Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

URW 2019

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
1.598 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 ... 76 77 78 79 80 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
matad
0
quote:

Emma van der Laan schreef op 12 jun 2019 om 21:27:


Inhoudelijk mooie bijdragen. Veel uit de (economie) boeken. Prachtige modellen allemaal maar of ze werken is voor mij de grote vraag. Het grote probleem is dat de markt kennelijk geen vertrouwen in die modellen heeft. Dat Westfield voor de hoofdprijs is aangeschaft is inmiddels wel duidelijk. Alvorens we een uitspraak over de huidige koers kunnen doen zijn mijn inziens 3 factoren en van belang. Als eerste wil ik noemen de huurcontracten. In de jaarrekening staat natuurlijk wel wat informatie maar echt inzicht hebben we niet. Hoeveel contracten zijn gekoppeld aan de omzet van de huurders ? De looptijd van de contracten ? Hoeveel huurders zijn niet meer in staat om aan de verplichtingen te voldoen ? Zijn er side-letters en hoe zien die er uit ? Als tweede wil ik noemen het rentepercentage. De rente, zeker in Europa, is historisch laag. Veel beleggers, ook in Europa, zitten in URW vanwege het riante dividend. Recent toen in Amerika de rente boven de 3 % kwam gingen daar de vastgoedfondsen massaal in de verkoop. Hoe gedragen Europese beleggers zich indien hier de rente gaat stijgen. Ik realiseer mij als ik nu praat over een rentestijging dat ik wellicht massaal wordt afgeschoten maar ik loop langer mee en in het verleden heb ik de rente in relatief korte termijn wel eens een draai zien maken die niemand op dat moment voor mogelijk hield. Dan als laatste heb ik zeer grote twijfels of ze in staat zijn om het LTV naar beneden te brengen. In mijn perceptie zal het lastig worden, bij een correcte waardering van het OG, om beneden de 40 % te blijven. Zeker als het bedrijf 750 mio moeten lenen voor algemene uitgaven en dit bedrag niet uit de normale bedrijfsuitoefening kan worden betaald.



Beste Emma,

Inzicht in de huurcontracten krijg je nooit. Enkel de bank heeft hier volledig inzicht in. Uiteraard moet ik schrijven. Stel dat de belegger er wel inzicht in heeft dan is het voor elke huurder met weinig moeite uit te pluizen of hij een betere huurovereenkomst kan krijgen. En geloof me, uit mijn ervaring met huurovereenkomsten in het onroerend goed, alle huurovereenkomsten zijn uniek m.a.w. onderling totaal afwijkend. Het grote probleem momenteel is dat huurders behoorlijk zijn wakker geschud en op het scherp van het mes gaan onderhandelen bij de verlenging van hun huidige huurovereenkomst. En geef ze maar eens ongelijk.

Groet.
crux
0
Op de website van URW is uitvoerige info te vinden over de Investors Days vandaag en morgen.
Ze laten al wat doorschemeren.
Wat mij als 1e opviel was:
"Deterioration of retail environment in US and UK is more severe than anticipated."
cees-10
0
quote:

crux schreef op 13 jun 2019 om 09:11:


Op de website van URW is uitvoerige info te vinden over de Investors Days vandaag en morgen.
Ze laten al wat doorschemeren.
Wat mij als 1e opviel was:
"Deterioration of retail environment in US and UK is more severe than anticipated."


Dat betreft dus het Westfield portfolio, temeer een aanwijzing dat de heren hun huiswerk niet op orde hadden voordat ze deze megalomane overname deden.
The Third Way...
0
quote:

crux schreef op 13 jun 2019 om 09:11:


Op de website van URW is uitvoerige info te vinden over de Investors Days vandaag en morgen.
Ze laten al wat doorschemeren.
Wat mij als 1e opviel was:
"Deterioration of retail environment in US and UK is more severe than anticipated."


Bedankt Crux, ik kon die info alleen vinden dankzij Google, daarom voor (even domme) forumgenoten:

www.urw.com/en/investordays

Wat mij opvalt is de verdedigende toon v/d presentaties. Toch aan de andere kant ook mooi, hopelijk duidt dat inderdaad op een lager toontje v/d heren.

