Kennis hypotheekadviseur gaat steeds verder achteruit

Hypotheekadviseurs moeten iedere drie jaar examens afleggen om hun beroep te kunnen uitvoeren (vergunning AFM). De nieuwe cyclus is ingegaan per april 2025 en loopt door tot april 2028. Net als voorgaande periodes heb ik ook deze keer vroeg examen gedaan en ik ben direct geslaagd.

Het examen bestaat uit 23 vragen, waarvan 15 vragen die 1 punt opleveren en 8 vragen die 2 punten opleveren. In totaal kan een adviseur dus 31 punten behalen. Iemand is geslaagd als 68% (21,08!) van de punten zijn behaald. De toetstermen worden bepaald door het College Deskundigheid Financiële Dienstverlening (CDFD).

Het cursusmateriaal bestaat uit 150 bladzijden met 44 verschillende onderwerpen die worden getoetst: Basis (17), Vermogen (15) en Hypothecair Krediet (12).

Hieronder een opsomming van onderwerpen waarvan ik me afvraag met welk nut een adviseur erop getoetst wordt:

• Convenant Boedelrekening Schuldhulpverlening
• Registratie- en vergunningsplicht van cryptodienstverleners
• Meldplicht voor gewaarmerkte UBO-uittreksels
• Sectorstandaarden met betrekking tot cliëntonderzoek  
• Wijzigingsbesluit financiële markten 2023
• Basisbeurs
• Kostendelersnorm
• Aanpassing regeling waardeoverdracht en afkoop klein pensioen
• Beleggen in cryptofondsen
• Duurzaamheidsvoorkeuren
• Inkomstenbelasting in relatie tot vermogensadvies
• Ontwikkelingen oudedagsverplichting van de directeur-grootaandeelhouder
• Oplossing lijfrente-uitkering emigrant verruimd
• Verzachten samentelregeling Successiewet bij bloedverwanten
• Actualisatie leennormen consumptief krediet
• Maximale kredietvergoeding
• Referentierente doorlopende kredeiten en krediethypotheken
• Schuldregelingen
• Voorwaarden Buy Now, Pay Later

Ook van de overige 25 onderwerpen zullen velen zich met mij zich afvragen waarom een hypotheekadviseur die kennis moet hebben.

De Belastingdienst

Wat mij direct (weer) is opgevallen, is dat er opnieuw niet gekeken is naar de praktijk. Als u naar een hypotheekadviseur gaat om een hypotheek af te sluiten, dan wilt u advies krijgen over uw bruto- en netto maandlasten, de (beste) hypotheekvorm, de rentevaste periode, de financiële risico’s bij overlijden, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, pensionering en uw fiscaliteit. Onder fiscaliteit verstaan we het renteaftrekverleden van u en uw partner.

Ik heb helaas moeten concluderen dat daar geen enkele aandacht aan wordt besteed. De Kennisgroep (Belastingdienst) heeft in 2024 twee heel belangrijke uitspraken gedaan over hoe het renteaftrekverleden moet worden berekend en hoe de financieringskosten pro rata berekend moeten worden als er sprake is van een Box 3-bedrag:

• Renteaftrekverleden: https://kennisgroepen.belastingdienst.nl/publicaties/kg05120247-eigenwoningschuld-en-gevolgen-aflossingsstand-en-renteaftrekverleden-in-de-periode-2001-tot-en-met-2012
• Financieringskosten: https://kennisgroepen.belastingdienst.nl/publicaties/kg051202412-toerekening-van-de-schuld-ter-betaling-van-de-financieringskosten/

Bij de uitspraak over het renteaftrekverleden wordt door de Kennisgroep uitgelegd hoe een eerdere eigenwoningschuld (EWS) moet worden doorberekend in een nieuwe hypotheek die na 2013 wordt afgesloten. In de praktijk komt deze berekening (OEWS gaat verder in een NEWS) regelmatig voor.

Aangezien deze materie niet wordt meegenomen in het lesmateriaal, is het echter maar de vraag hoe de 6.000 hypotheekadviseurs zich deze berekening eigen gaan maken. Er is nog wel een mogelijkheid om vrijwillig naar de verdiepingscursussen Eigen Woning Regeling van de opleidingsinstituten te gaan, maar dit moet dan wel gebeuren op eigen initiatief van de hypotheekadviseur. Het is namelijk geen verplichte toetsterm. Als er vervolgens niet genoeg animo is voor deze cursussen, dan zullen de opleidingsinstituten deze uiteraard ook niet meer aanbieden.

Vanuit de praktijk weet ik dat veel hypotheekadviseurs niet goed op de hoogte zijn van de Eigen Woning Regeling. Die adviseurs beschikken dus niet over de kennis om alle van fiscale berekeningen te maken die van belang zijn voor de klant, met alle mogelijke gevolgen van dien.

De AFM heeft in 2024 al aangegeven op dit gebied met een leidraad te komen (na de zomervakantie). In die leidraad zal worden opgenomen wat de adviseur op dit vlak voor de klant moet doen. De Autoriteit heeft na onderzoek namelijk zelf ook geconstateerd dat veel hypotheekadviseurs niet over de kennis beschikken om de diverse berekeningen te maken.

