Ontvang nu dagelijks onze kooptips!
word abonnee
sluiten ✕
Terug naar discussie overzicht
Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje
Volgen
Is het niet beter om te gaan shorten in ECP ?
Porscheknakker Graat schreef op 28 september 2021 17:44 :
Is het niet beter om te gaan shorten in ECP ?
nee.
ik heb nog ruimte om 500 stukjes bij te kopen en dan zit ik helemaal vol. De issue die de Europese winkelvastgoedaandelen vandaag lager heeft gezet, speelt kennelijk in de VS geen rol van betekenis? (SPG +0% en MAC -1%)
200 stukjes opgepikt op 18,90
Ben erg benieuwd waar deze correctie eindigt. Had zelf eerlijk gezegd geen koersen onder de €20 meer verwacht.
Vraagje; , lees in de agenda van Iex dat ECP 6 okt. ex div gaat, maar kan hier verder nergens iets over vinden (ook niet op de eigen website van ECP). Klopt deze datum of heeft iex dit gewoon verkeerd in de agenda staan?
!@#$!@! schreef op 29 september 2021 11:49 :
Ben erg benieuwd waar deze correctie eindigt. Had zelf eerlijk gezegd geen koersen onder de €20 meer verwacht.
Een grotere correctie kan komen, als men reëel gaat afwaarderen op het vastgoed. Dan komen de bankconvenanten in gevaar en hebben we een probleem. Er wordt, mijns inziens, kunstmatig vastgehouden aan een te hoge waardering van het vastgoed. De fiscaal-juridische structuur werkt ook niet echt mee - alle winst moet worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Dit noopt tot uitgifte van aandelen bij uitkering van dividend en dus verwatering. Of zie ik het verkeerd? Het voorgaande is een mening, een goed onderbouwde weerlegging zie ik graag tegemoet.
BowmoreBoerke schreef op 29 september 2021 15:59 :
[...]
Een grotere correctie kan komen, als men reëel gaat afwaarderen op het vastgoed. Dan komen de bankconvenanten in gevaar en hebben we een probleem. Er wordt, mijns inziens, kunstmatig vastgehouden aan een te hoge waardering van het vastgoed.
De fiscaal-juridische structuur werkt ook niet echt mee - alle winst moet worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Dit noopt tot uitgifte van aandelen bij uitkering van dividend en dus verwatering.
Of zie ik het verkeerd? Het voorgaande is een mening, een goed onderbouwde weerlegging zie ik graag tegemoet.
En winst was er en zal er weer komen: meer dan €2,- dividend per aandeel, 11% op koers aandeel nu. Op lange termijn komt die waardering van vastgoed echt wel goed.
BowmoreBoerke schreef op 29 september 2021 15:59 :
[...]
Een grotere correctie kan komen, als men reëel gaat afwaarderen op het vastgoed. Dan komen de bankconvenanten in gevaar en hebben we een probleem. Er wordt, mijns inziens, kunstmatig vastgehouden aan een te hoge waardering van het vastgoed.
De fiscaal-juridische structuur werkt ook niet echt mee - alle winst moet worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Dit noopt tot uitgifte van aandelen bij uitkering van dividend en dus verwatering.
Of zie ik het verkeerd? Het voorgaande is een mening, een goed onderbouwde weerlegging zie ik graag tegemoet.
DES heeft een hele lage LTV en dus zelfs bij afboekingen geen enkel probleem. Toch doet de koers hetzelfde. Die verwatering doet er niet toe, omdat je dan ook meer aandelen hebt. Per saldo veranderd er dus niks bij een stockdividend.
!@#$!@! schreef op 29 september 2021 16:50 :
[...]
DES heeft een hele lage LTV en dus zelfs bij afboekingen geen enkel probleem. Toch doet de koers hetzelfde.
Die verwatering doet er niet toe, omdat je dan ook meer aandelen hebt. Per saldo veranderd er dus niks bij een stockdividend.
Behalve dan voor het betreffende bedrijf, er stroomt geen geld uit voor cash dividend.
BowmoreBoerke schreef op 29 september 2021 15:59 :
[...]
