Aedifica wil branchegenoot Cofinimmo inlijven: slimme zet?

Aedifica had eerder deze week nog zijn cijfers over het eerste kwartaal wereldkundig gemaakt en repte toen nog geen woord over de interesse in Cofinimmo. Gisteravond nabeurs kwam het bericht dat het Cofinimmo heeft benaderd een aandelenruilbod te doen op alle aandelen van de sectorgenoot. Opvallend is dat Aedifcia het bod al gestand doet bij een aanmelding van 50% plus 1 Cofinimmo aandeel met stemrecht.

De combinatie

Aedifica zit sinds enige tijd weer in de groeimodus, maar een overname van Cofinimmo is van andere orde. Beide spelers zijn vrijwel even groot. Aedifica heeft een portefeuille met een reële waarde van €6,1 miljard en Confinimmo van €6,0 miljard. Aedifica en Cofinimmo waren in Europa al de grootste 'healtcare REIT's en dat zal bij een samengaan helemaal het geval zijn. Mondiaal zou de combinatie de nummer vier worden.

Geografisch is er veel overlap tussen Aedifica en Cofinimmo. Beide spelers zijn flink actief in thuisland België, Duitsland, Finland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Cofinimmo is verder nog aanwezig in Italië en Frankrijk, twee nieuwe landen voor Aedifcia. 

Aedifica beschikt over 607 assets en dat zijn allemaal zorgcentra. Cofinimmo bezit wel 1.146 assets, maar daarvan zijn slechts 309 als zorgvastgoed te karakteriseren. Cofinimmo beschikt ook over nogal wat kantoorpanden, al representeert dat slechts 15% van de portefeuille alsmede distributienetwerken, goed voor 8% van het totaal.

De totale contractuele huur is voor beide spelers op jaarbasis gelijk: €355 miljoen. De bezettingsgraad is bij beide ook nagenoeg 100%, waarbij de looptijd van de gemiddelde huurcontracten bij Aedifica langer is, 18 jaar versus 13 jaar, wat komt door de grotere blootstelling aan zorgvastgoed. 

Het bod en de ratio erachter

Aedifica biedt 1,16 nieuw uit te geven eigen aandelen per uitstaande Cofinimmo aandeel. Dat geeft een impliciete overnameprijs van €80,91 per aandeel Cofinimmo. Daarbij is gecorrigeerd voor de aanstaande dividenduitkeringen over boekjaar 2024 die nog in de beide koersen zitten. Voor Aedifica gaat het om een bedrag van €3,90 per aandeel en voor Cofinimmo van €6,20 per aandeel. Dit bod geeft dan een premie van 25,6%.