Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

URW 2019

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
2.402 Posts
Pagina: «« 1 ... 94 95 96 97 98 ... 121 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. langetermijner 18 augustus 2019 16:26
    @economische vluchteling sorry, ik zie nu pas je toevoeging.

    Je kan trouwens ook nog kijken naar de debt/enterprise value definitie van ltv? (Bij URW 24/40= 60% LTV) Aan de ene kant is dit een hele eerlijke methode om de LTV te berekenen maar als de markt het fout heeft klopt de metric niet meer.

    Wat vindt jij van op deze manier naar LTV kijken?
  2. Economische Vluchteling 18 augustus 2019 17:26
    quote:

    langetermijner schreef op 18 augustus 2019 16:26:


    @economische vluchteling sorry, ik zie nu pas je toevoeging.

    Je kan trouwens ook nog kijken naar de debt/enterprise value definitie van ltv? (Bij URW 24/40= 60% LTV) Aan de ene kant is dit een hele eerlijke methode om de LTV te berekenen maar als de markt het fout heeft klopt de metric niet meer.

    Wat vindt jij van op deze manier naar LTV kijken?


    Vanuit bepaald perspectief is daar zeker wat voor te zeggen, en het is dan ook een interessante mertric, maar er ontstaan wel een aantal problemen.
    Je zou in theorie een soort cirkelredenatie kunnen krijgeen. Hoge LTV op basis van EV -->> hogere risicopremie -->> hogere LTV -->> hogere risicopremie... etc.

    Dit komt omdat de marktwaarde een functie is van zowel de onderliggende waarde als de toegevoegde waarde en performance van de operaties, en de risico-opslag die deels af hangt van het sentiment, consesnsus toekomstbeeld, vertrouwen in managemement en de kans op aanzienlijke verliezen.

    Neem als voorbeeld dat URW de LTV verhooogt met 20%-punt en een aandeleninkoop doet, dan kan zo'n 60% van de uitstaande aandelen terugkopen en verdubbel je de winst per aandeel bijna. In theorie blijft de EV hetzelfde, maar je zult zien dat vanwege het risico de aandelen toch harder zullen dalen.

    Het handigst vind ik om zelf een eerlijke, iets conservatievere NIY te nemen en de assets daarop te waarderen om tot een fair value te komen. de Taxateurs van URW zeggen rond de 4.4% NIY, de aandelenkoers zegt 5.14%. Grote kans dat de waarheid daar ergens tussenin zal liggen dus. Bij 4.8% NIY, wat conservarief genoeg is voor de mooie assets van URW kom je uit op een fair value van €156. Maar de lage rente die URW betaalt heeft natuurlijk ook aanzienlijke waardie, en die neem je zo niet eens mee.

    Het lastige aan URW is wel dat de structuur ontzettend complex is met verschillende minority interests van andere partijen en equity-accounted onderdelen, zelfs in het proportioneel geconsolideerde verslag. Hun headline LTV cijfers zijn dan ook niet eens proportioneel geconsolideerd, en dit levert grote verschillen op, afhankelijk van hoe je het doorrekent. Dan heb je ook nog de Hybrid debt, wat op de balans staat als preferred equity. Dit zorgt ervoor dat je niet zo heel makkelijk alles correct kan omrekenen.
  3. Dota4Keeps 18 augustus 2019 20:56
    Zonder teveel in detail te treden heeft Urw zelf ook aangegeven hoe de berekening gedaan wordt. Het is “gewoon” de berekening die hen voorgeschreven wordt door financiers.. ze zeggen zelf ook al je kunt t ook op andere manieren berekenen. Persoonlijk vind ik het niet een heel zinvolle discussie omdat eigen de “gehanteerde” ltv gewoon geldt, wat je daar zelf ook van vind. Bovendien is en blijft het slechts de ltv.. gaat uiteindelijk om kosten en opbrengsten over langere periode en of de ltv dat iets hoger of lager is.. tja boeiend.. zolang ze maar niet uit de marge vallen die “officieel” gehanteerd wordt maar dat is niet zo.. slechts mijn mening het staat een ieder vrij om iets anders te vinden uiteraard (en al dan niet te posten). Gogo urw!
  4. Economische Vluchteling 18 augustus 2019 23:03
    quote:

    Dota4Keeps schreef op 18 augustus 2019 21:28:


    Respect voor je berekening, klopt het trouwens wel dat klepiere (tijdelijk nog) goedkoper geld aantrekt dan Urw? Wellicht heeft dat met Westfield te maken en zien we dit op termijn nog omkeren?


