Van beleggers
voor beleggers
desktop iconOne Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Beleggingsfonds Eurocommercial Properties AEX:ECMPA, NL0000288876

  • 21,860 21 jun 2021 17:35
  • +0,680 (+3,21%) Dagrange 20,920 - 21,880
  • 104.739 Gem. (3M) 121,4K

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

2.354 Posts
Pagina: «« 1 ... 100 101 102 103 104 ... 118 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 5 Gaston Lagaffe 13 mei 2021 14:54
    quote:

    Branco P schreef op 13 mei 2021 12:05:


    [...]
    En WHA verkoopt een centrum in Maassluis met ca 35% Supermarkt voor 11,75x de huur. Wat dat betreft zijn de verschillen tussen Duitsland en Nederland wel erg groot op dit moment. Het ene is te hoog en het andere is te laag in mijn ogen.
    Maassluis had bij ECP niet misstaan. Stevige foodanchors, uitbreiding naar NL.
  2. forum rang 5 hjs64 13 mei 2021 16:20
    Ik zit momenteel op ca 15% cash, vind het allemaal wat hard gegaan de laatste tijd. Ik hanteer het principe tot bedrag x volledig in aandelen, daarboven 50% aandelen, 50% cash. Stijgt het door, prima, schaaf ik links en rechts nog wat. Daalt het dan koop ik links en rechts een plukkie bij. Voordeel is dat ik automatisch hoog verkoop en laag terugkoop.
  3. forum rang 5 hjs64 13 mei 2021 17:48
    quote:

    !@#$!@! schreef op 13 mei 2021 17:36:


    Doe je dat met al je aandelen ?

    Ja, over de gehele portefeuille. Moet ik wat schaven dan kijk ik in welk fonds ik iets wens te schaven. Moet ik iets bijkopen dan kijk ik van welk fonds ik wel een plukkie erbij wil hebben (of een plukkie van een nieuw fonds, gebeurt ook). Ik kijk dus niet zozeer naar wat per fonds mijn laatste koop of verkoop niveau was maar naar het grote geheel.
  4. forum rang 5 hjs64 13 mei 2021 17:58
    Het komt natuurlijk ook wel eens voor dat ik denk dat fonds is wel erg opgelopen, die gaat er in zijn geheel uit, maar dan moet ik wel een nieuw fonds op het oog hebben om het geld weer in te investeren. Ik heb gisteren bijvoorbeeld Boskalis er compleet uitgegooid om er Orange voor terug te kopen. Maar dat soort werk staat los van het schaven en plukkies bijkopen.
  5. forum rang 7 Branco P 13 mei 2021 18:04
    quote:

    Gaston Lagaffe schreef op 13 mei 2021 14:54:


    [...]Maassluis had bij ECP niet misstaan. Stevige foodanchors, uitbreiding naar NL.


    Ja das is ook mijn vermoeden. Ik zou bijna een keer langs Maassluis rijden... uit nieuwsgierigheid. Misschien doe ik dat ook binnenkort nog echt een keer (als ik in de buurt ben)
  6. forum rang 6 !@#$!@! 13 mei 2021 20:12
    quote:

    hjs64 schreef op 13 mei 2021 17:48:


    [...]
    Ja, over de gehele portefeuille. Moet ik wat schaven dan kijk ik in welk fonds ik iets wens te schaven. Moet ik iets bijkopen dan kijk ik van welk fonds ik wel een plukkie erbij wil hebben (of een plukkie van een nieuw fonds, gebeurt ook). Ik kijk dus niet zozeer naar wat per fonds mijn laatste koop of verkoop niveau was maar naar het grote geheel.


