Software van hypotheekadviseurs is niet goed genoeg

Hypotheekadviseurs hebben niets te klagen over hun omzet. Er worden genoeg hypotheken afgesloten. Veel adviseurs hebben het zelfs te druk, en hebben hierdoor te weinig tijd om een goed klantdossier te maken voor hun klanten.

Klantdossier

De termijn van de ontbindende voorwaarden wordt bij veel verkopende makelaars steeds korter. Aan de andere kant zijn er steeds meer banken die meer tijd nodig hebben om een hypotheekdossier te beoordelen. In mijn column Klantdossier zeer belangrijk voor huizenbezitters kon u al lezen dat het klantdossier heel erg belangrijk is. Een hypotheekadviseur moet hierin de volgende punten beschrijven:

• Situatie bij overlijden
• Situatie bij arbeidsongeschiktheid
• Situatie bij werkloosheid
• Situatie bij pensioen
• Situatie tijdens de looptijd van de hypotheek
• Looptijd en soort hypotheek
• Hoogte hypotheekrente en rentevaste periode
• Wensen van de klant en doelstellingen
• Rente-aftrekverleden, eerdere koopwoningen en eerdere partners

Een klantdossier moet voor het aanvragen van de hypotheekofferte (renteaanbod) gemaakt zijn en besproken met de klant.

Software voor het klantdossier

In de praktijk gebeurt dit regelmatig niet. Hypotheekadviseurs gebruiken adviessoftware om hun klantdossier te maken. Deze software rekent (meestal) alle situaties door en laat zien in de uitdraai of een hypotheek nog betaalbaar is.

Bij een eerder overlijden is de berekening eenvoudig, en die kan de software wel aan. De geadviseerde risicoverzekering komt tot uitkering en wordt in mindering gebracht op de lopende hypotheek. Het restant wordt doorberekend in de maandlasten. Hieronder een simpel voorbeeld.

Om het plaatje leuker te maken, worden er meestal grafieken en tabellen gebruikt. Het probleem van de hypotheekadviseurs is dat er tal van softwareprogramma’s zijn waaruit gekozen kan worden. En er is geen goede vergelijking van, waardoor veel adviseurs hun keuze bepalen op basis van een positief woordje van een collega. Hierna wordt de software aangeschaft en worden daarmee de klantdossiers gemaakt.

Aansprakelijk voor softwarefouten

Hypotheekadviseurs kunnen niet meer zonder de adviessoftware. Er zijn nog wel adviseurs die rekentools erbij gebruiken omdat zij dit gemakkelijker vinden.

Wat veel hypotheekadviseurs niet weten, is dat zij zelf aansprakelijk zijn als er foute berekeningen worden gemaakt in een softwareprogramma. De AFM is altijd heel duidelijk geweest over software. Zij geven over de programma’s geen oordeel.

“De AFM stelt dat softwarefouten nooit geheel zijn uit te sluiten, maar dat de adviseur eindverantwoordelijk is voor het gegeven advies. Een adviseur moet volgens de toezichthouder met een kritische blik naar de uitkomsten van de software kijken om er zeker van te zijn dat deze juist zijn.

Hypotheekadviseurs moeten dus hun eigen softwareprogramma testen en de berekeningen die worden gemaakt controleren.

Dat laatste wordt door (veel) adviseurs niet gedaan. Het gevolg is wel dat een adviseur een boete kan krijgen als er daadwerkelijke foute berekeningen zijn gemaakt. Deze boete wordt meestal niet vergoed door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering.

Hoe goed is de software?

In mijn column Hogere boetes voor hypotheekadviseurs kon u al lezen dat de Vereende ook geen dekking verleende aan hypotheekadviseurs als zij de drie berekeningen over het renteverleden voor hun klanten niet maken. Deze berekeningen zijn:

• Wettelijke Regeling
• Wettelijke Regeling Kan Bepaling
• Draagplicht

Op het ogenblik is er geen software die alle drie die berekeningen kan maken. Een adviseur moet ze handmatig maken of via een losse eigenwoningregelingtool.

De afgelopen maanden heb ik diverse softwareprogramma’s getest. Ik heb hier de uitspraken van de Kennisgroep voor genomen of rekenvoorbeelden van de opleidingsinstituten.

Zo heeft de Kennisgroep in september vorig jaar een uitspraak gedaan over hoe de financieringskosten in Box 3 berekend moeten worden. Het blijkt dat het aanpassen van de software soms een paar maanden duurt, of tot op heden helemaal nog niet is gedaan.

