De hypotheek na de scheiding

Het gras is vaker groener aan de overkant. Het aantal scheidingen neemt weer toe, waarbij opvalt dat vooral jongere mensen wel heel gemakkelijk uit elkaar gaan.

Een scheiding kost altijd geld. Als beide partijen hun huiswerk goed doen, dan kan een scheiding vlotjes verlopen. Huizenbezitters met een koopwoning doen er verstandig aan om eerst hun hypotheekadviseur te raadplegen. Er zijn namelijk twee mogelijkheden bij een koopwoning:

• De woning wordt verkocht
• Een van beiden blijft in de woning wonen

Een hypotheekadviseur kan berekenen wie in de huidige woning kan blijven wonen. Is het inkomen voldoende om de huidige hypotheek over te nemen met daarbij eventueel een extra hypotheek om de ex-partner uit te kopen? In de praktijk komt het niet vaak voor dat beide personen in de woning kunnen blijven wonen. Dit voorkomt in ieder geval een flinke onderlinge ruzie.

Vooral bij jonge mensen komt het vaak voor dat niemand in de huidige woning kan blijven wonen. De woning is dan gekocht op beide inkomens. In dit geval moet de koopwoning worden verkocht en moeten beiden een andere woning zoeken.

Goed regelen

Het is nu verstandig om de scheiding eerst te regelen. Hierna is het mogelijk om weer een andere koopwoning te kopen. De bank die de hypotheek voor de nieuwe koopwoning moet regelen, wil namelijk weten hoe beide personen uit elkaar zijn gegaan.

Het is ook mogelijk om bij dezelfde bank te blijven, als de lopende hypotheek een lage hypotheekrente heeft. In dat geval is het verstandig om goed na te vragen hoe de verhuisregeling precies is.

Stel: beiden kunnen profiteren van de verhuisregeling door 50% van de lopende hypotheek mee te nemen naar de volgende koopwoning. Als een van beiden in de woning wilt blijven wonen en de hypotheek overneemt, zal de ander ermee akkoord moeten gaan dat die de lage hypotheekrente voor de gehele hypotheek (100%) krijgt.

In de praktijk komt het nu regelmatig voor dat de vertrekkende ex-partner niet akkoord gaat, waardoor 50% van de hypotheek moet worden omgezet naar de hypotheekrente die nu van toepassing is. Bespreek dit vooraf goed en laat het schriftelijk vastleggen.

In ieder geval is duidelijk dat eerst de echtscheiding geregeld moet worden. Met de informatie van de hypotheekadviseur kan de akte van verdeling worden opgemaakt. De overige scheidingsstukken zijn:

• Echtscheidingsconvenant
• Echtscheidingsvonnis rechtbank
• Inschrijvingsbewijs echtscheiding (bij de gemeente halen)

Het regelen van bovenstaande stukken zal gemiddeld twee maanden in beslag nemen. Als de een in de woning blijft wonen, kan de hypotheekadviseur in de tussentijd aan de slag om de hypotheek op één naam te zetten. De hypotheekadviseur zal om de volgende stukken vragen:

• Werkgeversverklaring
• Kopie loonstrook
• Kopie paspoort
• Taxatierapport / desktoptaxatie van de woning
• Waarde verpande polissen
• Pensioenoverzicht (indien noodzakelijk)

Belastingdienst

Bij het omzetten van de hypotheek naar één naam zal de hypotheekadviseur goed rekening moeten houden met de fiscaliteit. Bij een lopende spaar- of beleggingshypotheek zijn er diverse mogelijkheden:

• Box 1-polis splitsen (ieder neemt de helft van de polis mee in de nieuwe hypotheek)
• Box 1-polis gaat 100% over naar de persoon die achterblijft in de koopwoning
• Box 1-polis wordt afgekocht en ieder ontvangt 50% van de afkoopwaarde

Door de stijgende huizenprijzen van de afgelopen jaren hebben veel huizenbezitters overwaarde op hun woning. Bij een scheiding zal de vertrekkende persoon 50% van de overwaarde willen hebben en meenemen. Hierbij moeten de scheidende partijen wel overeen komen wat de waarde van de woning is.