Weliswaar worden we snel geconfronteerd met de klassieker dat bij overname alle door management controleerbare variabelen briljant zijn uitgevoerd maar niet controleerbare (vnl. operatoneel management Westfield tijdens overname, macro VS) op korte termijn roet in het eten gooien (korte termijn alleen want management rationale overname blijft goed).

Kort samengevat: outlook en dus dividend blijven staan (ondanks roet). Financieel is naast LTV (moet naar 35%: volgend jaar) vooral de debt / ebitda ratio het aandachtspunt, die moet van 10 naar pre-acq. <8x (over 5 jaar, oeps!).

De activa verkopen zouden juist wel goed gaan met, naast kantoren, een opvallend zwaartepunt in retail: 75-85% van totaal. Er wordt een lijst met geinteresseerde partijen opgelepeld.

Tijdens mijn studietijd heb ik een project mogen doen bij een vastgoedfonds en later professioneel ervaring opgedaan met scheepvaartfianciering: de les is dat in verdienmodellen met vnl. vaste kosten en sterke vreemd vermogen inslag het heel snel mis kan gaan. In de berekeningen zitten namelijk variabelen die sterk met elkaar correleren en daardoor kunnen voorheen stabiele ratio's plots alle kanten op schieten.

Dat vertel ik omdat management op de waarderingen ingaat en de nadruk legt op de huns inziens belangrijkste variabele om vastgoed te waarderen: huurontwikkeling. En daar wordt het de komende jaren alleen maar beter met groei van 5-7% oftewel ruim boven markt.

En dan mijn baby de olifant in the mall: ontwikkeling retail, veel aandacht voor de fundamentele driver van waardecreatie in de sector. Daarover onveranderd weer zeer positief (voor zichzelf): omnichannel is the word!

Iedereen op dit forum nu gerust?


N.B.: overigens in de presentatie ook een leuk weetje: 40% van Wereldhave porto is van URW gekocht...


crux
0
quote:

The Third Way... schreef op 13 jun 2019 om 10:42:


[...]

Bedankt Crux, ik kon die info alleen vinden dankzij Google, daarom voor (even domme) forumgenoten:

www.urw.com/en/investordays

Wat mij opvalt is de verdedigende toon v/d presentaties. Toch aan de andere kant ook mooi, hopelijk duidt dat inderdaad op een lager toontje v/d heren.

Weliswaar worden we snel geconfronteerd met de klassieker dat bij overname alle door management controleerbare variabelen briljant zijn uitgevoerd maar niet controleerbare (vnl. operatoneel management Westfield tijdens overname, macro VS) op korte termijn roet in het eten gooien (korte termijn alleen want management rationale overname blijft goed).

Kort samengevat: outlook en dus dividend blijven staan (ondanks roet). Financieel is naast LTV (moet naar 35%: volgend jaar) vooral de debt / ebitda ratio het aandachtspunt, die moet van 10 naar pre-acq. <8x (over 5 jaar, oeps!).

De activa verkopen zouden juist wel goed gaan met, naast kantoren, een opvallend zwaartepunt in retail: 75-85% van totaal. Er wordt een lijst met geinteresseerde partijen opgelepeld.

Tijdens mijn studietijd heb ik een project mogen doen bij een vastgoedfonds en later professioneel ervaring opgedaan met scheepvaartfianciering: de les is dat in verdienmodellen met vnl. vaste kosten en sterke vreemd vermogen inslag het heel snel mis kan gaan. In de berekeningen zitten namelijk variabelen die sterk met elkaar correleren en daardoor kunnen voorheen stabiele ratio's plots alle kanten op schieten.

Dat vertel ik omdat management op de waarderingen ingaat en de nadruk legt op de huns inziens belangrijkste variabele om vastgoed te waarderen: huurontwikkeling. En daar wordt het de komende jaren alleen maar beter met groei van 5-7% oftewel ruim boven markt.

