MotR schreef op 7 maart 2023 12:53:
[...]
Inderdaad. Je kan voor een woning met een huurder met huurbescherming zeker niet de volle WOZ prijs krijgen bij verkoop, vanwege het matige huidige rendement. En omdat de koper er dus nooit zelf in kan wonen betaalt de kopende belegger ook nog eens 10% overdrachtsbelasting. Dat heeft uiteraard ook een dempend effect op de waarde van het huis. En je mag de huur dit jaar niet verhogen met de inflatie maar met maximaal 4,1%, wat er ook in het huurcontract staat. Ik schat in dat de marktprijs van een woning met een huurder met huurbescherming minstens zo’n 20 tot 30% minder waard is dan de WOZ prijs. Er was een goede reden dat de leegwaarderatio bestond.
Verhuurpanden (in box 3) zijn nu simpelweg een hele slechte belegging. Je mag al blij zijn met een netto startrendement van 3,5%, maar je betaalt gecorrigeerd voor de bovenstaande 20-30% zo’n 2,5% VRH (over de werkelijke waarde). Eén procent netto rendement met stevige risico’s dus. Misschien gaan de huizenprijzen binnenkort weer stijgen, maar i.t.t. aandelen kan je niet een deel van je huis verkopen, de te betalen belasting moet komen van je cashflow. En doe je due dilligence echt goed, een wanbetaler zorgt ervoor dat je cashflow negatief wordt zonder dat je de huurder er snel uit kan gooien. En let erop dat het puntensysteem gaat gelden tot ongeveer 1100 euro huur in 2024. Als je nu verhuurt in de vrije sector tussen de 750 euro en 1100 euro maar je huur is te hoog tov het aantal punten, moet je de volgende huurder een lagere huur geven. En investeer ook niet in een pand met een laag energielabel. Dat kan je wel eens verplicht veel geld gaan kosten zonder dat duidelijk is of je dat kan verhalen op de huurder via de huurprijspuntenberekening.
Er zijn enorme tekorten aan (huur)woningen, en tegelijkertijd mag niemand meer bouwen vanwege o.a. stikstof, of vanwege jarenlange procedures om vergunningen te krijgen. En een commerciele partij die het toch lukt om wat te bouwen mag er nauwelijks aan verdienen. En de overheid maar verbaasd zijn dat er niet genoeg huizen gebouwd worden.
Ik heb vanaf 2015 tot nu een enorm goed rendement gehaald op vastgoed, maar ben heel blij op éen pand na alles verkocht te hebben. Nu is het zo dat je alle belastingverhogingen, én rendement verlagende maatregelen moet accepteren, of je verkoopt je pand maar met 20-30% verlies tov de marktwaarde. Ik hou er echt niet van door mijn overheid klemgezet te worden.