Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

ECP 2019

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
1.200 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 ... 56 57 58 59 60 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Economische Vluchteling
0
quote:

junkyard schreef op 10 mei 2019 om 21:18:


bij nader uitzoeken lijkt het erop dat elk vastgoedfonds iets andere kostenposten in de NIY verwerkt. ECP kiest ervoor om de Property Expenses en Company Expenses volledig als overhead te beschouwen, Property Expenses als overhead van de branch offices en Company Expenses als kosten hoofdkantoor.



Bedankt voor het checken. Dat is denk ik wel een relevant inzicht. Vandaar dat mijn eigen sommetje zo ver afweek. 4.3% t.o.v. 4.8% is wel een behoorlijk verschil. Ik kan me er zeker in vinden dat de classificatie van kosten in verschillende cases kan verschillen, maar het lijkt er wel op dat de NIY's bij ECP een stuk positiever kunnen lijken dan bij andere fondsen. Hoewel de rest van hun overhead met €14m dan wel weer relatief vrij laag is.

De overhead in proportie tot de rest wordt dan nog lastiger uit elkaar te trekken bij grotere fondsen zoals Unibail of Klepierre die nog veel bredere operations hebben en ook vrij hoge additional incomes.

Maar goede takeaway om hier wat beter op te letten. Ik blijf in mijn eigen sheetje wel rekenen met een NIY gebaeerd op de NRI en de bijbehorende theoretische LTV, zodat ik gewoon appels met appels kan blijven vergelijken.

Bijlage:
Marco19
0
Ecp; goede locaties, management reeds 20 jaar bij elkaar, ceo 2% vd aandelen, prima cijfers, grootaandeelhouder die uitbreidt itt bij andere vastgoedfondsen, behoorlijke korting tov assetwaarde, makkelijk op te knippen geografisch.
Vastned vind ik ook prima tegen deze koersen. Ik vind persoonlijk een risico de grotere objecten in portefeuille waarbij ca 8 maanden leegstand plaatsvind (rue de rivoli/winkelpand Spanje)
junkyard
0
quote:

Gaston Lagaffe schreef op 11 mei 2019 om 11:48:


wat zou, op basis van de huidige koersen, nu een goede beleggingsbeslissing kunnen zijn ? (even er van uitgaande dat je o.a. vanwege spreiding risico in OG wilt beleggen) Mijn keuze zou zijn 1-URW (vanwege omvang en kwaliteit OG) 2-ECP (vanwege omvang en degelijke bedrijfsvoering) 3- Vastned (bij problemen lijkt mij dit de best te verkopen portefeuille) 4- WH (ondanks forse koersdaling mij te risicovol, lijkt alsof OG maar fors in waarde blijft dalen). Het is een simplistische vraag maar ben benieuwd welke keuze jullie nu maken (of dat je zegt ; blijf weg bij OG want dit gaat fout aflopen). Geld op een spaarrekening zetten is mi geen lange termijn optie. Ik wil rendement maken en accepteer risico's.


Deze 4 fondsen zitten vooral in retail vastgoed, qua risico spreiding lijkt een mix met ander type vastgoed (logistiek, kantoren, woningen) en andere markten (o.a. buiten EU) beter. Zo kan in NL bijvoorbeeld NSI bijdragen aan spreiding, NSI heeft afgelopen jaren de draai van retail naar kantoren doorgezet en laat mooie resultaten zien vanuit een heldere strategie en strak management.

Bij selectie puur op NL beursgenoteerd retail vastgoed (en vertrouwen in toekomst retail), hangt de keuze vooral af van de eigen voorkeur. Vooraf is (ook door 'experts') niet te zeggen welk fonds beter zal presteren, de mindere fondsen noteren nu tegen hogere discounts. Ik denk aan persoonlijke voorkeur aan risico / rendement afweging, exposure in valuta, exposure aan huurders (exclusief shopping of convenience shopping), lokaties (markten, en prime / subprime lokatie), exposure op projectontwikkeling (of buy & hold assets = lager risico), en vertrouwen in management/strategie.

