Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

junkyard schreef op 23 mei 2022 12:38:

[...]

Ik zie niet zo'n grote gelijkenis tussen DES en URW. Vastgoed kenmerkt zich vooral door lokatie:

www.deutsche-euroshop.de/Shopping-Cen...

Dit zit wat meer in de regio, en is wat kleiner in omvang (minimaal 15.000m2).

Dit lijkt niet echt op de URW megamalls in de meest grote / welvarende plaatsen, het zit wellicht dichter bij ECP (alleen zit ECP niet in DE).

Op een FFO van ca. € 2,00 (2022 outlook) en een LTV dichtbij de 30% lijkt het DES bod van EUR 22,50 niet echt groots en wat opportunistisch op een EPRA NTA van EUR 38,43 (jaareinde 2021) bij een gemiddelde NIY van 5,1% (boekwaarde). Het bod ligt onder het pre-corona niveau van DES. DES is geen gek groot fonds en het bod is mede door een grootaandeelhouder gedaan, dit bod heeft een invloed op retail REIT koersen maar gaat niet alles in beweging zetten. Zeker niet een groot international fonds als URW, het zal grotere invloed hebben op kleinere fondsen met meer regionaal vastgoed (zoals WHV, ECP).

Eigenlijk was DES een koopje op € 16. Het huidige bod waardeert DES winkelcentra op een NIY van ruim 7%, en levert de koper dus een aardig rendement op.

quote:

Branco P schreef op 24 mei 2022 08:48:

Als ik ze zou hebben, DES, dan zou ik ze nu denk ik wel van de hand doen en inruilen voor (bijvoorbeeld) KLEP of URW. Nadat Otto+Oaktree hun inkoop hebben gedaan kan die koers wel ook weer inzakken in aanloop naar een volgende zet van Otto c.s.

Dat de koers van DES zo extreem laag stond net voor het bod is wat mij betreft opmerkelijk en toeval bestaat niet m.i.

quote:

Lamsrust schreef op 25 mei 2022 15:14:

Gelukkig heeft URW de rente gefixeerd voor meerdere jaren. Op basis van de URW bond markt zijn dit nu de tarieven:
3 jaars 2.1%
5 jaars 2.6%
10 jaars 3.3%

Bedenk dat de 10 jaars in augustus 2021 nog geen 1% was! Goed dat op advies van Niel een paar miljard extra is opgehaald tegen de lage tarieven. Zo hoeft er meerdere jaren geen beroep op de bond markt te worden gedaan, omdat aflossingen ook gefinancierd worden uit de verkopen en ingehouden winsten.

quote:

Lamsrust schreef op 25 mei 2022 15:14:

Gelukkig heeft URW de rente gefixeerd voor meerdere jaren. Op basis van de URW bond markt zijn dit nu de tarieven:
3 jaars 2.1%
5 jaars 2.6%
10 jaars 3.3%

Bedenk dat de 10 jaars in augustus 2021 nog geen 1% was! Goed dat op advies van Niel een paar miljard extra is opgehaald tegen de lage tarieven. Zo hoeft er meerdere jaren geen beroep op de bond markt te worden gedaan, omdat aflossingen ook gefinancierd worden uit de verkopen en ingehouden winsten.

quote:

junkyard schreef op 25 mei 2022 16:07:

[...]
Dit betekent dat spreads / risicopremies toenemen (i.v.m. lichte daling swap rates in mei), niet gek aangezien de markten zeer volatiel en angstig zijn. Dalende marktwaarde van bonds (URW liabilities) kan een dalende marktwaarde van winkelcentra (URW assets) i.v.m. stijgende yields deels opvangen.

quote:

junkyard schreef op 25 mei 2022 16:07:

[...]

Merci.

Opvallend dat de URW bonds (koersontwikkeling) nog geen dalende rente tonen, zie bijvoorbeeld:

www.boerse-online.de/anleihen/unibail...

Dit betekent dat spreads / risicopremies toenemen (i.v.m. lichte daling swap rates in mei), niet gek aangezien de markten zeer volatiel en angstig zijn. Dalende marktwaarde van bonds (URW liabilities) kan een dalende marktwaarde van winkelcentra (URW assets) i.v.m. stijgende yields deels opvangen.

