Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

URW 2019

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
2.220 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 ... 107 108 109 110 111 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
The Third Way...
1
quote:

Dota4Keeps schreef op 15 jun 2019 om 22:21:


...
Weer investeren in vernieuwing van vastgoed (na een jaar of tien) zoals dat voorbeeld dat je gaf lijkt me vrij normaal, maar misschien heb ik dat mis. Ik lees nergens dat t.a.v. deze investering dat het gaat om ‘versneld’ investeren. In algemene zin heb je gelijk veel verandering\uitdagende markt leidt tot eerder investeren maar geldt dat ook voor deze? Ik kan het niet zeggen.. Urw geeft zelf aan dat na investeringen de huurprijzen behoorlijk kunnen stijgen (hebben ze ervaren), dat zou ook hier best kunnen al heb je gelijk dat het hier niet het geval hoeft te zijn (maar kan natuurlijk wel nietwaar).
...


"Weer investeren in vernieuwing van vastgoed.." is inderdaad vrij normaal en tegelijk ben ik het ook eens met junkyard dat het nu niet biz as usual is, de investeringen gaan daarvoor te fors omhoog.

Mijns inziens moeten we discussie in een andere context zetten. We zijn het er allemaal over eens dat er een structurele disruptie is door de opkomst van e-commerce. Ik denk dat er ook consensus is dat er brick en mortar overblijft. De vraag is dan quo vadimus?

Vorig jaar stelde ik dat e-commerce het middensegment van de markt zal blijven vermorzelen maar dat de uiteinden van de markt juist zullen profiteren. Een consultantsrapport was toegevoegd. De essentie voor URW is: door te evolueren van logistiek naar 'Destination' wordt de toegevoegde waarde steeds hoger. Huurders zijn steeds meer omnichannel bedrijven met diepere zakken, meestal global players.

En belangrijker: er komt steeds meer moat, de markt krijgt een sterker monopolistisch karakter. Niet in de eerste plaats op bedrijfsniveau maar juist per regio, dus in de ogen van de consument. Waar zien we dat tegenwoordig meer? ;-)

Om dat te bereiken gaan de kosten voor de baat, er moet zwaar geinvesteerd worden door bedrijven als URW en dat houdt risico in. Daarna zou het rendement juist moeten stijgen.

De overname van Westfield past binnen dat kader, vooral dat van die global huurders. Echter, er zijn fouten gemaakt. En een management dat die toekomst ziet, en denkt die voor te zijn, maar op kortere termijn geen oog heeft voor zijn stakeholders wordt helaas "te assertief". We begrijpen dat een kans als Westfield niet iedere dag voorbij komt, maar het was wellicht beter geweest wat eerlijker te zijn ook al brengt dat het grotere risico dat aandeelhouders tegenstemmen.

Kortom imho:

- gezien de macro-disruptie is er meer risico gekomen in de sector. Eerder gezien als een veiliger onderdeel van een gediversifieerde porto is het nu juist risicovoller. Een lagere koers is daarvan het (terechte) gevolg;

- bedrijven als URW zullen steeds zich meer (moeten) onderscheiden door "niet traditionele vastgoed" variabelen zoals tech, big data, eventmanagement, public affairs, etc. Huurders zullen steeds meer op URW rekenen (en betalen) voor marketing, etc.;

- wanneer de rook optrekt mbt. de toekomst van retail komt er meer marktconsensus over prijsvorming. Indien je gelooft in een hogere toegevoegde waarde en moat, dan wordt die juist hoger dan voorheen. Indien je denkt dat die lager is of zelfs verdwijnt: get out!

matad
0
The Third Way: compliment voor deze post.

