Iedereen de beste wensen en een zeer gezond 2023 toegewenst!
Nu de hypotheekrente flink is gestegen (tussen de 3,8% en 4,8%) zullen huizenbezitters blij zijn dat zij nog een gedeelte van de betaalde hypotheekrente kunnen terugkrijgen.
Veel kopers die een hypotheek nodig hebben, sluiten deze af bij hypotheekadviseurs. Deze maken dan een berekening van de bruto en netto maandlasten die een huizenbezitter gaat betalen.
Inkomstenbelasting
In april mag iedere huizenbezitter zijn IB-aangifte weer doen. Als de situatie wat ingewikkelder is, wordt meestal een belastingadviseur ingeschakeld. In de praktijk blijkt dat de belastingadviseur vaak blindelings de berekening van de hypotheekadviseur overneemt.
Vooral doorstromers die tijdelijk twee koopwoningen hebben gehad, hebben hulp nodig. Hierbij is het verstandig als de doorstromers vooraf goede afspraken maken met hun hypotheekadviseur.
Adviseurs die alleen maar de hypotheek afsluiten doen half werk. Waarom €3.000 euro betalen terwijl niet alles compleet is? Hieronder een voorbeeld (van iets dat dagelijks voorkomt) waarbij een woning wordt gekocht terwijl de huidige woning nog niet is verkocht.
Huidige situatie |
Lopende hypotheek |
vanaf 1 juli 2019 |
tot 1 juli 2049 |
Annuïteitenhypotheek zonder NHG |
€170.000 |
|
Rente 20 jaar vast |
2,0% |
tot 1 juli 2039 |
Bruto per maand |
€628 |
|
Berekening overbruggingshypotheek |
Taxatiewaarde woning
|
€250.000 |
|
90% van waarde |
€225.000 |
|
Lopende hypotheek aflosstand per 1-2-2023 |
€155.000 |
|
Max. overbrugging |
€70.000 |
|
Andere koopwoning per 1 februari 2023 (koopsom €450.000) |
Totaal benodigd |
€465.000 |
|
Overbruggingshypotheek |
€65.000 -/- |
|
Nieuwe hypotheek |
€400.000 |
|
Nieuwe hypotheek |
Annuïteitenhypotheek |
€155.000 |
Rente 2,00% Einddatum juli 2049 Bruto €628 |
Annuïteitenhypotheek |
€245.000 |
Rente 4,00% 10 jaar vast Duur 30 jr Bruto €1170 |
Overbruggingshypotheek
|
€65.000
|
Rente 3,5%
Bruto €190
|
Bruto per maand |
€1988 |
(€1798 zonder overbruggingshypotheek) |
De hypotheekadviseur heeft netjes de aankoop van de nieuwe koopwoning en de nieuwe hypotheek in kaart gebracht. De lopende hypotheek is via de verhuisregeling meegenomen.
Bovenstaande uitwerking is leuk, maar deze huizenbezitter heeft er eigenlijk niet veel aan. De situatie verandert drastisch als de huidige woning definitief is verkocht. In de meeste gevallen zal er extra verkoopwinst ontstaan. Bovendien wordt er meestal toch nog wat geld uitgegeven voor het opknappen van de nieuwe woning dat vooraf niet is meegenomen in het financiële plaatje.
Het volgende is van toepassing als de huidige woning definitief is verkocht per 1 mei 2023.
Verkoop woning |
€255.000 |
|
Makelaarskosten |
€ 4.000 -/- |
|
Lopende hypotheek |
€154.000 -/- |
(aflosstand per 1 mei 2023) |
Overbruggingshypotheek |
€65.000 -/- |
|
Nieuwe vloer |
€8.000 -/- |
|
Daadwerkelijke winst |
€24.000 |
(Eigen Woning Reserve) |
Onderaan de streep heeft deze huizenbezitters nog €24.000 over. Deze EWR moet worden afgelost op de hypotheek, anders is er geen hypotheekrenteaftrek over dit bedrag. De aflossing moet plaatsvinden op het nieuwste hypotheekdeel, namelijk de annuïteitenhypotheek van €245.000.
Een hypotheekadviseur die ook de verkoop van de huidige woning in kaart brengt, zal dan tot de volgende berekening komen:
Koopprijs |
€450.000 |
|
Kosten koper |
€15.000 |
|
Verbouwen |
€8.000 |
|
EWR |
€97.000 -/- |
|
Box 1 hypotheek |
€376.000 |
|
Annuïteitenhypotheek |
€155.000 |
Rente 2,00% Einddatum juli 2049 Bruto €628 |
Annuïteitenhypotheek |
€221.000 |
Rente 4,00% 10 jaar vast Duur 30 jr Bruto €1055 |
Bruto per maand |
€1683 |
|
Bovenstaande cijfers zijn heel anders dan het financiële plaatje bij aankoop van de woning als de huidige woning nog niet is verkocht. Met deze cijfers kan de belastingadviseur (of de huizenbezitter zelf) de IB-aangifte goed invullen.