Bij deze berekening gaat het maar om kleine bedragen. Ik hoef u echter niet te vertellen wat de gevolgen zijn als een berekening over het renteaftrekverleden niet goed gaat. Stel, een Box 3-hypotheek wordt onterecht geplaatst in Box 1. Het gevolg kan zijn dat er overkreditering plaatsvind. Bovendien zal de huizenbezitter aan de belastingdienst doorgeven dat deze renteaftrek heeft over wat feitelijk een Box 3-hypotheek is.

In deze zaak bijvoorbeeld heeft een huizenbezitter een te hoge hypotheek in Box 1 geplaatst. De rechter heeft niet alleen gekeken naar de te veel opgegeven betaalde hypotheekrente, maar ook naar de financieringskosten.

Ingevolge artikel 3.120, eerste lid, van de Wet IB 2001 behoren tot de aftrekbare kosten eigen woning de kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld. Kosten die zien op de aflossingsvrije hypotheekleningen, die niet kwalificeren als eigenwoningschuld, komen niet voor aftrek in aanmerking. 

Van eiser mag worden verwacht dat hij zijn aangifte alvorens die in te dienen zorgvuldig op juistheid controleert. Dat hij dat niet gedaan heeft waardoor niet-aftrekbare bedragen ten onrechte in aftrek zijn gebracht dient voor zijn rekening te komen.

54. Verweerder heeft aan eiser een vergrijpboete van € 65.000 opgelegd op grond van artikel 67d van de AWR. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiser een onjuiste aangifte heeft ingediend en is uitgegaan van een boete van 50% wegens (voorwaardelijke) opzet. Als boetegrondslag heeft verweerder de correctie van € 250.000 van het box 1-inkomen gehanteerd.

Uiteindelijk werd de vergrijpboete van €65.000 ongedaan gemaakt. In ieder geval is duidelijk dat de huizenbezitter zelf aansprakelijk is voor de IB-aangifte. Het is logisch dat deze weer wijst naar de hypotheekadviseur.

Verkeerde berekening van het renteaftrekverleden wil niet altijd zeggen dat dit een flinke boete oplevert. In een eerdere uitspraak van het Kifid (Klachteninstituut Financiële Dienstverlening) heeft een hypotheekadviseur flink de plank misgeslagen. In deze zaak was er over het gehele hypotheekbedrag geen renteaftrek omdat er een nieuwe annuïteitenhypotheek met een duur van 30 jaar was afgesloten (looptijd had 26 jaar moeten zijn). Aangezien de belastingdienst nog niet langs was geweest bij deze klant was er nog geen schade! De uiteindelijke boete werd vastgesteld op €250.

Opvallend was dat het Kifid niet verder keek naar wat deze huizenbezitter allemaal nog moest doen. Deze huizenbezitter moet namelijk terug naar zijn bank om de lopende hypotheek aan te passen. Hierbij zal de bank weer vragen om het inkomen aan te tonen en gaan bekijken of er geen overkreditering plaatsvindt. Er moet weer veel werk worden gedaan om alles op de rit te krijgen - als dat nog mogelijk is. Bovendien zal de andere hypotheekadviseur dit niet gratis doen. Er zullen dus weer kosten gemaakt worden!

Controleer het zelf

De AFM komt dit jaar met een leidraad over het renteaftrekverleden. De Autoriteit heeft een duidelijke mening over hoe diverse hypotheekadviseurs op het ogenblik het renteaftrekverleden in kaart brengen:

“Het in kaart brengen van het hypotheekverleden kan complex zijn voor de adviseur, onder meer omdat klanten onvoldoende informatie aanleveren. Klanten kunnen deze informatie soms niet aanleveren omdat zij zelf niet op de hoogte zijn van hun precieze hypotheekverleden en deze gegevens niet uit andere bronnen beschikbaar zijn. Maar we kwamen ook situaties tegen waarin de adviseur zich onvoldoende inspant om het fiscale verleden te achterhalen. Verder zien we in een aantal gevallen dat adviseurs überhaupt geen rekening houden met het nog resterende recht van hypotheekrenteaftrek.”

Huizenbezitters moeten ook zelf hun huiswerk doen. Vooral huizenbezitters met renteaftrekverleden doen er goed aan om te controleren of dit goed is uitgewerkt in het klantdossier.

Er zijn helaas nog hypotheekadviseurs die geen klantdossier afgeven of pas heel laat (na passeren van de hypotheek bij de notaris) met daarin berekeningen die niet kloppen. Deze hypotheekadviseurs hebben in ieder geval de software niet getest of hebben verkeerde informatie ingevoerd.