Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Aandeel Eurocommercial Properties AEX:ECMPA.NL, NL0015000K93

  • 19,864 24 sep 2021 09:00
  • 0,000 (0,00%) Dagrange 19,864 - 19,864
  • 335 Gem. (3M) 92,1K

ECP 2020

6.925 Posts
Pagina: «« 1 ... 280 281 282 283 284 ... 347 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. GJF1959 27 oktober 2020 16:49
    [quote alias=Branco P id=12848717 date=202010271401]
    [...]

    De huidige marktwaarde van die swaps is negatief doordat de marktrente steeds verder gedaald is de afgelopen tijd. Je ziet dat ook aan de lopende rentelasten, die zijn nu weer 0,1% omlaag gegaan van 2% naar 1,9%. Negatieve swapwaardes zijn dus in de basis een zegen want het betekent dat je bij herfinancieringen heel goedkoop kunt financieren (lage rentes) en dat je heel goed kunt financieren geldt voor alle marktpartijen dus dit verhoogt in de regel de koopprijzen die partijen kunnen betalen als ze vastgoed aankopen. En dat is weer positief voor de marktwaarde van je vastgoed.

    Negatieve swapwaardes spelen geen rol bij herfinancieringen want herfinancieringen doe je in principe alleen bij leningen die bijna expireren en de bijbehorende swaps zijn dan ook nagenoeg afgelopen en hebben dan geen negatieve waarde meer. De marktwaarde van een swap gaat aan het einde van zijn looptijd altijd naar € 0 (nul). Swapwaardes spelen ook geen enkele rol bij het bepalen van de LTV.

    Wanneer kan een negatieve swapwaarde wel vervelend zijn? Als je vervroegd een lening wilt aflossen, bijvoorbeeld omdat je het object waarop de lening verstrekt is hebt verkocht. Want dan moet je ook de swap afwikkelen en dan moet je die negatieve swapwaarde aan de bank betalen die de swap afwikkelt.

    Dat is ook weer een reden voor het feit dat er op Moraberg geen hypothecaire lening meer liep. En dat is dan ook meteen een indicatie dat het plan is om Bordeaux te verkopen, want ook ob dat object "loopt" geen hypothecaire lening.



    Je hebt geen ongelijk. Toch kan SWAPwaarde meespelen bij de financiering door banken. De Swap hoeft niet een zelfde looptijd te hebben als de financiering. Maar belangrijker nog; een bank kijkt naar " wat is een bedrijf waard is als executie onverhoopt noodzakelijk blijkt".
    Maar zonder executie speelt de waarde van Swaps geen rol tenzij ze speculatief gebruikt worden. Dat zal hier niet het geval zijn want dan had het anders opgenomen moeten worden in het door ECP vrijgegeven overzicht. En inderdaad, de verwachte te betalen rente zal bij gelijkblijvende omstandigheden zeker dalen.
  2. forum rang 7 Branco P 27 oktober 2020 17:02
    quote:

    NLvalue schreef op 27 oktober 2020 14:40:


    [...]
    Iets anders is wellicht ook collections in italie - July zat op 97% - nu 82% voor t kwartaal - dat betekent ~75% van aug/sep van due& collectible dat binnen is. Kan me niet herinneren gelezen te hebben over huur-achteraf (maar dan zou t niet als "due" gerapporteerd worden? ). Wellicht jij een idee?


    Dat is nu wel een wezenlijke vraag. Of de huur voor september vooraf (voor 1 september) of achteraf (voor eind september) betaald wordt is niet zo heel relevant want we zitten ondertussen op 27 oktober.

