Ontvang nu dagelijks onze kooptips!
word abonnee
sluiten ✕
Terug naar discussie overzicht
New dawn schreef op 6 september 2019 10:48 :
[...]
Ik weet niet of dat overal zo is, maar Action zit waar ik woon niet in winkelcentra. Die willen denk ik geen hoge huur betalen.
Soms in winkelcentra, soms niet. Ze betalen inderdaad nooit de hoofdprijs qua huur. heb meerdere deals met hen gesloten voor onze Duitse objecten. Moest iets qua huurprijs inleveren maar hoeveelheid publiek voor de winkelcentra nam enorm toe. Taxateurs hebben de hele winkelcentra opgewaardeerd. Dus huur iets omlaag, maar waarde flink omhoog. Alle andere huurders profiteren ervan, daar ging het ons om.
Ben benieuwd of de nieuwe fiscale rules nog voor wat verschuivingen zullen zorgen, of een te kleine impact hebben op de markt. Als particulieren niet langer in box 3 de bezittingen op vastgoed en schulden mogen salderen, dan kan dat een behoorlijke impact op het rendement hebben - en dus een voorkeur van direct vastgoed naar indirect vastgoed ontstaan. Of zie ik dat verkeerd? Zeker de particuliere winkel markt zal klein zijn, maar wel voor woningen. Ben benieuwd naar de aankondiging van de exacte nieuwe regelgeving.
Branco P schreef op 6 september 2019 11:27 :
[...]
Soms in winkelcentra, soms niet. Ze betalen inderdaad nooit de hoofdprijs qua huur. heb meerdere deals met hen gesloten voor onze Duitse objecten. Moest iets qua huurprijs inleveren maar hoeveelheid publiek voor de winkelcentra nam enorm toe. Taxateurs hebben de hele winkelcentra opgewaardeerd. Dus huur iets omlaag, maar waarde flink omhoog. Alle andere huurders profiteren ervan, daar ging het ons om.
Een heel goed initiatief.
Een succes formule die in de USA wordt toegepast om retail onroerend, goed, online-shop bestendig te maken: 1) Locatie in de woonbuurten op maat t.o.v. het aantal inwoners. 2) Huurders worden supermarkten, restaurants, lage prijzen winkels, fastfood. Bedrijven zoals Kimco en BRX (tickers) zijn op deze manier nu aan het transformeren en klimmen uit het dal. Het betekent het einde voor grote winkelcentra waar zij in investeren. Verder locaties bij treinstations etc waar mensen snel wat kopen en niet kunnen uitwijken naar het internet.
De situatie in de USA is urgenter dan hier. www.cnbc.com/2019/04/02/online-shoppi... Het maakt de afhankelijkheid vh internet al groter. Ik denk aan storingen en service nadien.
Artikel van april 2019. Mensen blijven nog steeds shoppen. E-commerce zijn erg lage marges. Kosten zijn hoog. Onderzoek wijst uit data in gebieden met fysieke winkels de Traffic naar de webshop sterk vergroot. Omnichannel is al de weg. Daarbij alle retailers die weinig toevoegen op het gebied van service producten, beleving vallen weg (hudson bay, op is op, internet DIV kleding retailers). De beste retailers blijven over in een omni-Chanel omgeving. Daarbij als je goede locaties hebt als vastgoed cq winkelverhuurder kun je ook package deals doen. Zo kun je de middelmatige locaties wegzetten tezamen met de betere locaties. Daarbij gaat het in het vastgoed ook om de contacten...denk dat veel beleggers dat ook onderschatten.
Daarbij als je iets van substantiële waarde koopt ga het merendeel het in de winkel kopen. Denk aan garantie, service en advies. Goedkope grut kan prima via internet maar duurdere zaken koop je mi in de winkel. Maar goed dat is mijn mening/visie.
Marco19 schreef op 7 september 2019 12:20 :
Daarbij als je iets van substantiële waarde koopt ga het merendeel het in de winkel kopen. Denk aan garantie, service en advies. Goedkope grut kan prima via internet maar duurdere zaken koop je mi in de winkel. Maar goed dat is mijn mening/visie.
