Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor
Moet vastgoedwereld belasting betalen?

Moet vastgoedwereld belasting betalen?

Een paragraaf in het regeerakkoord zet Nederlandse vastgoedfondsen onder druk. Het gaat om de volgende zin:

 

N152. Niet meer toestaan directe beleggingen in vastgoed door beleggingsinstellingen i.v.m. afschaffen dividendbelasting

Directe beleggingen in vastgoed door beleggingsinstellingen zijn niet meer toegestaan in verband met het afschaffen van de dividendbelasting.

 

Sowieso een raar zinnetje, er staat twee keer hetzelfde. Als dit waarheid wordt, mogen vastgoedfondsen kennelijk niet meer rechtstreeks in Nederlands vastgoed beleggen. Ergo: ze zouden het moeten verkopen, dan wel als gewoon bedrijf, met een normaal belastingtarief, verder moeten gaan. 

Wat is een FBI?

De FBI stelt particuliere beleggers die via zo’n instelling beleggen in fiscaal opzicht gelijk aan beleggers die rechtstreeks beleggen. Een FBI betaalt dus geen vennootschapsbelasting. De beleggingsresultaten worden uiteindelijk alleen belast bij de aandeelhouder (de belegger dus).

De FBI moet dan wel de fiscale winst helemaal doorgeven aan de eindbelegger, binnen acht maanden na afloop van het boekjaar. Over een dividenduitkering van de fiscale beleggingsinstelling moet wel dividendbelasting worden ingehouden. 

 

 

winkels VS AD
Klik op het plaatje voor een grote versie

 

De angst is dus dat de vastgoedinstellingen straks onder het nieuwe vennootschapsbelastingtarief gaan vallen van 21%. Uit de opbrengst die de regering in het regeerakkoord ingeboekt heeft, blijkt echter al wel dat er waarschijnlijk iets anders bedoeld wordt. Vanaf 2020 en verder wordt er namelijk slechts 50 miljoen euro aan opbrengsten voorzien naar aanleiding van deze maatregel.

Wat er dan precies bedoeld wordt is onduidelijk, ook de politieke partijen hullen zich nog in nevelen. Wat wel duidelijk is, is dat deze maatregel volgt op de afschaffing van de dividendbelasting. Normaal gesproken hielden vastgoedfondsen 15% aan dividendbelasting in. Dat hoeft straks niet meer.

REIT en FBI

In het buitenland heeft men speciale REIT (Real Estate Investment Trust)- structuren opgetuigd, waarin de belastingheffing voor vastgoedfondsen is geregeld. Er bestaan wereldwijd 36 REIT-structuren waarvan er geen enkele vennootschapsbelasting betaalt. Wel zijn er strenge eisen waaraan zo'n vastgoedfonds moet voldoen om de REIT-status te krijgen. In België bijvoorbeeld betalen beleggers die in vastgoedfondsen beleggen 30% over het uitgekeerde dividend.  

 

 vastgoedfonds

% vastgoed in Nederland

Unibail-Rodamco 6
Vastned 45
Wereldhave 40
NSI 100
 Eurocommerical Properties 0

  

Te verwachten valt dan ook dat de regering uiteindelijk uitkomt bij een soortgelijk Europees belastingsysteem voor FBI's als in het buitenland. Voor de vastgoedfondsen een vervelende zaak want de onzekerheid hieromtrent zal nog wel enige tijd blijven hangen.

Qua impact op de beurs worden vooral de vastgoedfondsen die in Nederlands vastgoed zitten, getroffen. Vooral NSI is de klos (100% Nederlands vastgoed) en Vastned en Wereldhave dalen ook mee, alhoewel zij slechts gedeeltelijk in Nederland beleggen. Wereldhave ruwweg 40%, Vastned ongeveer 45%.

Eurocommercial Properties, in mijn ogen het mooiste vastgoedfonds, belegt alleen in Zweden, Italië en Frankrijk. Unibail zit slechts voor 5 a 6% in Nederland. 

Het is allemaal nog lang niet zover, en waarschijnlijk zelfs een storm in een glas water. Maar voor de vele beleggers die leven van de dividendstroom uit de vastgoedfondsen voorlopig een knagende vorm van onzekerheid. Tijd voor de diverse belastingexperts van de politieke partijen om snel duidelijkheid te verschaffen. 

Disclaimer: Inberg heeft geen positie in bovenvermelde aandelen.


Tot 1 december 2020 was Nico Inberg verbonden aan IEX. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Inberg kan posities innemen op de financiële markten. Reacties, of vragen?Mail naar nico.inberg@iexgroup.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 

Auteur: Nico Inberg

Nico Inberg maakte deel uit van onze Beleggersdesk: een team van 7 beleggingsexperts op het gebied van fundamentele en technische analyse. Onze fundamentele experts zijn op en top professionals met tientallen jaren ervaring in het vak. Zij bestuderen jaarverslagen, kwartaalrapportages, prospectussen, brancherapporten, de pre...

