Trosradar
heeft heel wat teweeg gebracht door uitgebreid de nadelen van de OpMaat Hypotheek van de Rabobank in beeld te brengen. De vraag is echter of er nog andere geldgevers zijn die deze berekeningsmethode hanteren.
Daarom een uitgebreide uitleg hoe een hybride hypotheek precies in elkaar zit.
De OpMaat Hypotheek is een hybride hypotheek waarbij u kunt beleggen (door
middel van beleggingsfondsen) en sparen (door middel van een renterekening).
Vooraf bepaalt u welk percentage u belegt en welk percentage u spaart.
U heeft de mogelijkheid om tijdens de looptijd te switchen van beleggen naar
sparen en andersom.
De flexibiliteit is groot want extra stortingen, het wijzigen van de dekking bij overlijden zijn allemaal mogelijk. Van de maandpremie worden maandelijks de kosten en de premies voor de verzekerde risico's in rekening gebracht.
1-jaarstarief
Deze verzekerde risico's zijn de dekking bij overlijden en/of werkloosheid en de arbeidsongeschiktheidsdekking. Voor de dekking bij overlijden (= risicoverzekering) wordt een 1-jaarstarief gehanteerd. Dit betekent dat maandelijks deze premie wordt aangepast. De hoogte van de premie is afhankelijk van de leeftijd van de verzekerde personen en de opgebouwde waarde in de polis.
Ieder jaar zijn de verzekerde personen een jaartje ouder geworden dus ook de
premie wordt iets hoger. Flink hoger kan de premie worden als het rendement
in een jaar flink is tegengevallen. Een voorbeeld ter verduidelijking:
Verzekerd bedrag bij overlijden - 100.000 euro
Opgebouwde waarde polis - 2.000 euro
Nog te verzekeren (risicoverzekering) - 98.000 euro
Onttrekkingen
Van de maandpremie wordt nu premie onttrokken om het bedrag van 98.000 euro
te verzekeren. Indien als uitgangspunt vooraf deze opgebouwde waarde bijvoorbeeld
4.000 euro had moeten zijn, wordt de risicopremie hoger dan vooraf berekend
is. Let op dat hier alleen sprake van is als er gekozen is voor een combinatie
beleggen en sparen.
Mensen die dus 100% sparen hebben dit nadeel niet! Bovengenoemde onttrekkingen voor het risicogedeelte worden door de lagere opgebouwde waarde steeds hoger. Er ontstaat dus een negatieve spiraal, omdat er steeds minder spaarpremie voorhanden is om te kunnen beleggen en sparen. Het vooraf berekende rendement bij beleggen moet dan ook hoger worden om met deze lagere spaarpremie alsnog de benodigde waarde opbouw te halen.
Aangezien de risicopremie pro rata wordt doorberekend over het beleggen en
sparen, is hierdoor de waardeontwikkeling van het sparen niet meer gegarandeerd.
Het is logisch dat sparen in de volksmond zekerheid geeft, maar daar is hier
geen sprake van.
Spaarhypotheek
In tegenstelling tot de hybride hypotheek is bij de spaarhypotheek het eindbedrag
wel gegarandeerd. Dit heeft te maken dat hier sprake is van een annuitair dalende
risicoverzekering waarbij de premie vooraf wordt berekend en over de gehele
duur (zolang de hypotheekrente niet wordt gewijzigd) hetzelfde blijft.
Aangezien ook de opgebouwde waarde vooraf bekend is (zolang de hypotheekrente niet wordt gewijzigd), vullen beiden elkaar zo aan dat bij eerder overlijden beiden tot uitkering komen. De verzekerde bedragen kunnen hierdoor nooit minder zijn, zie onderstaand (vereenvoudigd) rekenvoorbeeld:
| Jaren |
Opgebouwde waarde
|
Dekking risicoverzekering
|
|
1 |
1.000
euro
|
99.000
euro
|
| 5 |
6.000
euro
|
94.000
euro
|
|
10 |
15.000
euro
|
85.000 euro
|
|
29 |
99.000
euro
|
1.000
euro
|
|
30 |
100.000 euro
|
0 euro
|
Duidelijk is te zien dat de bedragen bij elkaar ieder keer 100.000 euro zijn.
Oplossing
Om het probleem van de hybride hypotheek op te lossen zijn er twee mogelijkheden:
- risicoverzekering apart betalen
- geen 1 jaars-risicoverzekering nemen voor het sparen
Een risicoverzekering apart betalen, betekent dat ieder jaar wordt vastgesteld
hoeveel deze moet bedragen. De maandpremie fluctueert dan. Het grote voordeel
is wel het spaargedeelte bij het sparen niet wordt aangetast. Natuurlijk is
de waarde van het beleggen nog steeds afhankelijk van de jaarlijkse rendementen.
Door geen 1 jaars-risicotarief bij het sparen te nemen, is de spaarwaarde gegarandeerd. Er wordt dus een splitsing gemaakt, door werkelijk een spaarhypotheek te creëren in de hybride hypotheek. De maandpremie is natuurlijk hoger omdat in de spaarhypotheek het risicogedeelte gelijk blijft.
Geen garantie
Telefonisch heb ik van diverse geldgevers vernomen, dat dit software matig moeilijk
is om te maken. Bovendien zou de flexibiliteit over het spaargedeelte verdwijnen!
Zolang er dus sprake is van een 1 jaars-risicotarief voor de gehele hybride
hypotheek is het spaargedeelte niet gegarandeerd.
Dit betekent dat de OpMaat Hypotheek zeker niet de enige hybride hypotheek
is waarbij geen garantie is over het sparen. Het is dan ook goed om de voorwaarden
eens goed door te lezen als u een hybride hypotheek heeft waarbij u spaart en
belegt. Ik heb echter wel mijn twijfels of bij sommige geldgevers deze voorwaarden
precies overeenstemmen met de werkelijkheid.
|
| Jos Koets - Woekerpolis & Hypotheekdrama |
| Klik
hier om Woekerpolis & Hypotheekdrama te bestellen...
NIEUW
|
| Jos Koets - Hoe koop ik een huis? |
| Klik
hier om Jos Koets' boek Hoe koop ik een huis? te
bestellen |
| Jos Koets - Hypotheektips voor de koper, verkoper en oversluiter |
| Klik
hier om Jos Koets' boek Hypotheektips |
|
|
|
Jos Koets is Erkend
Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist
van IEX.nl. Hij heeft z'n eigen Assurantiekantoor
Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel.
De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies
of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column
met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaart Jos Koets
geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom: klik hier