Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

URW 2019

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
2.208 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 ... 107 108 109 110 111 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
matad
0
Overigens staan de huren behoorlijk onder druk voornamelijk door die online verkoop.
Veel winkeliers huren enkel nog op basis van omzet bij het vernieuwen van afgelopen huurcontracten. En eenieder kan erop rekenen dat dat voor de exploitant geen prettig vooruitzicht is.
Ik vind het persoonlijk nogal een slechte ontwikkeling dat de etalage wordt vervangen door het beeldscherm doch men ontkomt niet aan de tijdgeest. Jammer.

Groet.
Dota4Keeps
0
Zeker matad. Zolang de inkomsten komen zou ik me als bank niet teveel zorgen maken voor korte en middellange termijn.. blijkbaar werkt dat anders.. de koers geeft haast aan dat urw er slecht voor staat en dat vind ik wat overdreven. Natuurlijk neemt online snel toe ten koste van.. maar desalniettemin.. we zullen t wel zien..
crux
0
quote:

Dota4Keeps schreef op 11 jun 2019 om 13:35:


[...]
Ik denk dat er in de jaren al wel e.e.a. afgewaardeerd is hoor.. begrijp me goed ik weet t ook niet zeker,

Er is nog niets afgewaardeerd, maar dat zal zeker wel gaan komen.
crux
0
quote:

crux schreef op 11 jun 2019 om 17:53:


[...]
Er is nog niets afgewaardeerd, maar dat zal zeker wel gaan komen.

Ik bedoel dat per saldo.
Sommige winkelcentra zijn wel wat afgewaardeerd.
Slim Cheng
0
crux, men WHV kost 320 per contract en de URW 770 (heb ik 3x zo groot).
het maximum down zou bij W 2100 opleveren (x6.5) en bij U 13000 (x16.5).
Maar dat zal (bijna) nooit gebeuren. Voor de rest klopt het wel wat je zegt zeker ivm de transactie kosten. Alleen al mijn PostNl calls kopen en verkopen bij degiro is al bijna 1000 tegen 150 voor het vastgoed, en die is 4x zo groot als PostNL. Ik heb trouwens de straddle URW verlegd naar 15% meer calls vandaag
junkyard
1
Afgelopen jaren zijn de UR winkelcentra jaarlijks hoger gewaardeerd, van afwaardering dus geen sprake. Dit vooral vanwege yield compressie, en deels door iets hogere huren. De ontwikkeling in yield (NIY) van de EU winkelportefeuille gedurende afgelopen jaren is:

2012 - 5,3%
2013 - 5,1%
2014 - 4,8%
2015 - 4,6%
2016 - 4,4%
2017 - 4,3%
2018 - 4,3%

Een deel van de kosten (overhead) dient uit deze yield te worden voldaan, voordat het netto rendement voor vreemd/eigen vermogensverstrekkers kan worden berekend.

De vraag vanuit investeerders voor winkelcentra is nu volledig opgedroogd, wat tot uiting komt in de hoge discounts (beurskoers) t.o.v. boekwaarden. Dit voornamelijk door lagere (huur)groei vooruitzichten n.a.v. toenemende winst/marge druk op retailers vanwege online concurrentie.

Woningen, kantoren, of logistiek vastgoed kennen hogere (huur)groei vooruitzichten, wat ook in de waardering (premie) tot uiting komt.
alrob
0
quote:

junkyard schreef op 11 jun 2019 om 20:18:


Afgelopen jaren zijn de UR winkelcentra jaarlijks hoger gewaardeerd, van afwaardering dus geen sprake. Dit vooral vanwege yield compressie, en deels door iets hogere huren. De ontwikkeling in yield (NIY) van de EU winkelportefeuille gedurende afgelopen jaren is:

2012 - 5,3%
2013 - 5,1%
2014 - 4,8%
2015 - 4,6%
2016 - 4,4%
2017 - 4,3%
2018 - 4,3%

Een deel van de kosten (overhead) dient uit deze yield te worden voldaan, voordat het netto rendement voor vreemd/eigen vermogensverstrekkers kan worden berekend.