Draagplichtovereenkomst versus Wettelijke Regeling
De situatie wordt gecompliceerder als de vrouw eigenaar is van de huidige woning en de nieuwe woning door haar en haar vriend (starter) wordt gekocht. Let op: de berekening en de leningsdelen worden nu heel anders:
Situatie aankoop woning per 1 februari 2023 |
|
|
Vrouw |
Man (starter)
|
Totaal benodigd |
€465.000 |
€232.500 |
€232.500 |
Overbruggingshypotheek |
€65.000 |
€65.000 |
0 |
Nieuwe hypotheek |
€400.000 |
€167.500 |
€232.500 |
Nieuwe hypotheek |
Annuïteitenhypotheek |
|
€155.000 Rente 2,00% Einddatum juli 2049 |
€232.500 Rente 4,00% 10 jaar vast Duur 30 jr |
Annuïteitenhypotheek |
|
€12.500 Rente 4,00% 10 jaar vast Duur 30 jr |
|
Overbruggingshypotheek
|
|
€65.000 Rente 3,5%
|
|
In deze situatie is alleen de Draagplichtovereenkomst de oplossing om de gehele hypotheek in Box 1 te krijgen. De Draagplichtovereenkomst is alleen mogelijk bij samenwonenden en stellen die onder huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd.
Hieronder de uitwerking waarbij de extra verkoopwinst van €24.000 is gebruikt om de hypotheek te verlagen.
Situatie na verkoop woning en verbouwing per 1 mei 2023 |
|
|
Vrouw |
Man (starter)
|
Totaal benodigd |
€473.000 |
€236.500 |
€236.500 |
EWR |
€97.000 |
€97.000 |
0 |
Nieuwe hypotheek |
€376.000 |
€139.500 |
€236.500 |
Nieuwe hypotheek |
Annuïteitenhypotheek |
|
€139.500 Rente 2,00% Einddatum juli 2049 |
€232.500 Rente 4,00% 10 jaar vast Duur 30 jr |
Annuïteitenhypotheek |
|
|
€4000 Rente 4,00% 10 jaar vast Duur 30 jr |
Vaak is een draagplichtovereenkomst niet mogelijk, waardoor de hypotheekadviseur de berekening van de Wettelijke Regeling moet hanteren. Schrik niet want die is heel ingewikkeld, zie de berekening van Paul Muskens (info@de-eigenwoningschuld.nl). Een groot gedeelte van de hypotheek komt namelijk in Box 3, waardoor er geen hypotheekrenteaftrek is.
Vanaf 2022 gelden er nieuwe regels voor hypotheekadviseurs. Lees meer in Huizenbezitters opgelet: nieuwe berekeningen voor hypotheekadviseurs en Controleer uw hypotheekadviseur.
De staatssecretaris van Financiën is vergeten (is natuurlijk heel vreemd) te vermelden dat de berekening van de aflosstand hetzelfde is in de volgende twee situaties:
- Eerst woning kopen en daarna huidige woning verkopen (nu gedeeltelijk box 3-bedrag)
- eerst huidige woning verkopen en daarna woning kopen (nu volledig box 1-bedrag)
Iedere doorstromer die een andere woning koopt met een starter moet dus eerst zijn / haar huidige woning verkopen om de gehele hypotheek in Box 1 te houden! Het moet niet gekker worden.
Het is te hopen dat de staatssecretaris de fout snel corrigeert. De vraag is nu hoe streng de Belastingdienst deze situaties (met aflosstanden) gaat beoordelen.
Wat kunnen de gevolgen zijn voor de hypotheekadviseurs?
Vorig jaar heeft het Kifid een zeer belangrijke uitspraak gedaan waarin een klant in het gelijk werd gesteld. Het ging hier over een aflossingsvrije hypotheek waarbij de betaalde hypotheekrente niet meer fiscaal aftrekbaar was. Deze aflossingsvrije hypotheek was namelijk te laat afgesloten. De totale schade voor de klant was €42.000.
Uit deze uitspraak blijkt dat hypotheekadviseurs wel degelijk goed op de hoogte moeten zijn van de fiscaliteit. Persoonlijk heb ik regelmatig contact met Fintool als vraagbaak en sparring partner over de fiscaliteit. Fintool is zeer goed op de hoogte van deze (ingewikkelde) materie en biedt iedere abonnee de persoonlijke backup die nodig is bij deze steeds lastiger wordende materie. Ik kan iedere hypotheekadviseur aanbevelen om zich te abonneren. Dit voorkomt fouten waar de klant onder lijdt.
Steeds vaker komt het voor dat leningsdelen van de hypotheek achteraf aangepast moeten worden om in Box 1 te vallen. Ook de huizenbezitters moeten hun huiswerk vooraf goed doen en met een hypotheekadviseur in zee gaan die het gehele proces (aankoop en verkoop) in kaart brengt.