Oneerlijke biedingspraktijken door makelaars

Makelaars nemen nog te vaak een loopje met de regels. Hypotheekadviseur Jos Koets pleit voor regulering van het vak.

Jos Koets

op vrijdag 18 april 2025

Oneerlijke biedingspraktijken door makelaars — Beeld: Jeroen Stoop CC-BY 3.0

Het is alweer bijna 4 jaar geleden (september 2021) dat Radar aandacht heeft besteed aan de makelaars in Nederland. Radar had elf opnames gemaakt van makelaars met de verborgen camera. In de opnames kwamen de volgende onderwerpen aanbod:

Makelaars adviseren kopen zonder ontbindende voorwaarden
Afspraken tussen makelaars
Verplichten van aankopende makelaar
Woning lager in de markt zetten om een bonus te kunnen ontvangen (hogere courtage)
Doorgeven van het hoogste bod om zo hoger te kunnen bieden

De uitzending kreeg een staartje omdat ook politiek Den Haag zich ermee ging bemoeien. Het gevolg was dat de makelaarsbranche beterschap beloofde. Op 1 april 2022 (geen grap) kon u in mijn column Makelaarsbranche neemt maatregelen lezen dat toenmalig minister Ollongren het biedingsproces op koopwoningen transparanter wilde maken en een verbod wilde op het bieden zonder voorbehoud van financiering en bouwkundig rapport.

Voorbehouden
De kans op het vinden van een passende koopwoning mag niet afhankelijk zijn van hoeveel risico je bereid bent te nemen. Er bereiken mij steeds vaker verhalen over starters die vanuit concurrentieoverwegingen de voorbehouden voor financiering of bouwkundige keuring niet opnemen bij hun bod. Daarbij nemen zij grote risico’s die ze zich mogelijk niet kunnen permitteren. Daarom verken ik op dit moment of de voorbehouden van financiering en bouwkundige keuring een verplicht onderdeel kunnen gaan vormen bij de totstandkoming van een koopovereenkomst voor een woning door een consument/koper. In dat geval worden de voorbehouden van financiering en bouwkundige keuring standaard onderdeel van het koopcontract.

Bovendien kon ik melden dat de makelaarsverenigingen hadden besloten een nieuwe tuchtrechtbank in het leven te roepen. Ik eindigde mijn column met onderstaande zinnen:

De veranderingen zie ik als een kleine stap op weg naar verbeteringen. Het is nu wachten op een verbod op bieden zonder voorbehoud van financiering en bouwkundig rapport.

Hierna werd het stil.

Biedlogboek

Wel kwam er vanaf 1 januari 2023 een verplicht biedlogboek voor makelaars. Het biedlogboek maakt na het onherroepelijk worden van de koopovereenkomst alle biedingen op een woning inzichtelijk voor de verkoper en kandidaat-kopers. Het doel hiervan is de transparantie in het koopproces te vergroten.

Er was echter een groot nadeel. Het biedlogboek werd van toepassing voor de makelaars die zijn aangesloten bij de brancheverenigingen. Volgens de kenners zijn ruim 6.000 makelaars (van de bijna 16.000) aangesloten. Volgens een onderzoek staan ongebonden makelaars niet negatief tegenover het gebruik van het biedlogboek. Er zijn wel voorbeelden van makelaars die het niet zo nauw nemen met de regeltjes.

Misstanden

Brancheverenigingen geven aan dat zijzelf niet actief controleren of misstanden opsporen. Vorige maand berichtte de Vereniging Eigen Huis teleurgesteld te zijn in de Koninklijke Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen, kortweg NVM. Die zou oneerlijke biedingspraktijken in stand houden. Volgens directeur Cindy Kremer van Vereniging Eigen Huis is het volgende nog mogelijk.

De makelaar kan bevriende relaties een seintje geven om een net iets hoger bedrag te bieden en kan dat bod toevoegen. Daarmee kan het huis op het laatste moment aan de onwetende hoogste bieder voorbijgaan. Wij willen dat er een eind komt aan deze mogelijkheid van marktbeïnvloeding door makelaars.