Onderdelen van uw post raken me meteen.
Zo is uw opmerking dat het rendement zou moeten stijgen door het risico dat URW loopt heel belangrijk.
Wat voegt namelijk die peperdure Westfield mall of the Netherlands toe?
Als het de richting uitgaat als bij The Wall, of Hudson Bay of de Markthal dan zijn de rapen gaar.
Het voordeel van online is immers de bereikbaarheid (7/24), de thuisbezorging en de prijs. De Westfield mall maakt het voordeel voor de online op prijsgebied enkel groter daar immers de kosten voor de huurders toenemen i.p.v. afnemen. De moat rating wordt in deze nog positiever voor de online.
Ik vind het een prachtig gebouw. Zal het zeker bezoeken zoals zovelen doch ben bang dat men kijkt, voelt en informeert en dan thuis achter het beeldscherm voor een lagere prijs gaat kopen. Het zal een belevenis zijn om het te bezoeken. Men zou entree moeten heffen. Doet me overigens een beetje denken aan de Moderne Gebouwen in Valentia. Prachtig om te zien, peperduur in onderhoud, gemeente spijt.
De stichtingskosten zijn enorm. Als dit gaat tegenvallen dan zijn de verliezen behoorlijk en dat risico is voor een belegger niet aanvaardbaar.
Ik heb ondertussen wat kennissen gesproken die een goed restaurant hebben. Zouden hier niet willen zitten. Te "kantineachtig". Liever een karakteristiek pand op plein of aan gracht dat hun eigen ik uitstraalt i.p.v. Westfield op de gevel.

Groet.
junkyard
0
Hudson's Bay in Tilburg en MOTN lijken mij niet vergelijkbaar qua noodzakelijke aanwezigheid voor een huurder.

URW is bezig om een winkelcentrum neer te zetten die dominant is op landelijk gebied, en waar (veelal internationale) merken moeten zijn als onderdeel van 'branding'. De winkel zelf hoeft niet eens hoge omzet te draaien, de winkel zit er om (potentiële) klanten kennis te laten maken met de producten of extra service te bieden, waarbij de retailer het vaak prima vindt dat klanten vervolgens online bestellen, de winkel draagt bij aan de landelijke (online/offline) totale omzet. Er wordt o.a. gemikt op dit type winkels:

www.emerce.nl/nieuws/mogelijk-meerder...

Hoog Catharijne (Klepierre) lijkt nu de enige competitie in NL, aangezien dit winkelcentrum qua bereikbaarheid en footfall de ultieme bestemming lijkt. Maar MOTN zal zeker ook in aanmerking komen voor Samsung.

Bij de geplande hoge bezoekersaantallen (exclusief winkelen, veelal mensen met goed gevulde portomonnee) zullen ook de restaurants graag willen aanhaken, alleen vrees ik dat voor velen de huren te hoog zullen zijn, en zal URW ook hoge eisen stellen aan de restaurants, ter borging van de juiste huurdersmix en bijdrage aantrekkelijkheid van het winkelcentrum.

Ik vraag mij wel af hoe recessie bestendig dit type mall zal zijn. In het verleden was retail vastgoed meer defensief, aangezien vooral dagelijkse boodschappen hier werden verkocht. Nu wordt gemikt op 'high end shopping & dining' wat bij een recessie een tikje zal oplopen.
matad
0
Beste junkyard,

Eveneens een mooie bijdrage.
Kan men concluderen dat bijv. Primark, Action, Kruitvat, Lidl, Aldi en andere grootwinkelbedrijven niet in deze malls present zullen zijn?

Groet.
Marco1337
0
Het probleem met branding en pop up stores is het feit dat deze huurders niet voor 10 jaar bijtekenen. €550 miljoen investeren op 220 winkels. Dat is €2.500.000 euro per winkel.

Het parkeren wordt gratis, dus je zal die 550 miljoen toch echt uit de huur moeten terugverdienen. 27,5 miljoen per jaar van de huurinkomsten gaat al regelrecht naar de afschrijving, doe daar tegen 1,9% 10 miljoen rente bij op en je hebt al 45-50 miljoen nodig om jaarlijks een beetje kostendekkend te zijn.

Dat is €19.000,00 winkelhuur gemiddeld per winkel per maand(hangt natuurlijk af van oppervlak per winkel maar dit is gemiddeld), bij een bezetting van 100% waarbij je nog geen cent hebt verdiend. Dat vind ik nogal wat.

230 duizend per jaar per winkel om kostendekkend te zijn. Nu snap ik wel waarom de grote merken als Sephora en H&M tienjarige contracten afsluiten met Wereldhave in plaats van URW.

Dit project is borstklopperij van het management en de aandeelhouders gaan ermee het schip in. Lekker makkelijk met geld van aandeelhouders smijten, ik vind het een schande.
crux
0
Op IEX Vooruitblik:
Auteur: Nico Inberg.

"De aanvoerder van de winkelvastgoedclub liet het er lelijk bij zitten afgelopen jaar. De overname van het Australische Westfield was nou net de verkeerde zet. Terwijl wereldwijd de retailvastgoeddominostenen omvielen, ging URW nog eens even all-in.

Wanneer de omstandigheden moeilijker worden, is het verstandig juist dicht bij huis te blijven. Risico afbouwen. Ik sprak enige weken geleden de ceo van Vastned, Taco de Groot. Hij vertelde over de Turkse vastgoedportefeuille die Vastned ooit had.

De Groot zei:'Wie ben ik, dat ik meer verstand heb van de Turkse markt dan die mensen daar zelf?'. Hij verkocht met veel pijn en moeite de Turkse winkels aan een aantal lokale vastgoedbaronnen en dat was een uitstekende keuze. De huidige huuropbrengsten zijn nog ongeveer 22% van de huren van destijds.

Met de koop van het Amerikaanse en Britse vastgoed deed UR eigenlijk net het omgekeerde. URW liep in hetzelfde mes als waarin zij zelf Wereldhave liet lopen vijf jaar geleden. Uit een persbericht van juni 2014:

Today, Wereldhave N.V. takes a decisive step towards realizing its strategy of becoming the leading specialist in mid-sized shopping centres in North-Western Continental Europe. The company announces that it has entered into an agreement with Unibail-Rodamco SE pursuant to which Wereldhave is to acquire six shopping centres in France for a consideration of € 850 million.

The portfolio consists of high quality mid- sized shopping centres with a net initial yield of 5.5%, contributing immediately to Wereldhave’s earnings. Wereldhave intends to finance the acquisition via a rights issue of up to € 550 million, available cash of circa € 150 million and existing debt facilities. The proposed rights issue will be submitted for approval to shareholders at an extraordinary general meeting which will be held on 28 November 2014 in Amsterdam. Completion of the transaction is envisaged by the end of December 2014.

Het commentaar van Dirk Anbeek destijds:

“Entering the French market with the acquisition of these mid-sized centres makes a lot of strategic sense for us, despite the well-known macro-economic situation in the country. At the end of the day, it is the quality of the portfolio in a micro-environment that is key to its long-term success.

The centres we intend to acquire have proven to be resilient, even in the recent years of economic downturn. Our focus in the coming year will be on integrating this new French retail portfolio, while at the same time continuing to work on further strengthening our portfolio in our existing markets ”.

Achteraf is het mooi wonen, dus ik wil ook vooral niet de wijsneus uithangen, maar het moge duidelijk zijn dat het schip een iets andere richting op ging dan de intentie was. In juni 2014 deed een aandeeltje Wereldhave nog €68. Drie voor de prijs van één nu. "
matad
0
@ voel met je mee Crux. Kocht ze zelf ook rond de €70. Kreeg pas het licht toen ik rond de € 42 behoorlijk short ging. Was de beste move in jaren. Zit nu long. Pas gedraaid. Heb weer geluk omdat ik de dekking voor het shorten via gekochte calls (23) heb laten staan. Die waren een tijdje geleden spotgoedkoop.
@ Marco. Schrik zelf van je berekeningen was nog niet zover gekomen. Afschrijving in 20 jaar is wel lang doch aangezien jij de afschrijving ook over grond neemt neutraliseert dat een beetje. Doch ik blijf 20 jaar veel te lang vinden. Weet overigens niet meer wat belastingtechnisch mogelijk is.

Groet.
crux
0
quote:

matad schreef op 16 jun 2019 om 18:13:


@ voel met je mee Crux. Kocht ze zelf ook rond de €70.


Voor alle duidelijkheid: Ik heb in het verleden geen long positie in WHV gehad.
De hele tekst is door Nico Inberg geschreven.
Wel in 2018 een zeer fors verlies op Calls URW geleden, waarvan dit jaar een klein gedeelte is goedgemaakt.

Maar evengoed bedankt voor je morele steun !
junkyard
0
quote:

matad schreef op 16 jun 2019 om 15:05:


Beste junkyard,

Eveneens een mooie bijdrage.
Kan men concluderen dat bijv. Primark, Action, Kruitvat, Lidl, Aldi en andere grootwinkelbedrijven niet in deze malls present zullen zijn?

Groet.


Merci! Aanwezigheid van dit type retailer zal URW meer zien als armoede dan noodzaak.

Alles draait om beleving, ook de invulling aan supermarkten (food experience), zie:

www.levensmiddelenkrant.nl/levensmidd...
junkyard
0
Volgens mij wordt er flink wat volume bijgebouwd en is er ook wat bijgekocht (Leidschenhage was deelbezit met diverse eigenaren), daarmee niet nodig om deze investering af te schrijven. De investering zal wel moeten renderen (6%+).
Marco1337
0
quote:

matad schreef op 16 jun 2019 om 18:13:


@ Marco. Schrik zelf van je berekeningen was nog niet zover gekomen. Afschrijving in 20 jaar is wel lang doch aangezien jij de afschrijving ook over grond neemt neutraliseert dat een beetje. Doch ik blijf 20 jaar veel te lang vinden. Weet overigens niet meer wat belastingtechnisch mogelijk is.

Groet.


Dit is natuurlijk achterkant van een bierviltje niveau, maar ik moet het allemaal nog maar zien. Is niet snel rond te krijgen.
Maar op het totaal van URW is die 550 miljoen nog te overzien.

Blijf het een ondoordachte keuze vinden van het management om daar een mega mall neer te zetten.
Dota4Keeps
0
quote:

Marco1337 schreef op 16 jun 2019 om 15:59:


Het probleem met branding en pop up stores is het feit dat deze huurders niet voor 10 jaar bijtekenen. €550 miljoen investeren op 220 winkels. Dat is €2.500.000 euro per winkel.

Het parkeren wordt gratis, dus je zal die 550 miljoen toch echt uit de huur moeten terugverdienen. 27,5 miljoen per jaar van de huurinkomsten gaat al regelrecht naar de afschrijving, doe daar tegen 1,9% 10 miljoen rente bij op en je hebt al 45-50 miljoen nodig om jaarlijks een beetje kostendekkend te zijn.

Dat is €19.000,00 winkelhuur gemiddeld per winkel per maand(hangt natuurlijk af van oppervlak per winkel maar dit is gemiddeld), bij een bezetting van 100% waarbij je nog geen cent hebt verdiend. Dat vind ik nogal wat.

230 duizend per jaar per winkel om kostendekkend te zijn. Nu snap ik wel waarom de grote merken als Sephora en H&M tienjarige contracten afsluiten met Wereldhave in plaats van URW.

Dit project is borstklopperij van het management en de aandeelhouders gaan ermee het schip in. Lekker makkelijk met geld van aandeelhouders smijten, ik vind het een schande.


