Ontvang nu dagelijks onze kooptips!
word abonnee
sluiten ✕
Terug naar discussie overzicht
junkyard schreef op 21 februari 2022 18:31 :
Momenteel zijn alleen NSI opties met vervaldatum maart 2022 zichtbaar. Iemand een idee wanneer optie series met langere looptijden worden weergegeven en verhandelbaar zijn, en waar dat van afhankelijk is (market makers?)?
Er zal te weinig animo voor geweest zijn. Er zijn wel meer aandelen waarbij er geen opties zijn (o.a. Lucas Bols, Acomo, Sligro, Vastned)
jammer te lezen dat opties NSI zijn geschrapt. Ik koop namelijk alleen aandelen waarbij ook opties kunnen worden verhandeld. Het geeft het aandeel voor mij een stuk meerwaarde.
Afgelopen week wat meer berichten over de verplichting voor kantoren om vanaf 1-1-2023 energielabel C of beter te hebben, omdat deze datum dichtbij komt en het kadaster een onderzoek heeft gepubliceerd:www.kadaster.nl/documents/1953498/638... stadszaken.nl/artikel/4809/kadaster-n... www.duurzaamgebouwd.nl/artikel/202212... www.wijnenstael.nl/publicaties/9443 www.vastgoedmarkt.nl/179904/overheid-... nsi.nl/news/download/1215941/nsiprese... architectenweb.nl/nieuws/artikel.aspx... www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster... www.fundainbusiness.nl/kantoor/amster...
www.nrc.nl/nieuws/2022/12/21/bookingc... fd.nl/bedrijfsleven/1462076/duitse-be...
Centerpoint is een prima kantoorlocatie, maar als er een grote huurder vertrekt, zeker in deze tijd, trek dan gerust een jaar (of twee) uit voor het vinden van een nieuwe huurder. Het moet allemaal precies passen immers. NSI geeft zelf het goede voorbeeld met hun mooie nieuwe kantoor in Centerpoint, bedankt voor het recherchewerk Junkyard! Blijf wel relativeren en het totale plaatje zien en staar je niet blind op 1 locatie waar je nu hebt gezien dat er volgend jaar een huurder vertrekt. Als je actief bent in de vastgoedmarkt, dan weet je ook dat je niet altijd kunt voorkomen dat er ergens een huurder vertrekt. Maar net zo goed is er ergens anders weer een huurder die vertrekt om naar jouw pand te komen. Dat kan alleen wel even duren. Qua locatie en gebouw zie ik bij Centerpoint geen issues. Wel lijkt mij die vraagprijs (qua huur) aan de hoge kant, maar ik zit niet diep genoeg in de Amsterdamse kantorenmarkt om mijn gevoel te kunnen onderbouwen en ik weet ook niet hoe NSI zo’n verhuur insteekt, maar het lijkt m.i. op waardeoptimalisatie met het daarbij evt. accepteren van langere frictieleegstand.
Waarom zou het precies moeten passen? Centerpoint is een redelijk gangbare kantoorlocatie en qua ruimte is dit aan m2 makkelijk aan te passen naar wensen huurder (zeker bij meer leegstand). De huur zit bij dit type NSI kantoren (bezit rondom Zuidoost, Sloterdijk - jaren 80 t/m 00) al even rond de € 200 per m2, bij dalende bezetting lijkt het alsof markthuren iets onder druk kunnen komen. Na de financiële crisis steeg de leegstand/waarde flink op de iets mindere lokaties (zoals Sloterdijk), hopelijk dat de huidige 'crisis' minder diep wordt en deze lokaties iets aantrekkelijker zijn geworden, maar het lijkt alsof de take-up van NSI kantoren in Amsterdam in 2022 zeer laag is.
Ja het is jammer dat NSI niet iets meer meldt over verhuringen. Met precies moeten passen doel ik op de juiste locatie voor de juiste huurder met het juiste aantal m2 voor die betreffende huurder. Vooral die oppervlaktes moeten passen. Een huurder die 1`hele of 2 hele verdiepingen wil, dat is wat je zoekt. Verdiepingen in 2 of 3 stukken opknippen is niet gewenst. Een huurder wil meestal niet graag 1 verdieping delen met (een paar) andere gebruikers. Dan zoekt hij liever wat anders. Dat bedoel ik met passend. Centerpoint zie ik niet als een locatie waar vele kleine huurdertjes 50 m2 of 100 m2 pakken. Dat soort huurders zitten elders. Dus als je een huurder niet kunt houden op zo'n plek, reken dan daarna zeker met een periode frictieleegstand.
Het aandeel blijkt dus erg conjunctuur gevoelig:(
Conjunctuur en rentegevoelig met een extra duwtje door de FBI afschaffing, het jaar 2022 was er weinig te genieten van NSI met een beurskoers beweging van € 35 naar € 23 (-34%!) en een notering meer dan 50% beneden boekwaarde. Een teken dat de markt NSI groei (o.a. projecten) in toenemende mate negatief inprijst.
weet iemand misschienj hoe lang gemiddeld nsi de rente heeft vastgezet ? ( duration bijv). Bvd
JanJansen schreef op 29 december 2022 13:11 :
weet iemand misschienj hoe lang gemiddeld nsi de rente heeft vastgezet ? ( duration bijv). Bvd
nsi.nl/news/download/1215941/nsiprese... nsi.nl/news/nsi-agrees--50-million-su... With this extension NSI’s average debt maturity increases to 4.7 years up from 4.2 years as per Q3 2022.
junkyard schreef op 29 december 2022 14:45 :
[...]
