Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

  • 14,320 1 jul 2022 17:35
  • -0,030 (-0,21%) Dagrange 14,160 - 14,480
  • 55.995 Gem. (3M) 97,9K

Wereldhave 2021-22: wel of niet een smeltend ijsblokje?

275 Posts
Pagina: «« 1 ... 3 4 5 6 7 ... 14 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 5 The Third Way... 9 oktober 2021 10:35
    quote:

    junkyard schreef op 8 oktober 2021 17:52:

    www.vastgoedmarkt.nl/retail/nieuws/20...
    Naar ik begrijp is dit een uitgebreid artikel dat gister vrij prominent gepubliceerd werd nav. het boek. Deze passages zijn opmerkelijk, voornamelijk overgenomen stukken uit het boek die ingekaderd worden:


    Activisten: Yield Franse portefeuille Wereldhave was nog hoger

    De verkoop van de Franse portefeuille van Wereldhave gebeurde tegen een nog hoger netto aanvangsrendement dan de beursgenoteerde belegger zelf aangaf.
    ...
    ‘Die vier winkelcentra zijn verkocht voor 305 miljoen euro. Geëxtrapoleerd voor alle zes Franse winkelcentra betekent dit een totale prijs voor Frankrijk van niet de 880 miljoen taxatie van voor de nieuwe strategie, niet de Hoofdprijs van 800 miljoen, niet de nagestreefde 550 miljoen, zelfs niet die minimum 450 miljoen die verbeterd moest worden, maar hopelijk… 421 miljoen euro.’

    Koper meldde ander rendement dan verkoper

    Op het moment van de verkoop stonden de vier Franse winkelcentra in de boeken tegen een aanvangsrendement van 4,9 procent. Wereldhave kondigde de transactie op 27 juli aan bij de bekendmaking van de resultaten over de eerste helft van 2021. In de presentatie meldde de beursgenoteerde vastgoedbelegger dat de verkoopprijs een nettorendement van 7,5 procent impliceerde. Koper Lighthouse Capital, onderdeel van de Zuid-Afrikaanse Resilient Group, meldt een netto rendement van 8,1 procent op de deal. Dat cijfer is gebaseerd op de verwachte netto huurinkomsten in 2022.

    Nog maar 61 procent van de huur voldaan

    ‘Het verschil zal hoogstwaarschijnlijk te maken hebben met de datum’, schrijft TTW. ‘Wereldhave berekent het rendement volgens de kleine lettertjes expliciet op juni 2021, net uit de coronacrisis, wanneer bijvoorbeeld nog maar 61 procent van de huren voldaan is. Het zegt zelf in zijn verslag over het eerste halfjaar dat de markt nog onder het pre-covidniveau ligt door de restricties. De Zuid-Afrikanen houden rekening met de lopende investeringen en huurders (nieuwe grote Primark-extensie, Lego, Lidl, et cetera) en kijken daarom vooruit naar het komende jaar. Overigens, ze stellen daarbij dat op basis van pre-covid, dus normale tijden, het rendement op zelfs tegen de 10 procent kan worden berekend.’

    Prijzen per winkelcentrum vermeld

    Op basis van bekendmakingen van de koper meldt TTW ook de prijzen per winkelcentrum. Rivetoile in Straatsburg (28.700 m2) was getaxeerd op 192 miljoen euro en werd verkocht voor 84 miljoen euro. Saint Sever in Rouen (34.200 m2) had een taxatiewaarde van 169 miljoen euro en ging weg voor 88 miljoen euro. Docks 76 in Rouen was getaxeerd op 174 miljoen euro en bracht 77 miljoen euro op.


    Mijn vraag aan jou en Branco die beiden de vastgoedwereld beter kennen is dan: wanneer een gespecialiseerd vastgoed magazine dat zo prominent publiceert, hoe moeten we dit begrijpen? Waarom is dit zo interessant voor haar publiek? Gaat het alleen om de feiten en analyses die het boek naar boven brengt? Of wordt hiermee substantie gegeven aan iets dat daar al langer leeft?
  2. forum rang 7 Branco P 9 oktober 2021 12:10
    Ik denk dat het info is die de diverse winkelvastgoedexperts wel interessant vinden waarbij er maar weinig zullen zijn met specifieke interesse voor Frans winkelvastgoed. Of het breder onder het wereldje leeft dat Wereldhave hier de boel veel te goed verkoopt weet ik niet zo goed.

