Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Wereldhave bouwt winkelcentra om naar servicecentra

Gepubliceerd op 6 februari 2020 20:09 | Views: 8.410

18 Posts
| Omlaag ↓
  1. forum rang 5 MFCons 6 februari 2020 21:47
    quote:

    Marco1337 schreef op 6 februari 2020 21:41:


    Alsof die gast gehaald is om de koers zo laag mogelijk te doen zakken, zodat het goedkoop van de beurs kan worden gehaald. Dit is echt bizar.


    Miljoenen laten verdampen, maar geen woord over ontslagen. Kostenbesparingen. Schaalverkleining. Assets verkopen en geld uitgeven.
  2. lodewijk70 6 februari 2020 22:35
    Hier wordt ik niet warm van. Waarom niet gewoon de Loan to Value goed in de gaten houden? En 350 miljoen hieraan spenderen? Dat is meer dan 8 euro per aandeel! Bijna de helft van de marketcap!! Aan een onzeker plan waar tot nu toe helemaal geen vraag naar is gebleken.
    Niet blij dus!
  3. forum rang 6 R0ME0 6 februari 2020 23:53
    De komende jaren het bezit van steeds minder vastgoed zal de wpa per aandeel verlagen.

    Als je op nog maar de helft van het vastgoed het zelfde rendement blijft draaien als op de hele portefeuille dan halveert de winst per aandeel ja.

    Maar wat doe je dan met de vrij gekomen middelen uit verkoop?

    Allemaal verbranden zonder waarde toevoegen?

    Niks aflossen, niks uitkeren, geen waarde toevoeging aan het overgebleven vastgoed door verbeteringen maar ondanks uitgaven blijven die het zelfde waard.

    Beetje vreemd.
  4. hvb 7 februari 2020 00:42
    Shorters moeten nog ergens tussen de 15% en 23% van het uitstaande aandelenkspitaal terugkopen. Geen reden meer om verder te shorten lijkt me.

    Er lijkt zo'n 40% van WHV in handen van grotere investeerders (inclusief van Herk, die theoretisch ook nog bijna 15% verder kan hebben uitgebreid onder de radar).

    Dat zou op enig moment nog een short squeeze kunnen veroorzaken.
  5. A. Beets 7 februari 2020 03:56
    De afboeking is fors, zeker in Nederland. Ik ga er wel vanuit dat de nieuwe CEO nu alle pijn in een keer neemt. Maar als je dan nu kijkt heb je op een koers van zeg 20 euro nog een 50% discount tov NAV en met een dividend (straks ca 80% van 1,5) van Eur 1,2 een dividend rendement van 6% en een lage LTV..... dat is niet duur.
  6. forum rang 8 Kaviaar 7 februari 2020 06:32
    quote:

    Patience schreef op 7 februari 2020 01:49:


    Er is een beetje voorkennis ik denk zelfs morgen dik in het groen anders waren we vandaag niet groen gesloten. Of veel hebben gegokt op goed resultaat. We zullen het zien.


    We kijken wel wat het wordt. Ik voorspel eerder donkerrood en oranje, dan groen.
    In de toekomst is deze wijziging wel positief, maar op dit moment kost het veel geld.
  7. forum rang 5 pieren 7 februari 2020 08:35
    quote:

    R0ME0 schreef op 6 februari 2020 23:53:


    De komende jaren het bezit van steeds minder vastgoed zal de wpa per aandeel verlagen.

    Als je op nog maar de helft van het vastgoed het zelfde rendement blijft draaien als op de hele portefeuille dan halveert de winst per aandeel ja.

    Maar wat doe je dan met de vrij gekomen middelen uit verkoop?

    Allemaal verbranden zonder waarde toevoegen?

    Niks aflossen, niks uitkeren, geen waarde toevoeging aan het overgebleven vastgoed door verbeteringen maar ondanks uitgaven blijven die het zelfde waard.

    Beetje vreemd.


    Nou, ze doen er wel iets mee, 350 mln naar de nieuwe branding.

    En de rest wschl richting schuldaflossing. Dan komt de LTV zo’n beetje tussen de 30 en 35% te liggen.

    Waarom dit soort bedrijven in goede tijden naar een hoge leverage moeten en in slechtere naar een lagere is voor mij niet helemaal duidelijk.