Zo zit WHV en Vastned volledig in EURO, URW en ECP hebben exposure in andere valuta (ECP in SEK). URW is het meest actief in projectontwikkeling, met bijbehorende verhoogde risico/rendement. URW bezit naast retail ook kantoren, hotels, conventieruimte en beheert vastgoed voor derden (o.a. vliegveld contracten). URW kan door de omvang en structuur het goedkoopst aan financiering komen, nu is 10 jaar (euro) financiering uit de markt te trekken tegen +/- 1,0%. Andere fondsen zijn nu 2 tot 3x zoveel kwijt, als het al lukt om 10 jaar financiering aan te trekken.

Voordeel van WHV is eigenlijk alleen het hoge huidige rendement / dividend, door de hogere NIY (huurrendement op boekwaarde) en hoogste discount op boekwaarde, allemaal tekenen van een hoger risico. Voor de belegger die een gokje wil wagen (hoog risico/rendement?), het meest spannende aandeel. Voor een defensieve lange termijn belegger vind ik WHV niet geschikt.

ECP moet eerst wat vastgoed verkopen rond boekwaarde voordat ik een lange termijn belegger zou adviseren om in te stappen, tot die tijd is instappen mogelijk als speculatieve positie, of wanneer er heilig vertrouwen is in boekwaarden ECP vastgoed. Het oude en dure management (veelal juristen) met inflexibel dividend beleid (kan alleen maar omhoog) zie ik niet alleen als voordeel, maar ook als beperking.

Vastned is een persoonlijke favoriet van mij, vooral door de unieke portefeuille, maar ik moet zeggen dat de prestatie en management keuzes over het afgelopen jaar mij niet tevreden stemmen. Hardere actie is nodig om waarde te tonen (bv verkoop gehele Spaanse portefeuille tbv aandeleninkoop), afgelopen jaar teveel missers. Zoals het falen van overname minderheidsbelang Belgium, extreem dure aankopen in Le Marais tegen +/- 100.000 per m2 en 3,0% NIY, en te dure obligaties die in de markt worden geplaatst, merkwaardige voornemen om panden in nieuwe markten aan te kopen (Barcelona) ipv uitbreiding bestaande clusters, teveel persoonlijke voorkeuren CEO ipv beleggers belangen.

Nu zou ik een meer defensieve belegger eerder adviseren te kiezen voor URW vanwege de spreiding en schaalvoordelen, en ik hier op langere termijn de beste (dividend) groei mogelijkheden zie. Projectontwikkeling in snel veranderende retail omgeving en integratie van de Westfield assets / organisatie brengt wel een verhoogd risico.

Duidelijk is dat retail vastgoed laatste jaren steeds meer is verschoven naar een speculatieve belegging, vanwege toegenomen onzekerheid m.b.t. toekomst / vooruitzichten van fysieke retail. Dat fysieke retail zal blijven bestaan is iedereen het over eens, alleen niet tegen welke huren op welke lokaties retailers bereid blijven om aanwezig te zijn. Marges en omzet staan onder druk, winkel formats moeten worden aangepast naar verhoogde service / branding / beleving om te kunnen blijven concurreren.