    Wat we wel weten is dat de huurders het grootste deel van de huurkortingen hebben gekregen voor de maanden in Q2 en, als ik het mij goed herinner, is de Italiaanse overheid de (kleine) retailers voor Q2 (dwz. de periode dat er een winkelsluiting was) tegemoet gekomen met een bijdrage van 60% van de te betalen huren. En dus hadden de huurders in juli behoorlijk wat ruimte om de julihuur te betalen (ook de horeca en fashion huurders). In Q3 hebben horecahuurders en schoenenretailers circa 84% sales gedaan. In Italië kan dit gemiddeld nog wat lager zijn. Dus er zal een deel van de huurders zijn die nu niet makkelijk de huur betaalt en een maandje achterstand hebben en in meerdere gevallen ook twee maandjes. Collections zouden dan zijn circa: 98% juli, 85% augustus en 63% september (gemiddeld 82%). Zoiets?

    Dat je er rekening mee moet houden dat daar nog een stukje receivables kwijtgescholden c.q. afgeboekt gaan worden dat lijkt mij een redelijke aanname, hoewel dat nog iets te vroeg is. Maar laten we zeggen: een maandhuur voor de helft van de Italiaanse huurders? Dan heb je het over 4 miljoen euro. Dit om een indicatie te hebben.
  3. forum rang 7 Branco P 27 oktober 2020 17:12
    quote:

    GJF1959 schreef op 27 oktober 2020 16:49:


    [...]
    Je hebt geen ongelijk. Toch kan SWAPwaarde meespelen bij de financiering door banken. De Swap hoeft niet een zelfde looptijd te hebben als de financiering. Maar belangrijker nog; een bank kijkt naar " wat is een bedrijf waard is als executie onverhoopt noodzakelijk blijkt".
    Maar zonder executie speelt de waarde van Swaps geen rol tenzij ze speculatief gebruikt worden. Dat zal hier niet het geval zijn want dan had het anders opgenomen moeten worden in het door ECP vrijgegeven overzicht. En inderdaad, de verwachte te betalen rente zal bij gelijkblijvende omstandigheden zeker dalen.


    Ja de gemiddelde resterende looptijd van de swaps bij ECP is ietsje langer dan de gemiddelde looptijd van de leningen, maar ik meen dat het verschil kleiner is dan 1 jaar.

    Hoewel je geen ongelijk hebt in je constatering dat een negatieve swapwaarde meegenomen wordt wanneer je de waarde van je bedrijf bepaalt zal een bank juist alleen een lening aan je verstrekken wanneer jij als klant langjarig de rente vastklikt (en daarmee het risico op een flink stijgende rente hebt geneutraliseerd). Dat vastklikken van de rente wordt vaak middels een renteswap gedaan. Dus een bank verleent jou dan sowieso alleen een lening wanneer jij als klant het renterisico afgedekt hebt (uiteraard meestal bij dezelfde bank, zodat die bank ook geld aan jou verdient bij het afsluiten van de renteswap).

    Wanneer speelt een negatieve swapwaarde nu wel echt een rol? Dat is als er inderdaad daadwerkelijk een executieverkoop van het vastgoed dreigt. En dat is natuurlijk wanneer een object in grote problemen is gekomen, bijvoorbeeld doordat de leegstand boven 30% komt. Zo'n scenario speelt bij ECP in het geheel niet, dus die negatieve marktwaardes van de swaps spelen m.i. geen rol.
  4. forum rang 7 NLvalue 27 oktober 2020 17:34
    quote:

    Branco P schreef op 27 oktober 2020 16:32:


    [...]

    Dat lijkt mij sterk want toen (voor eind juni) waren deze units nog niet opgeleverd, dus die zijn niet in de renewals t/m juni meegenomen. Maatgevend is de datum waarop de nieuwe huur ingaat lijkt mij (meestal is dat per datum oplevering)

    Als je nu eens gewoon kijkt naar wat men gedaan heeft in Gigli op de verdieping dan zul je begrijpen dat ze daar de huurwaarde per m2 flink opgetrokken hebben:

    The redevelopment of the Old Bazar and Toys store on the first floor of I Gigli is now fully let with brands including Nike, Adidas and JD Sport, some of them already opened and fully trading.