Een grotere correctie kan komen, als men reëel gaat afwaarderen op het vastgoed. Dan komen de bankconvenanten in gevaar en hebben we een probleem. Er wordt, mijns inziens, kunstmatig vastgehouden aan een te hoge waardering van het vastgoed.
De fiscaal-juridische structuur werkt ook niet echt mee - alle winst moet worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Dit noopt tot uitgifte van aandelen bij uitkering van dividend en dus verwatering.
Of zie ik het verkeerd? Het voorgaande is een mening, een goed onderbouwde weerlegging zie ik graag tegemoet.
Je doet de aanname dat het vastgoed bij (winkel)vastgoedfondsen moet worden afgewaardeerd. Twee maanden terug meldde Klepierre echter gewoon nog een verkooptransactie van hun B-Portefeuille in Noorwegen die ze voor een koopprijs verkochten die ca. 6% onder de taxatiewaarde lag. En dat was midden in Coronatijd. Er is geen sprake van kunstmatig vasthouden van te hoge waarderingen van het vastgoed. Wel zie je een partij als WHA vastgoed verkopen tegen extreme discounts, maar dat heeft niks meer met zakelijkheid te maken. Daar zou dus de AFM eens in moeten duiken. Wel zou je als volgt kunnen redeneren: als de rentes heel hard gaan stijgen dan beïnvloedt dat de financierbaarheid van vastgoed en dat beïnvloedt de hoogte van de koopprijzen (want kopers kopen altijd deels met vreemd vermogen) en dus zullen dan de koopprijzen wat gaan dalen en dan moeten de taxatiewaardes ook omlaag. Dat is op zich een verdedigbaar verhaal (want zo werkt dat in principe wel) en daarover kan ik voor wat betreft ECP het volgende aangeven: Medio 2021 staat de portefeuille in de boeken tegen een Yield van 5,1%. De 7 jaars EUR IRS Rente (6M) doet vandaag -0,05%. In de periode 2008-2011 stond die 7 jaars rente op circa 3,00%. Drie volle procentpunten hoger dus en toen stonden de objecten tegen een Yield van 5,6% a 5,7% in de boeken waarbij het ook nog belangrijk is om de vermelden dat de huidige portefeuille van ECP kwalitatief wat hoogwaardiger is dan rond 2010. Een stijging van de rentes met drie volle procentpunten lijkt mij de komende jaren uiterst onwaarschijnlijk. 1,00%punt zie ik wel gebeuren en dat zou gezond zijn. Er zijn echter nog steeds staatsschulden die betaalbaar moeten blijven en bij een dergelijke stijging (van 3,00%punt) komen ook huizenbezitters in grote problemen omdat huizenprijzen dan flink zullen dalen. Maar goed, zou je toch een toename van de rentes zien met 3,00%punt dan zie ik een effect op waarderingen van maximaal -/- 10%. Ik denk dat er op dit moment iets anders aan de hand is, namelijk dat op het negatieve sentiment de koersen lager gezet worden. Volumes zijn laag en nieuw nieuws uit de sector is pas weer rond 20 oktober te verwachten. De koersen gaan altijd iets lager dan je zou verwachten, dat blijkt nu wel weer, ik ben ook weer veel te vroeg begonnen met bijkopen helaas. Het zal de komende twee a drie weken nog onrustig blijven dus wie weet kan er nog een eurootje of twee vanaf. Ik besef mij dat meestal pas als het aan de gang is. :-)
Op de hoogte van de jaarlijkse rentelasten hebben de rentestijgingen de komende 7 jaar maar een zeer beperkte invloed omdat 74% van de leningen voor een periode van ruim 6 jaar gefixeerd is. Dus het is eventueel die invloed van (flink) stijgende rentes op koopprijzen en daarmee op taxatiewaardes die wel wat relevanter kan zijn, maar daar ben ik in mijn vorige post al op ingegaan. Let wel dat gekoppeld aan stijgende inflatie niet alleen de rentes stijgen, maar ook de huren. En die huren die stijgen al meteen mee vanaf jaar 1 (en niet pas na 6 jaar). Dus door stijgende huren zit je dan na 6 jaar ceteris paribus op ca +12% huurstijging ten opzichte van nu en dat heeft niet alleen een opwaarts effect op waarderingen maar ook is er veel huur beschikbaar om te gebruiken voor aflossing op leningen (waarbij je dan dividend uitkeert in Stock) en dat houdt de LTV dan sowieso makkelijk in bedwang. Ik zou kijken hoe ver deze correctie reikt en (bij)kopen op dipjes.