De waarde van de woning kan als volgt worden vastgesteld:

• WOZ-waarde
• Taxatiewaarde / desktoptaxatie
• Onderling een bedrag afspreken

Voor het omzetten van de hypotheek moet de blijvende persoon toch een (desktop)taxatie laten doen. Deze kan dan ook gebruikt worden voor de verrekening van de overwaarde. Als er onderling een waarde van de woning wordt afgesproken, mag die niet te laag zijn. De fiscus zal dit anders als een gedeeltelijke schenking gaan zien!

Tot slot komt nog de fiscaliteit om de hoek kijken. Om renteaftrek te kunnen genieten, moet 50% van de lopende hypotheek worden omgezet naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Dat geldt ook voor de extra hypotheek die wordt afgesloten om de ex-partner uit te kunnen kopen.

Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking, waarin een lopende aflossingsvrije en spaarhypotheek gedeeltelijk moet worden omgezet.

Rekenvoorbeeld

In beide scenario's wordt een nieuwe annuïteitenhypotheek afgesloten van €100.000. Dat mag nu opnieuw voor 30 jaar. De maximale renteaftrek is namelijk ook 30 jaar omdat dit het hypotheekgedeelte is geweest van de ex-partner.

Voor het uitkoopbedrag van €50.000 moet ook een annuïteiten- of lineaire hypotheek worden afgesloten. Uit het bovenstaande blijkt dat er heel wat moet gebeuren om een scheiding goed te regelen.

Niets regelen

Het gebeurt trouwens steeds vaker dat er niets wordt geregeld. De een blijft in de koopwoning wonen en de andere persoon verhuist naar een huurwoning. De hypotheek loopt gewoon door. Hierbij kan de vertrekkende persoon nog twee jaar de betaalde hypotheekrente (over 50% van de totale hypotheek) opgeven aan de fiscus.

Het grote nadeel is nu dat beiden met elkaar verbonden blijven. De woning blijft op twee namen staan en er kan met nieuwe partners geen andere koopwoning worden gekocht.

45 ruggen kwijt

Wie vooraf geen goede onderlinge afspraken maakt, kan in grote financiële problemen komen. Vorig jaar deed de rechtbank nog uitspraak in een zaak waarin een ex-partner niet wilde meewerken met de overbruggingshypotheek. In de koopakte stond netjes de termijn voor de ontbindende voorwaarden voor financiering. Het probleem was de overbrugginshypotheek.

De huidige woning stond nog op twee namen, dus de bank wilde voor de overbruggingshypotheek ook akkoord van beiden. De ex-partner werkte niet mee, waardoor de bank de hypotheek niet verstrekte. De koper deed een beroep op de ontbindende voorwaarden van financiering. De rechtbank deed de volgende uitspraak:

De vraag was of gedaagde terecht een beroep had gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst.

De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De situatie dat [gedaagde] voor het in artikel 15.1 van de koopovereenkomst genoemde bedrag van € 250.000,00 geen hypothecaire geldlening bij een erkende geldverstrekkende bankinstelling had kunnen verkrijgen, doet zich niet voor. [gedaagde] had immers een hypothecaire geldlening voor een bedrag van € 250.000,00 kunnen verkrijgen. De financiering is niet verkregen vanwege het niet meewerken van zijn ex-echtgenoot. Dat partijen de bedoeling hebben gehad een ander bedrag, al dan niet met daarin een bedrag aan overbruggingshypotheek, overeen te komen is niet gebleken.

Deze koper mocht 10% van de koopsom aftikken: €45.000. Wie gaat scheiden, doet er verstandig aan om goede afspraken te maken met de ex-partner.

De volgende stap is dan om de bestaande situatie en de mogelijkheden uit te laten werken door de hypotheekadviseur. Hierna kunnen beiden besluiten wat te doen met de koopwoning en hoe de scheiding geregeld moet gaan worden. Vorige maand kwam de belastingdienst nog met uitgebreide voorbeelden van veel gemaakte fouten bij het invullen van de IB-aangifte als mensen gaan scheiden. Meer info later in een uitgebreide column.