Als vrouw zijnde weet ik dat er niets leuker is dan shoppen in fysieke winkel dus daar zit ook een grote aantrekkingskracht voor consumenten. Niet voor niets dat de coolblue”s op deze wereld meer en meer ook fysieke locaties openen naast de webwinkels.
En beleg jij ook in ECP Endless? Vrouwen schijnen beter te beleggen dus dat zou mij gerust stellen. Ik vind de timing van de dividend aanpassing wel ongelukkig. ECP moet dit jaar naast de 200M nog extra properties verkopen om de LTV op peil te houden. Idealiter zie ik een LTV net onder de 40. De wijziging in het dividend heeft een negatieve impact op de LTV. Aandeleninkoop zou ik derhalve niet aan denken voor aankomend jaar hoe aantrekkelijk de beurskoers nu ook is. Eerst het LTV huis op orde, wat waarschijnlijk samen gaat met een hogere beurskoers waardoor je te laat bent met de inkoop :)
Een port. van supermarkten en lage prijzen winkels is denk ik ook meer recessiebestendig, Retaurants denk ik minder. Op den duur zal blijken waar het percentage online-shops vs winkels langdurig in balans komt. @ Marco19 Ik ben het daar helemaal mee eens. Ik ga echt geen tv op het internet kopen. Ook wat mensen gedwongen doen is bij kleding er wel 5 soorten laten komen en dan er één uitkiezen. Daarna heb je de rompslomp om de andere terug te sturen. Het spijt me, maar ik vind het online kopen geen verrijking voor mij, Anderen zullen daar anders over denken. Echter met investeringen heb je er wel mee te maken.
Gunther schreef op 8 september 2019 10:52 :
En beleg jij ook in ECP Endless? Vrouwen schijnen beter te beleggen dus dat zou mij gerust stellen.
Ik vind de timing van de dividend aanpassing wel ongelukkig. ECP moet dit jaar naast de 200M nog extra properties verkopen om de LTV op peil te houden. Idealiter zie ik een LTV net onder de 40. De wijziging in het dividend heeft een negatieve impact op de LTV. Aandeleninkoop zou ik derhalve niet aan denken voor aankomend jaar hoe aantrekkelijk de beurskoers nu ook is. Eerst het LTV huis op orde, wat waarschijnlijk samen gaat met een hogere beurskoers waardoor je te laat bent met de inkoop :)
Wat maakt een paar procent in de LTV uit, iedereen doet hetzelfde "domme" huiswerk; zich bijna uitsluitend focussen op een LTV van net onder de 40. Hoezo kuddegedrag.
Heb je zelf je huiswerk gedaan en weet je wat de impact van verschillende scenario’s is op cash flow en LTV? Je wilt ruimte in je LTV overhouden om een grote waardedaling van vastgoed zoals eerder is gebeurd (terwijl de directe resultaten op peil bleven) op te vangen. Dus dit is geen kuddegedrag maar gewoon berekenen en mijn eigen interpretatie. Vraag me af jij zelf niet je “domme” huiswerk maakt?
Gunther schreef op 8 september 2019 13:32 :
Heb je zelf je huiswerk gedaan en weet je wat de impact van verschillende scenario’s is op cash flow en LTV? Je wilt ruimte in je LTV overhouden om een grote waardedaling van vastgoed zoals eerder is gebeurd (terwijl de directe resultaten op peil bleven) op te vangen. Dus dit is geen kuddegedrag maar gewoon berekenen en mijn eigen interpretatie. Vraag me af jij zelf niet je “domme” huiswerk maakt?
Ik heb het niet over een te hoge of over een te lage LTV, het gaat mij alleen over het getal 40 wat NU plotseling iedereen zo belangrijk vindt. Enige jaren geleden lag dit veel hoger, boven de 50 was heel normaal. Ja de LTV is belangrijk, maar niet het getal 40.
Leeser1959 schreef op 8 september 2019 17:52 :
[...]
Ik heb het niet over een te hoge of over een te lage LTV, het gaat mij alleen over het getal 40 wat NU plotseling iedereen zo belangrijk vindt. Enige jaren geleden lag dit veel hoger, boven de 50 was heel normaal.