Ik heb voor mijzelf even een kleine rekenexercitie gemaakt. Stel, je gaat de komende jaren de uitstaande leningen volledig aflossen door het resultaat te gebruiken voor aflossen, met uitzondering van 50 cent die je wel als cash dividend uitkeert. Dan ben je na 16 jaar schuldenvrij. Ik ben er daarbij ook nog eens vanuit gegaan dat de huurinkomsten niet stijgen maar heb wel de (hypotheek)rente na jaar 7 op 3% gezet en na jaar 11 op 4%. Die stijgende rente is dan helemaal niet zo spannend meer want de leningen hebben tegen die tijd nog maar een beperkte omvang. En stel dan ook nog eens dat je portefeuille door negatieve herwaarderingen tegen die tijd nog maar 3 miljard waard is. Bij het huidige aantal aandelen van 50 miljoen betekent dat dan wel dat de waarde per huidig aandeel naar 60 euro per aandeel is gegaan. Dat is ruim 200% meer dan de huidige ca 19 euro per aandeel. Dat zou een zeer mooi indirect rendement per jaar opleveren. Als je uitgangspunt is dat de winkelcentra neutraal blijven presteren (dus niet eens ieder jaar iets beter) EN de waarde van de portefeuille toch ruim 20% naar beneden komt, dan heb je nog steeds een zeer interessante beleggingscase. Een vergelijkbare berekening had je overigens ook op WHA kunnen loslaten en dan wordt de verkoop van objecten tegen absolute bodenprijzen alleen nog maar pijnlijker. De huidige lage waardering van het aandeel is nog steeds gebaseerd op een bepaald rampscenario dat zich helemaal nooit zal voltrekken als je gewoon jaarlijks aflost op de leningen totdat je LTV comfortabel is (of voor mijn part: totdat de leningen zijn afgelost).
@Branco, leuke exercitie, maar toch een kanttekening van mijn kant. Indien ECP de komende 16 jaar steeds stockdividend uitkeert (plus 50 cent voor de voorheffing) dan is volgens mij het aantal aandelen na 16 jaar zo'n beetje verdubbeld en halveert de uiteindelijke waarde dus naar zo'n 30 euro. Blijft interessant.
Maar ik heb er dan ook 2 maal zoveel, even over het hoofd gezien :).
hjs64 schreef op 30 september 2021 10:52 :
@Branco, leuke exercitie, maar toch een kanttekening van mijn kant. Indien ECP de komende 16 jaar steeds stockdividend uitkeert (plus 50 cent voor de voorheffing) dan is volgens mij het aantal aandelen na 16 jaar zo'n beetje verdubbeld en halveert de uiteindelijke waarde dus naar zo'n 30 euro. Blijft interessant.
Ja maar dat is geen kanttekening, want je kunt wel dubbel zo veel aandeel hebben tegen die tijd, je hebt er aan het begin maar voor de helft betaald, dus je moet toch echt naar die 60 euro kijken en die vergelijken met de 19 euro nu. Immers je koopt er nu 1 voor 19 euro en na 16 jaar heb je er 2 van 30 euro (dus 19 euro is dan toch echt 60 euro geworden)
hjs64 schreef op 30 september 2021 11:04 :
Maar ik heb er dan ook 2 maal zoveel, even over het hoofd gezien :).
inderdaad!