    Dus x is op portefeuille niveau ?
  7. forum rang 7 Branco P 14 mei 2021 16:49
    Lage volumes vandaag ook weer. De koers is de laatste dagen een beetje speelbal geweest voor speculanten? Die 23,50 was opeens ook wel erg flink, maar met +4,4% staan we daar natuurlijk gewoon weer. Die koersschommelingen bij ECP in 2020/2021 van >2% op 1 dag... dat was daarvoor toch hoogst uitzonderlijk (meen ik mij te herinneren).
  8. forum rang 6 !@#$!@! 14 mei 2021 17:12
    quote:

    Branco P schreef op 14 mei 2021 16:49:


    Lage volumes vandaag ook weer. De koers is de laatste dagen een beetje speelbal geweest voor speculanten? Die 23,50 was opeens ook wel erg flink, maar met +4,4% staan we daar natuurlijk gewoon weer. Die koersschommelingen bij ECP in 2020/2021 van >2% op 1 dag... dat was daarvoor toch hoogst uitzonderlijk (meen ik mij te herinneren).


    Gezien de beweging over de gehele sector is, beschouw ik het gewoon als ruis.

    Dat is het lastige van korte termijn traden. Je moet niet alleen het juiste verkoop moment hebben. Daarna ook het juiste aankoop moment. Als je op €20 of zelfs €21 weer wil terugkopen is het nu nog de vraag of we daar wel gaan komen komende tijd. Kan nog steeds natuurlijk. Maar de opleving van €22 ziet er prima uit. In een sterke uptrend is korte termijn traden gewoon te moeilijk nmm. Ook nu ben ik best verbaasd hoe snel die dip weer weg is.
    Gaat mij benieuwen komende weken, een paar weken saai zijwaarts zou toch helemaal niet vreemd zijn.
  9. forum rang 7 Branco P 16 mei 2021 21:16
    Rondje plattegronden (ten opzichte van 7 mei):

    Les Portes: kleine unit ingevuld door E-sigarettenwinkel (was al aangekondigd dat die gind komen in het Q-Bericht)

    I Gigli: redelijk grote unit (nr 48) ingevuld door dyson (was ook al aangekondigd)

    Curno: hier zijn twee kleine units leeggekomen

    I Portali: hier heb ik mogelijk een aantal weken zitten slapen, of misschien al iets langer verkeerd gekeken naar de plattegrond. In ieder geval staan er in het centrum 2 kleine units leeg en McDonalds is vertrokken. Volgens het jaarbericht stond die McDonals eind 2020 iig nog niet leeg, anders kun je nooit op (afgerond) 100% bezetting zitten per eind 2020. Even in de gaten houden of er de komende tijd iets voor terugkomt
  10. forum rang 7 Branco P 16 mei 2021 23:36
    Even onderstaande opmerking c.q. berekening overgeheveld naar hier vanaf het WHA-forum. Het gaat hier over Etrembierres waar ECP na 2 november van dit jaar het 50% aandeel in de vennootschap van AXA moet overnemen tegen 45mio Euro

    quote:

    NLvalue schreef op 16 mei 2021 10:57:


    Ter Leering kunnen we dat dan het best uitpakken aan de hand van een praktische casus:

    Gegeven :
    Je zit op 45 miljoen cash, dat je een kwartmiljoen negatieve rente kost
    Je hebt een put optie geschreven op een winkelcentrum voor 45 -die nog maar 35 waard is - maar 2 direct res oplevert
    Beleggers waarderen tegen 10x direct resultaat.

    Verhip ( (2M + 0,25m) x 10 minus 10m afboeking... = 12,5m aandeelhouderswaarde gecreëerd door een ramsjobject tegen een veel te hoge prijs aan te kopen. Als je op bergen cash zit..

    Het wordt natuurlijk heel anders als je risicobeheersing niet op orde hebt, nog meer putverplichtingen op winkelcentra hebt..en onvoldoende cash:

    Dan ga je een winkelcentrum moeten verkopen van 100miljoen boekwaarde voor (stel) 85. De lening van 50 miljoen aflossen, en het derivaten contract moeten openbreken. En voortaan 6 miljoen direct resultaat dat dat goede object opleverde, mislopen.