    Ze zitten beiden als het goed is rond de 1.5% gemiddeld, wat nog zal dalen zodra de oudere obligaties aflopen. Alleen URW heeft de hybrids die nog wat duurder zijn (2.1% & 2.9%) die aggregeer ik voor het gemak even mee, dus wordt het wat hoger.

    Voor de rest heb je gelijk, een hoge LTV is alleen fijn voor de returns als het voor niemand een probleem is. Als er groei en inflatie is maak je alleen maar meer winst. Het is allemaal sentiment en perceptie. Maar als het eens tegenzit dan kan men daar wat scherper naar gaan kijken. Ik denk ook dat dit onderliggende risico, samen met de tegenvallende bezettingsgraad/ regio's met problemen en het algehele sentiment in de markt er voor zorgen dat de koers toch zo ver onder fair value staat.
  5. Emma van der Laan 19 augustus 2019 09:47
    Al eerder heb ik aangegeven dat al die uitstekende berekeningen de koers niet naar een hoger niveau zullen tillen. In grote lijnen volg ik de Efficiënte markt hypothese.(EMH) Deze economische theorie stelt namelijk dat financiële markten efficiënt zijn en dat alle relevante informatie in de koersen is verwerkt. In grote lijnen nemen beleggers uitsluitend rationele beslissingen. Natuurlijk zijn er nieuwe theorieën die het tegendeel beweren en die aangeven dat de markt niet altijd efficiënt is (behavioral finance) maar dat heeft te maken met emotionele beslissingen zoals het moeite hebben om met verlies te verkopen, overmoedig gedrag enz enz.
    Zal individueel allemaal meespelen maar legt weinig gewicht in de schaal en is van weinig invloed op de lange termijn koersontwikkeling.
    Dus de koers van URW die er nu staat is, op basis van de alle informatie die we nu beschikbaar hebben, de juiste koers. Alleen echt nieuwe informatie en of grote macro-economische veranderingen zullen de richting van de koers substantieel doen veranderen.

  6. forum rang 5 crux 19 augustus 2019 10:41
    quote:

    Economische Vluchteling schreef op 18 augustus 2019 15:31:


    Voor wie het interessant vindt, hier mijn sheetje waar ik URW, Klepierre en ECP even doorreken en vergelijk

    docs.google.com/spreadsheets/d/1D0Yl0...



    Bedankt voor je post.
    Een indrukwekkend geheel.
    Ik ben benieuwd of @junkyard nog met correcties op je berekeningen zal komen.
  7. langetermijner 19 augustus 2019 11:41
    quote:

    Dota4Keeps schreef op 18 augustus 2019 21:28:


    Respect voor je berekening, klopt het trouwens wel dat klepiere (tijdelijk nog) goedkoper geld aantrekt dan Urw? Wellicht heeft dat met Westfield te maken en zien we dit op termijn nog omkeren?

    Volgens de HY cijfers zijn de gemiddelde financieringskosten van UR(75%) z'n 1% en van WFD(25%) z'n 3,5%. Dit komt omdat dollar benchmark rente veel hoger ligt en Westfield voordat ze werden overgenomen zelf meer risk premium moest betalen.
  8. forum rang 5 NLvalue 19 augustus 2019 12:23
    quote:

    Emma van der Laan schreef op 19 augustus 2019 09:47:


    Al eerder heb ik aangegeven dat al die uitstekende berekeningen de koers niet naar een hoger niveau zullen tillen. In grote lijnen volg ik de Efficiënte markt hypothese.(EMH) Deze economische theorie stelt namelijk dat financiële markten efficiënt zijn en dat alle relevante informatie in de koersen is verwerkt. In grote lijnen nemen beleggers uitsluitend rationele beslissingen. Natuurlijk zijn er nieuwe theorieën die het tegendeel beweren en die aangeven dat de markt niet altijd efficiënt is (behavioral finance) maar dat heeft te maken met emotionele beslissingen zoals het moeite hebben om met verlies te verkopen, overmoedig gedrag enz enz.
    Zal individueel allemaal meespelen maar legt weinig gewicht in de schaal en is van weinig invloed op de lange termijn koersontwikkeling.
    Dus de koers van URW die er nu staat is, op basis van de alle informatie die we nu beschikbaar hebben, de juiste koers. Alleen echt nieuwe informatie en of grote macro-economische veranderingen zullen de richting van de koers substantieel doen veranderen.



