Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
Van beleggers
voor beleggers
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /   Artikelen   /   Column

Aflossingsvrije hypotheek? Overweeg die te verlengen

Hypotheekadviseur Jos Koets heeft een handige tip voor mensen met een aflossingsvrije hypotheek.

Jos Koets
op
Views: 175.897
Categorie: Column, Redactioneel
Aflossingsvrije hypotheek? Overweeg die te verlengen
Beeld: iStock

De aflossingsvrije hypotheek is de meest afgesloten hypotheekvorm in Nederland. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt de huizenbezitter alleen maar hypotheekrente. Er wordt dus bij deze hypotheekvorm niets afgelost.

In mijn column van 29 maart 2024 Aflossingsvrije hypotheken op de helling kon u lezen dat de ECB wil dat Nederland de aflossingsvrije hypotheek gaat aanpakken. Dit nieuws kwam niet als een verrassing: de ECB heeft Nederland hier al meerdere keren voor gewaarschuwd.

Risico op restschuld lijkt klein

In Nederland zelf hebben de AFM en DNB de aflossingsvrije hypotheek ook al meermaals aangekaart. Zij vinden namelijk dat deze hypotheekvorm voor betalingsproblemen kan zorgen. Bovendien kan bij dalende huizenprijzen de hypotheek hoger worden dan de lopende aflossingsvrije hypotheek, waardoor bij verkoop er een restschuld ontstaat.

Dit laatste lijkt mij zeer onwaarschijnlijk, omdat daarvoor de huizenprijzen met meer dan 50% moeten dalen. De maximale aflossingsvrije hypotheek die verstrekt wordt door banken in Nederland is namelijk 50% van de waarde van de woning. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld.

Waarde woning bij aankoop €300.000  
Maximale aflossingsvrije hypotheek €150.000 50% van €300.000
Sprake van restschuld als de woningprijs met meer dan 50% daalt (€150.000)

Zoals bekend moeten banken in Nederland hun klanten met een aflossingsvrije hypotheek aanschrijven en waarschuwen voor de risico’s. In vijf jaar tijd zijn maar liefst 1,68 miljoen huizenbezitters benaderd over de risico’s van hun aflossingsvrije hypotheek. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) waardeert de inzet van de sector en is tevreden met de resultaten.

  • Aanpak voor potentieel financieel kwetsbare klanten
  • 744.000 klanten ondernamen acties om hun financiële situatie te verbeteren
  • Doorlopende aandacht door hypotheekaanbieders blijft ook de komende jaren nodig

Opvallend is dat 44% (744.000 van 1,68 miljoen) van de huizenbezitters actie heeft ondernomen om iets aan hun aflossingsvrije hypotheek te doen.

Veel aflossingsvrije hypotheken lopen af tussen 2033 en 2038. Het risico is afgenomen omdat de huizenprijzen zijn gestegen, volgens de AFM.

Stijgende rente problematisch

Dat laatste is leuk, maar ik ben het daar niet mee eens. Huizenbezitters met alleen een aflossingsvrije hypotheek zijn geheel afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld voor een aflossingsvrije hypotheek van €300.000:

Hypotheekrente Bruto per maand
1% €250
2% €500
3% €750
4% €1000
5% €1250
6% €1500

Het verschil tussen 1% en 6% rente is heel duidelijk. De maandelijkse betaling heeft niets te maken met de waarde van de woning. Of er moet sprake zijn van een hypotheek zonder NHG, waarbij de hypotheekrente lager is als deze in een lagere risicoklasse valt. Aangezien de maximale aflossingsvrije hypotheek 50% van de waarde van de woning is bij afsluiting, is er meestal al sprake van de laagste risicoklasse.

Huizenbezitters die bijvoorbeeld 6% rente moeten gaan betalen en flink in inkomen achteruitgaan, kunnen alsnog in financiele problemen komen. Er zal altijd een groep huizenbezitters risico blijven lopen.