    Dus: de vraag aan de rekenaars op het forum:
    hoeveel ECP aandeelhouderswaarde gaat er vernietigd worden met deze aannames, als de k/w 10 blijft?
    Is de cash die beschikbaar komt voldoende?


    Geen touw aan vast te knopen natuurlijk ;-) maar het was wel een goede aanleiding voor mij om de casus eens door te rekenen voor wat betreft Etrembierres.

    Eind juni 2019 werd het hele object (dus 100%) gewaardeerd op 101,4 mio tegen een NIY van 4,7%. Huurinkomsten bedroegen 2x2,58mio = 5,16mio. BAR 5,1% (19,6 x de huur). Leegstand was 0%. Total Assets van de vennootschap inclusief liquide middelen en vorderingen: 105,5mio

    Eind december 2020 werd het hele object (dus 100%) gewaardeerd op 94,6 mio. Leegstand was ca 6% Feitelijke huurinkomsten na correctie leegstand (5,16mio x0,94) zijn 4,85mio. Komt zowaar ook uit op een BAR van 5,1% (19,6 x de feitelijke huur) en een NIY van ca. 4,7%. Total Assets van de vennootschap inclusief liquide middelen en vorderingen: 100,8mio (50% daarvan = 50,4mio is aandeel AXA)

    Als ik het goed begrijp betaalt ECP 45mio voor het 50,4mio aandeel. Ik neem aan dat er wel 5,7% overdrachtsbelasting betaald moet worden plus misschien nog 1% overige kosten 45mio x 1,067 = 48mio. Dat is 2,4mio korting.

    Voor die 48mio is thans al 67mio in kas en die 48mio kun je uiteraard voor een deel met bankfinanciering aankopen (ca. 20mio) zonder nadelig effect op je LTV. Maar goed, men wil ruim voor november 2021 nog een ander object verkocht hebben kennelijk. Maar dat hoeft helemaal niet natuurlijk. Stukje stockdividend over het resultaat van 2021 doet ook al wonderen.

    2,4mio op 94,6mio waarde (per eind 2020) is 2,4/94,6 = 2,5%. De waarde van het object mag ten opzichte van eind 2020 dus nog zo'n 2,5% dalen voordat de deal voor ECP negatief begint uit te pakken. Ja of 5% van het overgenomen aandeel als je alleen kijkt naar die 50% die je extra hebt moeten overnemen (de andere 50% had je immers al)

    Enfin bij 94,6 - 2,4 = 92,2 mio zit jij bij de huidige feitelijke huur die op dit moment binnenkomt (na aftrek leegstand) op een BAR van ca. 5,26% (is 19x de huur). NIY is dan 4,8%

    Ik schat de huur van Migros op 1,2mio en die van Sport, Babyspeciaalzaak en apotheek samen op 0,4mio. 1,6mio huur van die vier huurders tezamen is goed voor 33% van de huurinkomsten. Het kan ook goed iets hoger zijn. De objecten in Frankrijk waarbij de supermarkt in eigendom is zitten op NIY 4,5%-5%. De objecten waar dit niet het geval is op een NIY van 5,5%-6%.

    Laten we eens negatief doen en de huidige netto huurinkomsten (huur 4,85mio na aftrek van ca. 0,4mio exploitatiekosten) van 4,4mio waarderen tegen een NIY van 5,25%. Dan zou de waarde van Etrembierres naar 84mio bewegen. Dat zou een 8mio daling (-8,7%) zijn ten opzichte van de 92,2 (waarde eind 2020 minus korting). 8mio op een portefeuille van 4 miljard is 0,2% en dat is verwaarloosbaar. Bij de huidige situatie van 6% leegstand is dat zo'n beetje de bodem wat mij betreft. Neemt de leegstand de komende tijd weer af doordat er een paar van de 6 thans leegstaande units weer ingevuld worden, dan is er al helemaal geen probleem meer.