    Als je daar bij een stuk of 10 nieuwe huurders de huur +100% verhoogt dan kom je op een totaal van 60 renewals toch al makkelijker richting die +20%


    Tja.. in de update t/m juni vertellen ze dat Nike/Adidas pas per december intrekken in I Gigli.. Dus ik denk dat die "uplift on renewals" alleen betrekking heeft over de uplift van afgesloten contracten.. maar weinig zegt over per wanneer die contracten huur beginnen op te leveren. "I Gigli terrace opened and 14 new units will open in December (Nike, Adidas etc)"

    Kortom - de plattegrond is alvast ingekleurd - maar ik geloof niet dat Adidas./nike al huur betalen in I Gigli in JAS voor een pand dat ze in December betrekken..

    die +20% gaat er bij mij gewoon niet in - als vastgoedboys de huur Overall zo hard zouden kunnen laten stijgen met een lullig capex projectje van 20m op een object van een half miljard.(en overall op een italiaanse portefeuille van 1,5mrd) . dan moeten alle vastgoedboys die meelezen op dit forum wel enorme faal spijt hebben dat ze zo enorm zitten te prutsen.

    Dus.. die +20% ( na vele jaren +10/11/14% uplift - maar magere like for like gerapporteerd te hebben) is too good to be true,

    Dan had de overall huursom hard moeten stijgen...

    (en PS - dat verandert mijn opinie over ECP - prima LT koop - niet - ik ben van de daadwerkelijke cashflows die binnenkomen - elk mooi verhaal van mgt is alleen "informatief" - niet leidend)
  5. forum rang 7 Branco P 27 oktober 2020 17:54
    quote:

    NLvalue schreef op 27 oktober 2020 17:34:


    [...]
    Tja.. in de update t/m juni vertellen ze dat Nike/Adidas pas per december intrekken in I Gigli.. Dus ik denk dat die "uplift on renewals" alleen betrekking heeft over de uplift van afgesloten contracten.. maar weinig zegt over per wanneer die contracten huur beginnen op te leveren. "I Gigli terrace opened and 14 new units will open in December (Nike, Adidas etc)"

    Kortom - de plattegrond is alvast ingekleurd - maar ik geloof niet dat Adidas./nike al huur betalen in I Gigli in JAS voor een pand dat ze in December betrekken..

    die +20% gaat er bij mij gewoon niet in - als vastgoedboys de huur Overall zo hard zouden kunnen laten stijgen met een lullig capex projectje van 20m op een object van een half miljard.(en overall op een italiaanse portefeuille van 1,5mrd) . dan moeten alle vastgoedboys die meelezen op dit forum wel enorme faal spijt hebben dat ze zo enorm zitten te prutsen.

    Dus.. die +20% ( na vele jaren +10/11/14% uplift - maar magere like for like gerapporteerd te hebben) is too good to be true,

    Dan had de overall huursom hard moeten stijgen...

    (en PS - dat verandert mijn opinie over ECP - prima LT koop - niet - ik ben van de daadwerkelijke cashflows die binnenkomen - elk mooi verhaal van mgt is alleen "informatief" - niet leidend)


    Die winkels gaan uiterlijk eind november open voor publiek maar ze hebben de winkels wel opgeleverd gekregen in Q3 en zijn nu aan het verbouwen. Datum oplevering is datum start huurcontract, en dat bepaalt dan in welk kwartaal je de verhuur meeneemt.

    En bij jou gaat het er dan niet in dat de huur op de verdieping grof verhoogd is bij I Gigli. Het feit dat men de foodcourt heeft vernieuwd (en buitenterassen heeft toegevoegd) en een oude speelgoedzaak en een oude Bazar heeft herontwikkeld in kleine units (met Adidas en Nike etc.) zegt mij als winkelvastgoedman voldoende: de huren daar op die verdieping zijn fors gestegen. Mogelijk meer dan 100%.

    Kan men dat trucje dan overal zo doen en waarde toevoegen. Nee natuurlijk niet, we hebben het hier over I Gigli, één van de allerbeste winkelcentra van Italië, zo niet het allerbeste. Daar komt zo extreem veel publiek op af, daar kun je op deze manier wel geld verdienen. Dat Nike, Adidas en JD daar op een eerste verdieping willen zitten, is een heel duidelijk signaal dat I Gigli een zeer goedlopend winkelcentrum is.