Als belegger moet je bereid zijn om de verhoogde onzekerheid (risico) te slikken, om in te stappen in retail vastgoed. Hier hoort wel een mooi dividend (rendement) bij.
Gaston Lagaffe
0
quote:

junkyard schreef op 11 mei 2019 om 16:04:


[...]
Als belegger moet je bereid zijn om de verhoogde onzekerheid (risico) te slikken, om in te stappen in retail vastgoed. Hier hoort wel een mooi dividend (rendement) bij.
Junkyard bedankt voor je uitgebreide reactie ! Op dit moment zit ik voor wat betreft OG 1/3 URW, 1/3 ECP en 1/3 cash (was Vastned). Aangezien de koers van Vastned weer richting de € 30,- beweegt overweeg ik weer in te stappen. NSI zag ik eerlijk gezegd als een zwakke toko maar wellicht is dit niet zo. Zal me er in moeten verdiepen. Mocht er op de britse beurs een OG-topper met behoorlijk dividend genoteerd staan dan hoor ik het graag (geen bronbelasting alleen eenmalig London Stamp Duty Reserve Tax (SDRT) welke beperkt is (0,5%).
junkyard
0
NSI is zeker niet (meer) als zwak te zien, portefeuille transformatie naar kantoren (>50% Amsterdam) is bijna afgerond, nog maar enkele retail panden in portefeuille (<10% totaal).

NSI staat er sterk voor met een LTV van ongeveer 36% en een goed houdbaar ogend dividend rendement van ruim 6%, zeker wanneer wordt meegenomen dat NSI vooral mikt op waardeverhoging van het vastgoed (ok, er zit wel wat risico in projectontwikkeling).

Dit zit natuurlijk grotendeels in de koers verwerkt, NSI heeft door deze transformatie de afgelopen 3 jaren veel beter gepresteerd dan ECP-WHV-Vastned, zie vergelijking:

nsi.nl/investor-relations/#share-pric...

Discount op boekwaarde is ook lager, zo'n 10%. Boekwaarde is een stuk harder dan bij pure retail fondsen, goed gelegen kantoren zijn in trek onder investeerders. Door lagere LTV en hardere boekwaarde (veel lagere LTV op market cap) is het risico bij NSI momenteel veel lager dan bij de in het verleden vergelijkbare retail vastgoedfondsen.

Brits OG beursgenoteerd vastgoed is mij wat minder bekend, enkel de problemen bij Intu en Hammerson (UK retail markt is afgelopen jaar hard geraakt).
Makita
0
quote:

junkyard schreef op 10 mei 2019 om 16:33:


[...]

Doelredenatie is het zeker niet, een hoge LTV is niet mijn doel. Het is een LTV die objectief is berekend op basis van actuele marktwaarden (gebaseerd op vraag en aanbod). Dit zegt mij meer dan een schuldgraad op basis van een gedateerde theoretische boekwaarde, vooral omdat duidelijk is dat retail vastgoed uit de mode is geraakt bij investeerders en taxateurs dit niet hebben ingeprijsd.

Als je de beurskoers tot absolute waarheid verheft kun je überhaupt wel ophouden met argumenten aanvoeren ;-)

De beurs overdrijft nu eenmaal. Zowel positie en (nu) negatief...
green70
0
NLvalue
0
quote:

Gaston Lagaffe schreef op 11 mei 2019 om 11:48:


Als ik dit hier zo lees lijkt het mij dat we met enkele professionele OG-kenners van doen te hebben. De discussie lijkt mij soms wat ver gevoerd maar dat zal zeker aan mijn beperkte kennis liggen. Iedereen vind de LTV van ECP aan de hoge kant maar wat zou, op basis van de huidige koersen, nu een goede beleggingsbeslissing kunnen zijn ? (even er van uitgaande dat je o.a. vanwege spreiding risico in OG wilt beleggen) Mijn keuze zou zijn 1-URW (vanwege omvang en kwaliteit OG) 2-ECP (vanwege omvang en degelijke bedrijfsvoering) 3- Vastned (bij problemen lijkt mij dit de best te verkopen portefeuille) 4- WH (ondanks forse koersdaling mij te risicovol, lijkt alsof OG maar fors in waarde blijft dalen). Het is een simplistische vraag maar ben benieuwd welke keuze jullie nu maken (of dat je zegt ; blijf weg bij OG want dit gaat fout aflopen). Geld op een spaarrekening zetten is mi geen lange termijn optie. Ik wil rendement maken en accepteer risico's.