hmgroup.com/news/h-m-hennes-mauritz-a... Zoals ik eerder ook al schreef: Q4 gaat voor de retailers een topkwartaal worden. De factor die de omzet en winst wat zou kunnen drukken is het op peil houden van voorraad en bevoorrading. “The H&M group’s increase in profit for the quarter is mainly a result of well-received collections with more full-price sales, lower markdowns and good cost control. With our continued transformation and our well-positioned customer offering we are optimistic that we will see long-term, profitable and sustainable growth for the H&M group,” says Helena Helmersson, CEO. Ik sprak gisteren een filiaalleider van een schoenenketen in één van onze Duitse winkelcentra en die wist te melden dat nu sinds kort de mensen weer in grotere getalen en vooral ook weer "met vreugde" komen winkelen. Ik denk dat we niet moeten onderschatten hoe de invloed van de factor "pandemie-angst" nog het winkelgedrag van veel consumenten heeft beïnvloed, ook de afgelopen maanden nog. Het nieuws verschuift nu steeds meer naar verkiezingen of formaties, energiecrises en economische crisis in China... en dat vinden wij hier overwegend allemaal wel boeiend, maar de gemiddelde consument interesseert zich daar totaal niet voor en die hoort steeds minder negatief nieuws over Corona, en dat is voor het winkelgedrag natuurlijk een positief gegeven. 49 of 39 euro voor een truitje van H&M speelt dan ook even geen enkele rol.
Hoge winst marges dus. Dat is zeker goed nieuws. Gewoon geduld hebben dus....
Aantal posts per pagina:
20
50
100
Direct naar Forum
-- Selecteer een forum --
Koffiekamer
Belastingzaken
Beleggingsfondsen
Beursspel
BioPharma
Daytraders
Garantieproducten
Opties
Technische Analyse
Technische Analyse Software
Vastgoed
Warrants
10 van Tak
4Energy Invest
Aalberts
AB InBev
Abionyx Pharma
Ablynx
ABN AMRO
ABO-Group
Acacia Pharma
Accell Group
Accentis
Accsys Technologies
ACCSYS TECHNOLOGIES PLC
Ackermans & van Haaren
ADMA Biologics
Adomos
AdUX
Adyen
Aedifica
Aegon
AFC Ajax
Affimed NV
ageas
Agfa-Gevaert
Ahold
Air France - KLM
Airspray
Akka Technologies
AkzoNobel
Alfen
Allfunds Group
Allfunds Group
Almunda Professionals (vh Novisource)
Alpha Pro Tech
Alphabet Inc.
Altice
Alumexx ((Voorheen Phelix (voorheen Inverko))
AM
Amarin Corporation
Amerikaanse aandelen
AMG
AMS
Amsterdam Commodities
AMT Holding
Anavex Life Sciences Corp
Antonov
Aperam
Apollo Alternative Assets
Apple
Arcadis
Arcelor Mittal
Archos
Arcona Property Fund
arGEN-X
Aroundtown SA
Arrowhead Research
Ascencio
ASIT biotech
ASMI
ASML
ASR Nederland
ATAI Life Sciences
Atenor Group
Athlon Group
Atrium European Real Estate
Auplata
Avantium
Axsome Therapeutics
Azelis Group
Azerion
B&S Group
Baan
Ballast Nedam
BALTA GROUP N.V.
BAM Groep
Banco de Sabadell
Banimmo A
Barco
Barrick Gold
BASF SE
Basic-Fit
Basilix
Batenburg Beheer
BE Semiconductor
Beaulieulaan
Befimmo
Bekaert
Belgische aandelen
Beluga
Beter Bed
Bever
Binck
Biocartis
Biophytis
Biosynex
Biotalys
Bitcoin en andere cryptocurrencies
bluebird bio
Blydenstijn-Willink
BMW
BNP Paribas S.A.
Boeing Company
Bols (Lucas Bols N.V.)
Bone Therapeutics
Borr Drilling
Boskalis
BP PLC
bpost
Brand Funding
Brederode
Brill
Bristol-Myers Squibb
Brunel
C/Tac
Campine
Canadese aandelen
Care Property Invest
Carmila
Carrefour
Cate, ten
CECONOMY
Celyad
CFD's
CFE
CGG
Chinese aandelen
Cibox Interactive
Citygroup
Claranova
CM.com
Co.Br.Ha.