Ja de LTV is belangrijk, maar niet het getal 40.
Ik ben het helemaal met je eens, natuurlijk is het streven van ECP om de LTV weer wat verder omlaag te brengen, maar uitsluitend als verkopen tegen een goede prijs kunnen gebeuren, anders maar even een iets hogere LTV. Wat de dividendverhoging betreft, dit gaat financieel nergens over, is slechts een psychologisch signaal naar beleggers toe, zo van jongens (en meisjes) waar maken jullie je druk over, het is gewoon business as usual.
Enige jaren geleden was de beleningsgraad hoger, hierdoor zijn enkele fondsen stevig onderuit gegaan. Bijvoorbeeld NSI. Dit als argument gebruiken dat een hogere LTV prima is, lijkt mij niet gepast. Als markten tegenzitten vangen aandeelhouders hardere klappen bij een hogere LTV. De markt prijst nu waarde daling van het retail vastgoed in, als dit plaatsvindt dan stijgt de LTV. Bij een LTV tegen de 60% worden schuld convenanten getriggerd, een situatie waarin je niet graag belandt. Vandaar de focus op LTV, ondanks dat de spread tussen EV en VV historisch hoog is en hierdoor extra rendement voor aandeelhouders kan ontstaan bij hogere LTV. Dat ECP het mooiste bezit in Frankrijk rond boekwaarde verkoopt wil niet zeggen dat dit voor de rest ook mogelijk is. Aangezien ECP niet graag het beste bezit verkoopt, verwacht ik dat het andere vastgoed niet rond boekwaarde verkoopbaar was. Een paar (mindere) Franse winkelcentra zijn het afgelopen jaar flink afgeboekt, deze winkelcentra had ECP vast liever tegen boekwaarde verkocht.
Leeser1959 schreef op 8 september 2019 17:52 :
[...]
Ik heb het niet over een te hoge of over een te lage LTV, het gaat mij alleen over het getal 40 wat NU plotseling iedereen zo belangrijk vindt. Enige jaren geleden lag dit veel hoger, boven de 50 was heel normaal.
Ja de LTV is belangrijk, maar niet het getal 40.
In Belgie is een LTV > 50% niet ongewoon. Zelfs bij Retail Estates dat toch vooral in retail zit en nochtans niet wordt afgestraft.
Junkyard, ik vond management wel sterk tav “het sterkste bezit” verkopen. Parijs was ook hoger gewaardeerd en daar boekwaarde voor krijgen is dan hetzelfde als boekwaarde krijgen voor een kleiner object. Ze waren ook vrij duidelijk: (ruim) onder boekwaarde verkopen gaat niet gebeuren. Daarbij heeft ECP bankconvenanten die niet afhankelijk zijn van de LTV, is geen KPI.
Zie idd dat Retail estates wel LTV heeft van 52%. Toch 9% hoger dan ECP. Of komt het vanwege de assets, retail parks?
Zie onderstaand: After closing of the transaction in October or maybe November, but hopefully October, under the current circumstances, in other words, all else remaining equal, the net loan to value will decrease to 43% and the net debt-to-adjusted net equity ratio will decrease to 77%. The latter is already for decades the important covenant for our bank loans. There is no group loan-to-value ratio as a covenant.