Gaston - goede vraag. Mijn perspectief, stockpicker met een zeer lange horizon:

Je hebt ~43000 aandelen om uit te kiezen. Een groot deel daarvan gaat een superieure propositie zijn ten opzichte van retail vastgoed. Voeg (bijv) NN toe aan je portefeuille en je krijgt een sterk geleid bedrijf met hoog dividend en koers upside, in een stabiele markt met potentieel tot consolidatie. En diversificatie op rente risico. Vrij gezapig allemaal, maar substantieel beter dan spaarrekening of alleen retail vastgoed.

Binnen retail vastgoed zijn de trends zoals beschreven door Junkyard reeel - en je moet rekenen met structureel dalende koersen van alle ( ! ) retail vastgoedfondsen.

Uit de diepere analyse blijkt dat een aantal vastgoedfondsen erg creatief zijn in tonen van zo mooi mogelijke resultaten.

URW is worst offender - extreem selectieve presentatie van cijfers die pogen te maskeren dat er een fundamenteel probleem is dat niet onder controle gebracht wordt - lfl in de Westfield properties. Dit is een tijdbom onder de koers van URW die nog moet afgaan.

ECP - kijk naar de analyse van EV en JY en je ziet de creatieve toerekening van kosten om mooie cijfers te kunnen laten zien. Daarnaast heeft het een kankergezwel - groei van het aantal uitstaande aandelen. geen enorme issue nu - maar gaat hard tegenwerken als LfL en bezettingsgraden tegenvallen.

Vastned - Cashflow van operating activities is heel hard (!) aan het dalen - al jaren. In mijn optiek een trainwreck waiting to happen. Als je door alle discussie over EPRA/NIY/NAV/topped up yields/adjusted values etc heen kan en wil kijken.

WHV - what you see is what you get. matig vastgoed, helder probleem, transparante cijfers, voldoende cashflow om continue dividend te betalen. Dalende koers en dividenden zijn waarschijnlijk, positieve return op deze koersniveau's voor geduldige beleggers ook.


Marco19
0
Aat van Herk heeft vorige week zijn belang uitgebreid. Waarschijnlijk koopt hij in de zone 25-25.50. Belang met 5% opgehoogd. Zijn toch 2.5miljoen aandelen x 25,50 is toch bijna €64 miljoen, ondanks zijn te hoge instap in Wereldhave schat ik deze man hoger in dan de meeste deskundigen op dit forum??
NLvalue
0
Marco19, lijkt me verstandig om dat te doen, hij is ook een stuk rijker. Hij heeft alleen de vervelende gewoonte om z’n mond dicht te houden, dus veel wijzer dan “gewoon een belegging” zijn we collectief nog niet van hem geworden..

Hij heeft i.d.d. de mogelijkheid om diverse strategische opties en scenario’s tot leven te brengen (consolidatie, herfinanciering, bod, uitruil, bestuurswisseling etc). Als dat gebeurt is dat mooi, en een leuke bonus bovenop “gewoon een belegging” voor ons (en wellicht zijn doel) . Persoonlijk acht ik het opsplitsen van WHV met aandelen ruil waarschijnlijk- maar zolang vHerk het als gewoon een belegging beschouwt, kunnen de forum leden het beste op dezelfde wijze oordelen over de merites; “gewoon een belegging”.
Marco19
0
Branco P
0
URW was by far de beste winkelvastgoedbelegger in Europa. Overname Rodamco was hiervan een bevestiging. Heeft nu echter veel te veel betaald voor een waarschijnlijk niet al te beste Amerikaanse winkelportefeuille. Schoenmaker blijf bij je leest. Voor mij is URW daarom nu te onduidelijk/onzeker. Stond altijd bovenaan mijn lijstje maar die overname van Westfield is en blijft voor mij onbegrijpelijk.