    Eugene Fama, circa 1969.

    Modernere wetenschappers houden zich bezig met momentum theory. Koersen die recent opgelopen zijn (of gedaald) zullen dat in de nabije toekomst blijven doen. Door computerhandel en algorithmes die die trend maken en/of versterken.

    En we dus eerder uitkomen op significante onder/overwaardering van aandelen, relatief tot de ondernemingswaarde. Die geexploiteerd gaan worden door mensen die nog wel waarde kunnen analyseren, waar vervolgens computers weer op reageren. Kijk even naar de koersontwikkeling en nieuws van GE donderdag/vrijdag ter illustratie van dit punt.

    De shortseller die het "fraude" rapport publiceerde deed dat obv publiek bekende info. De CEO kocht ook al aandelen op de dagen ervoor. Als de koers dan -10+10% doet is dat geen efficiente markt meer..

    Maar fundamenteel is er niks veranderd. Een bedrijf met veel uitdagingen en een lange weg naar herstel.


    Re URW - ik zie een 'redelijk' gewaardeerd bedrijf. Geen 'screaming buy'. Dat komt pas als in elk mogelijk scenario van toekomstige cashflows de waarde hoger ligt dan de beurskoers.

  9. forum rang 6 alrob 20 augustus 2019 08:35
    Nou ik ben gisteren weer, en nu definitief uitgestapt met mijn aandelen; nu zelfs geheel niet meer belegd in vastgoed; zie dat niet meer als een goede belegginscategorie op de beurs; andere sectoren van aandelen zie ik eerder herstellen. Succes allen die long zitten, maar het ziet er niet naar uit dat ik ooit nog terugkeer op dit forum, dat ik het beste van de IEX vind. Nogmaals succes, en hopelijk voor jullie dat de dalende trend eindelijk gestopt is en een herstel gaat plaatsvinden.
  10. forum rang 5 crux 20 augustus 2019 09:19
    quote:

    alrob schreef op 20 augustus 2019 08:35:


    Nou ik ben gisteren weer, en nu definitief uitgestapt met mijn aandelen; nu zelfs geheel niet meer belegd in vastgoed; zie dat niet meer als een goede belegginscategorie op de beurs; andere sectoren van aandelen zie ik eerder herstellen. Succes allen die long zitten, maar het ziet er niet naar uit dat ik ooit nog terugkeer op dit forum, dat ik het beste van de IEX vind. Nogmaals succes, en hopelijk voor jullie dat de dalende trend eindelijk gestopt is en een herstel gaat plaatsvinden.

    OK, dus dat is jouw visie.
    Lijkt me geen verstandige beslissing om op deze lage koers die wellicht later de absolute bodem blijkt te zijn geweest definitief uit te stappen.
    Beleggen is volgens mij laag kopen en hoog verkopen.
    Hoe dan ook ik wens jou ook veel succes.
    Maar ik denk dat we, jou kennende, je toch wel weer terugzien op dit forum ;-)
    Want zo de wind waait, waait jouw rokje.
  11. Lk-33 20 augustus 2019 09:20
    quote:

    alrob schreef op 20 augustus 2019 08:35:


    Nou ik ben gisteren weer, en nu definitief uitgestapt met mijn aandelen; nu zelfs geheel niet meer belegd in vastgoed; zie dat niet meer als een goede belegginscategorie op de beurs; andere sectoren van aandelen zie ik eerder herstellen. Succes allen die long zitten, maar het ziet er niet naar uit dat ik ooit nog terugkeer op dit forum, dat ik het beste van de IEX vind. Nogmaals succes, en hopelijk voor jullie dat de dalende trend eindelijk gestopt is en een herstel gaat plaatsvinden.