Hetzelfde was van toepassing geweest bij andere hypotheekvormen, zoals een annuïteitenhypotheek. Het is daarom altijd verstandig als huizenbezitters nog een leuk spaarcentje achter de hand hebben. Met het spaarbedrag kan de hypotheek betaald worden of de lopende hypotheek worden verlaagd.

Maatregelen om aantal aflossingsvrije hypotheken te beperken

Na de oproep van de ECB zijn de banken in Nederland achter de schermen bezig geweest om te bekijken of zij het aantal aflossingsvrije hypotheken konden beperken. In mijn column van vorig jaar kon u lezen over de mogelijke maatregelen:

  • Campagnes om aflossingsvrij af te bouwen
  • Tweede hypotheken kunnen alleen nog als annuïteiten- of lineaire hypotheken worden afgesloten
  • Renteopslag voor aflossingsvrij verhogen met 0,5% tot 1%
  • Inkomens controleren van huizenbezitters met een “hoge” aflossingsvrije hypotheek
  • Hoogte aflossingsvrij afhankelijk maken van de leeftijd van de huizenbezitters
  • Aflossingsvrij omzetten naar een annuïteitenhypotheek met een looptijd van vijftig jaar
  • Pensioeninkomen aantonen als iemand twintig jaar of korter voor de AOW-leeftijd een hypotheek afsluit dan wel verhoogt

Van bovenstaand rijtje maatregelen is niet veel terechtgekomen. Anders gezegd: het is stil gebleven bij de meeste banken in Nederland. Wel heeft Florius per 1 juli 2024 de volgende wijzigingen doorgevoerd:

Nieuwe leningdelen met een consumptief bestedingsdoel

Aflossingsvrij is niet langer toegestaan. Een klant kan een leningdeel met een consumptief bestedingsdoel nog wel annuïtair of lineair afsluiten. Dit geldt ook voor klanten die bestaande leningdelen met een consumptief bestedingsdoel van buiten de bank naar ons willen oversluiten. Dit geldt voor nieuwe leningen met een consumptief bestedingsdoel, verhogingen en oversluitingen.

Het bovenstaande is duidelijk. Klanten die een hypotheek willen afsluiten voor consumptieve besteding moeten deze aflossen door middel van een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek. De aflossingsvrije hypotheek is niet meer mogelijk.

Voor Box 1-hypotheken is een aflossingsvrij model nog wel mogelijk. Dat is ook begrijpelijk, omdat de aflossingsvrije hypotheek gewoon mogelijk is voor hypotheken met NHG. Het gaat dan over hypotheken die voor 1 januari 2013 zijn afgesloten en nog steeds doorlopen. NHG heeft de regels met betrekking tot aflossingsvrije hypotheken (nog) niet gewijzigd.

Voor klanten van Florius die een tweede hypotheek (Box 3) willen afsluiten, betekent het dat de bruto maandlasten hoger worden. Zij moeten nu een annuïteitenhypotheek afsluiten. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld:

Bedrag tweede Box 3-hypotheek   €60.000
Aflossingsvrije hypotheek rente 4% Bruto per maand €200 (niet meer mogelijk)
Annuïteitenhypotheek rente 3,8% Bruto per maand €280

In bovenstaand rekenvoorbeeld is het bruto maandverschil €80. Een paar jaar geleden, toen de hypotheekrente rond de 1% lag, was de aflossingsvrije hypotheek zeer aantrekkelijk. Zie hieronder het rekenvoorbeeld.

Bedrag tweede Box 3-hypotheek   €60.000
Aflossingsvrije hypotheek rente 1,2% Bruto per maand €60
Annuïteitenhypotheek rente 1,0% Bruto per maand €193

Door de hogere hypotheekrente is de aflossingsvrije hypotheek nu minder aantrekkelijk geworden. Huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek doen er verstandig aan om deze hypotheek om de paar jaar te laten bekijken. Dit voorkomt financiele problemen in de toekomst.