    Maar goed, bij jou gaat het er gewoon niet in die +20% op renewals in Italië in Q3. Met andere woorden: je beticht het bestuur van ECP van misleiding c.q. het gegeven van onjuiste informatie aan beleggers. Daar zou ik dan maar eens heel flink gaan induiken als ik jou was. Je bent nu echt iets op het spoor! Spannend! ;-)
  6. Global-analist1 27 oktober 2020 18:01
    quote:

    masseur schreef op 27 oktober 2020 17:55:


    [quote alias=Global-analist id=12847769 date=202010271021]
    Raak niet in paniek, blijf rusttig en geniet van koffie of thee. Ik verwacht toch een stijging richting €11.

    Prijs de dag niet voor het avond is. Blijf genieten, maar misschien is het toch tijd voor iets sterkers.


    HAHA LOL.... ik blijf lachen. Het is niet leuk, maar dit hoort bij beleggen, je kunt niet elke dag feest hebben he? Voor morgen heb ik ASMI gekocht.
  7. Gunther 27 oktober 2020 19:29
    Het is inderdaad een non-event geworden. Daling overeenkomstig de sector. Ben tevreden over de cijfers. Veranderingen voor STAK ben ik minder positief over want het slechtste wat ons kan overkomen is m.i. een overname. Kan me het bestuur indenken dat een aandelennotering weinig nut heeft wanneer er verder onder NAV wordt genoteerd. Een overname betalen door uitgifte nieuwe aandelen is dan te duur. Maar dit is hopelijk een korte termijn trend. Op middellange termijn moeten we weer terug op normaal zijn. En dan hoop ik niet dat een Van Herk of andere groep profiteert en wij een korte termijn winstje pakken.
  8. forum rang 7 Branco P 27 oktober 2020 21:40
    quote:

    Gunther schreef op 27 oktober 2020 19:43:


    Oh ja Junkyard, lees het persbericht nog eens na en kijk wat ECP zegt over financiering met obligaties en de kredietbureaus. Je zal het wel een “wij-van-wc-eend-opmerking” vinden maar je kunt het niet wegzetten als onzin.


    Die discussie zal nooit iemand van JY winnen. Zelfs als banken, experts, of de obligatiehouders zelf, aangeven dat deze verschillen er zijn en dat obligaties dus in goede tijden extra voordelig zijn (lagere rentes), maar in slechte tijden juist extra nadelig kunnen uitpakken, dan nog zal JY volharden dat er geen verschillen zijn. je moet het JY nageven, hij kan goed volharden in zijn standpunten. Terwijl anderen zullen beseffen: tja, goedkoop is duurkoop. En: als een obligatiehouder genoegen neemt met een lagere rente, dan zal hij dus ook een lager risico lopen. En dat betekent bovendien dat aandeelhouders dan een groter risico lopen.
  9. forum rang 7 Branco P 27 oktober 2020 21:44
    quote:

    Makita schreef op 27 oktober 2020 21:14:


    Baggerkrant FD zegt doodleuk dat ECP het dividend geschrapt heeft. Die krant wordt echt met de dag slechter.


    Zeer kwalijk, maar besef je dan dat:

    - FD is van HAL.
    - FD rapporteert al heel lang niet neutraal over de winkelvastgoedsector
    - HAL heeft reeds eerste stappen gezet op winkelvastgoedmarkt

    Toeval! ;-)
  10. forum rang 5 Chessplayer1992 27 oktober 2020 21:54
    Bijzonder. Vastned haalt een stuk lager direct resultaat. Maar de koers staat meer dan 2x zo hoog. Dit heeft niets met de contante waarde van toekomstige kasstromen te maken, maar enkel met de veronderstelde waardevastheid ... en uitponden. Kan bijna niet anders dan dat de nieuwe strategie uitponden wordt...
  11. forum rang 7 NLvalue 27 oktober 2020 21:55
    quote:

    Branco P schreef op 27 oktober 2020 17:54:


    [...]