Ik kreeg onlangs een mail van een lezer die meldde dat niet het hoogste bod de woning kreeg, maar de kopers van de aankoopmakelaar.

Ook ik verbaas me over een aantal praktijken in deze markt. Ik ben bekend met vastgoed, en heb recentelijk een nieuwe woning gekocht, zonder aankoopmakelaar. Ik wil u inlichten over een praktijk die ik op zijn minst bijzonder vind.

In mijn regio is behoorlijk vraag naar huizen van ca €500.000 dus heb ik drie maal meegedaan aan een verkoop bij inschrijving. Ik heb geboden zonder voorbehoud op financiering.

De biedingen lagen ca €35.000 boven de vraagprijs. Hierbij was ik (achteraf ) tot 2 keer toe de hoogste bieder, 1 x €23.500 en 1 x €11.500 meer. Je zou denken, die woning is voor mij, maar nu komt de grap.

"De verkoper" heeft besloten niet te gunnen, en is daarna met een van de andere bieders in onderhandeling getreden. Laat daar nou net een deal gemaakt worden met de aankoopmakelaar van de "mindere" bieder. (Ik zie dat door het bordje aangekocht met...).

VEH wil dat alle biedingen van kandidaat-kopers op een huis geheim blijven tijdens de gehele biedingsperiode. Pas na de deadline zien de aan- én verkoopmakelaars wat er geboden is en door wie. Dat moet voorkomen dat er tussentijds informatie wordt doorgespeeld om de woningprijs verder op te drijven.

Helaas weigert de NVM mee te werken aan deze nieuwe werkwijze. VEH wil dat politiek Den Haag nu actie gaat ondernemen.

Klachten over makelaars

Het is niet verrassend dat de meeste klachten gaan over kopers die een mondelinge overeenstemming hadden over de koop, maar daarna geconfronteerd worden met een hoger bod. Voor kopers die eindelijk hun koopwoning hebben gevonden, is het natuurlijk niet leuk als zij later worden gebeld met de boodschap dat er een hoger bod is binnengekomen.

Ik ben van mening dat dit moet veranderen. Waarom is een mondelinge overeenkomst niet direct bindend?

Een andere trend is om koopwoningen expres laag in de markt te zetten om zo een biedoorlog te creeren. Volgens Huispedia wordt meer dan de helft van de verkochte woningen bewust te laag in de markt gezet. Kopers die een paar keer hebben geboden op een woning en deze niet hebben gekregen, gaan hun grenzen steeds verder verleggen. Ze gaan meer risico’s nemen om toch de koopwoning te kunnen krijgen. Hierbij zie je vooral bij starters dat zij een studieschuld expres verzwijgen.

Hypotheekadviseurs zijn verplicht om naar een studieschuld te vragen. Adviseurs die meewerken met een verzwijging voldoen niet aan hun zorgplicht. De gevolgen kunnen groot zijn; zo kan hun diploma worden ingetrokken.

Een klacht kan tegenwoordig gemeld worden bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Dit loket is een voorportaal voor de Geschillencommissie Makelaardij en de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals. In 2023 zijn 900 meldingen ontvangen waarvan er 200 zijn behandeld door de Geschillencommissie en/of de Tuchtcommissie.

Regulering gewenst

Sinds de uitzending van Radar is er eigenlijk nog niet veel veranderd. Politiek Den Haag heeft een paar keer iets geroepen, maar daarna is het stil gebleven. De brancheverenigingen blijven ook achterover leunen en willen niet meewerken aan veranderingen.

Het kopen van een huis is de grootste uitgave van iemands leven. Het is natuurlijk niet goed dat er nog veel mogelijk is dat niet door de beugel kan. Er moet in ieder geval nog heel veel veranderen.

