overwaarde hebben voor de aankoop van een andere woning. De ex-partner moet bovendien worden uitgekocht voor het hypotheekgedeelte van 100.000 euro (50% van de lopende hypotheek van 200.000).
Het totale hypotheekbedrag van de ex-partner wordt 120.000 euro. Om renteaftrek te kunnen behouden moet hiervoor een annuïteiten en/of lineaire hypotheek worden afgesloten. Hiervoor geldt wel een nieuwe duur van 30 jaar voor de renteaftrek. Het volgende is dan van toepassing voor degene die in de woning blijft wonen.
- Hypotheek 100.000 euro (renteaftrek van 1-1-2004 tot 1-1-2034)
- Annuiteiten hypotheek 120.000 euro (renteaftrek van 1-1-2014 tot 1-1-2044)
- Geen overwaarde
Het is ook mogelijk dat de waarde van de woning lager is dan de lopende hypotheek. Er valt nu niets verrekenen. Echter er komt wel een box 3-schuld om de hoek kijken. Hieronder een rekenvoorbeeld met de volgende uitgangspunten:
Uitkoop ex-partner waarde woning is lager dan de hypotheek
- Lopende hypotheek 200.000 euro (1-1-2004)
- Waarde woning 160.000 euro
- Scheiding per 1-1-2014
Overwaarde
Door de waardedaling is er nu een fictief verlies opgetreden van 40.000 euro (20.000 euro per persoon). Het gedeelte van de ex-partner van 20.000 euro wordt nu een box 3-bedrag als de lopende hypotheek 200.000 euro blijft. Voor de renteaftrek is dan het volgende aan de hand:
- Hypotheek 100.000 euro (renteaftrek van 1-1-2004 tot 1-1-2034)
- Annuiteiten hypotheek 80.000 euro (renteaftrek van 1-1-2014 tot 1-1-2044)
- Hypotheek box 3 20.000 euro
- Overwaarde later verrekenen
Het komt steeds vaker voor dat een eventuele overwaarde later wordt verrekend (uitgestelde betaling). De rede is dat het inkomen niet voldoende is om de overwaarde direct te verrekenen door middel van een hypotheek. Uitgaande van het eerste rekenvoorbeeld waarbij de overwaarde van 20.000 euro moet worden verrekend, ontstaat er een box 3-bedrag voor de uitkopende ex-partner als deze een andere woning koopt.
De 20.000 euro overwaarde moet namelijk verrekend worden met de nieuwe woning. Echter deze 20.000 euro is niet uitbetaald, dus niet aanwezig. Een voorbeeld ter verduidelijking.
Uitkoop ex-partner met overwaarde woning, waarbij ex-partner andere woning koopt
- Lopende hypotheek 200.000 euro (1-1-2004)
- Waarde woning 240.000 euro
- Scheiding per 1-1-2014, overwaarde 20.000 wordt niet uitbetaald
- Ex-partner koop andere woning per 1-1-2014
- Koopsom nieuwe woning 200.000 euro
- Kosten koper 10.000 euro
- Benodigde hypotheek 210.000 euro
- Daadwerkelijke EWS 190.000 euro (bedrag waarover renteaftrek is)
Wel aflossingsvrij
Het is nu nog wel mogelijk om een aflossingsvrije hypotheek te nemen. Deze mag maximaal 50% van de waarde van de woning zijn, maar niet hoger zijn dan de vorige hypotheek (was 100.000 euro). Het volgende is dan van toepassing voor de renteaftrek als de ex-partner een hypotheek neemt van 210.000 euro.
- Hypotheek 100.000 euro(renteaftrek van 1-1-2004 tot 1-1-2034, mag aflossingsvrij)
- Annuiteiten hypotheek 90.000 euro (renteaftrek van 1-1-2014 tot 1-1-2044)
- Hypotheek box-3 20.000 euro
Uit bovenstaande drie voorbeelden blijkt dat het oppassen is geblazen als iemand gaat scheiden. Een adviseur moet goed op de hoogte zijn van de belastingregels. Ook moeten de aanstaane ex-partners goed navraag doen of er daadwerkelijk een overwaarde of een fictief verlies is van de bestaande woning. Het goed in kaart brengen van de huidige situatie zorgt ervoor dat zij hun situatie goed begrijpen en zorgt ervoor dat de fiscus achteraf niet op stoep staat.