    Wat voor mij wel duidelijk is: een NIY van 7,5% impliceert dat er (uitgaande van 15% exploitatiekosten) 11,6x de jaarhuur betaald is terwijl dit vastgoed minimaal gewoon 15 a 16x de jaar huur moet opleveren (NIY ergens tussen 5,5% en 5,75%). In normale marktomstandigheden nog wel wat meer ook. Dan zit je dus sowieso op 400 miljoen euro en dat heb ik hier al wel eens vaker voorgerekend. Er is door het management van WHA gewoon 100 miljoen euro weggegeven. 2,50 euro per aandeel. Dat is geen overdreven standpunt van mij maar gewoon een realistische benadering. In februari 2020 gaat Unibail met Credit Agricole nog een Joint Venture aan waarbij 5 objecten worden ingebracht tegen een NIY van 4,8%. Kwaliteit van het vastgoed wel 1 tikkeltje beter, maar het geeft wel duidelijk aan dat een NIY van 7,5% echt helemaal nergens op slaat.

    www.marketscreener.com/quote/stock/UN...

    Maar in Nederland hebben we een aantal transacties gezien van WHA die nog veel absurder waren (Etten Leur en ik meen Rijswijk) en waar slechts 6 a 7 x de jaarhuur werd ontvangen van de kopers.

    Ik snap ook niet dat er hiernaar geen onderzoek wordt ingesteld door de AFM. Die taxatiewaardes zijn er niet voor niets en dienen ook ter bescherming van de aandeelhouders. Als een management dan opeens vastgoed gaat verkopen tegen 50% van de taxatiewaardes (of nog minder!!) dan moeten alle bellen gaan rinkelen. Des te opmerkelijk dat het zo stil blijft.
  3. forum rang 6 !@#$!@! 9 oktober 2021 14:01
    quote:

    Branco P schreef op 9 oktober 2021 12:10:

    Wat voor mij wel duidelijk is: een NIY van 7,5% impliceert dat er (uitgaande van 15% exploitatiekosten) 11,6x de jaarhuur betaald is terwijl dit vastgoed minimaal gewoon 15 a 16x de jaar huur moet opleveren (NIY ergens tussen 5,5% en 5,75%). In normale marktomstandigheden nog wel wat meer ook. Dan zit je dus sowieso op 400 miljoen euro en dat heb ik hier al wel eens vaker voorgerekend. Er is door het management van WHA gewoon 100 miljoen euro weggegeven. 2,50 euro per aandeel. Dat is geen overdreven standpunt van mij maar gewoon een realistische benadering.
    Het artikel suggereert dat je niet overdrijft, maar de situatie juist nog onderschat. Immers de yield is in werkelijkheid hoger dan die 7,5%. Er is dus veel meer geld weggegeven.

    Gezien de nog steeds hoge short posities in WH, lijkt een deel van de markt idd nog steeds een emissie te verwachten. Dit lijkt echter niet verwerkt in de waardering van het aandeel (zoals bij URW destijds). Dus het kan kennelijk nog beide kanten op.
  4. forum rang 5 junkyard 9 oktober 2021 15:43
    Storm zegt dat Wereldhave NL portefeuille tegen conservatieve NIY in de boeken heeft staan, en sectorgenoten ziet die dit agressiever (tegen lagere NIY) prijzen, wat hij bijna trots meldt (incl. statement dat hij liever ziet dat andere taxateurs gelijk krijgen, en Wereldhave NL assets meer waard zijn). Ik vermoed dat deze lage(re) NL waardering noodzakelijk is/was voor Storm om tot een sluitende business case te komen m.b.t. zijn FSC, bij lagere m2 prijzen kan een alternatief eerder 'waarde creëren' en voldoen aan zijn minimale rendementseis. Ik verwacht dus dat Wereldhave / ceo Storm begin 2020 bewust heeft geduwd op lagere NL taxaties, om zijn strategie te kunnen verkopen aan aandeelhouders (en een harde NL bodemwaarde neer te leggen, zonder nieuwe tegenvallers).