Goedenavond allemaal , ik zie dat Junkyard nog steeds vast houdt aan het "Passage du Havre is het beste bezit" verhaal. Ik heb zojuist de waardeontwikkeling van de objecten van ECP eens in een overzicht gezet en voor Passage du Havre is dat: Dec 2016: 405,7 mio bij een NIY van 3,7% Jun 2017: 410,3 mio Dec 2017: 409,7 mio bij een NIY van 3,7% Jun 2018: 412,0 mio Dec 2019: 406,4 mio bij een NIY van 3,7% Jun 2019: 403,3 mio bij een NIY van 3,7% De yield is dus al jaren onveranderd (3,7%) maar de waarde is over zijn hoogtepunt heen, met andere woorden: de huur is afgelopen jaar licht gedaald (2% a 3%). Dat is niet wat je zou verwachten van je "beste" bezit, of wel? Ik denk dat ECP er zeer verstandig aan gedaan heeft om 50% van Passage du Havre te verkopen. Er valt al jaren geen waarde meer aan dit object toe te voegen, de winkels over twee verdiepingen zie ik als een risico, zelfs in een plaats als Parijs, en juist nu is toch vraag naar dit soort projecten midden in de binnenstad van een plaats als Parijs. Want een project midden in zo'n binnenstad behoudt altijd zijn waarde, zo is de gedachte bij de (kortzichtige) beleggers. De liggen midden in de binnenstad is echter zeker geen garantie op waardebehoud. Vandaar: prima getimede verkoop van een object waar geen jus meer in zat. NIY Verkoop was 3,7%. Dat laagrenderende geld kan nu in hoger renderende projecten gestoken worden (zoals de uitbreiding van Woluwe bijvoorbeeld, daar valt wèl nog waarde toe te voegen)
Aantal posts per pagina:
20
50
100
Direct naar Forum
-- Selecteer een forum --
Koffiekamer
Belastingzaken
Beleggingsfondsen
Beursspel
BioPharma
Daytraders
Garantieproducten
Opties
Technische Analyse
Technische Analyse Software
Vastgoed
Warrants
10 van Tak
4Energy Invest
Aalberts
AB InBev
Abionyx Pharma
Ablynx
ABN AMRO
ABO-Group
Acacia Pharma
Accell Group
Accentis
Accsys Technologies
ACCSYS TECHNOLOGIES PLC
Ackermans & van Haaren
ADMA Biologics
Adomos
AdUX
Adyen
Aedifica
Aegon
AFC Ajax
Affimed NV
ageas
Agfa-Gevaert
Ahold
Air France - KLM
Airspray
Akka Technologies
AkzoNobel
Alfen
Allfunds Group
Allfunds Group
Almunda Professionals (vh Novisource)
Alpha Pro Tech
Alphabet Inc.
Altice
Alumexx ((Voorheen Phelix (voorheen Inverko))
AM
Amarin Corporation
Amerikaanse aandelen
AMG
AMS
Amsterdam Commodities
AMT Holding
Anavex Life Sciences Corp
Antonov
Aperam
Apollo Alternative Assets
Apple
Arcadis
Arcelor Mittal
Archos
Arcona Property Fund
arGEN-X
Aroundtown SA
Arrowhead Research
Ascencio
ASIT biotech
ASMI
ASML
ASR Nederland
ATAI Life Sciences
Atenor Group
Athlon Group
Atrium European Real Estate
Auplata
Avantium
Axsome Therapeutics
Azelis Group
Azerion
B&S Group
Baan
Ballast Nedam
BALTA GROUP N.V.
BAM Groep
Banco de Sabadell
Banimmo A
Barco
Barrick Gold
BASF SE
Basic-Fit
Basilix
Batenburg Beheer
BE Semiconductor
Beaulieulaan
Befimmo
Bekaert
Belgische aandelen
Beluga
Beter Bed
Bever
Binck
Biocartis
Biophytis
Biosynex
Biotalys
Bitcoin en andere cryptocurrencies
bluebird bio
Blydenstijn-Willink
BMW
BNP Paribas S.A.
Boeing Company
Bols (Lucas Bols N.V.)
Bone Therapeutics
Borr Drilling
Boskalis
BP PLC
bpost
Brand Funding
Brederode
Brill
Bristol-Myers Squibb
Brunel
C/Tac
Campine
Canadese aandelen
Care Property Invest
Carmila
Carrefour
Cate, ten
CECONOMY
Celyad
CFD's
CFE
CGG
Chinese aandelen
Cibox Interactive
Citygroup
Claranova
CM.com
Co.Br.Ha.
Coca-Cola European Partners
Cofinimmo
Cognosec
Colruyt
Commerzbank
Compagnie des Alpes
Compagnie du Bois Sauvage
Connect Group
Continental AG
Corbion
Core Labs
Corporate Express
Corus
Crescent (voorheen Option)
Crown van Gelder
Crucell
CTP
Curetis
CV-meter
Cyber Security 1 AB
Cybergun
D'Ieteren
D.E Master Blenders 1753
Deceuninck
Delta Lloyd
DEME
Deutsche Cannabis
DEUTSCHE POST AG
Dexia
DGB Group
DIA
Diegem Kennedy
Distri-Land Certificate
DNC
Dockwise
DPA Flex Group
Draka Holding
DSC2
DSM
Duitse aandelen
Dutch Star Companies ONE
Duurzaam Beleggen
DVRG
Ease2pay
Ebusco
Eckert-Ziegler
Econocom Group
Econosto
Edelmetalen
Ekopak
Elastic N.V.
Elia
Endemol
Energie
Energiekontor
Engie
Envipco
Erasmus Beursspel
Eriks
Esperite (voorheen Cryo Save)
EUR/USD
Eurobio
Eurocastle
Eurocommercial Properties
Euronav
Euronext
Euronext
Euronext.liffe Optiecompetitie
Europcar Mobility Group
Europlasma
EVC
EVS Broadcast Equipment
Exact
Exmar
Exor
Facebook
Fagron
Fastned
Fingerprint Cards AB
First Solar Inc
FlatexDeGiro
Floridienne
Flow Traders
Fluxys Belgium D
FNG (voorheen DICO International)
Fondsmanager Gezocht
ForFarmers
Fountain
Frans Maas
Franse aandelen
FuelCell Energy
Fugro
Futures
FX, Forex, foreign exchange market, valutamarkt
Galapagos
Gamma
Gaussin
GBL
Gemalto
General Electric
Genfit
Genmab
GeoJunxion
Getronics
Gilead Sciences
Gimv
Global Graphics
Goud
GrandVision
Great Panther Mining
Greenyard
Grolsch
Grondstoffen
Grontmij
Guru
Hagemeyer
HAL
Hamon Groep
Hedge funds: Haaien of helden?
Heijmans
Heineken
Hello Fresh
HES Beheer
Hitt
Holland Colours
Homburg Invest
Home Invest Belgium
Hoop Effektenbank, v.d.
Hunter Douglas
Hydratec Industries (v/h Nyloplast)
HyGear (NPEX effectenbeurs)
HYLORIS
Hypotheken
IBA
ICT Automatisering
Iep Invest (voorheen Punch International)
Ierse aandelen
IEX Group
IEX.nl Sparen
IMCD
Immo Moury
Immobel
Imtech
ING Groep
Innoconcepts
InPost
Insmed Incorporated (INSM)
IntegraGen
Intel
Intertrust
Intervest Offices & Warehouses
Intrasense
InVivo Therapeutics Holdings Corp (NVIV)
Isotis
JDE PEET'S
Jensen-Group
Jetix Europe
Johnson & Johnson
Just Eat Takeaway
Kardan
Kas Bank
KBC Ancora
KBC Groep
Kendrion
Keyware Technologies
Kiadis Pharma
Kinepolis Group
KKO International
Klépierre
KPN
KPNQwest
KUKA AG
La Jolla Pharmaceutical
Lavide Holding (voorheen Qurius)
LBC
LBI International
Leasinvest
Logica
Lotus Bakeries
Macintosh Retail Group
Majorel
Marel
Mastrad
Materialise NV
McGregor
MDxHealth
Mediq
Melexis
Merus Labs International
Merus NV
Microsoft
Miko
Mithra Pharmaceuticals
Montea
Moolen, van der
Mopoli
Morefield Group
Mota-Engil Africa
MotorK
Moury Construct
MTY Holdings (voorheen Alanheri)
Nationale Bank van België
Nationale Nederlanden
NBZ
Nedap
Nedfield
Nedschroef
Nedsense Enterpr
Nel ASA
Neoen SA
Neopost
Neovacs
NEPI Rockcastle
Netflix
New Sources Energy