En dan mijn baby de olifant in the mall: ontwikkeling retail, veel aandacht voor de fundamentele driver van waardecreatie in de sector. Daarover onveranderd weer zeer positief (voor zichzelf): omnichannel is the word!

Iedereen op dit forum nu gerust?


N.B.: overigens in de presentatie ook een leuk weetje: 40% van Wereldhave porto is van URW gekocht...





Bedankt voor de samenvatting !
Ikzelf had niet zoveel zin om alles door te ploeteren.

Koers staat nu 1,5% hoger, maar al het retailvastgoed doet het vandaag goed.

En wat dat laatste betreft hebben ze rotzooi op tijd overgedragen aan Wereldhave, die nu behoorlijk in de shit zit.

crux
0
"Het winkelklimaat in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk is slechter dan verwacht, stelde Unibail-Rodamco-Westfield donderdag, maar het vastgoedconcern gelooft dat fysieke winkels de toekomst weer hebben, mits aanlokkelijk en goed bereikbaar. Dat stelde het vastgoedbedrijf donderdag tijdens een beleggersdag in Londen.

“Wij hebben de beste centra en de juiste strategie”, meent Unibail.

Weliswaar kopen steeds meer mensen hun goederen online, maar de grote internetdrijven die daar achter zitten verdienen er nog steeds erg weinig mee, volgens het vastgoedbedrijf.

Het kost ongeveer 60 dollar om een klant binnen te halen via het internet, terwijl de kosten van versturen en het weer retour ontvangen van pakketten steeds zwaarder drukt, stelde Unibail-Rodamco.

Een belangrijke boodschap van Unibail Rodamco is dat fysieke winkels van essentieel belang blijven. Zelfs internetreus Amazon.com opent nu winkels, merkt het bedrijf op.

Amazon.com is nog steeds goed voor bijna de helft van het online winkelen in de VS en er zijn volgens Unbail geen grote nieuwe rivalen opgedoken in de afgelopen jaren.

In Europa heeft Unibail-Rodamco naar eigen zeggen de beste winkelportefeuille, met 19 van de 30 best bezochte Europese centra. Het concern zegt bovendien de juiste strategie te hebben, om niet-kernactiviteiten direct te verkopen en te zoeken naar hedendaagse wensen.

In de VS moeten herontwikkelingen voor een ommekeer zorgen en dat lijkt te lukken. Zo zagen twee herontwikkelde centra van Westfield in de VS de omzet van huurders met respectievelijk 67 en 54 procent stijgen. De projecten kostten in totaal 1,6 miljard dollar. In andere centra komt juist veel jong publiek, dat de plek aanbeveelt bij anderen. Herontwikkeling levert per saldo een aanzienlijk waardestijging op, concludeerde de onderzoeker.

Unibail-Rodamco zei verder het huurdersbestand in de centra actief te verschuiven. Er zijn vooral
minder modewinkels. In plaats daarvan komen steeds vaker fitnessclubs, schoonheidssalons, bioscopen en restaurants. De nieuwe huurders zetten 36 procent meer om dan de vertrekkende huurders, benadrukte Unibail.

Het concern verwacht voor de komende jaren een samengestelde groei van 5 tot 7 procent. Daarbij heeft Unibail naar eigen zeggen ook de grootste pijplijn met nieuwe projecten met een totale waarde van net geen 12 miljard euro.

Het dividend is ruim gedekt, bleek uit de bedrijfsresultaten van het Franse concern. Bij de jaarcijfers meldde het bedrijf al in de toekomst minstens 10,80 euro dividend per aandeel te zullen uitkeren."
Lk-33
0
Beleggers Belangen is nu ook om met een koopadvies op URW. "Zorgen rond Unibail-Rodamco overtrokken"
crux
0
"De Nederlandse detailhandel heeft in april meer omgezet dan een jaar geleden, hoewel de stijging minder sterk was dan in maart. Dit bleek vrijdag uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Er werd in april op jaarbasis 2,3 procent meer omgezet. De verkoopvolumes lagen daarbij ook 2,3 procent hoger.

In maart ging het nog om een stijging van 4,1 procent op jaarbasis.

