Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Afschaffing hypotheekrenteaftrek: wat betekent dit voor huizenbezitters?

Veel politieke partijen willen de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs afschaffen. Dit is de mogelijke impact op de huizenprijzen en de maandlasten.

Afschaffing hypotheekrenteaftrek: wat betekent dit voor huizenbezitters?

De hoofdpunten:

  • Diverse partijen willen de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs afschaffen
  • Bij een hypotheek van €363.000 en rente van 3,75% stijgen de maandlasten uiteindelijk met circa €278, aldus Van Bruggen Adviesgroep.
  • De pijn kan worden verzacht als de belastingen tegelijkertijd dalen 
  • De huizenprijzen zullen volgens economen minder hard stijgen bij afbouw van de aftrek.

De vastgelopen woningmarkt is hét thema voor de Tweede Kamerverkiezingen van 29 oktober. In meerdere verkiezingsprogramma's duikt plotseling het plan op om de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs af te schaffen. Wat betekent dat voor huiseigenaren en starters?

Lang gold het h-woord (zoals de hypotheekrenteaftrek eufemistisch wordt genoemd) als een politiek taboe. Voorstellen om het mes in dit fiscale voordeel te zetten werd beschouwd als electorale zelfmoord. Maar inmiddels is dit huisje niet meer zo heilig als voorheen.

Hypotheekrenteaftrek bestaat al 132 jaar

De hypotheekrenteaftrek werd in 1893 ingevoerd, als onderdeel van een nieuw stelsel voor vermogensbelasting, waarbij de eigen woning gold als inkomstenbron en huizenbezitters de rente op hun woningschuld mochten aftrekken. Na de Tweede Wereldoorlog werd de regeling een instrument om woningbezit te stimuleren. 

Wat is nog meer aftrekbaar?

Naast hypotheekrente zijn ook kosten voor het afsluiten van de lening aftrekbaar, zoals advies- en taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, kosten van een nieuwbouw- of verbouwingsdepot, boeterente en de kosten voor NHG.

Dit geldt niet alleen voor de aankoop van een huis, maar ook voor het oversluiten van uw hypotheek.

Niet aftrekbaar zijn onder meer notariskosten voor de koopakte, makelaarscourtage, verzekeringspremies, onderhouds- en verbouwingskosten, overdrachtsbelasting en premies voor een kapitaalverzekering eigen woning.

Hoe zit het ook alweer?

Huiseigenaren mogen betaalde hypotheekrente aftrekken van hun belastbaar inkomen. Dat levert jaarlijks veel belastingvoordeel op. Betaal je bijvoorbeeld €10.000 rente, dan krijg je bij het huidige tarief van 37,48% circa €3.748 terug.

Deze aftrekpost kent wel enkele beperkingen. Zo is de rente maximaal dertig jaar aftrekbaar. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.

Voor hypotheken die na 2013 zijn afgesloten is de rente alleen aftrekbaar als de lening annuïtair of lineair wordt afgelost. Voor oudere hypotheken geldt die eis niet, maar gaat u extra geld lenen voor een verhuizing of verbouwing, dan is de rente over dat gedeelte alleen aftrekbaar als hierop maandelijks wordt afgelost.

Verder is de maximale aftrek stapsgewijs sinds 2014 afgebouwd, waardoor nu voor elke huizenbezitter hetzelfde aftrekpercentage geldt. Valt u in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting (met een inkomen boven €76.817), dan mag u de hypotheekrente dus niet aftrekken tegen 49,5%, maar tegen 37,48%. Dit tarief is gelijk aan de eerste belastingschijf.

Tegenover dat voordeel staat wel een kostenpost: het eigenwoningforfait. Dit is een bijtelling van doorgaans 0,35% van de WOZ-waarde. Bij een woning van €600.000 betekent dat €2.100 extra belast inkomen.

Waarom willen sommige partijen morrelen aan de hypotheekrenteaftrek?

Zoals gezegd moest de hypotheekrenteaftrek het woningbezit aanjagen. Dat is redelijk gelukt. In 1977 had slechts 33% van de huishoudens een eigen woning. Inmiddels is dat opgelopen tot 57%.

Dat is mooi, maar de regeling droeg ook bij aan de forse stijging van de huizenprijzen. Deze zijn in de afgelopen tien jaar verdubbeld:

Omdat de netto-woonlasten door de aftrek lager zijn, kunnen kopers meer lenen en dus meer bieden. Dat maakt het voor starters steeds moeilijker om er tussen te komen.

Hoewel ook woningtekort, inflatie, loonstijgingen en de lagere rente de prijzen opdreven, zien economen de aftrek als versterkende factor. Afschaffing kan de prijsstijging afremmen.

Die gestegen huizenprijzen hebben er ook voor gezorgd dat de toename van het eigenwoningbezit stokt. Sinds 2012 is dat met slechts 0,4 procentpunt gegroeid. Dat komt dat omdat het financiële voordeel van de hypotheekrenteaftrek wordt overschaduwd door stijgende woningprijzen, zo schreven Job Swank (voormalig directielid bij De Nederlandsche Bank) en Nico van der Windt (voormalig directeur van Erasmus Research and Business Support) onlangs in economievakblad ESB. Het doel van de hypotheekrenteaftrek raakt daardoor steeds verder uit zicht.

Volgens beide economen vormen de hoge huizenprijzen ook een risico voor de stabiliteit van het financiële systeem. Ze gaan immers vaak gepaard met hoge hypotheekschulden. Stort de huizenmarkt in, dan dreigt niet alleen een restschuld voor huizenbezitters bij wie het huis onder water staat (lees: een hypotheekschuld die hoger is dan de woningwaarde). Ook kan het leiden tot forse afwaarderingen op bestaande hypotheekleningen van kredietverstrekkers. 

Die hoge huizenprijzen zou je op de koop toe kunnen nemen als dat zou de bouw van nieuwe woningen zou stimuleren, maar dat is volgens de onderzoekers niet het geval. Om die reden pleiten ze ervoor om de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe leningen zo snel mogelijk af te schaffen.

Een andere reden om de renteaftrek af te schaffen is dat het extra geld oplevert. De hypotheekrenteaftrek kost de Nederlandse staat jaarlijks meer dan €11 miljard. Verder zien enkele partijen een ingreep in de aftrekpost als instrument tot nivellering, aangezien vooral huiseigenaren met dure woningen van de regeling profiteren.

Wat zijn de plannen?

De meningen over de hypotheekrenteaftrek lopen uiteen. Diverse partijen aan de rechterzijde - VVD, PVV, Forum voor Democratie, BBB en JA21 - willen de aftrek onverkort handhaven. Andere partijen, waaronder CDA, SP, GroenLinks/PvdA, D66 en Volt, pleiten voor afbouw. Geen enkele partij wil de aftrekpost in één keer afschaffen.

Hoe die afbouw er concreet uit moet zien, is nog niet duidelijk: de meeste verkiezingsprogramma's moeten nog worden doorgerekend. De plannen verschillen. De SP wil de aftrek behouden tot €600.000 woningwaarde en daarboven versneld afbouwen. Het CDA wil voor de afbouw 30 jaar uittrekken. GroenLinks/PvdA kiest ook voor stapsgewijze afbouw, al wordt dat niet gekwantificeerd. Volt wil zowel aftrek als eigenwoningforfait “zo snel mogelijk” afbouwen en de eigen woning stapsgewijs verplaatsen naar box 3.

Wat gaat er gebeuren met het vrijgekomen geld?

Een cruciale vraag is wat de overheid doet met de miljarden die vrijkomen bij een afbouw. Worden belastingtarieven verlaagd of het eigenwoningforfait aangepast, dan kan dat de pijn verzachten.

Politieke partijen denken hier verschillend over. Het CDA wil de opbrengsten volledig gebruiken om de inkomstenbelasting te verlagen, maar de SP pleit ervoor om de opbrengst te investeren in betaalbare huurwoningen, wooncoöperaties en huisvesting voor starters. GroenLinks/PvdA kiest voor een combinatie van lastenverlichting en woningbouw. 

Gaat de afbouw van de hypotheekrenteaftrek ook gelden voor bestaande hypotheken?

Waarschijnlijk wel, denkt Van Bruggen Adviesgroep. De eerdere afbouwronde gold immers ook voor lopende hypotheken.

Economen Swank en Van der Windt waarschuwen ervoor dat dit een te grote schok zou betekenen voor (veelal jonge) huiseigenaren die nog maar korte tijd een koopwoning hebben; zelfs als de afbouw wordt uitgesmeerd over tien jaar. Zij pleiten er daarom voor bestaande leningen te ontzien.

Wat betekent geleidelijke afbouw voor uw portemonnee?