Rob Wassenaar, bestuurslid NVM-vakgroep Wonen stelt het volgende voor:

“We moeten in plaats van het biedproces, het makelaarsvak reguleren. Er moet een wettelijke regeling komen waarin kwaliteit, educatie, transparantie en tuchtrecht de norm zijn. Dat betekent onder meer dat alle makelaars, wel of geen lid van een branchevereniging, aan dezelfde eisen moeten voldoen. Alleen dan kunnen we echt verbeteringen in de sector realiseren.”

Ik ben het volkomen eens met Dhr. Wassenaar. Gezien het verleden verwacht ik de komende jaren echter geen grote veranderingen of een andere werkwijze bij makelaars.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

16 mei Is extra aflossen verstandig? Deel 2
02 mei Kennis hypotheekadviseur gaat steeds verder achteruit
18 apr Oneerlijke biedingspraktijken door makelaars

Reacties

Volgen

5 Posts

| Omlaag ↓

wiegveld 18 april 2025 10:47
   wiegveld

Lid sinds: 24 nov 2002

Laatste bezoek: 21 mei 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 3078

Gegeven: 47

   Aantal posts: 7.390
bij makelaars is een mondeling akkoord geen enkele garantie!
Heb recent meegemaakt dat er nadat iedereen bericht is (en wij de hoogste bieder waren) Een makelaar van een lagere bieder meteen die middag zorgde voor een hoger bod richting verkopers. We werden de dag erna gebeld dat men zich bedacht had en een ander de woning kreeg. Ofwel de biedingsprocedures bestaan niet in de realiteit en het zijn en blijven handelaars die makelaars. Hun beroepscode vergeten ze meteen als het om €€ gaat.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Independent Broker 18 april 2025 11:36
   Independent Broker

Lid sinds: 05 sep 2024

Laatste bezoek: 21 mei 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 1
We hebben te maken met een wet die uit gaat van "het schriftelijkheidsvereiste"! Zonder handtekening "geen" overeenkomst. Deze wet is tezamen met de 3 dagen wettelijke bedenktijd in het leven geroepen om kopers te beschermen tegen impulsieve beslissingen.

Voor professionele partijen in onroerend goed is een mondelinge overeenkomst wel bindend.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
gerard66 18 april 2025 13:57
   gerard66

Lid sinds: 03 dec 2004

Laatste bezoek: 21 mei 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 31

Gegeven: 9

   Aantal posts: 51
In de eerste plaats is het natuurlijk zo dat een verkoopmakelaar met zijn klant mag afspreken om een zo hoog mogelijke prijs te realiseren. Tegenover elke teleurgestelde bijna-koper staat dan een blije verkoper (die een nog hogere prijs ontvangt). Stel je eens voor dat een makelaar tegen zijn klant (die hem betaald) moet zeggen; “ de verkoopprijs is 510.000 geworden. Ik had ook elders ook wel 515.000 kunnen krijgen, maar dat heb ik niet gedaan. … nee dat levert veel tevreden klant op ??????

Als tweede hoeft de verkoper helemaal niet op het hoogste bod in te gaan….. je mag je huis ook “gunnen” aan een lagere bieder. Dus al jij je huis wilt gunnen aan een starter die niet het hoogste bod doet, dan staat niets jou in de weg. .

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Banana 18 april 2025 14:30
   Banana