Zowel de foodsector als de non-foodsector realiseerde in april een hogere omzet. Daarnaast werd online 15,9 procent meer omgezet.

De omzetcijfers zijn gecorrigeerd voor de samenstelling van koopdagen in april. Zonder deze correctie was de omzet van de detailhandel 4,7 procent hoger dan in april 2018."
matin
0
Winkelverkopen in de USA omhoog en in Nederland .
Zeer geruststellende woorden ivm het dividend.
Een discount van meer dan 35%.

Maar ik heb het al een jaar verkeerd gezien-(...
Dota4Keeps
0
Zeer geruststellende woorden tav dividend waarmee je evt een verdere daling van de koers kunt opvangen.. maar weinig koersreactie. Een aantal jaren, stel vier jaar dan heb. Je dan al zeg 30% rendement bij dezelfde koers over vier jaar, zoveel haat het aandeel echt niet meer zakken hoor (toch?), Op dit niveau instappen lijkt mij danerg aantrekkelijk, maar blijkbaar zijn er maar weinigen die het aandurven nog.. ik heb er zelf helaas al ontzettend veel maar..
matad
0
quote:

matin schreef op 14 jun 2019 om 18:00:


www.iex.nl/Nieuws/ANP-140619-235/Wink...


Zegt helaas totaal niets.
Geen onderverdeling in online of fysieke winkels noch in winkelbranche. Kun je in feite niets mee terwijl het ook nog eens voor de USA geldt.

Met vriendelijke groet.
junkyard
1
Helaas ook nog wat minder (WHV) kwaliteit in NL portefeuille, waarin moet worden geïnvesteerd om te kunnen blijven verhuren:

www.tubantia.nl/oldenzaal/verbouwing-...

Ik vermoed dat dit URW NL pand in tweede helft 2018 is verkocht:

www.beleggingspanden.nl/dynamic/pande...

Het staat nu weer / nog steeds te koop voor 10% meer, maar met een huurder minder (ivm faillissement van op=op voordeelshop). Dit lijkt nu een onrealistisch hoge vraagprijs.

URW heeft in 2018 'losses on sales of properties' in NL geboekt van 0,7 miljoen. Wanneer alleen dit pand is verkocht, wat ik vermoed aangezien dit het enige NL pand is dat in het tweede halfjaar van 2018 uit de URW boeken is 'verdwenen', dan is de verkoop tegen ongeveer 75% van boekwaarde (25% boekverlies) gerealiseerd.
crux
0
Bedankt voor de info, junkyard.
Als we jou niet hadden op het forum........

Je hebt het al gecorrigeerd, maar ik schrok me even dood toen ik las dat het NL pand tegen 25% van de boekwaarde was verkocht.

De Hema is trouwens geen nieuwe huurder in Leidschendam, want die zit er al tientallen jaren.
Dota4Keeps
0
@junkyard, het moeten investeren in o/g is geen slecht nieuws maar business as usual.
Dat ene pand is blijkbaar met 700k verlies verpatst, dat mag procentueel die 25% zijn maar het gaat natuurlijk qua bedrag helemaal nergens over..

Al met al hele goede berichten verder, mall of the netherlands ziet er erg goed (gevuld) uit, vanaf 2020 (volledig) operationeel. Dividend blijft nog jaren gehandhaafd lijkt t op. Ik vind urw ook wel een helder verhaal hebben voor de (nabije) toekomst, er is een grote verandering gaande in de shopping malls maar deze gewijzigde shopping malls gaan het wel maken hoor, ik geloof er wel in!
junkyard
0
Mee eens, Dota4Keeps, gezien het lage bedrag (en matige prijs) zal URW deze verkoop niet hebben gemeld.

Niet geheel mee eens dat moeten investeren in o/g business as usual is, recente versnelde veranderingen in de retail dwingen vastgoedeigenaren meer te investeren om te kunnen blijven verhuren, waarbij deze investeringen niet altijd leiden tot hogere huren (en dus meer als verhoogde kosten dan als investering kunnen worden gezien).