Ondertussen hebben de kwartaalcijfers van ECP geen noemenswaardig effect gehad. Merkwaardig eigenlijk. Ik vond de cijfers bemoedigend en de melding dat Van Herk over de 20% is gegaan kan ik ook niet anders dan positief zien. ING handhaaft bovendien het koersdoel van 30 euro... tijd voor een kleine koersstijging naar een 27 a 28 euro zou ik dan denken... maar het lijkt erop dat we vrolijk binnen de 25-26 euro bandbreedte verder gaan.. Bijkopen tussen 25 en 25,25 en verkopen tussen 25,75 en 26 dan maar?





junkyard
1
Westfield overname is/was voor mij ook onbegrijpelijk. De US portefeuille is zeker geen troep of tijdbom te noemen, en de US markt ligt er sterker bij dan EU/UK. Er is wel teveel voor betaald, er zijn te rooskleurige inschattingen gemaakt bij overname, waarop URW nu al moet terugkomen (zie jaarcijfers, Westfield is niet earnings accretive door verwatering aandelen en tegenvallende Westfield performance). Daarnaast zat de markt tegen na overname, al het retail vastgoed is hard gedaald (vooral EU), het aangaan van een hogere schuldgraad (+hybrid debt) en overname onzekerheden gaat dan tegen je keren. Daarmee zeker verlaagd vertrouwen in capaciteit en integriteit URW management, maar ik verwacht wel dat URW management er alles aan gelegen is het tegendeel nu te bewijzen. Daarnaast laat de EU portefeuille goede resultaten zien (behalve Duitsland, NL).

ECP heeft een soortgelijke fout begaan, door vlak voor de marktdaling inzette de LTV flink te verhogen door Woluwe voor de hoofdprijs over te nemen, ongelukkige timing waarvoor ECP nu nog in het strafbankje zit. Ook de Woluwe aankoop valt tegen, mogelijke meerwaarde zit in de uitbreiding waarvoor geen vergunning is (aanvraag is alweer een paar keer uitgesteld), zonder uitbreiding is de Woluwe yield veel te laag, retailers laten er ook geen bovengemiddelde performance zien (omzetdaling). Zullen de lang aangekondigde extra verkopen (om LTV te normaliseren) tegen boekwaarde er binnenkort aankomen? Ik ben benieuwd, dat zou ECP aantrekkelijker maken, maar duidelijk is dat deze verkopen moeizaam lukken door markt omstandigheden. Mogelijk dat ECP erop had gerekend minder te hoeven verkopen, door verdere waarde stijging van het winkelvastgoed door af en toe iets te verbouwen. Het feestje van dalende yields moest een keer stoppen.

WHV is koploper strategische fouten, zit met een onverkoopbare single-use vastgoed portefeuille, en bloedt hier het hardst voor.
Marco19
0
Terugkomend op uitbreiding van herk. Ecp is waarschijnlijk favoriet. Na de stevig daling van de retailfondsen waarin hij belegt kiest hij om ECP uit te breiden. Naar ik meen is dit nu ook het grootste belang (tov Wereldhave en vastned).
10.000.000 aandelen x 25,5= 255.000.000
NLvalue
0
Zou kunnen - de meldingdrempels zijn echter vrij ruim, tussen 20 en 25% bij zijn andere fondsen zit ~50 miljoen voordat hij weer moet melden. Naar 29,9% bij ECP kost hem 65 miljoen. hij kan vrij veel kanten op.

Wel is duidelijk dat hij een van die routes vrij eenvoudig kan financieren uit de kasstroom van de dividenden van zijn vastgoedfondsen dit jaar (..)

Mocht hij daar niet op willen wachten neemt hij een 6 maandslening tegen nagenoeg 0% rente en betaalt dat in november terug nadat alle dividend binnen is.

