Is extra aflossen verstandig? Deel 2

Voor de gevolgen van extra aflossen voor de duur van de rente-aftrek maakt het nogal wat uit wanneer de hypotheek is afgesloten.

Jos Koets

op vrijdag 16 mei 2025

Categorie: Column, Redactioneel

Is extra aflossen verstandig? Deel 2 — Beeld: iStock

In mijn column Is extra aflossen verstandig? kon u lezen met welke punten u rekening moet houden als u extra wilt aflossen op uw hypotheek. In deze column ga ik dieper in op de fiscaliteit die bij veel huizenbezitters van toepassing is.

Alvorens daadwerkelijk gedeeltelijk af te lossen is het verstandig om naar het volgende te kijken:

Hoeveel lager worden de bruto en netto maandlasten van de hypotheek?
Zorgt de extra aflossing voor een daadwerkelijke besparing in de uitgaven?
Hoe lang staat de rente van de hypotheek waar afgelost op gaat worden nog vast?
Vergelijk de hypotheekrente met de spaarrente
Wordt de hypotheekrente aangepast als er extra wordt afgelost?
Op welke hypotheek gaat er afgelost worden?
Wat zijn de fiscale gevolgen van de renteaftrek?

Het is logisch dat iedere huizenbezitter berekent wat de nieuwe maandlasten worden van de hypotheek als daarop wordt afgelost. Bovendien moet gekeken worden naar de hoogte van de hypotheekrente in vergelijking met de hoogte van de spaarrente. Huizenbezitters die beleggen moeten natuurlijk naar het rendement van hun beleggingen kijken. Wat gaat de spaarrente of de beurs de komende maanden doen?

Het is heel goed mogelijk dat met een Box 3-vermogen meer wordt verdiend dan met de besparing (extra aflossing) op de lopende hypotheek. Het omgekeerde is meestal van toepassing als door de extra aflossing de hypotheekrente wordt aangepast (lager wordt). Het betreft hier dan hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie.

Bij diverse banken wordt de rente automatisch aangepast als de lopende hypotheek in een lagere risicoklasse valt. Er zijn ook banken waaraan de huizenbezitter een seintje moet geven.

Hypotheek van voor 2013

Huizenbezitters met verschillende hypotheken moeten goed hun huiswerk doen. De Belastingdienst heeft verduidelijkt hoe het zit met de duur van de renteaftrek als er tussentijds wordt afgelost op een hypotheek die voor 1 januari 2013 is afgesloten.

De Kennisgroep onroerende zaken neemt het volgende voorbeeld om duidelijkheid te kunnen geven:

Situatie op 1 januari 2002: totale hypotheek van €300.000 bestaande uit
- aflossingsvrije hypotheek van €200.000, renteaftrek van 2002 tot 2032
- aflossingsvrije hypotheek van €100.000, renteaftrek van 2002 tot 2032

Deze huizenbezitter lost de aflossingsvrije hypotheek van €200.000 volledig af. Wat zijn nu de gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek?

Op het eerste gezicht lijkt het een simpele berekening te worden. De aflossingsvrije hypotheek van €200.000 wordt volledig afgelost, waardoor deze er niet meer is. Vanaf die datum geldt dus nog alleen de aflossingsvrije hypotheek van €100.000.

Helaas is deze berekening niet juist. Het volgende is van toepassing:

In Kamerstukken II 1999/00, 26727, nr. 19, p. 34 is de invoering van de 30-jaarstermijn als volgt toegelicht:

Een belastingplichtige die een eigen woning koopt mag de rente van de schuld die hij hiervoor is aangegaan dus gedurende maximaal 30 jaren in mindering brengen op zijn inkomen uit werk en woning (artikel 3.6.11, tweede lid, eerste volzin). De termijn begint voor het gehele bedrag van de geldlening te lopen op het moment waarop de lening aan de belastingplichtige ter beschikking wordt gesteld. Tussentijdse gedeeltelijke aflossingen laten de termijn ter grootte van de oorspronkelijke omvang van de hoofdsom doorlopen. Indien de geldlening geheel is afgelost, stopt de looptijd van de dertigjaarstermijn wel.

Uit het bovenstaande blijkt dat extra aflossingen geen gevolgen hebben voor de duur van de renteaftrek. Bij een aflossing van €200.000 is nog steeds de totale hypotheek van €300.000 van toepassing. Dit bedrag van €300.000 telt gewoon door voor de duur van de renteaftrek.

Stel, er wordt op 1 januari 2016 €200.000 afgelost. Dan is het volgende van toepassing:

Situatie op 1 januari 2016: Extra aflossing van €200.000
- aflossingsvrije hypotheek van €200.000, renteaftrek van 2002 tot 2032 (is afgelost)
- aflossingsvrije hypotheek van €100.000, renteaftrek van 2002 tot 2032
Renteaftrek vanaf 2016: nog 16 jaar (tot 2032) voor een bedrag van €300.000.

Om daadwerkelijk de termijn van renteaftrek te stoppen, moet de gehele hypotheek worden afgelost.

In bovenstaande berekening wordt de resterende renteaftrektermijn van 16 jaar voor een hypotheekbedrag van €300.000 geparkeerd aan de zijlijn als de gehele hypotheek wordt afgelost per 1 januari 2016. Deze wordt weer actief als er een Box 1-hypotheek wordt aangevraagd.

Het gebeurt nog regelmatig dat huizenbezitters een kleine hypotheek (van een paar duizend euro) laten staan met als gedachte dat zij dan in de toekomst weer geld kunnen opnemen zonder daarvoor naar de notaris te hoeven. Dat klopt, maar het nadeel is dus dat de renteaftrek gewoon doorloopt over de gehele hypotheek die vóór 1 januari 2013 is afgesloten.

Hypotheek vanaf 2013

Voor huizenbezitters die na 1 januari 2013 hun hypotheek hebben afgesloten, gelden andere regels. Om renteaftrek te kunnen genieten, moet er een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek zijn afgesloten met een maximale duur van dertig jaar.

Bij deze hypotheekvormen wordt al maandelijks afgelost. Tussentijdse extra aflossingen zorgen er natuurlijk voor dat de hypotheek lager wordt. De einddatum blijft echter hetzelfde. Zie hieronder een simpel voorbeeld.

- Per 1 juli 2016 annuïteitenhypotheek €300.000, looptijd 30 jaar
- Per 1 juli 2020 extra aflossing van €50.000 (hypotheek was nog 285.000)
Annuïteitenhypotheek wordt dan €235.000 met einddatum 1 juli 2046

De extra aflossing van €50.000 heeft ook gevolgen voor de toekomst. Indien deze huizenbezitter gaat verbouwen of een andere, duurdere koopwoning gaat kopen, dan gaat voor deze €50.000 betreffende de renteaftrek weer een nieuwe duur van dertig jaar gelden.

Hieronder een rekenvoorbeeld als er voor €80.000 verbouwd gaat worden in 2024.

- Per 1 juli 2024: annuïteitenhypotheek €80.000, looptijd 30 jaar
- Lopende annuiteitenhypotheek: nog een bedrag van €222.000 met einddatum 1 juli 2046

Altijd eerst de Box 3-hypotheek

Uit bovenstaande voorbeelden blijkt dat er een duidelijk verschil is. Bij hypotheken van voor 1 januari 2013 die volledig worden afgelost, blijft het restant van de looptijd nog aan de zijlijn staan. Dit wordt weer gebruikt als er een nieuwe hypotheek wordt afgesloten. Bij hypotheken van na 1 januari 2013 die volledig worden afgelost, vervalt de hypotheek. Bij een nieuwe hypotheek is nu ook weer een nieuwe maximale looptijd van dertig jaar van toepassing voor de renteaftrek.

Huizenbezitters met meerdere verschillende hypotheken en looptijden mogen zelf beslissen op welke hypotheek er extra afgelost gaat worden. Hierbij is het verstandig om de Box 3-hypotheken als eerste af te lossen.

Vergeet ook nooit dat aflossen op een lopende hypotheek zo is gebeurd, maar wie later weer een extra hypotheek (Box 1 of Box 3) nodig heeft, zal daar heel wat werk (formulieren) voor moeten doen. Bovendien zijn de kosten voor een extra hypotheek een paar duizend euro.

Huizenbezitters die extra willen gaan aflossen op hun lopende hypotheek doen er dus verstandig aan om vooraf hun huiswerk goed te doen. Dit zorgt ervoor dat zij een goede beslissing kunnen nemen.

Lees hier deel 1 van het tweeluik: Is extra aflossen verstandig?

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

13 jun Nieuw: de startershypotheek van 40 jaar
30 mei Hypotheekadviseur kan ongestraft een puinhoop achterlaten
16 mei Is extra aflossen verstandig? Deel 2

Reacties

Volgen

7 Posts

| Omlaag ↓

_weazer 16 mei 2025 12:05
   _weazer

Lid sinds: 05 mei 2015

Laatste bezoek: 15 jun 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 21

Gegeven: 29

   Aantal posts: 216
Begrijp ik goed dat voor een hypotheek van voor 2013, als je hierop tussentijds gedeeltelijk aflost, dat je dan toch de rente mag aftrekken voor de volledige hoofdsom?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Mugje 16 mei 2025 13:10
   Mugje

Lid sinds: 14 sep 2004

Laatste bezoek: 27 mei 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 80

Gegeven: 0

   Aantal posts: 112
Hoi Jos. Ik ben al sedert lange tijd niet meer dagelijks actief in de financiële wereld maar ben toch ook lang niet alles vergeten. Anderen weten dat ook en komen nog wel eens bij me vragen.