Qua cijfers.. het lijken flinke bedragen maar dat komt denk ik ook omdat jij die niet zo gewend bent. 117.000 m2 volledig verhuurd voor zover ik het lees (nice!). 40 euro per m2 per maand levert al 4.680.000 op per maand dus, ofwel ca. 55 mln. per jaar. Bij 40 euro.. een m2-prijs zoals je die in Delfzijl ziet.. niet in Leidschendam.. tegen een hogere m2-prijs gaat t er echt anders uit zien. Daarbij die afschrijving klopt trouwens ook niet m.i. Tuurlijk is het een risicoproject, net als eigenlijk alle andere projecten blijft t afwachten, maar vind t voorlopig n goede poging.
junkyard
0
Ik zie het juist als een doordachte keuze van management, als onderdeel van de algehele strategie. Afstoten van laagwaardige (qua lokatie, grootte) winkelcentra en vol inzetten op grote, fraai ontworpen, goedgelegen (bereikbaarheid, en aantal kapitaalkrachtige inwoners) dominante winkelcentra waarin beleving centraal staat.

Daarmee nog steeds onzeker hoe deze strategie lange termijn zal uitpakken. Afgelopen jaren werkte het, meer groei (huur / waarde / bezoek / omzet) in dit type vastgoed dan de regionale middelgrote convenience (WHV) winkelcentra. Maar in het verleden behaalde resultaten...
Lamsrust
0
quote:

junkyard schreef op 16 jun 2019 om 20:45:


Ik zie het juist als een doordachte keuze van management, als onderdeel van de algehele strategie. Afstoten van laagwaardige (qua lokatie, grootte) winkelcentra en vol inzetten op grote, fraai ontworpen, goedgelegen (bereikbaarheid, en aantal kapitaalkrachtige inwoners) dominante winkelcentra waarin beleving centraal staat.

Daarmee nog steeds onzeker hoe deze strategie lange termijn zal uitpakken. Afgelopen jaren werkte het, meer groei (huur / waarde / bezoek / omzet) in dit type vastgoed dan de regionale middelgrote convenience (WHV) winkelcentra. Maar in het verleden behaalde resultaten...


In het huidige sociale mediatijdperk - vooral instagram - trekken exclusieve, bijzondere winkelcentra en concepten de volle aandacht van de jongere generatie. Westfield wordt het premium concept van URW dat mondiaal wordt uitgerold, i.e. een instagram foto gemaakt in een U.S. Westfield mall trekt automatisch de aandacht voor Europese Westfield malls en viceversa. Zo maakte Max Verstappen laatst een selfie in een Westfield mall en zullen zogenoemde influencers dat ook doen. Die doen dit niet in een WHV centrum in een provinciestad. Indien een dergelijk premium concept dan wordt gevuld met premium retail, de meest innovatieve concepten en hoogwaardige horeca/leisure, dan wordt het een soort uitje om een Westfield te bezoeken (zoals een pretpark). Ik zie dat de komende 10 jaar wel werken. Mijns inziens is de focus van URW goed, doch moeten we afwachten of het ook echt zo gaat werken, indien ja, dan gaat de dividendyield weerbaar een procent of 5 a 6 en de koers weer richting de 180 a 200.

matad
0
quote:

Lamsrust schreef op 16 jun 2019 om 23:19:


[...]

, dan wordt het een soort uitje om een Westfield te bezoeken (zoals een pretpark).



Ik ben er inderdaad bang voor dat het als een soort uitje gaat werken.
Ik was met Pasen in een zeer groot overdekt winkelcentrum. Het stormde met veel regen gepaard gaande. Je kon over de koppen lopen zoveel bezoekers. Horeca goed gevuld. Kopers heel weinig. Veel kijkers en tijddoorbrengers. Men had gewoon niets anders om naartoe te gaan met die regen. Week later, prachtig weer, overdekt winkelcentrum leeg.

Groet.
matin
0
Een goed voorbeeld van een click and morter omnichannel modewinkel die wel goed draaid.
The Third Way...
0
quote:

junkyard schreef op 16 jun 2019 om 14:03:


...
Bij de geplande hoge bezoekersaantallen (exclusief winkelen, veelal mensen met goed gevulde portomonnee) zullen ook de restaurants graag willen aanhaken, alleen vrees ik dat voor velen de huren te hoog zullen zijn, en zal URW ook hoge eisen stellen aan de restaurants, ter borging van de juiste huurdersmix en bijdrage aantrekkelijkheid van het winkelcentrum.