Ik verwacht dat de AFM in deze leidraad zeker de uitspraken van de Kennisgroep als uitgangspunt gaat nemen. Deze uitspraken zijn namelijk de basis voor de berekeningen die de hypotheekadviseurs moeten maken.

Financieringskosten

De tweede uitspraak van de Kennisgroep, over de financieringskosten, is ook niet meegenomen in het lesmateriaal. Veel hypotheekadviseur zijn niet op de hoogte van deze uitspraak en gaan blindelings uit van de gebruikte adviessoftware. In mijn column Software van hypotheekadviseurs is niet goed genoeg heeft u al kunnen lezen dat de adviessoftware niet altijd alles goed berekent. Ik weet bijvoorbeeld dat een leverancier van adviessoftware uitgaat van de berekeningen die op de website van de Belastingdienst staan. Die heeft echter nog niet de moeite genomen om de berekeningen aan te passen aan de uitspraak van de Kennisgroep. Het gevolg is dat deze leverancier naar berekeningen linkt die niet juist zijn.

De eerste stap van een goed hypotheekadvies is het in kaart brengen van het renteaftrekverleden van de klanten. De CDFD is heel goed op de hoogte van wat er speelt in de advieswereld: al jaren zijn er geluiden te horen dat de fiscaliteit en het berekenen van de duur van de renteaftrek voor heel veel adviseurs te ingewikkeld is. Zij weten ongetwijfeld ook dat veel adviseurs de fiscale berekeningen niet maken. Dit kan weer grote financiële gevolgen hebben voor de klant.

Cursusmateriaal

De fiscale berekeningen komen terug in negen uitspraken van de Kennisgroep. Waarom worden deze uitspraken niet uitgebreid behandeld in het lesmateriaal, in plaats van de hierboven genoemde - voor het advies onbelangrijke - feitjes? Met goede rekenvoorbeelden kan een hypotheekadviseur zien wat er daadwerkelijk gebeurt. Door dit ook te testen met goede examenvragen “dwing” je de adviseur zich de uitspraken eigen te maken.

Opleidingsinstituten kunnen hierop inspringen en cursussen ontwikkelen waarin extra uitleg kan worden gegeven over hoe de berekeningen gemaakt moeten worden. Hypotheekadviseurs die de materie niet voldoende beheersen, moeten deze doelgroep klanten niet adviseren en doorverwijzen naar een collega. Klanten hebben namelijk recht op alle fiscale berekeningen, de garantie dat die goed worden gemaakt en een advies over de beste optie.

In de praktijk komen ook het taxatierapport, de desktoptaxatie en de koopakte aan de orde bij het afsluiten van de hypotheek. Tegenwoordig zijn er taxatierapporten die meer dan 200 bladzijden beslaan. Gezien de omvang van de rapporten is het logisch dat die niet helemaal worden doorgelezen door de hypotheekadviseur en de huizenbezitter. Waarom niet meer informatie over de belangrijkste punten in een taxatierapport? Of draait het alleen maar om de taxatiewaarde van de woning en is het overige ter indekking van de taxateur?

Er zijn vorig jaar belangrijke uitspraken gedaan door het Kifid (klachteninstituut). Die zijn ook niet terug te vinden in het lesmateriaal. De kans is groot dat een hypotheekadviseur dezelfde fout maakt als zijn collega die daarvoor een boete heeft gekregen.

Er moet ook eens goed aandacht besteed worden aan de IB-aangifte. Hypotheekadviseurs berekenen en adviseren een financieringsopzet met verschillende fiscale leningsdelen. De leningsdelen onderscheiden zich door de hypotheekbedragen, verschillende looptijden en de duur van de renteaftrek. Het is dan ook van groot belang dat de aanvraag bij de bank corect geschiedt, zodat de leningdelen zoals ze bedoeld zijn terugkomen in de IB-aangifte.

De verwachting is dat de klant na het jaar 2031 zijn recht op hypotheekrenteaftrek moet onderbouwen; die zal daarvoor zijn adviseur inschakelen. Als die adviseur zijn zaken niet op orde heeft, dan zal de klant voor eventueel geleden schade al snel bij het Kifid terecht komen. 

Actie vereist

Er zijn dus genoeg belangrijke onderwerpen die behandeld zouden moeten worden. Het wordt dan ook tijd dat per direct het lesmateriaal wordt aangepast en wordt afgestemd op de adviespraktijk. Dit voorkomt dat de kennis van de hypotheekadviseur steeds verder achteruit gaat en huizenbezitters straks de dupe zijn. Om dit te bereiken zullen de brancheverenigingen de CDFD om spoedige actie moeten vragen.

Na de zomer komt de AFM dus met een leidraad over hoe adviseurs het renteaftrekverleden van hun klanten in kaart moeten brengen om de fiscale berekeningen te kunnen maken. De Autoriteit komt er naar mijn mening niet onderuit om de uitspraken van de Kennisgroep als uitgangspunt te nemen in de leidraad. De kans is groot dat er na verschijning lichte paniek ontstaat bij veel hypotheekadviseurs.