Ook mee eens dat URW een heldere visie heeft. Westfield MOTN ziet er qua ontwerp prachtig uit. Dit hoeft niet te betekenen dat dit een goede investering was, de kosten zijn opgelopen (boven budget) en de oplevering van het project is vertraagd, waarbij onduidelijk is tegen welke huurprijzen nu wordt verhuurd en wat voor (huur)rendement dit project nu zal opleveren. Over het algemeen presteren de NL winkelcentra in URW portefeuille de afgelopen jaren slecht, groei komt uit de andere landen.

URW heeft nu wel een unieke portefeuille aan EU-UK-US megamalls, de tijd zal leren of dit type vastgoed bestand is tegen online shopping, en hoe de huurontwikkeling eruit zal zien.

Grootste pijnpunt bij URW voor mij is het wantrouwen in URW management, nadat binnen een jaar duidelijk is geworden dat de Westfield overname financieel niet bijdraagt (wat vooraf wel werd beloofd). Binnen een jaar naar US-UK marktomstandigheden wijzen vind ik daarbij niet netjes, van management mag iets meer (markt)visie worden verwacht.

Hopelijk dat de Westfield overname komende jaren niet een grote 'elephant in the room' wordt voor URW management, zoals bijvoorbeeld CEO Anbeek (WHV) jarenlang bleef volhouden dat al het overgenomen vastgoed van Klepierre en UR goed presteert, terwijl de WHV resultaat/koers ontwikkeling duidelijk het tegendeel bewees.
Dota4Keeps
0
In de eerste plaats dank voor uitgebreide berichten en reactie! Ik heb je hoog zitten en waardeer je bijdrages zeer. Ik vind je soms wat voorzichtig, pessimistisch (maar misschien is juist mijn beeld gekleurd, ik sta tenslotte dik onder water en ‘hoop’ misschien wat teveel).

Weer investeren in vernieuwing van vastgoed (na een jaar of tien) zoals dat voorbeeld dat je gaf lijkt me vrij normaal, maar misschien heb ik dat mis. Ik lees nergens dat t.a.v. deze investering dat het gaat om ‘versneld’ investeren. In algemene zin heb je gelijk veel verandering\uitdagende markt leidt tot eerder investeren maar geldt dat ook voor deze? Ik kan het niet zeggen.. Urw geeft zelf aan dat na investeringen de huurprijzen behoorlijk kunnen stijgen (hebben ze ervaren), dat zou ook hier best kunnen al heb je gelijk dat het hier niet het geval hoeft te zijn (maar kan natuurlijk wel nietwaar).

T.a.v. mon, dat weet ik uiteraard ook niet maar wel goed teken dat er zeer veel interesse is, dat geeft de burger moed. Ik vind het ook wel een goed concept en zie dat echt wel werken. Het zou zo eens kunnen zijn dat deze investering WEL goed rendeert (ook dit weet ik niet, we zullen het meemaken), maar ziet er toch redelijk positief uit? Beetje optimistisch blijven he ;)

Urw mgmt tja. Ik ben wat minder pessimistisch maar de overname moet zich zeker nog bewijzen (waarom zon premie.. grr). Op zich niet verwonderlijk, vrijwel alle overnames kosten eerst geld (investeringen) om op later moment (hopelijk) geld op te leveren. Ik vind de premie ook fors en je kritiek wel deels terecht.. we zullen het wel zien.. zoals je weet is urw mijn grootste bleeder dus ik hoop t van harte.

Goed weekend verder!
matad
0
Ik vind Westfield Mall of the Netherlands gewoon prachtig. Schitterend zelfs.
Vind eveneens Hudson Bay prachtig en vooral die in Tilburg.
Edoch....blijf niet achter een achterhaald concept aanhollen.
Enkel de m2 meter huurprijs nodig om de investering terug te verdienen zal al een probleem zijn.

Groet
1.598 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 ... 76 77 78 79 80 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD Meer »

Koers 128,000   Verschil +1,30 (+1,03%)
Laag 125,600   Volume 492.220
Hoog 128,000   Gem. Volume 414.367
19-jul-19 17:35
label premium

Unibail: Met dank aan Tesla

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Gerelateerde Video's