Zo kwam ik afgelopen maanden de volgende casus tegen; aflossingsvrije hypotheek afgesloten in 2022. Hypotheekgever heeft echter wel de intentie om af te lossen maar heeft te maken met onzekere inkomsten en lost derhalve jaarlijks in december een nader te bepalen bedrag af. In 2022 en 2023 zijn aanzienlijke bedragen afgelost en men ligt ver voor op het aflossingsschema dat zou gelden bij aflossen op basis 30-jarige annuïteit (fiscale voorwaarde voor aftrek).
In 2024 is niets afgelost en het aangifteprogramma van de Belastingdienst constateert dat want je moet een saldo van de hyp-schuld opgeven per 01-01 en per 31-12 (wordt door geldverstrekker zo bij Fiscus aangeleverd). Die laatste legt blijkbaar een extra check om te controleren of OOK IN HET ACTUELE KALENDERJAAR een aflossing plaatsvindt. Voor zover ik de ingediende aangifte interpreteer is de hypotheekrenteaftrek in elk geval voor 2024 vervallen (ook al heeft men aangegeven dat de intentie is om uiterlijk in 30 jaar af te lossen en men ook ver op dat schema vooruitloopt).

Ik heb de site van de Fiscus doorgespit maar kan daar het antwoord niet op vinden.
Ik heb die kennis doorgestuurd naar de eigen hypotheekadviseur/-verstrekker en mogelijk krijgen ze daar wel een antwoord. Misschien iets om een keer wat aandacht aan te geven want als dit daadwerkelijk speelt dan kan je wel makkelijk het schip in gaan en moet je nog meer plannen (en eigenlijk standaard een annuiteitenhypotheek afnemen en dan jaar jaarlijks naar believen extra op aflossen).
Ik zie wel of je het zinvol vindt er iets mee te doen.
Grtzzz

0
”
Quote Reageren

Niet oké
gerard66 16 mei 2025 14:11
   gerard66

Lid sinds: 03 dec 2004

Laatste bezoek: 13 jun 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 34

Gegeven: 9

   Aantal posts: 53
De gehele schuld voldoet niet aan de regels om aftrek te krijgen in box 1. Art. 3.119 lid 2 stelt dat er een contactueel vastgelegde verplichting moet zijn om af te lossen en dat is hier niet het geval. In alle gevallen een box 3 lening.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
gerard66 16 mei 2025 14:20
   gerard66

Lid sinds: 03 dec 2004

Laatste bezoek: 13 jun 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 34

Gegeven: 9

   Aantal posts: 53
@Jos,
Er zijn zijn zeker ook wel voorbeelden waarin het beter is om de box 3 hypotheek NIET eerst af te lossen, maar juist de box 1 eerst. Bijvoorbeeld mensen die van hun box 3 spaargeld moeten leven en geen of heel weinig inkomen hebben. Dan levert box 1 aflossen meer belastingvoordeel op.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
sheepwith5legs 16 mei 2025 16:01
   sheepwith5legs

Lid sinds: 16 mrt 2022

Laatste bezoek: 14 jun 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 24

Gegeven: 35

   Aantal posts: 35
Wat ook nog een factor is, is het extra levensgeluk om door extra af te lossen niet meer een hypotheek bij een bank te hebben. Vrijheid. Daar kan wat mij betreft geen fiscaal voordeel tegenop.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
jan de japanner 19 mei 2025 00:41
   jan de japanner

Lid sinds: 29 okt 2002

Laatste bezoek: 19 mei 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 11

Gegeven: 8

   Aantal posts: 97
quote:
sheepwith5legs schreef op 16 mei 2025 16:01:
Wat ook nog een factor is, is het extra levensgeluk om door extra af te lossen niet meer een hypotheek bij een bank te hebben. Vrijheid. Daar kan wat mij betreft geen fiscaal voordeel tegenop.
Ik hoor en lees dat vaker. Maar verstandig is het natuurlijk niet, omdat het meer geld kan kosten dan niet aflossen en elders een potje opbouwen. En eigenlijk is het ook een beleggersforum onwaardig, ingegeven door de weerzin/angst om een grote lening te hebben.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
sheepwith5legs 21 mei 2025 13:03
   sheepwith5legs

Lid sinds: 16 mrt 2022

Laatste bezoek: 14 jun 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 24

Gegeven: 35

   Aantal posts: 35
quote:
jan de japanner schreef op 19 mei 2025 00:41:
[...]

Maar verstandig is het natuurlijk niet, omdat het meer geld kan kosten dan niet aflossen en elders een potje opbouwen.
Het is maar hoe je het bekijkt. Het is ook niet verstandig om met geleend geld (dat is een hypotheek) te gaan beleggen. Daar zijn in het verleden grote ongelukken mee gebeurd.

1
”
Quote Reageren

Niet oké

7 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.