    Die winkels gaan uiterlijk eind november open voor publiek maar ze hebben de winkels wel opgeleverd gekregen in Q3 en zijn nu aan het verbouwen. Datum oplevering is datum start huurcontract, en dat bepaalt dan in welk kwartaal je de verhuur meeneemt.

    En bij jou gaat het er dan niet in dat de huur op de verdieping grof verhoogd is bij I Gigli. Het feit dat men de foodcourt heeft vernieuwd (en buitenterassen heeft toegevoegd) en een oude speelgoedzaak en een oude Bazar heeft herontwikkeld in kleine units (met Adidas en Nike etc.) zegt mij als winkelvastgoedman voldoende: de huren daar op die verdieping zijn fors gestegen. Mogelijk meer dan 100%.

    Kan men dat trucje dan overal zo doen en waarde toevoegen. Nee natuurlijk niet, we hebben het hier over I Gigli, één van de allerbeste winkelcentra van Italië, zo niet het allerbeste. Daar komt zo extreem veel publiek op af, daar kun je op deze manier wel geld verdienen. Dat Nike, Adidas en JD daar op een eerste verdieping willen zitten, is een heel duidelijk signaal dat I Gigli een zeer goedlopend winkelcentrum is.

    Maar goed, bij jou gaat het er gewoon niet in die +20% op renewals in Italië in Q3. Met andere woorden: je beticht het bestuur van ECP van misleiding c.q. het gegeven van onjuiste informatie aan beleggers. Daar zou ik dan maar eens heel flink gaan induiken als ik jou was. Je bent nu echt iets op het spoor! Spannend! ;-)



    Jouw absorptie capaciteit voor nieuwe informatie lijkt overschreden te zijn .




  12. forum rang 5 Chessplayer1992 27 oktober 2020 21:57
    quote:

    Branco P schreef op 27 oktober 2020 21:44:


    [...]

    Zeer kwalijk, maar besef je dan dat:

    - FD is van HAL.
    - FD rapporteert al heel lang niet neutraal over de winkelvastgoedsector
    - HAL heeft reeds eerste stappen gezet op winkelvastgoedmarkt

    Toeval! ;-)


    Zeker toeval, ik geloof niet zo in complotten (a la Zondag met Lubach). Het zou theoretisch kunnen, maar ik geloof het niet. Dan had HAL allang een belang genomen ... Ik zie het ze overigens nog steeds wel doen, maar ook HAL moet eerst expertise opbouwen van winkelvastgoed en een visie vormen hoe in hun ogen toekomstig winkelvastgoed erbij staat. Ik denk dat HAL eerst GrandVision wil verkopen, pas nadat ze die cash hebben ontvangen gaan ze verder kijken naar sectorrotatie. Wel zie ik een kans dat HAL en V. Herk samen gaan optrekken met bijv. een Wereldhave en ECP ...
  13. Tenton 27 oktober 2020 21:58
    Ik blijf verbijsterd dat dit aandeel zo laag staat met een WPA van om en bij de 3 euro en 90% van huurinkomsten nog opgehaald. Daarboven een leegstand van amper 1 à 2%.

    Bij URW kan ik dit nog relativeren met het Westfield verhaal en het geklungel van het management. Hier zie ik het gewoon volledig niet.

    Met zulke cijfers kan ik me moeilijk grote afwaarderingen inbeelden. Hoe komt een bank als Bank of America in hemelsnaam aan een koersdoel van 6,5?
6.925 Posts
Pagina: «« 1 ... 280 281 282 283 284 ... 347 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Eurocommercial Properties Meer »

Koers 19,864   Verschil 0,00 (0,00%)
Laag 19,864   Volume 335
Hoog 19,864   Gem. Volume 92.100
24 sep 2021 09:00
Premium

Scheurtjes in firmament Eurocommercial Properties

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links