    In Frankrijk keken de taxateurs volgens Storm iets teveel naar het verleden, de Lighthouse transactieprijzen zouden marktconform en de 'nieuwe realiteit' zijn. Ik vraag mij af of wij dat straks terugzien als referentietransactie bij de URW / Klepierre / Eurocommercial waarderingen, dan kan er flink wat van boekwaarde afgetikt worden (c. 40%). Management van URW / Klepierre / Eurocommercial zal taxateurs erop wijzen dat bij Wereldhave sprake was van een firesale (gedwongen verkoop - noodzakelijk ter reductie schulden), zodat deze transacties geen/beperkt invloed hebben op de boekwaarde van hun winkelcentra. Diverse analisten hintten al dat Wereldhave min of meer gedwongen moest verkopen in Frankrijk, Wereldhave zelf wilde dat eerder niet zo hard stellen (omdat de onderhandelingspositie dan minder wordt) maar ik heb ze dit niet horen ontkennen.

    De verkoop van Franse winkelcentra is in een moeilijke markt (met bijna geen actieve kopers) bewust doorgedrukt, waarbij een boekverlies van 40% is geaccepteerd. Het heeft veel kenmerken van een firesale (met bijbehorend waardeverlies). Wereldhave had dit kunnen afwenden, door (net als URW) tijdelijk geen dividenden uit te delen en door taxateurs in NL niet aan te moedigen om de NL portefeuille af te waarderen, dan was tijd gekocht (met lagere LTV) om de zaak tot rust te laten komen en met ingehouden winsten waardeverlies op te kunnen vangen en op termijn (als huurinningen in Frankrijk weer zijn genormaliseerd en verbouwingen afgerond) tegen een 'normale' prijs te verkopen onder omstandigheden waarbij meer dan 1 koper serieuze interesse heeft.

    Ongelukkige omstandigheden, een nieuwe ceo die zijn strategie uitrolt / afwaardeert en hierna wordt verrast door corona, wat per direct zijn strategie aantast (en zijn wendbaarheid beproeft). Deze ex-analist is niet geslaagd voor zijn ceo examen, en is vooral bezig met beeldvorming en het verkopen van zijn plannen. Nadat Wereldhave eerder een boekhouder (Anbeek) aanstelde als ceo en strateeg, was hierna de keuze gevallen op een analist (Storm), in beide gevallen personen die niet eerder gewend waren om vastgoed te beheren.
  5. forum rang 5 junkyard 9 oktober 2021 15:50
    Mijn vraag aan jou en Branco die beiden de vastgoedwereld beter kennen is dan: wanneer een gespecialiseerd vastgoed magazine dat zo prominent publiceert, hoe moeten we dit begrijpen? Waarom is dit zo interessant voor haar publiek? Gaat het alleen om de feiten en analyses die het boek naar boven brengt? Of wordt hiermee substantie gegeven aan iets dat daar al langer leeft?

    > Ik vermoed dat men ziet dat je een boek hebt uitgebracht, FD hier met een groot artikel aandacht aan besteed, ceo Storm (in reactie hierop?) zich laat zien in de media (in podcast Transformers), en vastgoedmarkt dit als voldoende basis ziet om content toe te voegen aan hun site (met diverse verwijzingen naar eerdere berichten).
  6. forum rang 5 The Third Way... 10 oktober 2021 10:35
    Tijd voor een update van de statistieken:

    - het boek is 1.7k keer gedownload. De multiplier voor het werkelijk aantal lezers is moeilijk te bepalen aangezien er daarna doorgestuurd wordt

    - 3.2k bezoekers vd webpagina van het boek

    - voornamelijk in NL, preciezer in de drie grote steden. Ook in België, vnl. in Brussel en Antwerpen, opvallend veel aan de kust

