Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

quote:

Lamsrust schreef op 27 juli 2021 11:01:

[...]

Deze actie toont duidelijk aan dat de heer Storm geen ondernemer is. Wie gaat er nu de 2 slechtste centra houden en wel 40% korting geven op de verkochte 4 centra, terwijl je dan ook nog eens de Franse organisatie deels in leven moet houden voor de twee resterende centra. Potentiele kopers van deze laatste twee centra weten dat ook, dus die kleden je nog eens uit.

Van Herk zal een hele slechte ochtend hebben.

quote:

Lamsrust schreef op 27 juli 2021 11:01:

[...]

Deze actie toont duidelijk aan dat de heer Storm geen ondernemer is. Wie gaat er nu de 2 slechtste centra houden en wel 40% korting geven op de verkochte 4 centra, terwijl je dan ook nog eens de Franse organisatie deels in leven moet houden voor de twee resterende centra. Potentiele kopers van deze laatste twee centra weten dat ook, dus die kleden je nog eens uit.

Van Herk zal een hele slechte ochtend hebben.

quote:

The Third Way... schreef op 27 juli 2021 11:36:

Eerste indruk: PANIEK!

De slechte verkooprijs van Frankrijk is geen verrassing maar het blijft pijn aan de ogen doen.

De verrassingen worden echter zoals gewoonlijk erin gemoffeld. Niet schrikken:

quote:

Branco P schreef op 27 juli 2021 12:39:

[...]

Tenzij bij Lichthouse Capital (zetel in Mauritius) een mooie deelneming o.i.d. aan Van Herk is toegezegd natuurlijk ;-) Van Herk moet wel nog zijn Decharge verlenen immers.

quote:

Lamsrust schreef op 27 juli 2021 12:50:

[...]

Dat denk ik niet, want dat is strafbaar, tenzij de andere aandeelhouders dit douceurtje ook kunnen genieten uiteraard.

quote:

Lamsrust schreef op 27 juli 2021 12:47:

Hierdoorheen loopt de FSC strategie, welke 4 a 6% jaarlijkse EPS groei zou gaan genereren.

Vraag aan de vaste WHV volgers op dit forum:

Moet ik deze strategie dan zo uitleggen dat door de implementatie hiervan de niy zodanig gaat dalen dat deze de korte termijn huurdalingen gaat opvangen om de LTV niet te laten oplopen?

quote:

Branco P schreef op 27 juli 2021 14:10:

[...]

Ab voor de snelle analyse. Sowieso moet de vraag gesteld worden: hoe kan men opeens met hetzelfde vastgoed een EPS van 4% a 6% per jaar genereren? Zit daar een groot deel indirect resultaat in? Waarom dan eerst nog dalende huren?

quote:

MFCons schreef op 27 juli 2021 14:21:

[...]

Haha omdat die groei idd gebaseerd is op waarde-stijging. Hoe dat kan bij dalende huren is de vraag

quote:

HCohen schreef op 27 juli 2021 14:52:

[...]

Quote
''In Belgium, yields for our leading Full Service Center (FSCs)
transformations in Liège and Courtrai even narrowed, a first sign that our strategy is paying off and that our theory that FSCs will
trade at lower yields than traditional shopping centers is valid.''
Endquote

quote:

Branco P schreef op 27 juli 2021 14:10:

[...]

Ab voor de snelle analyse. Sowieso moet de vraag gesteld worden: hoe kan men opeens met hetzelfde vastgoed een EPS van 4% a 6% per jaar genereren? Zit daar een groot deel indirect resultaat in? Waarom dan eerst nog dalende huren?

quote:

The Third Way... schreef op 27 juli 2021 11:36:

Eerste indruk: PANIEK!

De slechte verkooprijs van Frankrijk is geen verrassing maar het blijft pijn aan de ogen doen.

De verrassingen worden echter zoals gewoonlijk erin gemoffeld. Niet schrikken:

- Het enige overgebleven instrument onder de strategie om de LTV naar beneden te brengen, want dat was doen nummer een, is de verkoop van de laatste twee Franse centra. Gaat duidelijk niet lukken. Sterker nog, hierna blijft de LTV zelfs boven de 40% (was 37.5% pre-Storm);

- Omdat het doel van een lagere LTV niet wordt gehaald, zelfs slechter dan voor de verkopen (!), wordt er nu gesproken over het taboe: kapitaalinjecties.

Middels nota bene overnames. Ondanks dat het zelfs door vHerk was afgeschoten op de AvA. Zie de very fine print op slide 33.

- De LC CAPEX wordt voor een derde non-yielding genoemd met daarbij geen 200% hogere waarderingen meer zoals eerst beloofd, maar de helft ervan. Let op, maar 200 mln euro oftewel 5 euro per aandeel. Daar is de hele strategie op gebaseerd.

Het meest opvallende hierbij is dat de taxateurs 200% eerst zouden hebben toegezegd. Die geloven er ook steeds minder in?

- Wat er niet expliciet staat maar wel impliciet is meegenomen: omdat de LTV maar niet daalt is de hoop nu ook gevestigd op opwaarderingen zoals in het vorige punt. Wereldhave spreekt over haar 'belief', is duidelijk minder overtuigd geraakt van het eigen gelijk. Tis alle hens aan dek.

- Wie rekent ff door wat de LTV zou zijn indien de Franse centra op verwachte verkoopprijs worden gewaardeerd? Wie rekent ff door wat de LTV van WH zou zijn zonder WHB, want dat is de werkelijke maatstaf?

Het blijft zo leuk om te zien dat na de NLse verkopen op de bodem van de markt Wereldhave blijft zeggen dat de markt weer verbetert. Waarom wanneer de rest van het verhaal een verkooppraatje is? Faites vos jeux...

quote:

Lamsrust schreef op 27 juli 2021 16:09:

[...]

Ik heb wat gegrasduind in de corporate site en pagina 24 van bijgaande presentatie geeft grotendeels antwoord op mijn vragen.

www.wereldhave.com/siteassets/documen...

In de FSC strategie is capex benodigd voor de ombouw van een winkelcentrum naar een FSC hetgeen leidt tot een dalende NRI, doch een stijgende taxatiewaarde ten gevolge van een veronderstellende stijgende LfL huurgroei en dalende discount rate.

Weg van (hoger) betalende fashion, meer (lager) betalende dagelijkse traffic (sportschool, tandarts etc) leidt tot minder risico en derhalve lager discount rate. Is het concept.

Bij gevolg stijgt in het afgebeelde louter theoretische excelmodel de waarde van een object van 112 na infuus van 18 capex naar 163, i.e. 25% waardestijging t.g.v. de ombouw van een winkelcentrum naar een FSC louter veroorzaakt door de assumptie over (i) yield compressie en (ii) huur groei. In de presentatie voor de USPP Investors van heden wordt het exliciet genoemd op pp. 19: "our belief is that transformation ito FSC will lead to yield compression".

Dat laatste hebben ze vooraf geverifieerd met taxateurs, en zien daar wat 'evidence ' voor. TTW en ik zitten in hetzelfde kamp - eerst zien dan geloven, maar dit soort statements maak je niet naar US investors zonder dat goed te kunnen onderbouwen

M.a.w. de hele toekomstige strategie van WHV is gebaseerd op een veronderstelde yield compressie, i.e. een boekhoudkundige exercitie; een papieren werkelijkheid. Indien dat niet zo is, blijven de inkomsten nagenoeg gelijk bij een oplopende schuld t.g.v. de capex investments en mistdien een stijgende LTV.

Ja. Dat is echter wel de ziekte voor deze hele sector - niemand verdient nog zijn WACC terug op hun pijplijn - en er gaat een structureel hogere noodzaak zijn voor wc tegeltjes capex (non yielding..)

In de presentatie voor de USPP investors staat op pp. 23 echter ook inzake de verlaging van de LTV tot onder de 40%: Next step should come from e.g. last two French disposals, retained earnings, residential gains, equity backed acquisitions. M.a.w. er wordt alvast vooruitgelopen op een mogelijke beperking van het dividend (vergelijk URW) dan wel een emissie i.v.m. een acquisitie om de LTV verder omlaag te brengen.

Retained earnings - de 20-25% van DRPS die ze niet uitkeren, er wordt (zeker) niet gesproken over dividend korten. - De WHB statuten zijn opgerekt om assets te ruilen voor aandelen, conform wat Aedifica doet - het bij effect daarvan is dat LTV daalt en derogatie grens wat uit zicht raakt.

WHV lijkt de NRI in de toekomst dus te kunnen stabiliseren, doch of ook de LTV onder controle blijft hangt af van het realiteitsgehalte van de yield compressie assumptie. Of WHV kan ook gewoon geluk hebben dat deze optreedt los van de FSC strategie, doch gewoon marktbreed. Anders zal een korting op het dividend de meest snelle oplossing zijn om de LTV omlaag te brengen, hetgeen dan overigens snel kan gaan omdat de verhouding tussen de jaarlijkse FCF en de netto schuld niet zo groot is, i.e. één jaar dividend inhouden brengt de LTV al 3 a 4% punt omlaag.

LTV ... van 46 naar 42 is grotendeels een mix effect van het wegvallen van Frankrijk dat tegen 60+% gefinancieerd is. Tegen deze prijs lost het de leningen af die er tegenover staan.
De LTV zal ergens rond de 40 blijven hangen - prima wat mij betreft - het reduceert de vrijheidsgraden van de RvB/RvC om onverstandige investeringen te doen.