Onduidelijk is of de rente op dat moment gefixeerd is op deze nieuwe term loan (t/m december 2026), dit zou prettig zijn aangezien na aankondiging de rente flink is gestegen. Alle US PP (met verval 2026 t/m 2031) hebben een vaste en relatief lage rente.
NSI kan de resterende € 96 miljoen aan in 2023 aflopende financiering eenvoudig herfinancieren vanuit de RCF, waarop € 300 miljoen ruimte is. Daarnaast is het de vraag in hoeverre NSI komende jaren extra financiering wil aantrekken om met projectontwikkeling te starten, de 3 grote projecten zullen samen zo'n € 350 miljoen nodig hebben (wat onder huidige omstandigheden relatief duur zal zijn....).
Dat
Lening met variabele rente afsluiten is ook goed mogelijk. Dan is het aan NSI om middels derivaten het renterisico af te dekken (of variabele rente te accepteren). De oude term loan wordt grotendeels vervroegd afgelost, goed mogelijk dat bestaande derivaten nog doorliepen tot einddatum oude term loan (2023) en NSI de rente nu niet heeft gefixeerd, ook omdat NSI stelt dat de cost of debt nu gelijkblijft en pas in 2023 zal stijgen. NSI kan ook een forward starting (2023) renteswap hebben afgesloten bij deze verlenging.
Dank jullie , junkyard en branco. Puik overzicht die presentatie. Wel jammer dat duration van leningen is teruggelopen afgelopen jaren, gemiste kans. Mijn 1e indruk is dat financieringskosten toch wel gaan toenemen nu rentes verder stijgen en spreads ook hoog zijn ( moet er nog beter naar kijken). Hoewel mooie ptf met kantoren en indexatie huur,
junkyard schreef op 29 december 2022 20:26 :
Lening met variabele rente afsluiten is ook goed mogelijk. Dan is het aan NSI om middels derivaten het renterisico af te dekken (of variabele rente te accepteren). De oude term loan wordt grotendeels vervroegd afgelost, goed mogelijk dat bestaande derivaten nog doorliepen tot einddatum oude term loan (2023) en NSI de rente nu niet heeft gefixeerd, ook omdat NSI stelt dat de cost of debt nu gelijkblijft en pas in 2023 zal stijgen. NSI kan ook een forward starting (2023) renteswap hebben afgesloten bij deze verlenging.
Genoeg te gissen, omdat NSI hier niets over meldt. Wellicht meer informatie bij de jaarcijfers.
Beste wensen Branco P, hopelijk een goed en gezond 2023 (en wat meer positieve NSI beurskoers beweging >meevallende recessie, rente).
Dit bericht had ik eerder gemist (past nog in 2022 draadje):nsi.nl/news/nl/nsi-verhuurt-koningin-... www.gapph.nl/aanhuren-studentencomplex/ nsi.nl/news/download/1162196/capitalm... nsi.nl/location/het-binnenhof-den-bos... www.wooninfo.nl/nieuws/2018/11/forse-...
De bouwkosten voor bouwprojecten zijn afgelopen jaar enorm gestegen: beton, staal, verf, plastics, koper etc. Dat betekent dat de vervangingswaarde van de gebouwen moet zijn gestegen. Indien de gebouwen vorig jaar zijn geschat moet de waarde dit jaar met 10-20% zijn toegenomen door de inflatie/koopkracht van de Euro, in gebouwen. Dit zie je niet in de beurskoers. NSI zou een aandeel kunnen zijn voor inflatie hedging indien je stelt dat de verhuur niet al te veel schade ondervindt van de crisis. Ik denk dat de koers van NSI dus eigenlijk heel laag is en dat die zou moeten stijgen door de herwaardering van de gebouwen. De schuldgraad neemt dan ook weer af met 6% richting de 20% van het vermogen, goed voor de onderhandelingen met de bank voor de rente voor nieuwe leningen. Ik denk dat NSI goed is voor mensen met cash die niet weten wat ermee te doen. Altijd beter dan het op de bank te laten staan en niks te ontvangen aan rente en de inflatie te moeten ondergaan. Alleen al door dit effect zie ik de koers nu dicht bij zijn laagste punt.
junkyard schreef op 1 januari 2023 20:32 :
Beste wensen Branco P, hopelijk een goed en gezond 2023 (en wat meer positieve NSI beurskoers beweging >meevallende recessie, rente).
RCF is volgens mij volledig variabel, en daar maken veel partijen gebruik van. Het is aan de fondsen zelf om hun renterisico te beheersen (veelal op concern niveau ipv lening niveau), banken willen die zorg(plicht) niet op zich nemen maar zullen door NSI gewenste derivaten faciliteren. Daarnaast klinkt een 'term loan' wel wat als vaste lening (qua hoogte/looptijd) dus goed mogelijk dat NSI de rente wel heeft ingedekt. Dat zou prettig zijn zodat NSI de financiering en rentedekking (excl financiering projecten ivm onzekere start) grotendeels heeft vastgelegd tm 2026, ivm rentestijging nadien.
Wellicht meer informatie bij de jaarcijfers, inclusief NSI aannames mbt (finamciering) continuering grote projecten. Als ING langer Laanderpoort in huidige staat wil blijven huren dan zou dat een mooie meevaller zijn.
Aantal posts per pagina:
20
50
100
Direct naar Forum
-- Selecteer een forum --