Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

Branco P schreef op 24 maart 2023 15:03:

[...]

Vastgoedaandelen zijn op laag volume omlaag gedirigeerd. Het kan zeker nog lager, maar wacht niet te lang, of koop gestaffeld in, want voor je het weet draaien de koersen weer.

Er is geen aanleiding om te denken dat herfinancieringen een issue zijn, dat was het bij de vorige crisis ook niet. Ik geloof niet dat dat de reden is. Er wordt m.i. handig van het sentiment gebruik gemaakt om koersen een flink stuk lager te zetten. Wat er vandaag met een DB koers gebeurt is ook pure speculatie/manipulatie.

quote:

Lamsrust schreef op 27 maart 2023 00:05:

[...]

Gestaffeld inkopen is uiteraard de geëigende strategie bij opbouw positie. Echter, ik heb reeds een forse positie en wil deze alleen vergroten tegen uitverkoopprijzen, waar we nu rond E 45 inmiddels op zitten.

De herfinancieringsproblematiek is m.n. in de US een sectorbreed issue. Het wordt voor o.g. bezitters met een te herfinancieren CMBS lastig, omdat die markt en de locale bancaire markt “grotendeels op slot zit”. Herfinancieringen zal alleen nog lukken op goede assets met lagere LTVs, i.e. er moet links en rechts worden bijgestort anders volgt foreclosure. De directe impact voor URW is beperkt, omdat (i) bij URW m.n. een aantal non strategische US regionals met een CMBS gefinancierd zijn waarvan de boekwaarde nabij de CMBS schuld ligt, i.e. sleutels inleveren en de schuld gaat van de balans tegen minimale afboeking equity en (ii) URW heeft cash, kredietlijnen en toegang tot bondmarkt om CMBS leningen op strategische assets te herfinancieren. De indirecte impact is dat door de kredietschaarste assets sectorbreed in waarde dalen, hetgeen minder is voor de LTV en voor de verkoopopbrengst van de US regionals die voor dit jaar in de planning staan om verkocht te worden. Dus dat de koers van URW daalt verbaast me niet, hoogstens dat de daling wat fors is, maar die zwiepers horen nu eenmaal bij een leveraged fund. Kun je ook je voordeel mee doen, koers van E40 naar E 60 is 50% en kan als de storm gaat liggen en URW strikt cash flow management blijft doen zo gerealiseerd worden.

quote:

Branco P schreef op 27 maart 2023 10:04:

[...]

Men vreest nu tijdelijk voor herfinancieringsproblematiek, maar die vrees is ongegrond. Over een paar weken zal de rust wedergekeerd zijn en staan de vastgoedaandelen weer een stukje hoger m.i.

quote:

Peter133 schreef op 27 maart 2023 10:23:

[...]
Hoezo ongegrond? Voor de lange termijn (>3 jaar) is dit een reëel risico.
Van het MT zal je dit niet horen.
Het management heeft een heel ander doel:
lang blijven zitten en de megasalarissen zolang mogelijk opstrijken.

Maar inderdaad kunnen ze omhoog of omlaag. We zien wel vaker rare bewegingen in koersen.

quote:

dvl-2 schreef op 27 maart 2023 13:48:

Het herfinancieren van de schulden zal het probleem niet zijn, tenslotte is er nu al genoeg cash om de in 2023 en 2024 aflopende schulden, indien nodig, af te betalen. Het grootste probleem zit hm meer in de waardering van de panden - als de rente lange(re) tijd hoog blijft is wellicht een afschrijving nodig. Een afschrijving van 10% over de hele portefeuille doet de LTV laten stijgen van 41% naar 46%. Daar komt bij dat als dergelijke afschrijvingen nodig zijn het dividend nog verder opgeschoven zal worden.

Aan de positieve kant zit dan weer dat de huren worden geindexeerd en daarmee de (huur)inkomsten stijgen. De vraag is alleen hoeveel verhoging mogelijk is zonder dat de leegstand oploopt. We zullen het over 4 mnd met de halfjaarcijfers weten :-)

quote:

konijnenmelkertbaan schreef op 27 maart 2023 14:07:

Vandaag precies over een jaar verwacht ik de eerstvolgende dividenduitkering van URW.
Eurootje of 3 interim dividend 2023.

quote:

Lamsrust schreef op 27 maart 2023 14:16:

[...]

Dan zou er een zachte landing moeten plaatsvinden, de inflatie moeten afnemen en de rentes dalen, waardoor panden beter te verkopen zijn. Is mogelijk, maar ik reken er vooralsnog niet op.

quote:

Branco P schreef op 27 maart 2023 14:48:

[...]

Of het dividend nu een jaar later komt of niet, dat is voor mij volledig irrelevant. Een jaartje later pas dividend betekent immers een lagere schuldenlast.

Ook een beetje afwaardering (mocht de huurstijging de stijgende yields niet precies compenseren) is geen issue.

Stel nu eens dat het financieringsbeleid/dividendbeleid zou wijzigen en URW nog eens 5 jaar lang alle cash zou gebruiken om leningen af te lossen. Moet je dan eens kijken wat voor een cashmachine URW zou zijn.

quote:

dvl-2 schreef op 27 maart 2023 14:57:

[...]

Sterker, ik zit helemaal niet te wachten op dividend van URW ivm het terugvragen van de franse dividendbelasting. Laat alle waarde lekker in het bedrijf zitten waarmee de koers oploopt. Ik zie het liefste een afwaardering die exact gelijk is aan de bruto winst waarmee de netto-winst precies 0 is. Als ik het goed begrepen heb ontstaat op die manier geen achtergestelde dividendverplichting (en blijft alle waarde mooi in het fonds).

quote:

Branco P schreef op 27 maart 2023 14:48:

[...]

Of het dividend nu een jaar later komt of niet, dat is voor mij volledig irrelevant. Een jaartje later pas dividend betekent immers een lagere schuldenlast.

Ook een beetje afwaardering (mocht de huurstijging de stijgende yields niet precies compenseren) is geen issue.

Stel nu eens dat het financieringsbeleid/dividendbeleid zou wijzigen en URW nog eens 5 jaar lang alle cash zou gebruiken om leningen af te lossen. Moet je dan eens kijken wat voor een rendement-machine URW zou zijn.

quote:

JH1988 schreef op 27 maart 2023 14:06:

Koop gewoon aandelen en verkoop calls! Wat kan er misgaan? Inflatie en indexering is alleen maar goed voor onze schuld. Op lange termijn zal vastgoed altijd meer waard worden.

Met huidige marketcap kan er weinig foutgaan.

Ik koop gestaffeld aandelen en schrijf gelijk calls erop, ergste wat kan gebeuren is dat ik de aandelen moet inleveren, maar dan pak ik premie en koerswinst mee. Mij pakken ze niet:)