Hoewel het belang van de hypotheekrenteaftrek over de hele linie kleiner is geworden door alle beperkende maatregelen, gaan huizenbezitters het afschaffen ervan wel in hun portemonnee merken. Als de regeling in vijftien jaar wordt afgebouwd, zal de aftrek elk jaar met bijna 3% dalen. Voor een huiseigenaar met een hypotheek van €363.000 en een rente van 3,75% zullen de maandlasten dan met ongeveer €20 tot €30 per jaar toenemen, zo becijfert Van Bruggen Adviesgroep. Na afloop van die overgangsperiode is deze huiseigenaar circa €278 per maand duurder uit.

Dat klinkt fors. Maar Van Bruggen Adviesgroep zullen de meeste huishoudens hierdoor niet in problemen komen, omdat inkomens doorgaans sneller stijgen dan de hypotheeklasten.

Volgens Swank en Van der Windt is het effect voor starters groter: zij verliezen direct fiscaal voordeel, terwijl het effect op de huizenprijzen pas later zichtbaar wordt. Ook hypotheekadviseur Jos Koets schreef onlangs dat starters een stuk harder zouden worden geraakt dan mensen met een aardig Box 3-vermogen.

Bestaande huiseigenaren zien hun nettovermogen dalen omdat de woningwaarde afneemt, terwijl de hypotheekschuld gelijk blijft. 

En wat is het effect op de huizenprijzen?

Economen verwachten dat de huizenprijzen minder hard zullen stijgen als de hypotheekrente verder wordt afgebouwd. Op langere termijn kunnen ze zelfs mogelijk wat dalen. Maar op korte termijn is dat niet waarschijnlijk: daarvoor is het woningtekort – naar schatting 400.000 huizen – simpelweg te groot.

Volgens berekeningen van Swank en Van der Windt zullen de huizenprijzen zónder afschaffing van de renteaftrek na tien jaar met circa 92,6% oplopen. Mét afschaffing voor nieuwe hypotheken is dat 60%.

De stille einddatum: 2031

Voor veel huiseigenaren komt het einde van de renteaftrek al eerder in zicht. Zoals gezegd mogen huizenbezitters de rente nog maximaal dertig jaar aftrekken. Huiseigenaren die vóór 2001 een hypotheek hadden - vaak aflossingsvrij - zijn daardoor al in 2031 aan het einde van hun aftrekperiode.

Vanaf dat moment vervalt de hypotheekrenteaftrek geleidelijk voor steeds meer mensen. Rond 2043 kan niemand meer rente aftrekken op oude, aflossingsvrije hypotheken.

Lees ook de column van Jos Koets over dit onderwerp: Politiek overweegt afschaffing hypotheekrenteaftrek

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 
Jasperien van Weerdt

Auteur:

Jasperien van Weerdt is redacteur bij IEX, IEXGeld, Belegger.nl en Beursduivel en auteur van het boek 'Financieel fit in 30 dagen'.

Reacties

10 Posts
| Omlaag ↓
  1. Met Effekt 8 oktober 2025 11:50
    quote:

    zoef schreef op 8 oktober 2025 11:36:

    Deze berekening klopt niet. € 20 à € 30 per jaar. € 363.000*3,75%*37,48%=€ 5.102 per jaar = € 425 per maand. Indien in 30 jaar wordt afgebouwd neemt de maandlast ieder jaar toe met € 14 netto (los van evt correctie huurwaardeforfait)
    Dankzij inflatie nemen de reële hypotheeklasten af. Die moet je wel meenemen in de berekening.
    Na 10 jaar en gemiddeld 2% inflatie met 18%. Van mij mag de HRA worden afgeschaft. En zaken als huurtoeslag en eigenwoningforfait ook.
  2. OLY00/04 8 oktober 2025 12:27
    Volgens berekeningen van Swank en Van der Windt zullen de huizenprijzen zónder afschaffing van de renteaftrek na tien jaar met circa 92,6% oplopen. Mét afschaffing voor nieuwe hypotheken is dat 60%. Ook dit klopt niet. Historische prijsstijging (vanaf 1949) is gem 5,6% p.jaar voor huizenprijzen. Zonder sleutelen aan aftrek instrumenten is de stijging over 10 jaar ong 67%. Mét afschaffing zal de benoemde 60% dan ook significant lager liggen.
  3. degroeten 9 oktober 2025 08:43
    Het artikel gaat voornamelijk om de prijs van huizen (betaalbaarheid) en maar heel beperkt over de impact van vraag (hoog) en aanbod (laag) op diezelfde prijs van huizen. Alsof een lagere huizenprijs het structurele tekort aan woningen zou oplossen?