De vraag vanuit investeerders voor winkelcentra is nu volledig opgedroogd, wat tot uiting komt in de hoge discounts (beurskoers) t.o.v. boekwaarden. Dit voornamelijk door lagere (huur)groei vooruitzichten n.a.v. toenemende winst/marge druk op retailers vanwege online concurrentie.

Woningen, kantoren, of logistiek vastgoed kennen hogere (huur)groei vooruitzichten, wat ook in de waardering (premie) tot uiting komt.


Dus dan heeft Unibail Westfield nagenoeg op de top -voordat de afwaarderingen komen- gekocht? Of is dat te snel door de bocht?
junkyard
1
Daar lijkt het wel op. De Westfield winkelcentra zijn op een NIY rond de 4,0% gekocht, waarbij de rente in UK enUS op een hoger niveau zit. Zie de 10y US bond die laatst tegen 3,5% in de markt is gezet. Bij dit minimieme verschil (yield VS cost) weinig voordeel van financiering.

Benieuwd hoe dit afloopt:

www.retailgazette.co.uk/blog/2019/06/...

Als herfinanciering duurder wordt, dan is sfboeking van winkelcentra dichtbij (ivm hoger vereist rendement).

alrob
0
Zeer interessant junkyard en maar weer een compliment voor jouw zeer gedetailleerde en goed gemotiveerd speurwerk. Zo'n gedreven deskundigheid ben ik in al die jaren op de forums van IEX niet tegen gekomen. Bedankt!
matin
0
quote:

junkyard schreef op 12 jun 2019 om 08:47:


Daar lijkt het wel op. De Westfield winkelcentra zijn op een NIY rond de 4,0% gekocht, waarbij de rente in UK enUS op een hoger niveau zit. Zie de 10y US bond die laatst tegen 3,5% in de markt is gezet. Bij dit minimieme verschil (yield VS cost) weinig voordeel van financiering.

Benieuwd hoe dit afloopt:

www.retailgazette.co.uk/blog/2019/06/...

Als herfinanciering duurder wordt, dan is sfboeking van winkelcentra dichtbij (ivm hoger vereist rendement).



Wat zijn jouw gedachten over het percentage afboeking van retail bij URW?
crux
0
"De jaarvergadering van Unibail-Rodamco-Westfield is dinsdag akkoord gegaan met alle agendapunten. Dit bleek na afloop.

De aandeelhouders stemden onder meer in met de jaarrekening."
crux
0
Het bestuur van ECP heeft besloten om een klein aandeleninkoopprogramma te starten.
Ik hoop dat het bestuur van URW dat niet doet, want het is eigenlijk weggegooid geld.
Ze kunnen dit geld wel beter besteden.
The Third Way...
1
quote:

junkyard schreef op 12 jun 2019 om 08:47:


Daar lijkt het wel op. De Westfield winkelcentra zijn op een NIY rond de 4,0% gekocht, waarbij de rente in UK enUS op een hoger niveau zit. Zie de 10y US bond die laatst tegen 3,5% in de markt is gezet. Bij dit minimieme verschil (yield VS cost) weinig voordeel van financiering.

Benieuwd hoe dit afloopt:

www.retailgazette.co.uk/blog/2019/06/...

Als herfinanciering duurder wordt, dan is sfboeking van winkelcentra dichtbij (ivm hoger vereist rendement).



Hoewel de bovenstaande informatie (uiteraard) correct is, is er toch wel wat context nodig:

- De waardering v/d porto wordt gedaan adv. de discontovoet v/d taxateurs. Ondanks de al 10j dalende yield (NIY) en de bv. in de VS alweer sinds vele jaren lichtjes hogere kapitaalmarkt rente blijft die discontovoet vooralsnog gestaag dalen;

- Kapitaalmarkt rente daalt sinds kort weer en indien URW zijn kredietrating behoudt dan moet de base case zijn dat de herfinanciering goedkoper wordt. Die kredietrating gaat echter sinds kort gepaard met een negatieve outlook. Dat is niet door de kwaliteit v/d porto (daar is bv. Moody's zeer positief over) maar door de marktomstandigheden: kan URW in deze "bevroren" markt activa goed genoeg verkopen om die LTV te verlagen?