    Het is allemaal tamelijk frustrerend inderdaad. Ik zit er echt voor de lange termijn in, zeg minimaal 10 jaar. Ik ga niet voor korte termijn koersherstel, dat lijkt me inderdaad niet realistisch.
  12. forum rang 4 cees-10 20 augustus 2019 09:28
    quote:

    crux schreef op 20 augustus 2019 09:19:


    [...]
    OK, dus dat is jouw visie.
    Lijkt me geen verstandige beslissing om op deze lage koers die wellicht later de absolute bodem blijkt te zijn geweest definitief uit te stappen.
    Beleggen is volgens mij laag kopen en hoog verkopen.
    Hoe dan ook ik wens jou ook veel succes.
    Maar ik denk dat we, jou kennende, je toch wel weer terugzien op dit forum ;-)
    Want zo de wind waait, waait jouw rokje.


    Op welke koersen de afgelopen 1.5 jaar heb ik jou dat eerder horen zeggen?:)
  13. GoudenBamischijf 20 augustus 2019 09:32
    Koerskijken en gebaseerd op rode of groene cijfertjes uitstappen lijkt me bij dit aandeel sowieso geen beste strategie. Buffet zei het al, bij een boerderij ga je ook niet elke dag kijken of de koeien meer of minder melk gegeven hebben. URW is een typisch aandeel voor een kopen en niet naar omkijken strategie. Bij de huidige koers vang je elk jaar 9% div. rendement. Versla je waarschijnlijk zelfs de markt mee. Dit dividend is de komende 5 jaar door het bestuur gegarandeerd. Binnen die 5 jaar komt de koers vast wel weer op een wat acceptabelere hoogte als je er alsnog uit wil.
  14. Emma van der Laan 20 augustus 2019 09:33
    Beste Alrob, erg jammer dat we jouw bijdragen gaan missen. Met alle renteverlagingen nog in het verschiet vind ik het geen goede beslissing. Zelfs wanneer het dividend wordt verlaagd is het dividendrendement nog zeer goed. Dit forum is inderdaad van goede kwaliteit. Wel is mijn indruk dat een aantal forumleden in te korte tijd heel veel geld willen verdienen middels opties. Dat wil ik ook maar het gaat 9 maal goed en de 10e keer ben je alles kwijt. ik ga liever op safe. Tot slot wil ik je nog een advies geven(ik val in herhaling, sorry daarvoor) om over na te denken. Einstein heeft het over het achtste wereldwonder namelijk samengestelde intrest. Wanneer je nu de aandelen koopt en je ontvangt jaarlijks en herbelegd jaarlijks het dividend dan heb je de investering in minder dan 10 jaar terugverdiend. Schrijf je, na dividendbetaling af en toe ook nog een call , beetje out of de money , dan realiseer je met twee vingers in de neus een rendement van tussen de 12 en 14 % per jaar. Met een beetje actief beheer heb je de aandelen dus over 8 jaar betaald. Dan is de kostprijs nihil. Wat de koers over 8 jaar doet kan niemand zeggen maar bij beleggingen in vastgoed gaat het meer om het dividend (huurrendement) en minder om de waarde (waarderendement)
    Bedankt voor jouw bijdragen. Zou mooi zijn indien we toch nog eens wat van je horen.
    Nb. Terecht stel je de vraag is vastgoed nog wel een beleggingscategorie ?
    Heeft het nog toekomst ? Dat is, eerlijk gezegd, ook wel iets waar ik mee
    worstel. Echter de geschiedenis heeft geleerd dat het met vastgoed altijd
    weer goed komt. Daar houd ik mij dan ook maar aan vast
  15. forum rang 4 cees-10 20 augustus 2019 09:40
    quote:

    crux schreef op 20 augustus 2019 09:36:


    [...]
    Garantie tot de voordeur.


    Indien het management van URW inderdaad heeft aangegeven dat men het dividend voor 5 jaar handhaaft(...), dan vind ik dit geen sterk verhaal. Dividend hoort een afgeleide te zijn van de winst en deze is, ook in het geval van URW, redelijk onvoorspelbaar. Dit heeft meer weg van paaien van aandeelhouders met als doel de beurskoers te stutten.
2.402 Posts
Pagina: «« 1 ... 94 95 96 97 98 ... 121 »» | Laatste |Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD Meer »

Koers 53,060   Verschil +5,36 (+11,24%)
Laag 49,670   Volume 1.888.335
Hoog 53,060   Gem. Volume 2.010.839
1 jun 2020 17:38
label premium

Unibail-Rodamco: Voldoende cash

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Gerelateerde Video's

  1. video thumbnail

    'Sell: Unibail Rodamco'

    11 mei 2011 11:29 - FTV

 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by VWD Group Crypto data by Crypto Compare