    "Die gestegen huizenprijzen hebben er ook voor gezorgd dat de toename van het eigenwoningbezit stokt.":

    -> als er meer vraag is dan aanbod dan kan het eigenwoningbezit toch ook niet stijgen?
    -> als er meer vraag is dan aanbod dan kan de prijs toch ook niet dalen?
    -> als de prijs van woningen lager wordt, dan worden huizen voor meer mensen betaalbaar maar dat zorgt niet voor meer woningen.

    Ik lees nergens dat huizen door de hoge prijzen minder snel verkocht worden of lang leeg staan. Dus er zijn nog steeds (te)veel mensen die de huizen kunnen betalen. Misschien dat mensen met groot budget nu kiezen voor een kleinere woning?

    Mijns inziens: zolang er structureel meer vraag is dan aanbod (omdat er te weinig gebouwd wordt wat wellicht komt omdat er te weinig bouwmogelijkheden zijn en/of procedures lang duren en/of stikstofproblematiek en/of stroomtekort) zullen degenen die het meest kunnen betalen bepalen wat er voor een huis betaald gaat worden.

    Dan zal afschaffing van hypotheekrente de doelgroep die nu geen huis kan kopen (want te duur) zeker niet gaan helpen?
  4. Mugje 9 oktober 2025 13:00
    Dat de hypotheekrenteaftrek van oudsher stimulerende effecten heeft -gehad- is duidelijk. De belangrijkste reden om af te schaffen wordt door de auteur echter niet genoemd. Je kan alleen opteren voor hypotheekrenteaftrek als banken je financieel sterk genoeg vinden om de hypotheeklast te betalen. Daardoor valt tegenwoordig de gemiddelde alleenverdiener al buiten de boot (die krijgt de lening niet rond). Ook de tweeverdieners met een laag inkomen krijgen het tegenwoordig al lastig. Hierdoor blijft de hypotheekrenteaftrek eigenlijk vooral nog beschikbaar voor de mensen die het financieel al goed hebben (b.v. hoog eigen inkomen of rijke ouders). M.a.w. de stimulering komt vooral terecht bij diegenen die het niet echt nodig hebben als je uitgaat van 'gemiddeld' willen wonen. De praktijk van de laatste jaren is echter dat sommigen de lasten daardoor eigenlijk zo gemakkelijk kunnen opbrengen dat men steeds 'luxer' gaat wonen. Dit resulteert erin dat de financieel sterkeren steeds 'groter' kunnen gaan bouwen (terwijl de gezinnen kleiner worden). De schaarse ruimte wordt dus ingevuld door grote woningen voor de happy few terwijl de groep die daar buiten valt is aangewezen op beduidend minder.
    De eigen woning leidt gemiddeld tot meer rijkdom dan wanneer je tot huren bent beperkt. De eigen woning is relatief maar laag belast en voor diverse regelingen wordt die als 'vermogen' niet meegenomen. M.a.w. je mag de aanschaf met ondersteuning financieren, als je er in woont ben je zelf verantwoordelijk voor het onderhoud maar de waarde is nagenoeg onbelast, en als je op een bepaald moment gaat verkopen betaal je nul % over de waardestijging (beleggingswinst ). Dat is wel erg voordelig en zeker als je het vergelijkt met iemand die niet kan kwalificeren voor de noodzakelijke lening bij een bank. Als die wat armlastig is kan huurtoeslag worden aangevraagd maar die geldt dan niet voor 30 jaar, die wordt ieder jaar opnieuw getoetst. Is hij wat minderarmlastig en weet hij -naast de enorme huurlasten van tegenwoordig- toch nog wat geld opzij te zetten, dan is dat spaargeld/beleggingsportefeuille jaarlijks vatbaar voor heffing in box 3.

    M.a.w. de eigen woning in Nederland wordt financieel/fiscaal in Nederland erg voordelig behandeld. Unfair is echter dat niet iedereen daar gebruik van mag maken. Vooral de financiële elite kan ervoor opteren en geniet gedurende de rit veel fiscale voordeeltjes en bouwt daardoor eenvoudig een aanzienlijk vermogen op. Zelfs op het moment dat die woning dan uiteindelijk toch een keer wordt verkocht, is er geen fiscale heffing waardoor die elitaire positie ook nog eens kan worden doorgegeven naar de kinderen (die krijgen een beduidend hogere nalatenschap dan wanneer de ouders hadden moeten huren). Die kinderen komen dus ook weer makkelijker in aanmerking voor een lening en kunnen dus ook weer van dat voordeel gebruik gaan maken. Dit geeft een tweespalt in de samenleving en dat is ongewenst.