Neways Electronics
NewTree
NexTech AR Solutions
NIBC
Nieuwe Steen Investments
Nintendo
Nokia
Nokia OYJ
Nokia Oyj
Novacyt
NOVO-NORDISK AS
NPEX
NR21
Numico
Nutreco
Nvidia
NWE Nederlandse AM Hypotheek Bank
NX Filtration
NXP Semiconductors NV
Nyrstar
Nyxoah
Océ
OCI
Octoplus
Oil States International
Onconova Therapeutics
Ontex
Onward Medical
Onxeo SA
OpenTV
OpGen
Opinies - Tilburg Trading Club
Opportunty Investment Management
Orange Belgium
Oranjewoud
Ordina Beheer
Oud ForFarmers
Oxurion (vh ThromboGenics)
P&O Nedlloyd
PAVmed
Payton Planar Magnetics
Perpetuals, Steepeners
Pershing Square Holdings Ltd
Personalized Nursing Services
Pfizer
Pharco
Pharming
Pharnext
Philips
Picanol
Pieris Pharmaceuticals
Plug Power
Politiek
Porceleyne Fles
Portugese aandelen
PostNL
Priority Telecom
Prologis Euro Prop
ProQR Therapeutics
PROSIEBENSAT.1 MEDIA SE
Prosus
Proximus
Qrf
Qualcomm
Quest For Growth
Rabobank Certificaat
Randstad
Range Beleggen
Recticel
Reed Elsevier
Reesink
Refresco Gerber
Reibel
Relief therapeutics
Renewi
Rente en valuta
Resilux
Retail Estates
RoodMicrotec
Roularta Media
Royal Bank Of Scotland
Royal Dutch Shell
RTL Group
RTL Group
S&P 500
Samas Groep
Sapec
SBM Offshore
Scandinavische (Noorse, Zweedse, Deense, Finse) aandelen
Schuitema
Seagull
Sequana Medical
Shurgard
Siemens Gamesa
Sif Holding
Signify
Simac
Sioen Industries
Sipef
Sligro Food Group
SMA Solar technology
Smartphoto Group
Smit Internationale
Snowworld
SNS Fundcoach Beleggingsfondsen Competitie
SNS Reaal
SNS Small & Midcap Competitie
Sofina
Softimat
Solocal Group
Solvac
Solvay
Sopheon
Spadel
Sparen voor later
Spectra7 Microsystems
Spotify
Spyker N.V.
Stellantis
Stellantis
Stern
Stork
Sucraf A en B
Sunrun
Super de Boer
SVK (Scheerders van Kerchove)
Syensqo
Systeem Trading
Taiwan Semiconductor Manufacturing Company (TSMC)
Technicolor
Tele Atlas
Telegraaf Media
Telenet Groep Holding
Tencent Holdings Ltd
Tesla Motors Inc.
Tessenderlo Group
Tetragon Financial Group
Teva Pharmaceutical Industries
Texaf
Theon International
TherapeuticsMD
Thunderbird Resorts
TIE
Tigenix
Tikkurila
TINC
TITAN CEMENT INTERNATIONAL
TKH Group
TMC
TNT Express
TomTom
Transocean
Trigano
Tubize
Turbo's
Twilio
UCB
Umicore
Unibail-Rodamco
Unifiedpost
Unilever
Unilever
uniQure
Unit 4 Agresso
Univar
Universal Music Group
USG People
Vallourec
Value8
Value8 Cum Pref
Van de Velde
Van Lanschot
Vastned
Vastned Retail Belgium
Vedior
VendexKBB
VEON
Vermogensbeheer
Versatel
VESTAS WIND SYSTEMS
VGP
Via Net.Works
Viohalco
Vivendi
Vivoryon Therapeutics
VNU
VolkerWessels
Volkswagen
Volta Finance
Vonovia
Vopak
Warehouses
Wave Life Sciences Ltd
Wavin
WDP
Wegener
Weibo Corp
Wereldhave
Wereldhave Belgium
Wessanen
What's Cooking
Wolters Kluwer
X-FAB
Xebec
Xeikon
Xior
Yatra Capital Limited
Zalando
Zenitel
Zénobe Gramme
Ziggo
Zilver - Silver World Spot (USD)