    - Meerderheid op PC en Tablet

    - beoordeling: 4.5 sterren van de reviewers voor de TTW actie

    - 1.6k donaties (dank)
    - 2k bezoekers van de recente podcasts en YouTube

    - 4.3k views van LinkedIn posts
    - 170 views van mijn LinkedIn profiel
    - meest gelezen artikel vrijdag van het Financieel Dagblad.
  7. forum rang 6 Bowski 11 oktober 2021 09:29
    quote:

    The Third Way... schreef op 10 oktober 2021 10:35:

    Tijd voor een update van de statistieken:

    - het boek is 1.7k keer gedownload. De multiplier voor het werkelijk aantal lezers is moeilijk te bepalen aangezien er daarna doorgestuurd wordt

    - 1.6k donaties (dank)
    Ik heb het gratis gedownload en heb niet gedoneerd...

    Dat bijna iedere downloader wel doneerde had ik op geen stukken na verwacht.
    De meeste mensen zijn beter dan ik... schaam... schaam...
    Je hebt een fantastische goodwill score!!!
  8. forum rang 7 Branco P 11 oktober 2021 09:35
    quote:

    Bowski schreef op 11 oktober 2021 09:29:

    [...]
    Ik heb het gratis gedownload en heb niet gedoneerd...

    Dat bijna iedere downloader wel doneerde had ik op geen stukken na verwacht.
    De meeste mensen zijn beter dan ik... schaam... schaam...
    Je hebt een fantastische goodwill score!!!
    je kunt alsnog iets doneren, good karma is nooit weg
  9. forum rang 5 The Third Way... 11 oktober 2021 09:36
    Ook een vermelding in de QUOTE:

    Puinhoop bij Wereldhave beschreven in boek

    Een groep van ruim honderd particuliere beleggers trachtte tevergeefs het beleid van gepijnigd vastgoedfonds Wereldhave bij te sturen, lezen we in de zalmroze krant die het FD heet. Volgens de krant was dit alle reden voor de initiatiefnemer van de activistische groep, een voormalig ABN Amro-directeur, om een boek te schrijven over zijn ervaringen. De auteur, Roel Oldeman, is teleurgesteld over hoe Wereldhave-directie omgaat met input van kleine beleggers. Oldeman heeft de groep van circa 120 particuliere beleggers, onder wie naar eigen zeggen ook Quote 500-leden, nadat resultaat uitbleef opgeheven schrijft het FD.

    Beleggersvereniging VEB spreekt van 'terechte kritiekpunten' en uniek initiatief.
  10. forum rang 7 Branco P 11 oktober 2021 09:44
    quote:

    junkyard schreef op 9 oktober 2021 15:56:

    Voor als deze link nog niet was gedeeld, ceo Storm aan het woord (vanaf 19:06):
    open.spotify.com/episode/49rOsCxa7dfm...
    in dit interview bevestigt Storm nog maar eens doodleuk dat hij:
    1) objecten bewust extra heeft afgewaardeerd teneinde "de pijn ineens te nemen" en daarmee een acuut LTV probleem te creëren en zodoende een groot probleem te veroorzaken voor WHA.
    2) objecten bewust verkocht op het dal van de markt

    Dus de strekking van het interview is als volgt: Storm bevestigt dat hij met zijn acties minimaal zo'n 200 miljoen euro aandeelhouderswaarde heeft verdampt (plus de toekomstige verdiencapaciteit van het bedrijf heeft verkleind want er is nu flink minder vastgoed over). En hij houdt verder een onzinpraatje over het gebruik van smart data en hij denkt in ieder winkelcentrum wel een ruimte te kunnen verhuren (als magazijn) aan de fietsbezorgers. Op de eerste verdieping nog wel en hij herhaalt dat serieus nog wel drie keer ook. Ik kon mijn oren niet geloven, maar tegelijkertijd besefte ik dat veel toehoorders niet beseffen dat het totale onzin is wat hij uitkraamt.