Coca-Cola European Partners
Cofinimmo
Cognosec
Colruyt
Commerzbank
Compagnie des Alpes
Compagnie du Bois Sauvage
Connect Group
Continental AG
Corbion
Core Labs
Corporate Express
Corus
Crescent (voorheen Option)
Crown van Gelder
Crucell
CTP
Curetis
CV-meter
Cyber Security 1 AB
Cybergun
D'Ieteren
D.E Master Blenders 1753
Deceuninck
Delta Lloyd
DEME
Deutsche Cannabis
DEUTSCHE POST AG
Dexia
DGB Group
DIA
Diegem Kennedy
Distri-Land Certificate
DNC
Dockwise
DPA Flex Group
Draka Holding
DSC2
DSM
Duitse aandelen
Dutch Star Companies ONE
Duurzaam Beleggen
DVRG
Ease2pay
Ebusco
Eckert-Ziegler
Econocom Group
Econosto
Edelmetalen
Ekopak
Elastic N.V.
Elia
Endemol
Energie
Energiekontor
Engie
Envipco
Erasmus Beursspel
Eriks
Esperite (voorheen Cryo Save)
EUR/USD
Eurobio
Eurocastle
Eurocommercial Properties
Euronav
Euronext
Euronext
Euronext.liffe Optiecompetitie
Europcar Mobility Group
Europlasma
EVC
EVS Broadcast Equipment
Exact
Exmar
Exor
Facebook
Fagron
Fastned
Fingerprint Cards AB
First Solar Inc
FlatexDeGiro
Floridienne
Flow Traders
Fluxys Belgium D
FNG (voorheen DICO International)
Fondsmanager Gezocht
ForFarmers
Fountain
Frans Maas
Franse aandelen
FuelCell Energy
Fugro
Futures
FX, Forex, foreign exchange market, valutamarkt
Galapagos
Gamma
Gaussin
GBL
Gemalto
General Electric
Genfit
Genmab
GeoJunxion
Getronics
Gilead Sciences
Gimv
Global Graphics
Goud
GrandVision
Great Panther Mining
Greenyard
Grolsch
Grondstoffen
Grontmij
Guru
Hagemeyer
HAL
Hamon Groep
Hedge funds: Haaien of helden?
Heijmans
Heineken
Hello Fresh
HES Beheer
Hitt
Holland Colours
Homburg Invest
Home Invest Belgium
Hoop Effektenbank, v.d.
Hunter Douglas
Hydratec Industries (v/h Nyloplast)
HyGear (NPEX effectenbeurs)
HYLORIS
Hypotheken
IBA
ICT Automatisering
Iep Invest (voorheen Punch International)
Ierse aandelen
IEX Group
IEX.nl Sparen
IMCD
Immo Moury
Immobel
Imtech
ING Groep
Innoconcepts
InPost
Insmed Incorporated (INSM)
IntegraGen
Intel
Intertrust
Intervest Offices & Warehouses
Intrasense
InVivo Therapeutics Holdings Corp (NVIV)
Isotis
JDE PEET'S
Jensen-Group
Jetix Europe
Johnson & Johnson
Just Eat Takeaway
Kardan
Kas Bank
KBC Ancora
KBC Groep
Kendrion
Keyware Technologies
Kiadis Pharma
Kinepolis Group
KKO International
Klépierre
KPN
KPNQwest
KUKA AG
La Jolla Pharmaceutical
Lavide Holding (voorheen Qurius)
LBC
LBI International
Leasinvest
Logica
Lotus Bakeries
Macintosh Retail Group
Majorel
Marel
Mastrad
Materialise NV
McGregor
MDxHealth
Mediq
Melexis
Merus Labs International
Merus NV
Microsoft
Miko
Mithra Pharmaceuticals
Montea
Moolen, van der
Mopoli
Morefield Group
Mota-Engil Africa
MotorK
Moury Construct
MTY Holdings (voorheen Alanheri)
Nationale Bank van België
Nationale Nederlanden
NBZ
Nedap
Nedfield
Nedschroef
Nedsense Enterpr
Nel ASA
Neoen SA
Neopost
Neovacs
NEPI Rockcastle
Netflix
New Sources Energy