    Zijn er nog andere putopties van Joint Venture partners? Ja 50% bij Fiordaliso (dan heb je het over ca. 150mio) en ca. 5% bij Woluwe (dan heb je het over ca. 30 mio) Uitoefendata meen ik ergens in 2023/2024 dus dat speelt nu nog niet. Bij PDH dacht ik niet. Fiordaliso is wel een wezenlijk bedrag.

    Ik had ze liever niet gezien die putopties overigens. Je wilt niet dat iemand anders besluit wat je met je geld moet doen natuurlijk. Het kan bij een Fiordaliso natuurlijk ook juist interessant zijn... maar dan zal de JV-partner zijn put-optie natuurlijk weer niet gaan uitoefenen.
  11. forum rang 7 Branco P 17 mei 2021 00:28
    quote:

    Branco P schreef op 16 mei 2021 23:36:


    Even onderstaande opmerking c.q. berekening overgeheveld naar hier vanaf het WHA-forum. Het gaat hier over Etrembierres waar ECP na 2 november van dit jaar het 50% aandeel in de vennootschap van AXA moet overnemen tegen 45mio Euro

    [...]
    Voor die 48mio is thans al 67mio in kas en die 48mio kun je uiteraard voor een deel met bankfinanciering aankopen (ca. 20mio) zonder nadelig effect op je LTV. Maar goed, men wil ruim voor november 2021 nog een ander object verkocht hebben kennelijk. Maar dat hoeft helemaal niet natuurlijk. Stukje stockdividend over het resultaat van 2021 doet ook al wonderen.


    Correctie op bovenstaande uitspraak. Je kunt de aankoop deels met banklening financieren (ca. 20mio) maar dat verhoogt dan natuurlijk juist wel je overall LTV met ca. 0,5%-punt (20mio/4 miljard). Daar ging ik even te kort door de bocht :-) Feit is wel dat er bij Etrembierres deze mogelijkheid lijkt te bestaan omdat er thans geen hypotheek op gevestigd is. Hypotheek van 40mio op het totaalobject zou ook nog kunnen (LTV + 1%-punt).

    Geen noodzaak dus om nu overhaast een ander object te verkopen maar men is er kennelijk al wel mee bezig.
  12. forum rang 6 !@#$!@! 17 mei 2021 01:28
    quote:

    Branco P schreef op 17 mei 2021 00:28:


    [...]
    Geen noodzaak dus om nu overhaast een ander object te verkopen maar men is er kennelijk al wel mee bezig.


    Precies. Maar als ik de bewoording van de jaarcijfers goed interpreteer is de druk niet te groot en is niks verkopen zeker een acceptabele uitkomst. Ik denk dat ze alleen zullen verkopen tegen minimaal boekwaarde.
    Daarom ook de beslissing om boekwaarde per object weg te laten, omdat ze geen zin hebben in het afdwingen van een korting op die boekwaarde.
    Ik hoop eigenlijk dat ze gewoon lekker niks verkopen.

    Sterker nog, nog een jaartje of wat stockdividend om van dat geld een mooi WH object te kopen tegen flinke korting lijkt mij wel wat ;-)
  13. forum rang 7 Branco P 17 mei 2021 08:48
    Men heeft aangekondigd nog iets te gaan verkopen dus de kans is toch vrij groot dat er iets verkocht wordt vóór ca. augustus. Tot nu toe heeft men woord gehouden wat dat betreft. Etrembierres zal het niet zijn. Bordeaux of Elins Esplanad zou mooi zijn. Nog beter zou zijn één van de objecten waarbij de supermarkt niet in eigendom is, maar de vraag is of daar al een fatsoenlijke markt voor is.
2.354 Posts
Pagina: «« 1 ... 100 101 102 103 104 ... 118 »» | Laatste |Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Eurocommercial Properties Meer »

Koers 21,860   Verschil +0,68 (+3,21%)
Laag 20,920   Volume 104.739
Hoog 21,880   Gem. Volume 121.424
21 jun 2021 17:35
label premium

Bemoedigende resultaten voor Eurocommercial Properties

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links