    Enfin, hij deed nog een concrete uitspraak: De objecten in Parijs en in Bordeaux worden met een veel lagere discount ten opzichte van de boekwaarde verkocht dan de reeds verkochte Franse objecten. Het is natuurlijk nog wel even de vraag welke boekwaarde dat gaat zijn. Eind 2021 komen er natuurlijk "nieuwe" boekwaardes voor deze twee objecten.
  11. sremmal1 11 oktober 2021 09:48
    Beste Roel, mijn complimenten voor jouw boek. Ik heb het met veel plezier (en toenemende verbazing) in één ruk uitgelezen, wat voldoende zegt over jouw schrijfstijl.
    Ik vind het zeer bewonderenswaardig dat je zoveel tijd en moeite in deze zaak hebt gestopt.
    Helaas is het directe resultaat beperkt, aangezien het WH bestuur plus commissarissen boter op hun hoofd hebben.

    Daarentegen denk ik dat dit boek een must-read is voor de particuliere belegger. Ondanks mijn jarenlange beleggingservaring drukt het mij ook weer eens met de neus op de feiten. Als kleine (en vaak ook grote) belegger sta je machteloos tegenover een onwillend en incapabel bestuur.
    Zoals Warren Buffet altijd al gezegd heeft: de kwaliteit van het management is een van de belangrijkste elementen bij je keuze om in een aandeel te stappen. Wat bij WH management duidelijk ontbreekt is gevoel van ondernemen en kennis van en ervaring in de vastgoedmarkt. Zo worden ze weggespeeld door de ervaren spelers wat resulteert in absurde prijzen voor de verkochte winkelcentra.

    Ik voeg daar graag nog aan toe dat het hebben van 'skin in the game' minstens zo belangrijk is. Ik denk dat de heer Storm zijn eigen huis niet op deze manier op het dieptepunt zou hebben verkocht. Maar wat maakt het uit als je zelf toch niet geraakt wordt door de slechte verkoopprijs van het vastgoed in WH?

    Bedankt voor je mooie bijdrage aan de beleggingswereld!
  12. forum rang 5 The Third Way... 11 oktober 2021 09:52
    quote:

    Branco P schreef op 11 oktober 2021 09:44:

    [...]
    in dit interview bevestigt Storm nog maar eens doodleuk dat hij:
    ...
    hij denkt in ieder winkelcentrum wel een ruimte te kunnen verhuren (als magazijn) aan de fietsbezorgers. Op de eerste verdieping nog wel en hij herhaalt dat serieus nog wel drie keer ook. Ik kon mijn oren niet geloven, maar tegelijkertijd besefte ik dat veel toehoorders niet beseffen dat het totale onzin is wat hij uitkraamt.
    ...
    Precies, dat bleef ook bij mij hangen. Trots vertellen dat "dankzij de afwaarderingen" Wereldhave nu aan lage huren kan gaan werken. Zo kunnen de A-locaties gaan fungeren als magazijn of dark kitchen, de wereld op zijn kop.


    Je voelt het ongemak bij de interviewer die zich inhoudt.

  13. forum rang 6 Bowski 11 oktober 2021 09:53
    quote:

    Branco P schreef op 11 oktober 2021 09:35:

    [...]

    je kunt alsnog iets doneren, good karma is nooit weg
    Ik wil €50 doneren via Ideal, echter zonder de schaamteloos inhalige abo's, naam, adres, telefoon, email, nieuwsbrieven van KWF.
    Hoe moet dat?

    Als je ze 1 vinger geeft willen ze de hele hand. Dat schrikt mij af.

275 Posts
Pagina: «« 1 ... 3 4 5 6 7 ... 14 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Wereldhave Meer »

Koers 14,320   Verschil -0,03 (-0,21%)
Laag 14,160   Volume 55.995
Hoog 14,480   Gem. Volume 97.921
1 jul 2022 17:35
Premium

Wereldhave trekt verwachtingen weer op

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Gerelateerde Video's

  1. video thumbnail

    Wereldhave - Ontroerend slecht

    13 maart 2018 23:19 - Vimeo

  2. video thumbnail

    Vastgoed op de beurs

    27 oktober 2017 15:35 - Vimeo

  3. video thumbnail

    Corio mogelijk op uitbreken

    13 december 2010 10:19 - FTV

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links