Tussentijds verlengen

Wat veel huizenbezitters niet weten, is dat als de aflossingsvrije hypotheek is afgelopen, de bank ervan uitgaat dat het bedrag wordt afgelost. Huizenbezitters die niet kunnen aflossen, zullen een nieuwe hypotheek moeten afsluiten. De bank zal dan opnieuw het inkomen en de waarde van de woning willen weten. Bovendien kunnen de regeltjes veranderd zijn, waardoor bijvoorbeeld alleen nog maar een annuïteiten- of een lineaire hypotheek wordt toegestaan. Het nadeel van deze hypotheekvormen zijn de hogere bruto maandlasten.

Om het bovenstaande te voorkomen, is het verstandig om tussentijds de aflossingsvrije hypotheek te verlengen naar een nieuwe duur van 30 jaar. Hierbij zal de bank wel opnieuw het inkomen en waarde van de woning willen weten.

Huizenbezitters die binnen tien jaar met pensioen gaan, moeten ook hun pensioeninkomen overleggen. Dit zou een probleem kunnen vormen als het pensioeninkomen heel laag is. Voor deze huizenbezitters is het verstandig eerder de verlenging aan te vragen waardoor het pensioeninkomen niet hoeft te worden aangetoond.

Het grote voordeel van een nieuwe periode van 30 jaar is dat de bank ook pas na deze 30 jaar weer op de stoep staat. Ter verduidelijking een fictief rekenvoorbeeld:

Situatie 2025 
Leeftijd man 55 jaar
Leeftijd vrouw 54 jaar
Waarde woning €700.000
Lopende aflossingsvrije hypotheek €250.000
Ingangsdatum 1 juli 2010
Einddatum 1 juli 2040

In bovenstaand voorbeeld zal de bank in 2040 aan deze huizenbezitters vragen om de aflossingsvrije hypotheek af te lossen. Zij zijn dan 70 en 69 jaar. Beiden moeten hun inkomen en de waarde van de woning weer aantonen als ze een nieuwe hypotheek willen afsluiten.

Om dit te voorkomen, is het verstandig om de aflossingsvrije hypotheek op een nieuwe duur van 30 jaar te laten zetten (in 2025). De einddatum van de aflossingsvrije hypotheek wordt in dat geval juli 2055. De bank komt dan om de hoek kijken als de huizenbezitters een leeftijd hebben van 85 en 84 jaar. De kans is groot dat ze dan al verhuisd zijn

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 
Jos Koets

Auteur:

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Recente artikelen van Jos Koets

  1. Aflossingsvrije hypotheek? Overweeg die te verlengen
  2. Software van hypotheekadviseurs is niet goed genoeg
  3. Is extra aflossen verstandig?

Reacties

Volgen
9 Posts
| Omlaag ↓
  3. Robert van de Sande 7 maart 2025 10:51
    Geachte heer Koets,

    Ik lees altijd met veel belangstelling uw column op IEX.nl, mijn complementen daarvoor!

    Nu heb ik een vraag naar aanleiding van uw laatste column over de aflossingsvrije hypotheek.

    Ik heb zelf een aflossingsvrije hypotheek (ING) sinds 2008, waarbij ik gebruik maak van de euribor rente met een opslag van 1%.

    Onlangs heb ik contact met de bank gehad om deze hypotheek eventueel mee te nemen naar een nieuw woonhuis. Dat kan zegt de bank, echter zal de opslag dan worden aangepast naar het huidige niveau van (momenteel ca. 3%?). Hierdoor zal mijn rente dus stijgen met ca. 2%.

    Ik vrees dat uw advies aangaande mogelijke verlenging van de looptijd dezelfde verhoging tot gevolg heeft, of ziet u dat anders?
  4. Jos Koets 7 maart 2025 13:16
    quote:

    Robert van de Sande schreef op 7 maart 2025 10:51:

    Geachte heer Koets,

    Ik lees altijd met veel belangstelling uw column op IEX.nl, mijn complementen daarvoor!