Prima te doen, herhaal dit een paar jaar en je hebt in elk fonds een belang van 29,99%. Wat mooie cashflow al niet doet als je geduld hebt.. we zullen zien of hij dit pad opgaat.

Marco19
0
NLvalue
0
my bad, ik had in m'n hoofd zitten dat hij 25% had gemeld. Concept blijft natuurlijk hetzelfde - prima te financieren vanuit zijn cashflow.
Branco P
1
Junkyard, dank voor jouw reactie!

Over Wereldhave: Zij hebben wat mij betreft te grote projecten overgenomen van, ik meen destijds Corio, in relatief te kleine steden. Ik heb het dan over Etten-Leur, Roosendaal, Capelle a/d IJssel, Maasluis, Heerhugowaard, Rijswijk, Leiderdorp. Hoewel ze flink geïnvesteerd hebben in verbouwingen waardoor die objecten er nu mooi bijstaan zie ik bij die objecten toch echt het probleem dat het verzorgingsgebied niet meer past bij de grootte van die objecten en de invulling die voor een groot deel uit Fashion bestaat. De steden zelf zijn bovendien niet aantrekkelijk genoeg om mensen van buiten het verzorgingsgebied aan te trekken en aantrekkelijke ketens zoals Primark hebben geen interesse in deze objecten in deze steden. Kortom: Wereldhave is voor mij een nee. Te groot risico. Huurgroei op de lange termijn zit er niet in en leegstand ligt op de loer. Bewoners van een Etten Leur of Roosendaal, die gaan naar Breda of Rotterdam vanwege de beleving (leuke binnensteden) en het aanbod (veel meer grote internationale ketens EN kleine speciaalzaakjes etc.).

Wat dat betreft heeft ECP, met uitzondering van de objecten in Zweden, vrijwel alleen objecten in steden met 100.000+ Inwoners. En een aanzienlijk aandeel van de portefeuille ligt in steden/verzorgingsgebieden met 1.000.000+ Inwoners (Parijs, Milan, Brussel, Groot-Genève). Dat zijn verzorgingsgebieden waar je iets mee kunt! De bewoners in die gebieden gaan binnen het eigen gebied shoppen. Huurgroei zit er dan wél in. Woluwe is erg duur gekocht, dat klopt, maar ligt wel in Brussel met 1.000.000+ inwoners.

Dus ECP: ja
en WHV: nee

Wat mij betreft
junkyard
0
Merci, Branco P. Mee eens, ik ben ook geen fan van WHV, nu al het retail vastgoed tegen hoge korting noteert beter te kiezen voor kwaliteit (lokatie) in plaats van een fonds dat de afdankertjes van Klepierre / UR heeft overgenomen.
NLvalue
0
Branco P - ook mee eens. Als je vind dat retail vastgoed onmisbaar is in je portefeuille (ik vind overigens van niet, je kan prima zonder) , dan is ECP eigenlijk de enige valide optie, en zou max 2% van je portefeuille mogen uitmaken.

Doe je meer, dan ontkom je er niet aan je huiswerk goed te doen om geen onnodig risico’s te lopen.

Op het ene extreem heb je Vastned die een mooie strategie heeft maar door financial engineering verbloemt dat dat niet werkt en de operationele cashflows hard achteruit gaan (diegenen die de cashflows in een 10jr staatje hebben gezet weten wat ik daarmee bedoel). Op het andere extreem WHV, matige strategie en vastgoed, met nog veel potentie om door financial engineering waarde te creeeren.

Meer dan 2% in eender welk retail vastgoedfonds zegt dat je bewust bent van de risico’s en bereid om die aan te gaan
1.200 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 ... 56 57 58 59 60 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Eurocommercial Properties Meer »

Koers 24,520   Verschil -0,52 (-2,08%)
Laag 24,440   Volume 28.968
Hoog 25,100   Gem. Volume 141.942
23-sep-19 14:47
label premium

Dividend omhoog bij Eurocommercial

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium