QueSera schreef op 10 februari 2021 21:50:
Dank voor de samenvatting. Zie mijn
vetgedrukte toevoegingen.
[...]
De nieuwe CEO had het tijdens de presentatie over dat we URW de volgende jaren moeten zien al een total return play (dus, je moet het hebben van de koersstijgingen).
Het was de moeite waard om te kijken, met name ook de antwoorden op de vragen van de financiële analisten van de banken. Voor mij de belangrijkste take away’s:
- ze maken het door vorige bestuur geplande asset disposal in Europa van 4 miljard af. As everybody knows, the market in the US is not open now (dus nu valt er niets te verkopen in US). Omdat ze in US veel verder zijn met vaccineren, is hun verwachting dat de markt daar het eerste weer aantrekt. Dan gaan ze het asset disposal in VS beginnen (inschatting, circa q3 21).
Ik had met name de indruk dat de ze US portfolio ook eerst "verkoopklaar"" willen maken middels:
- verkoop van de regional assets die als B kwaliteit kwalificeren, dat zijn er 10 van de 14: alleen Oakridge, Valencia, Mission Valley en Brandon zijn goed. Deze regionals zullen niet veel opleveren denk ik.
- voor elke flagship komt een businessplan, i.e. leegstand opvullen, retailmix optimaliseren en mixed used gebruik in kaart brengen voor hardnekkige leegstand/ potentiele hardnekkige leegstand;
- voor betreffende flagships worden plannen uitgewerkt voor gedeeltelijke herintwikkeling incl. bouwplannen en vergunningstrajecten. Of er overigens een outright sale gaat plaatsvinden staat voor mij nog niet vast. Het is ook niet ondenkbaar om een JV partner te vinden (verzekeraar/pensioenfonds) die voor 50 à 70% gaat deelnemen in de US business terwijl URW een stake behoudt en het management blijft doen. ook URW lijkt deze mogelijkheid op te houden nu ze refereren aan "terugbrengen financiele risico's US". Daarnaast wordt er vol ingezet op het Westfield brand voor de hele portfolio, i.e. bij volledige verkoop US portfolio zal de Koper hier een licentie van moeten krijgen. - ze hebben voor 2 jaar liquiditeit om aan alle verplichtingen te voldoen, ook al komt er onverhoopt geen enkele verkoop tot stand
En kan er onverhoopt geen enkele obligatie meer geplaatst worden. Mijns inziens onwaarschijnlijk omdat het URW obligaties zeer gevraagd zijn vanwege de positieve coupon.
- er komt geen emmissie van nieuwe aandelen, ook als de koers weer substantieel stijgt. Daarom zien ze ook af van script dividend. Ze willen geen enkele verwatering.
En ook geen converteerbare obligaties. - er zijn 28 assets in de VS, waarvan 14 flagships, 14 regional malls (ik kreeg de indruk dat vooral die laatste weg mogen en niet zo zeer de eerste).
- t.a.v. de REIT en SIIC status en het niet uitkeren van dividend. Het is een complex verhaal, wegens de complexe structuur. Als ik het goed heb begrepen is er de holding, die heeft die status. Daaronder zitten 3 dochters, elk voor de Europese (vasteland), UK en US activiteiten. De holding heeft dus resultaat uit deelnemingen. Vooral die uit de VS en UK zijn dramatisch slecht wegens enorme afwaarderingen van het vastgoed. Zij verwachten geen verdere substantiële afwaarderingen, en pas over een tijdje weer waardestijgingen. Ze verwachten dat het tot 2022 duurt voordat ze met de inkomsten uit huur dit negatieve resultaat vanwege de enorme afschrijvingen uit 2020 hebben weggewerkt.
Voor de SIIC/REIT berekeningen wordt gewerkt met de fiscale balans waarop het OG tegen kostprijs staat. Hierop had nu een afboeking (impairment) plaatsgevonden van EUR 3 mrd, i.e. zolang optelsom operationele winsten en boekwinsten de komende 2 jaar hieronder blijven behoeft geen dividend te worden uitgekeerd. Afwaarderingen zullen ook in 2021 aan de orde zijn, maar niet beneden de oorspronkelijke kostprijs voor de Europese portfolioMijn conclusie hieruit was dat ze nu uit de nood een deugd proberen te maken en de hele balans opschonen. Ze komen straks met een substantieel lagere LTV uit, met betere kwaliteit assets, met zwaartepunt in Europa.
Dit is een aandeel dat geduld vergt van de belegger. Je moet het zien als een turn-around kandidaat. Als die jongens slagen (en ik zou niet weten waarom niet, ze zijn heel conservatief in hun aannames, en hebben 2 jaar de tijd en een helder plan), dan krijg je een bedrijf met een oersterke balans, mooie malls, in een veel betere markt (want de zwakke malls zijn dan ter ziele). Ik heb er wel vertrouwen in.
EENS. Daarnaast dient niet te worden vergeten dat op de achtergrond hele grote financiele belangen spelen van m.n. de familie Niel en zijn schoonfamilie Arnault. Zij hebben uiteraard toegang tot alle mogelijke financiele fondsen, investments banks, etc. Het zou me niet verbazen indien er al een investment bank informeel betrokken is bij het "verkoopklaar" maken van de US portfolio.Maar ik denk dat de reactie morgen op de beurs niet mals zal zijn.
Ook eens. Mooi bijkoopmoment. Onder de EUR 55 ben ik in de markt. Balen voor D1 dat ze net nu hun shortpositie hebben afgebouwd. Kans dat resterende shorters morgen gebruiken om positie te sluiten dan wel dat nieuwe shorters opduiken en positie te openen en te speculeren op LTV breuk/emissienoodzaak dientengevolge. Spannend!