Meer over Nico Inberg

Recente artikelen van Nico Inberg

  1. IEX Weekend: ING, Pharming, ABN en PostNL
  2. BAM: Pas op de plaats
  3. HAL: Deal or no deal?

Gerelateerd

Reacties

14 Posts
| Omlaag ↓
  1. forum rang 7 am1993 16 oktober 2017 13:18
    Heel slecht huiswerk Nico.
    Vastned en NSI beide 100% Nederlands vastgoed is niet waar!!!!
    NSI is inderdaad 100% Nederland, maar Vastned zit zowel in Nederland België Frankrijk en Spanje, dus wordt veel minder hard getroffen. Met één blik op het halfjaarverslag van Vastned had je dit geweten.
    Slordig van je. Ben ik niet van je gewend.
    Graag artikel corrigeren op dit punt.
  2. [verwijderd] 16 oktober 2017 13:23
    quote:

    am1993 schreef op 16 oktober 2017 13:18:

    Heel slecht huiswerk Nico.
    Vastned en NSI beide 100% Nederlands vastgoed is niet waar!!!!
    NSI is inderdaad 100% Nederland, maar Vastned zit zowel in Nederland België Frankrijk en Spanje, dus wordt veel minder hard getroffen. Met één blik op het halfjaarverslag van Vastned had je dit geweten.
    Slordig van je. Ben ik niet van je gewend.
    Graag artikel corrigeren op dit punt.
    Beter lezen zou ik zeggen.........,

    Helder verhaal Nico,
    Goed geschreven als van ouds.
    Gr.
  3. [verwijderd] 16 oktober 2017 13:32
    quote:

    am1993 schreef op 16 oktober 2017 13:18:

    Heel slecht huiswerk Nico.
    Vastned en NSI beide 100% Nederlands vastgoed is niet waar!!!!
    NSI is inderdaad 100% Nederland, maar Vastned zit zowel in Nederland België Frankrijk en Spanje, dus wordt veel minder hard getroffen. Met één blik op het halfjaarverslag van Vastned had je dit geweten.
    Slordig van je. Ben ik niet van je gewend.
    Graag artikel corrigeren op dit punt.
    Foutje mijnerzijds. Is al aangepast. Sommigen zijn altijd weer sneller dan ik gehoopt had.

    VAstned heeft momenteel voor 684 mln in NL uitstaan, ten opzichte van een totale portefeuille van 1515 mln. Ergo: 45%.
  4. jangeerts 16 oktober 2017 14:28
    Na het fiasco van afschaffing wet Hillen is dit een tweede incident op grond waarvan de betrouwbaarheid van de overheid een scheur in de broek oploopt.
    Overigens zou het bijna niet anders kunnen zijn dan een "slip of the regeerpen", immers men wil buitenlanders stimuleren om in NL te investeren. Nou dat doe je niet door het heffen van 21 % VPB waar voorheen geen belasting werd geheven. Zelfs buitenlanders die thuis de ingehouden 15 % niet kunnen verrekenen gaan er op achteruit: 21 % is meer dan 15%.
    Als het geen vergissing is dan zal wellicht politieke touwtrekkerij (en het gelijk halen) de oorzaak zijn.
    Hoe dan ook, alles bij elkaar een slechte beurt!
  5. forum rang 4 hjs64 16 oktober 2017 16:57
    Wat ik niet snap is dat die maatregel slechts 50 miljoen euro per jaar op zou moeten leveren. Als ik naar WH kijk, Q3 direct resultaat 75 miljoen dus op jaarbasis zeg 300 miljoen. 40% in NL dus 120 miljoen direct resultaat in NL. Indien dit tegen 21% zou worden belast is dit alleen voor WH 25 miljoen euro. Volgens mij zijn er in NL heel wat meer van dergelijke vastgoedbeleggers (pensioenfondsen bv). Die opbrengst zou dus een veelvoud zijn van de genoemde 50 miljoen. Kan iemand mij hier wat meer duidelijkheid over verschaffen?
  6. forum rang 7 am1993 16 oktober 2017 23:13
    quote:

    NicoInberg schreef op 16 oktober 2017 13:32:

    [...]

    Foutje mijnerzijds. Is al aangepast. Sommigen zijn altijd weer sneller dan ik gehoopt had.

    VAstned heeft momenteel voor 684 mln in NL uitstaan, ten opzichte van een totale portefeuille van 1515 mln. Ergo: 45%.
    Beste Nico,
    Dank je voor het aanpassen van je column. Werd de nietsvermoedende beleggers gelijk duidelijk, hetgeen mag blijken uit de forse stijging van de koers van Vastned in de middag.
    am1993
  7. forum rang 7 am1993 16 oktober 2017 23:17
    quote:

    gyrolando schreef op 16 oktober 2017 15:26:

    [...]
    vastgoed beleggers die voelen zich berutteld, zou Marcel van Dam
    zeggen.
    Voor zover je het niet weet: Marcel van Dam is de untermensch van Pim Fortuin en heeft zich verrijkt over de rug van alle arbeiders.
    Lees dit als mijn bijdrage aan het maatschappelijk debat over Marcel van Dam.
  8. forum rang 5 theo1 17 oktober 2017 11:39
    quote:

    gyrolando schreef op 16 oktober 2017 15:26:

    [...]
    vastgoed beleggers die voelen zich berutteld, zou Marcel van Dam
    zeggen.
    Was dat niet Jan Pronk die net op tijd bedacht dat "belazerd" uit de notulen zou worden geschrapt en in plaats daarvan "belubberd" zei?

    Maar als je niet enthousiast bent over Marcel van Dam, zal je dat vermoedelijk ook niet zijn over Jan Pronk.
14 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.