Mooi dat URW door de nette bond financiering (met tot 30-jarige looptijd met gefixeerde rente!) gedekt is tegen verslechterende omstandigheden. Zelfs na covid entree wist URW nog lang en goedkoop op te halen (geholpen door ECB helicoptergeld), wat naar mijn mening voldoende aantoont dat obligatiefinanciering (mits verstandig uitgevoerd) vele malen aantrekkelijker is dan eenzijdige financiering met volledige afhankelijkheid van banken (zoals bijvoorbeeld ECP - herfinanciering ging daar moeizaam/korter/duurder in covid tijd). Banken sluiten gelijktijdig het loket in tijden van turbulentie.

quote:

Branco P schreef op 25 mei 2022 17:30:

[...]

Onze posts waren nagenoeg gelijktijdig Junkyard, ik had dit nog niet gelezen. Waar kan ik in het jaarverslag van URW teruglezen dat het de marktwaarde van de bonds is die op de balans staat respectievelijk dat het die marktwaarde is die meengenomen wordt bij het bepalen/berekenen van de LTV zoals dat in de convenanten is afgesproken? Dat is namelijk wel even relevant :-)

quote:

Lamsrust schreef op 25 mei 2022 17:31:

[...]

Dalende marktwaarde van bonds (URW liabilities) kan een dalende marktwaarde van winkelcentra (URW assets) i.v.m. stijgende yields deels opvangen. Dit is wel een tijdelijk effect aangezien URW op de aflosdatum de nominale waarde moet terugbetalen, i.e. boekhoudkudig wordt de LTV dan wat gedrukt maar de aflossingsverplichting blijft bestaan. Ik reken dan ook liever met de nominale schuld.

quote:

Branco P schreef op 25 mei 2022 17:30:

[...]

Junkyard, ik had dit nog niet gelezen toen ik men post postte. Waar kan ik in het jaarverslag van URW teruglezen dat het de marktwaarde van de bonds is die op de balans staat respectievelijk dat het die marktwaarde is die meengenomen wordt bij het bepalen/berekenen van de LTV zoals dat in de convenanten is afgesproken? Dat is namelijk wel even relevant :-)

quote:

junkyard schreef op 25 mei 2022 17:48:

[...]

Als URW nu meer assets verkoopt, kunnen schulden beneden nominale waarde (par) worden afgelost, waardoor URW een lagere verkoopopbrengst (t.o.v. boekwaarde) kan accepteren.

Als ik naar de beschouwing van huidige URW beurskoers kijk, neem ik de negatieve marktwaarde van de bonds (ofwel de aantrekkelijke langlopende fixed rates) wel mee in de URW business case. De NIY is dan wellicht niet volledig houdbaar, maar de bonds noteren stevig beneden par.

Deze langlopende fixed rate bonds zijn wat mij betreft totaal geen paard van Troje, maar een middel om risico te mitigeren (wat URW nu aantrekkelijker maakt). Het is alleen zaak om binnen de schuldconvenanten te blijven (wat ook geldt voor ECP ivm bancaire financiering met LTV convenant op groepsniveau), wat URW doet door resultaten binnenboord te houden en afwaarderingen rustig door te laten werken (ivm taxateurs die vanuit achteruitkijkspiegel theoretisch waarderen).

quote:

junkyard schreef op 25 mei 2022 18:04:

[...]

Mijn bericht ging niet in op schuldconvenanten, maar op de waardering en aantrekkelijkheid van URW. Ik ken niet exact de details van de schuldconvenanten, en de wijze waarop URW binnen het EMTN programma heeft afgesproken hoe de LTV wordt berekend en onderdeel van de convenanten is. Het lijkt mij logisch dat de marktwaarde van derivaten (wat een langlopende fixed rate bond deels is, hetzelfde als variabele financiering + swap over totale looptijd financiering) wordt meegenomen in de LTV berekening, en de L (marktwaarde leningen) hiervoor wordt gecorrigeerd. Maar logica vanuit het perspectief van waarderingen, is niet altijd de logica van een boekhouder of juristen.

URW schuldconvenanten hebben niet mijn grootste aandacht, door inhouding van resultaat kunnen wat afwaarderingen worden opgevangen en ik verwacht dat obligatiehouders hierdoor (en door aanwezigheid van Niel) zich voorlopig koest zullen houden.

quote:

Lamsrust schreef op 25 mei 2022 18:22:

[...]

Dat een bond noteert tegen disagio (beneden par) betekent nog niet dat je de bond ook tegen dat bedrag kan aflossen, i.e. de houder van de bond zal gewoon 100% van de nominale waarde terug willen hebben immers alleen dan rendeert de bond voor hem tegen de afgesproken interestvoet (couponrente). Wel kan URW een tender doen op bepaalde uitstaande bonds en kijken of bepaalde bondhouders bereid zijn te verkopen beneden par, doch hoger dan de huidige beursgenoteerde marktwaarde. Wellicht dat je dat bedoelt.