    Het kost iiig veel geld
  8. Huppeldepepup 7 februari 2020 09:21
    Snap de reacties niet helemaal. Er zat een ingreep aan te komen. Niet helemaal bekend wat die zou zijn, maar wel dat hij pijn zou doen. Dividend was niet meer houdbaar. Dat was ook al duidelijk. Koersval is naar mijn gevoel sterk overdreven, zoals wel vaker op de beurs. Institutionele en andere grote beleggers blijven gewoon zitten waar ze zitten en strijken ieder kwartaal een nu wat kleiner dividend op. Wisten ze allang.
  9. mareblu 7 februari 2020 10:10
    Het heet een strategische update, maar ik zie weinig strategie qua businesscase. Het is inkrimpen, verlies nemen, wat nieuwe huurders lokken die veel m2 nodig hebben, maar ook veel minder zullen betalen. Geen nieuwe activiteiten, geen nieuwe geografische uitbreiding. Het is voortmodderen in ouderwetse retail, maar dan op kleinere schaal. Niets dat het idee rechtvaardigt om straks weer jaarlijks 5% te kunnen groeien.
  10. forum rang 6 R0ME0 7 februari 2020 11:38
    quote:

    pieren schreef op 7 februari 2020 08:35:


    [...]

    Nou, ze doen er wel iets mee, 350 mln naar de nieuwe branding.

    En de rest wschl richting schuldaflossing. Dan komt de LTV zo’n beetje tussen de 30 en 35% te liggen.

    Waarom dit soort bedrijven in goede tijden naar een hoge leverage moeten en in slechtere naar een lagere is voor mij niet helemaal duidelijk.

    Het kost iiig veel geld


    Ja precies.
    Geld is gratis en dan nu ga je in de moeilijkste tijd assets verkopen in een slechte markt om dat gratis geld af te lossen.
    Ja prima dat je een lagere loan to value wil hebben maar in deze tijd met deze aandelen koers vs assets dan ga je toch niet zo een groot deel aflossen.

    In een tijd waar bedrijven juist schulden uitbreiden om aandelen in te kopen omdat dit voordeliger is dan dividend betalen omdat lenen zo goedkoop is terwijl dit bedrijven zijn die bijvoorbeeld een EV/pa hebben van 25 en een koers van 100, waardoor dus aandelen inkoop de EV/pa laat dalen maar wel de wpa laat stijgen gaat Wereldhave met een koers van onder de 16 met een NAV van na giga afschrijving nog 33 euro juist alles gebruiken voor aflossen en niet aandelen inkopen.

    Nee je moet juist nu aandelen inkopen, nu voegt dit op alle fronten waarde toe, je NAV per aandeel stijgt juist naar nog hogere hoogtes en je winst per aandeel gaat omhoog.

    Als je niet weet wat je met de opbrengst van de verkopen moet doen qua investeringen dan ga je in deze markt toch niet zo lopen aflossen met een koers tov NAV zoals bij vastgoed fondsen.

    Deze koers is juist een mogelijkheid om duidelijk aandeelhouders waarde toe te voegen en de assets die niet binnen je core vooruitzichten te verkopen ook al is het met een discount tov de NAV als die maar niet groter is dan de discount van de koers die je kan inkopen tov de NAV.

    Simpel voorbeeld met afgeronde getallen

    Wereldhave NV

    aantal uitstaande aandelen 40 miljoen

    koers 16 en NAV 32

    Assets op de balans 2.9 miljard
    Schuld 1.3 miljard
    LTV zoals op de balans eind 2019 1.3/2.9 = 44.8%

    ======================================
    Wat zijn ze van plan

    Verkoop 1.075 miljard assets
    300/350mio investering ter verbetering overgebleven properties naar nieuw concept.
    Verwachte daling winst per aandeel naar 1.40/1.50
    Ze willen de LTV juist nu ook nog gaan verlagen naar 30-40%.

    Stel mijn simpelste plan, je verkoopt voor 1.075 miljard aan assets voor 1 miljard, toch nog wat korting ondanks flinke afschrijvingen al gedaan.
    Resultaat -75mio
    Je gebruikt het midden van de 300a350mio dus 325 mio aan investeringen om van concept te veranderen en laten we er hopelijk toch vanuit gaan dat die 325 mio niet is weggegooid maar ook daadwerkelijk de properties ook in waarde verhoogd met die 325mio
    Heb je van de verkoop nog 675 mio over.
    Je lost daadwerkelijk ook nog wat af ook namelijk 350 mio. (een stuk minder dan dat zij van plan zijn want dan moet je het gehele restant gewoon aan aflossing gebruiken en klaar)
    De overige 325 miljoen gebruik je om aandelen in te kopen tegen een gemiddelde koers van 20 euro.