Neways Electronics
NewTree
NexTech AR Solutions
NIBC
Nieuwe Steen Investments
Nintendo
Nokia
Nokia OYJ
Nokia Oyj
Novacyt
NOVO-NORDISK AS
NPEX
NR21
Numico
Nutreco
Nvidia
NWE Nederlandse AM Hypotheek Bank
NX Filtration
NXP Semiconductors NV
Nyrstar
Nyxoah
Océ
OCI
Octoplus
Oil States International
Onconova Therapeutics
Ontex
Onward Medical
Onxeo SA
OpenTV
OpGen
Opinies - Tilburg Trading Club
Opportunty Investment Management
Orange Belgium
Oranjewoud
Ordina Beheer
Oud ForFarmers
Oxurion (vh ThromboGenics)
P&O Nedlloyd
PAVmed
Payton Planar Magnetics
Perpetuals, Steepeners
Pershing Square Holdings Ltd
Personalized Nursing Services
Pfizer
Pharco
Pharming
Pharnext
Philips
Picanol
Pieris Pharmaceuticals
Plug Power
Politiek
Porceleyne Fles
Portugese aandelen
PostNL
Priority Telecom
Prologis Euro Prop
ProQR Therapeutics
PROSIEBENSAT.1 MEDIA SE
Prosus
Proximus
Qrf
Qualcomm
Quest For Growth
Rabobank Certificaat
Randstad
Range Beleggen
Recticel
Reed Elsevier
Reesink
Refresco Gerber
Reibel
Relief therapeutics
Renewi
Rente en valuta
Resilux
Retail Estates
RoodMicrotec
Roularta Media
Royal Bank Of Scotland
Royal Dutch Shell
RTL Group
RTL Group
S&P 500
Samas Groep
Sapec
SBM Offshore
Scandinavische (Noorse, Zweedse, Deense, Finse) aandelen
Schuitema
Seagull
Sequana Medical
Shurgard
Siemens Gamesa
Sif Holding
Signify
Simac
Sioen Industries
Sipef
Sligro Food Group
SMA Solar technology
Smartphoto Group
Smit Internationale
Snowworld
SNS Fundcoach Beleggingsfondsen Competitie
SNS Reaal
SNS Small & Midcap Competitie
Sofina
Softimat
Solocal Group
Solvac
Solvay
Sopheon
Spadel
Sparen voor later
Spectra7 Microsystems
Spotify
Spyker N.V.
Stellantis
Stellantis
Stern
Stork
Sucraf A en B
Sunrun
Super de Boer
SVK (Scheerders van Kerchove)
Syensqo
Systeem Trading
Taiwan Semiconductor Manufacturing Company (TSMC)
Technicolor
Tele Atlas
Telegraaf Media
Telenet Groep Holding
Tencent Holdings Ltd
Tesla Motors Inc.
Tessenderlo Group
Tetragon Financial Group
Teva Pharmaceutical Industries
Texaf
Theon International
TherapeuticsMD
Thunderbird Resorts
TIE
Tigenix
Tikkurila
TINC
TITAN CEMENT INTERNATIONAL
TKH Group
TMC
TNT Express
TomTom
Transocean
Trigano
Tubize
Turbo's
Twilio
UCB
Umicore
Unibail-Rodamco
Unifiedpost
Unilever
Unilever
uniQure
Unit 4 Agresso
Univar
Universal Music Group
USG People
Vallourec
Value8
Value8 Cum Pref
Van de Velde
Van Lanschot
Vastned
Vastned Retail Belgium
Vedior
VendexKBB
VEON
Vermogensbeheer
Versatel
VESTAS WIND SYSTEMS
VGP
Via Net.Works
Viohalco
Vivendi
Vivoryon Therapeutics
VNU
VolkerWessels
Volkswagen
Volta Finance
Vonovia
Vopak
Warehouses
Wave Life Sciences Ltd
Wavin
WDP
Wegener
Weibo Corp
Wereldhave
Wereldhave Belgium
Wessanen
What's Cooking
Wolters Kluwer
X-FAB
Xebec
Xeikon
Xior
Yatra Capital Limited
Zalando
Zenitel
Zénobe Gramme
Ziggo
Zilver - Silver World Spot (USD)