    Nu heb ik een vraag naar aanleiding van uw laatste column over de aflossingsvrije hypotheek.

    Ik heb zelf een aflossingsvrije hypotheek (ING) sinds 2008, waarbij ik gebruik maak van de euribor rente met een opslag van 1%.

    Onlangs heb ik contact met de bank gehad om deze hypotheek eventueel mee te nemen naar een nieuw woonhuis. Dat kan zegt de bank, echter zal de opslag dan worden aangepast naar het huidige niveau van (momenteel ca. 3%?). Hierdoor zal mijn rente dus stijgen met ca. 2%.

    Ik vrees dat uw advies aangaande mogelijke verlenging van de looptijd dezelfde verhoging tot gevolg heeft, of ziet u dat anders?
    Beste,

    In dit geval is het verstandig om ING zelf even te bellen en navraag. Ik verwacht echter dat de nieuwe regels gaan gelden en dus een stijging van de rente.

    Gr. Jos
  5. Jos Koets 7 maart 2025 13:17
    quote:

    Roel de Boer schreef op 7 maart 2025 10:40:

    Beste Jos,

    Al jaren lees ik je columns met groot plezier en belangstelling. Ik ben geen vaste bijdrager op de columns en forums op deze site, maar ik vond het passend om je middels dit bericht toch eens te bedanken voor je columns. Zeer lezenswaardig. Bedankt!
    Beste Roel,

    Bedankt.

    Gr. Jos
  6. GrandmasterC 7 maart 2025 16:27
    Het advies om voor een hypotheekrente voor 30 jaar vast te zetten, vind ik niet erg verstandig omdat de huidige rente dan vrij hoog is gedurende die 30 jaar. Mocht de hypotheekrente over b.v. 2 jaar een heel stuk lager zijn, dan is een lange periode waarschijnlijk wel aantrekkelijk.
  8. Willem Vugts 7 maart 2025 17:29
    Hoi Jos,

    Ik vroeg me af of het verlengen van een aflossingsvrije hypotheek wel van toepassing is op bancaire inschrijving? Vaste hypotheken hebben idd een einddatum en zullen tzt moeten worden verlengd los van hoe lang je de rente erbij vastzet. Bij een bancaire inschrijving is de looptijd theoretisch oneindig zolang je de rente maar blijft betalen. Onderscheid hierin maken voorkomt denkt ik veel onrust bij mensen die te maken hebben met een bancaire inschrijving. Tenzij ik wijzigingen in de wetgeving hierin gemist heb. Mvg Willem
9 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Onderwerpen:

Laatste beursnieuws

  1. Tesla en Nvidia duwen Wall Street in het rood
  2. Beursupdate: AEX op Wall Street
  3. Rusland staakt aanvallen op Oekraiense energie-infrastructuur
  4. Olieprijs daalt
  5. Tesla en Nvidia onderuit op rood Wall Street
  6. Nvidia CEO: AI die zelf handelt heeft meer rekenkracht nodig
  7. Duitse doorbraak stuwt Europese beurzen
  8. Slotcall: AEX terug bij af, sell-off op Wall Street hervat en alle ogen gericht op Nvidia-CEO
  9. AEX verspeelt winst na opening Wall Street
  10. Beursagenda: macro-economisch

IEX Premium: Meest gelezen

  1. Premium

    Vooruitblik

    Vooruitblik: sentiment VS stort in, Powell is aan zet en lang zal ASML leven
  2. Premium

    Vooruitblik

    Vooruitblik: deze sector is méér dan rijp voor een flinke inhaalslag
  3. Premium

    Analyse en Advies

    Heeft Rheinmetall de top bereikt?
  4. Premium

    Analyse en Advies

    Outlook Rheinmetall misschien alweer achterhaald
  5. Premium

    Tip van de Maand

    IEX Tip van de Maand: een aandeel met 31% upside