    Er moet eens gekeken worden hoe men dat in het buitenland benadert. Wat ondersteuning bij de aankoop van een eigen woning is daar niet vreemd. Echter wordt op een later tijdstip -zodra men de last zelf kan dragen- dat voordeel teruggeschroefd en moet er deels ook wat over de beleggingswinst worden betaald. Niet meer dan fair toch !!

    Momenteel is de schaarste ook mede een aanjager van de hoge huizenprijzen. Door de hypotheekrenteaftrek af te schaffen zal die stijging echter minder worden omdat men gewoonweg niet meer kan financieren. Mogelijk gaat er dan weer wat kleiner gebouwd worden en m.i. is ook daar niets mis mee. In de gemiddeld kleinere huisjes van 25 jaar geleden zaten grotere gezinnen dan in de grotere huizen van tegenwoordig. Ik bedoel daarmee te zeggen dat een groot huis geen voorwaarde is om een gezin te stichten.
    Wel moeten er een stappen worden gezet in het stikstofdossier. Ik heb zelf een agrarische achtergrond maar vind het tijd dat we ons niet langer moeten laten gijzelen door de agrarische sector. Die sector claimt het meeste oppervlak en CO2-ruimte in Nederland waardoor er minder gebouwd kan/mag worden. De sector zegt dat ze dat nodig hebben om Nederland te blijven voeden (terwijl ruim 75% van die productie voor de export is). M.a.w. voor 25% van de productie moeten wij wel 100% van de uitstoot accepteren. En als ik dan ook nog eens naar de gemiddelde prijsstijgingen van de agrarische producten (vlees in afgelopen jaar ongeveer 40% duurder), dan denk ik dat er gewoonweg in Nederland teveel mensen uit die ruif willen eten. We hebben gewoonweg teveel boeren op de postzegel Nederland en die eisen het recht op om te blijven boeren en menen dat ook voor hun kinderen te kunnen claimen. Een gewone werknemer moet gewoon een andere baan zoeken.
  5. bdj 9 oktober 2025 22:29
    Als een starter niets mag aftrekken kan hij nog minder betalen. Bestaande huizenbezitters zullen niet extra gaan verkopen dus het goedkopere aanbod zal uit nieuwbouw moeten komen. Helaas is er aan goedkope huizen niet veel te verdienen zeker niet als de eisen als labels en nestkastjes steeds verder opgeschroefd worden. Kortom bouwers gaan er niet aan beginnen
  6. gerard66 10 oktober 2025 18:50
    Wat velen over het hoofd zien is dat het nieuwe belastingstelsel box 3 (wet werkelijk rendement) en de huidige herstelwet werkelijk rendement box 3, de (hypotheek) schulden volledig aftrekbaar maken in box 3. Dit tegen 36% (ipv 37,48%), dat scheelt nagenoeg niks.

    Het is meestal kinderlijk eenvoudig om een hypotheeklening om te katten van box 1 naar box 3. Bij nieuwe leningen door een looptijd te nemen van meer dan 30 jaar (30 jaar en 1 maand is al voldoende), bij bestaande leningen vanaf 2013 door even niet af te lossen of de lening aflosvrij te maken, bij leningen voor 2001 gebeurt het in 2031 zelfs automatisch en alleen bij leningen tussen 2001 en 2013 is het lastiger.

    Een aflosvrije is al veel goedkoper dan een lening met aflossing (en was in het verleden niet voor niets de populairste hypotheekvorm). Als je dan ook nog 36% belastingvoordeel hebt (in box 3) dan kun je nu al aan zien komen dat de aflosvrije hypotheek weer populairder gaat worden (en de lagere maandlasten de vraag naar woningen juist verder gaan opstuwen).

    Daar kun je dan tegeninbrengen dat starters zonder vermogen niet kunnen verrekenen, maar door de onbeperkte voorwaartse verliesverrekening naar de toekomst is dat ook een mooie ‘fiscale tegoedbon’.
  7. OLY00/04 13 oktober 2025 09:13
    quote:

    Jass schreef op 8 oktober 2025 12:58:

    Ik citeer uit het vakblad. De link kunt u hier vinden: esb.nu/stop-per-direct-met-hypotheekr...
    Dank voor de link! Mijn 'klopt niet' zit in de gepresenteerde cijfers van de onderzoekers. Is geen verwijt naar de auteur van dit artikel :-). Langjarige historische data suggereren andere cijfers met ongewijzigd beleid voor de toekomst. Het ongewijzigde beleid voor de toekomst is het zelfde gevoerde beleid als in het verleden.
10 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.