    Resultaat van mijn plan :

    Assets op de balans 2.9 miljard - 1.075 miljard(verkoop) +0.325 miljard(investering) = 2.15 miljard assets op de balans

    Schuld 1.3 miljard - 0.350 miljard = 0.95 miljard

    LTV eind 2019 was 44.8% en na bovenstaande 0.95/2.15 = 44.2% (een lichte daling)

    MAAR

    Uitgaande van NAV 32 en 40 mio aandelen was dus de shareholders waarde totaal 1.280 miljard.
    -75 mio verkoop onder boekwaarde en kosten verkoop.
    -325 miljoen kosten aandelen inkoopprogramma

    Nieuwe totale share holders waarde 1.280 miljard - 0.4 miljard = 880 miljoen

    MAAR aandelen inkoop = 325 miljoen / 20 euro per aandeel gemiddeld ingekocht = 16.25 mio aandelen
    Nieuw aantal uitstaande aandelen is dan 40 - 16.25 = 23.75 mio aandelen.

    oude NAV 32euro nieuwe NAV 37euro +5 euro!!

    oude verwachting winst per aandeel resterende assets 1.40 a 1.50 op 40 mio aandelen zeg a 1.45 e = 58 miljoen winst.
    Ik los 325 miljoen minder af wat ik gebruik voor aandeleninkoop.
    average debt rente % = 1.89% dus ik loop een besparing mis aan minder rente van 6.142.500 euro.
    Aangezien werkelijk aantal aandelen ook iets hoger is dan 40 mio was de totale winst verwachting ook meer hoger geweest dan 142500 euro dus ik rond deze voor het gemak even af naar 52 miljoen euro winst. (58 min 6 miljoen mis gelopen rente besparing)

    Maar het aantal aandelen is nog maar 23.75 miljoen.

    Dus nieuwe winst per aandeel verwachting = 52 / 23.75 = 2.20 euro. (afgerond 1ct omhoog)

    =============
    Hoe klinken dan na bovenstaande de volgende getallen

    Koers 16 euro ( die staat natuurlijk een stuk hoger omdat je zoveel aandelen hebt ingekocht)

    LTV iets verlaagd naar 44.2% (was 44.8%)

    NAV 37 euro (+5 euro)

    wpa verwachting 2.15 a 2.25 ipv 1.40 a 1.50

    Omdat de doelstelling is om de schuld weer onder de 40% te brengen keer je voorlopig 75% van de winst uit ipv 75 a 85%.
    Verlaag je jaarlijks uitgaande dat al het andere gelijk blijft je LTV met 0.5%.
    Zodra je onder de 40% zakt kun je bijvoorbeeld weer naar 80% gaan en bij 35% naar 85%.

    ===========

    Het grootste probleem voor bovenstaande is dat het je misschien niet gaat lukken om 16.25 miljoen aandelen in te kopen tegen gemiddeld 20 euro.

    Mocht je gemiddeld 21 euro moeten betalen en je koopt evenveel aandelen over de hele lijn dan begin je op 16 en eindig je dus op 26 dan geef je dus 16.25 mio meer uit aan aandelen inkopen en heb je dus een 16.25 mio hogere schuld met 1.9% rente kosten.
    Verhoogd de LTV van 44.2 naar 44.9% en dan zou je dus een stijging hebben van 0.1% tov eind 2019. De extra rente kosten drukken de wpa verwachting met een, schrik niet, 1,3 ct per aandeel.

    ===========

    Bij 26 euro heb je die 16.25 miljoen aandelen wel binnen hoor want er zullen al eerder dan 26 euro genoeg partijen afscheid nemen en in andere vastgoed fondsen stappen die goedkoper staan maar die moeten dan maar het zelfde gaan doen, de ruimte is er op alle fronten om het te doen.

    Blue Horseshoe loves Wereldhave. (Voor diegene die bekend zijn met de film Wall Street :) )
  11. Little Dagobert 10 maart 2020 20:43
    We zijn sinds de introductie van de nieuwe strategie al 30% achteruit gekacheld. Lijkt toch niet echt door de markt opgepakt te worden?
    Corona helpt ook niet. Wellicht kan het de leegstand bij de winkelcentra ingericht worden voor noodopvang van corona patiënten en aan lager wal geraakt aandeelhouders. Dan geven we nog een nuttige invulling aan het 'full service concept'!
18 Posts
|Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare