De huizenprijzen blijven maar stijgen. Hierdoor kunnen steeds minder mensen hun droomhuis kopen. Kenners roepen dat er meer gebouwd moet worden. Als het aantal woningen toeneemt, zullen de huizenprijzen minder snel stijgen of misschien wel gaan dalen.
Een nieuwbouwwoning kopen heeft als voordeel dat alles nieuw is. Er zijn echter ook genoeg valkuilen.
10 attentiepunten
- loting / inschrijving met financiële check
- eisen makelaar voor start bouw
- na tekenen koop aanneemovereenkomst 2 maanden hypotheek regelen
- meerwerk via aannemer/onderaannemer nog niet bekend
- bouwrente voor de grond kan oplopen tot 8% per jaar
- hypotheekofferte afstemmen op eisen van de aannemer
- mooie praatjes kunnen flink veel geld kosten
- wacht het liefst op de goednieuwsbrief van de aannemer
- renteverlies tijdens de bouw is afhankelijk van de termijn van de bouw
- laatste 5% niet betalen daar er na oplevering velen gebreken kunnen zijn
1: Loting en financiële check
Het animo voor een nieuwbouwwoning is (altijd) groot. Hierdoor zal er een inschrijving plaatsvinden. Het is zelfs mogelijk dat er sprake is van een loting.
Zo komt het ook voor dat er vooraf diverse vragen worden gesteld aan de mensen die een nieuwbouwwoning willen kopen. De aannemer wil vooraf een bepaald beeld hebben of iemand een nieuwbouwwoning kan kopen (financiële check).
Een hypotheekadviseur kan voor u een financiële check maken. Hierbij wordt uw situatie in kaart gebracht met daarbij de maximale hypotheek op uw inkomen.
2 / 3: 70% vooraf verkocht, omgevingsvergunning en tekenen koop aanneemovereenkomst
De aannemer wil het liefst zo snel mogelijk met de bouw gaan beginnen, maar ook de zekerheid hebben dat de woningen zijn verkocht. In de koopakte stellen veel aannemers dat een percentage van 70% van de woningen verkocht moet zijn voor ze starten met de bouw. De aannemer gaat van verkoop uit als de koop-/aanneemovereenkomst is getekend door een koper.
In de huidige markt is het natuurlijk onzin om zo'n percentage te eisen. Het aantal mensen dat graag een nieuwbouwwoning wil kopen is vele malen groter dan het aantal woningen dat gebouwd gaat worden.
Het is verstandig om vooraf navraag te doen over de bouwvergunning. Het klinkt misschien raar, maar heel veel kopers van een nieuwbouwwoning gaan de boot in omdat zij ervan uitgaan dat de bouwvergunning is geregeld.
In de praktijk wordt de bouwvergunning de omgevingsvergunning genoemd. Zonder deze vergunning zal geen enkele bank in Nederland een hypotheek laten passeren. Aannemers en ook verkopende makelaars verkondigen altijd dat de omgevingsvergunning geen probleem gaat opleveren en de koper zijn hypotheek alvast kan gaan regelen.
Een omgevingsvergunning aanvragen kost meestal twee maanden. Als er een bezwaar komt van iemand dan kan dit voor maanden vertraging zorgen. Kopers die een hypotheek hebben geregeld waarbij de renteaanbieding maar een paar maanden geldig is, hebben dan een groot probleem. Hun hypotheek kan namelijk niet passeren omdat de omgevingsvergunning nog niet definitief is.
Als de renteaanbieding is verlopen, moet de koper weer opnieuw beginnen. Ik hoef u niet te vertellen dat dit geld gaat kosten (duizenden euro’s), namelijk 1% annuleringskosten van het hypotheekbedrag en opnieuw advieskosten voor de hypotheekadviseur.
In de meeste koop-/aanneemovereenkomsten staat dat de koper binnen twee maanden een hypotheek moet regelen. Het is (bijna altijd) verstandig om de renteaanbieding van de bank zo lang mogelijk te nemen. U moet dan denken aan minimaal een jaar. De hypotheek moet dan binnen een jaar passeren bij de notaris, anders zal de bank alsnog kosten in rekening brengen.
4: Meerwerk
Bij de koopsom voor de grond en de woning komen nog kosten voor meerwerk. Meerwerk kan via de aannemer of zelfstandig. Als het meerwerk plaatsvindt via de (onder) aannemer dan zal deze een lijst moeten maken van het werk dat hij gaat doen, met daarbij de kosten. Deze lijst kan dan worden meegenomen bij het aanvragen van de hypotheek.
Het gebeurt regelmatig dat een hypotheek na het tekenen van de koop-/aanneemovereenkomst binnen twee maanden geregeld moet worden. Als een koper het meerwerk in zijn hypotheek wil meenemen, moet dus ook de aannemer zijn lijst klaar hebben. Dit laatste blijkt in de praktijk vaak niet zo te zijn, wat de koper problemen oplevert met zijn hypotheekaanvraag.
Als een koper het meerwerk zelf doet, dan kan hij zelf een lijst opstellen van de werkzaamheden. Meestal behelzen die keuken, douche en vloeren. Door zelf de lijst op te stellen, is er geen vertraging en kan dus wel direct de hypotheek worden aangevraagd.
5: Bouwrente
De aannemer rekent bouwrente over de grond die zijn eigendom is. Voordat deze daadwerkelijk overgaat naar de koper, zal de aannemer een bepaald percentage doorberekenen. Omdat deze “kosten” vóór het tekenen van de koopakte en het afsluiten van de hypotheek worden gemaakt, zijn ze niet fiscaal aftrekbaar. De koper zal deze kosten uit eigen zak moeten betalen.
Ter verduidelijking een voorbeeld:
| Bouw nieuwbouwwoning is gestart 1 november 2020 |
| 1 november 2020 tot 1 februari 2021: bouwrente die niet fiscaal aftrekbaar is |
| Koop-/aanneemovereenkomst wordt op 1 februari 2021 getekend |
| 1 februari 2021 tot 1 april 2021: bouwrente die wel eenmalig fiscaal aftrekbaar is |
| Hypotheekakte wordt op 1 april 2021 getekend bij de notaris |
| 1 april 2021 tot 1 december 2021: renteverlies tijdens de bouw, dat wel eenmalig fiscaal aftrekbaar is. |
| Oplevering van de woning is op 1 december 2021 |
In de praktijk komen percentage voor van 8% bouwrente. Stel, de grondkosten zijn €300.000 en deze 8% is over een half jaar van toepassing, dan moet de koper dus uit eigen zak €12.000 betalen. Bouwrente wordt vaak vergeten en stelt kopers dan voor een onaangename verrassing.
6 / 7 / 8 duur hypotheekofferte, mooie praatjes en goednieuwsbrief
De aannemer en verkopende makelaar zullen een nieuwbouwproject altijd rooskleuriger en mooier maken dan het in werkelijk wordt. Ik bedoel hiermee dat zij geen negatieve dingen opsommen voor kopers. Het is daarom verstandig de koop-/aanneemovereenkomst goed te lezen, alle eisen en voorwaarden van de aannemer goed in kaart te brengen en daar de renteaanbieding (termijn) op af te stemmen.
Er zijn (gelukkig) ook aannemers van wie de kopers pas de hypotheek hoeven te gaan regelen als alles in orde is om te kunnen starten met de bouw. De omgevingsvergunning is dan ook definitief. Een aannemer geeft dan aan dat de kopers kunnen wachten op zjn goednieuwsbrief, waarna iedere koper twee maanden de tijd krijgt om de hypotheek te regelen. Er moet dan binnen drie maanden gepasseerd worden bij de notaris.
9: Renteverlies tijdens de bouw
Bij een nieuwbouwwoning wordt het hypotheekbedrag niet direct overgemaakt naar de aannemer, maar eerst in depot gestort. De aannemer stuurt een nota voor de werkzaamheden die hij gaat verrichten. De koper stuurt deze door naar zijn bank, waarna die het bedrag overmaakt aan de aannemer. Het bedrag in depot wordt hierdoor steeds minder.
Een koper betaalt hypotheekrente over het hypotheekbedrag, maar krijgt ook een rentevergoeding over het bedrag in depot. Er zijn banken in Nederland die een verschil van 1% rekenen. Er zijn echter ook genoeg banken waarbij het verschil nihil is. De rentevergoeding in het depot is dan even hoog als de betaalde (gemiddelde) hypotheekrente.
Het renteverlies tijdens de bouw kan op verschillende manieren betaald worden, afhankelijk van de bank waar de hypotheek is afgesloten. Het is mogelijk dat het bedrag van het renteverlies uit het depot wordt betaald. Dit betekent dat het depot aan het einde van de bouw leeg is terwijl er nog betaald moet worden. De klant zal dan ineens een bedrag uit eigen middelen moeten betalen.
Het is ook mogelijk om maandelijks een bedrag te betalen. Op die manier blijft het depot in stand.
10: laatste 5% niet betalen
Tot slot merk ik op dat veel nieuwbouwwoningen helaas worden opgeleverd met nog vele gebreken. Een aannemer zal beloven die op te lossen. In de praktijk helpt het als een aannemer nog geld tegoed heeft van een huizenbezitter. In overleg met de notaris kan bijvoorbeeld worden afgesproken dat een bepaald bedrag (5%) pas wordt betaald als alles goed is opgeleverd door de aannemer.
Even een nieuwbouwwoning kopen is niet verstandig. Als koper zal je toch echt je huiswerk goed moeten doen. Hierbij kan een goede hypotheekadviseur waardevolle hulp bieden.