Lid sinds: 31 okt 2023

Laatste bezoek: 20 mei 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 7

Gegeven: 0

   Aantal posts: 11
Het verhaal heeft zoals gebruikelijk 2 kanten. Als je de verkopende kant bent dan wil je wel een zo hoog mogelijke prijs krijgen voor je woning. Maar vergeet niet, de huizenprijzen zijn verdubbelend of verdriedubbeld de laatste jaren. Dit omdat de rente zo laag werd gezet en zelfs negatief en werd inflatie gecreëerd en de makelaars willen allemaal wel meer verdienen. Makelaars zijn ook taxateurs en wie wil niet drie keer zoveel verdienen? Er is in de praktijk eigenlijk alleen 1 site waarop huizen worden aangeboden en dat is Funda. Huizen worden gekocht, enigzins opgeknapt en dan verhuurd voor een hogere prijs. En dit jaagt de verkoopprijs weer omhoog en zo onstaat er haasje over qua prijzen. Ook de tweede kamerleden zitten waarschijnlijk aan de kant van huizenbezitters want ze hebben kennelijk ook huizen. Van de kant van aspirant kopers bekijk je er anders tegen aan. Er wordt steeds gezegd dat er te weinig aanbod is van huizen en daarom gaat de prijs steeds omhoog. Maar het zou: betaalbare huizen moeten zijn, want het woordje betaalbaar wordt kennelijk opzettelijk weggelaten. Aspirant kopers moeten tegen elkaar opbieden en zodoende de prijs opdrijven. Een gemiddelde koopwoning kost nu 500.000 euro en de koper zou minstens 100.000 euro inkomen per jaar moeten hebben om zoiets te kunnen veroorloven en dan blijft maar nog weinig over om wat anders te kopen, men moet eigenlijk vaak nog de woning verbeteren of isoleren maar dat kan al niet en men zit dan met deze last hun hele leven. Kopers overstrekken zich dus en als het maar iets minder goed gaat met de economie dan kunnen duizenden waarschijnlijk hun schulden niet betalen en komen banken in problemen en ga zo maar door. De overheid en vele mensen zien dit kennelijk niet en men ziet niet dat bijvoorbeeld benzine al 2,10 euro kost en bitcoin 100.000 euro heeft bereikt. Besef is van waarde is niet reel meer en men wil wel meer inkomsten hebben maar doet dit via onderlinge afspraken.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Banana 18 april 2025 14:30
   Banana

Lid sinds: 31 okt 2023

Laatste bezoek: 20 mei 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 7

Gegeven: 0

   Aantal posts: 11
Het verhaal heeft zoals gebruikelijk 2 kanten. Als je de verkopende kant bent dan wil je wel een zo hoog mogelijke prijs krijgen voor je woning. Maar vergeet niet, de huizenprijzen zijn verdubbelend of verdriedubbeld de laatste jaren. Dit omdat de rente zo laag werd gezet en zelfs negatief en werd inflatie gecreëerd en de makelaars willen allemaal wel meer verdienen. Makelaars zijn ook taxateurs en wie wil niet drie keer zoveel verdienen? Er is in de praktijk eigenlijk alleen 1 site waarop huizen worden aangeboden en dat is Funda. Huizen worden gekocht, enigzins opgeknapt en dan verhuurd voor een hogere prijs. En dit jaagt de verkoopprijs weer omhoog en zo onstaat er haasje over qua prijzen. Ook de tweede kamerleden zitten waarschijnlijk aan de kant van huizenbezitters want ze hebben kennelijk ook huizen. Van de kant van aspirant kopers bekijk je er anders tegen aan. Er wordt steeds gezegd dat er te weinig aanbod is van huizen en daarom gaat de prijs steeds omhoog. Maar het zou: betaalbare huizen moeten zijn, want het woordje betaalbaar wordt kennelijk opzettelijk weggelaten. Aspirant kopers moeten tegen elkaar opbieden en zodoende de prijs opdrijven. Een gemiddelde koopwoning kost nu 500.000 euro en de koper zou minstens 100.000 euro inkomen per jaar moeten hebben om zoiets te kunnen veroorloven en dan blijft maar nog weinig over om wat anders te kopen, men moet eigenlijk vaak nog de woning verbeteren of isoleren maar dat kan al niet en men zit dan met deze last hun hele leven. Kopers overstrekken zich dus en als het maar iets minder goed gaat met de economie dan kunnen duizenden waarschijnlijk hun schulden niet betalen en komen banken in problemen en ga zo maar door. De overheid en vele mensen zien dit kennelijk niet en men ziet niet dat bijvoorbeeld benzine al 2,10 euro kost en bitcoin 100.000 euro heeft bereikt. Besef is van waarde is niet reel meer en men wil wel meer inkomsten hebben maar doet dit via onderlinge afspraken.

0
”
Quote Reageren

Niet oké

5 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.