Woningbehoud ten koste van alles

Huizenbezitters die een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebben afgesloten, kunnen woningbehoud toepassen als zij uit elkaar gaan. Bij woningbehoud is de toetsing voor de maximale hypotheek op inkomen beduidend ruimer dan bij aankoop van een woning.

De bank beslist

NHG heeft sinds 2024 diverse tools die de hypotheekadviseurs kunnen gebruiken om te berekenen of woningbehoud voor een huizenbezitter mogelijk is. Let op: iedere bank beslist zelf welke regels en tools gebruikt worden bij woningbehoud.

Een bank kan een Uitzondering in Beheer (VUB) bij NHG aanvragen zoals

• Aanpassen van de lening
  
  Het is toegestaan om de (lopende) hypotheek om te zetten naar een aflossingsvrije hypotheek. Dit kan betekenen dat er een Box 3-hypotheek ontstaat waarvan de betaalde rente niet fiscaal aftrekbaar is. Bovendien mag de looptijd verlengd worden naar 30 jaar.
  
  
• Nieuwe reikwijdte van de borgstelling na aanpassen van de lening
  
  Bij aanpassing van de hypotheek voor woningbehoud wordt opnieuw de reikwijdte van de borgstelling berekend. Hierdoor is er weer dekking voor de kredietrisico’s.
  
  
• Verhoging lening om schulden te consolideren 
  
  Er mag een nieuwe hogere hypotheek worden afgesloten met NHG om de lopende leningen te consolideren.
  
  
• Woonlastenfaciliteit 
  
  Als huizenbezitters tijdelijk hun hypotheeklasten niet kunnen betalen, kan de bank WLF toepassen. De bank mag dan een passende oplossing aanbieden om woningbehoud te realiseren.
  
  
• Job- of budgetcoach
  
  Een van de woningbehoud-tools die de bank kan inzetten is een budget- of jobcoach.  

Bron: NHG

Ruime mogelijkheden

In ieder geval is duidelijk dat een bank (en ook een hypotheekadviseur) heel wat mogelijkheden heeft om de huizenbezitter te helpen om in de woning te blijven wonen. Voor hoe ruim die mogelijkheden zijn, zie onderstaand voorbeeld.

In bovenstaande situatie is er een woning gekocht in 2020 voor €280.000. Deze huizenbezitters hebben een annuïteitenhypotheek afgesloten van €220.000.

Helaas besluiten beiden uit elkaar te gaan. V wil in de woning blijven wonen. Haar inkomen is €60.600. M en V hebben de afgelopen jaren flink verbouwd, waardoor de woning extreem in waarde is gestegen: tot €690.000. V moet hierdoor haar ex-partner gaan uitkopen voor een bedrag van €250.000.

Het inkomen van V is €60.600. Als V als starter met dit inkomen een woning zou kopen, dan was de maximale hypotheek bij een toetsrente van 3,5% €275.000 (energielabel C). De maximale hypotheek voor V als doorstromer wordt nog lager omdat er rekening moet worden gehouden met de aflosstand en de eerdere renteaftrektermijn van 5 jaar.

Voor woningbehoud moet de nieuwe hypotheek in totaal €440.000 worden! Voor het uitkoopbedrag en 50% van de lopende hypotheek mag weer een nieuwe duur van 30 jaar worden genomen. Het volgende is dan van toepassing:

In deze berekening worden de nieuwe bruto maandlasten €1876 (waren €813). Deze omzetting voor woningbehoud is niet mogelijk. De bruto maandlast is namelijk te hoog. We kunnen natuurlijk ook concluderen dat het inkomen van €60.600 te laag is. Bij een inkomen van €68.600 was deze omzetting naar woningbehoud wel mogelijk geweest.

Om de bruto maandlasten te verlagen, kan er “gespeeld” gaan worden met de hypotheekvorm. Het is toegestaan om de annuïteitenhypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek. Het nadeel van deze omzetting is dat de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar is. Bij een inkomen van €60.600 is de volgende constructie wel mogelijk voor woningbehoud.

De bruto maandlasten zijn bijna €400 lager. Dat is natuurlijk een heel leuk bedrag. Netto is het verschil echter beduidend minder: €126!

Bij de omzetting die mogelijk is met de aflossingsvrije hypotheek ontvangt V in de eerste maanden nog geen €40 per maand terug van de betaalde hypotheekrente. Dit heeft te maken met het Box 3-bedrag van €250.000.

Bij een hypotheek van €440.000 en een inkomen van €60.600 wordt er dus 7,26 x het inkomen aan hypotheek verstrekt!

Betaalbaarheid

Altijd leuk om van de AFM te horen dat streng gekeken wordt naar overkreditering en dat hypotheekadviseurs meer moeten gaan kijken of hun klanten de maandlaten wel kunnen betalen. De berekening van de maximale hypotheek op inkomen is leuk, maar wil niet zeggen dat de maandlasten betaalbaar zijn voor iedere huizenbezitter.

Veel huizenbezitters die met een scheiding te maken krijgen, zullen blij zijn dat zij in de woning kunnen blijven wonen. Woningbehoud is dan ook voor deze huizenbezitters een goede oplossing. Aan de andere kant wordt er wel heel veel gedaan om woningbehoud te realiseren. Uitgaande van dit voorbeeld wordt er zomaar even €165.000 (€440.000 versus €275.000) meer aan hypotheek verstrekt, worden de bruto maandlasten €670 hoger en de netto maandlasten zelfs €674. En dat moet nu van één inkomen betaald worden.

De afgelopen tijd zijn er steeds meer banken in Nederland die de aflossingsvrije hypotheek beperken. Bijvoorbeeld bij Florius kan een consumptieve opname door middel van een extra hypotheek niet meer aflossingsvrij worden geleend; daarvoor is een annuïteiten- of lineaire hypotheek verplicht. Bij NHG daarentegen kan een Box 1-hypotheek (annuïteiten) zomaar worden omgezet naar Box 3 (aflossingsvrij).