Ik vraag mij wel af hoe recessie bestendig dit type mall zal zijn. In het verleden was retail vastgoed meer defensief, aangezien vooral dagelijkse boodschappen hier werden verkocht. Nu wordt gemikt op 'high end shopping & dining' wat bij een recessie een tikje zal oplopen.


Ook ik lees met veel plezier jouw bijdrages, bedankt voor het compliment.

Recessiebestendigheid, tja...

Kort samengevat denk ik daar zo over: tijdens een crisis liepen vroeger de zijstraten eerst leeg en bleef de hoofdwinkelstraat bezet.

Mijn gedachtes hieromtrent waren eerder net zoals de jouwe. Nu ben ik regelmatig in het Oosten en vooral in het Midden zijn topmalls heel populair. Wat je daar zag tijdens de lage olieprijzen was dat de topmalls relatief juist de meeste footfall hadden. Wel werd er minder gespendeerd maar in het omnichannel tijdperk is dat minder belangrijk. Mensen kochten een goedkoper bioscoopticket, aten wat goedkoper tot fastfood, maar bleven komen. De minder populaire malls, waar je vooral komt om te kopen, hadden steeds meer leegstand, bij de topmalls was dat geen probleem.

Huurders bleven zelfs klagen over de stijgende kosten. Je zag meer rotatie maar dus geen leegstand. Waarom? Ik denk dat voor de multinationals met moderne verdienmodellen enerzijds de kosten op totaal budget minder relevant zijn, anderzijds dat zij de noodzaak voelen hun flagship te houden op toplocaties: TINA...

Hoe denk jj over de invloed van tech op de sector? Nu krijgen vooral de sluitingen aandacht maar je ziet ook al de moderne verdienmodellen juist gebruik maken van big data, etc., en zo ook de URW's van deze wereld. Laatst was ik op een AI conferentie en daar wordt hard gewerkt aan de democratizering van toepassingen. MKB zal in de toekomst ook goedkoop hiermee kunnen werken.

Zie jij ook (het begin van) de trend die ik "van vijand naar vriend" noem? En wat is volgens jou daarvan de invloed op langere termijn op deze sector? Want hoe je het ook draait of keert, ook in deze sector tech is the word...


crux
0
quote:

Marco1337 schreef op 16 jun 2019 om 19:53:


[...]

Blijf het een ondoordachte keuze vinden van het management om daar een mega mall neer te zetten.

Ik denk dat daar wel degelijk over nagedacht is.
Marco, besef wel dat URW 22x zo groot is als WHV.

Zoals de meesten van jullie weten heb ik recent nog een bezoek gebracht aan MOTN en daar op het forum verslag over gedaan.
De ondernemers met wie ik kort gesproken heb waren in ieder geval tevreden met hun omzetstijging op de Fresh afdeling.
In 2017 is er een ijspaleis geopend.
Momenteel wordt er gewerkt aan een mega-bioscoop met 10 schermen en 2200 zitplaatsen.
Er wordt dus vol ingezet op entertainment en beleving.

En kortgeleden kwam er nog het volgende nieuws:
"Unibail-Rodamco-Westfield heeft een grote huurdeal gesloten voor circa 6.500 m2 met fashion retailer Inditex. Zo zullen Zara, Bershka, Pull & Bear en Stradivarius flagship stores openen in het nieuwe winkelcentrum, dat is omgedoopt tot Westfield Mall of the Netherlands."

Gratis parkeren, super goede bereikbaarheid en kapitaalkrachtige consumenten in de buurt (Wassenaar !).
2.220 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 ... 107 108 109 110 111 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD Meer »

Koers 137,650   Verschil +0,55 (+0,40%)
Laag 137,150   Volume 546.573
Hoog 139,050   Gem. Volume 491.004
18-okt-19 17:35
label premium

Unibail-Rodamco: Koopwaardig

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Gerelateerde Video's