- Tot nu toe gaan die verkopen sneller dan management guidance. Aandachtspunt hier is wel dat er tafelzilver mee gaat. Je mag stellen: so far, so good, and?;

- De financiele ratio's zijn acceptabel. De LTV staat met 37% wellicht wat hoger dan gewenst maar wel binnen de nieuwe marge van 30-40% (voorheen overigens 35-45%). Historisch ok maar gezien de macro-economische onzekerheid (zie verder) is een verlaging gewenst;

- De recente herfinanciering in USD middels de $750 mln oblie is aan 3.5% een stuk lager dan voorheen (boven 4%).

Mijns inziens wordt de markt enorm beinvloed door de vooruitzichten voor brick en mortar retail. En die is onduidelijk. Veel failissementen cq. sluitingen maar vanuit URW en concurrenten op toplocaties vraag naar aandacht voor de openingen door retail met omnichannel verdienmodellen. Zij beweren dat er per saldo juist meer vraag is...

De belangrijkste vraag is imho derhalve, wie heeft er gelijk?
Lamsrust
0
quote:

The Third Way... schreef op 12 jun 2019 om 10:49:


[...]

Hoewel de bovenstaande informatie (uiteraard) correct is, is er toch wel wat context nodig:

- De waardering v/d porto wordt gedaan adv. de discontovoet v/d taxateurs. Ondanks de al 10j dalende yield (NIY) en de bv. in de VS alweer sinds vele jaren lichtjes hogere kapitaalmarkt rente blijft die discontovoet vooralsnog gestaag dalen;

- Kapitaalmarkt rente daalt sinds kort weer en indien URW zijn kredietrating behoudt dan moet de base case zijn dat de herfinanciering goedkoper wordt. Die kredietrating gaat echter sinds kort gepaard met een negatieve outlook. Dat is niet door de kwaliteit v/d porto (daar is bv. Moody's zeer positief over) maar door de marktomstandigheden: kan URW in deze "bevroren" markt activa goed genoeg verkopen om die LTV te verlagen?

- Tot nu toe gaan die verkopen sneller dan management guidance. Aandachtspunt hier is wel dat er tafelzilver mee gaat. Je mag stellen: so far, so good, and?;

- De financiele ratio's zijn acceptabel. De LTV staat met 37% wellicht wat hoger dan gewenst maar wel binnen de nieuwe marge van 30-40% (voorheen overigens 35-45%). Historisch ok maar gezien de macro-economische onzekerheid (zie verder) is een verlaging gewenst;

- De recente herfinanciering in USD middels de $750 mln oblie is aan 3.5% een stuk lager dan voorheen (boven 4%).

Mijns inziens wordt de markt enorm beinvloed door de vooruitzichten voor brick en mortar retail. En die is onduidelijk. Veel failissementen cq. sluitingen maar vanuit URW en concurrenten op toplocaties vraag naar aandacht voor de openingen door retail met omnichannel verdienmodellen. Zij beweren dat er per saldo juist meer vraag is...

De belangrijkste vraag is imho derhalve, wie heeft er gelijk?



Eens. Op dit moment is er mijns inziens een te negetieve visie op hoogwaardig premium retailvastgoed (B & C kwaliteit is een heel ander verhaal). Internationale brands zullen altijd brand stores willen hebben op de premium lokaties met hoge footfall om hun producten te kunnen demonstreren. Dat klanten vervolgens online aankopen is geen probleem, het zgn. omni channel model. Daarnaast is de nieuwe ontwikkeling van het openen van fysieke winkels door pure play online partijen interessant. Ook het openen van kleine winkels in winkelcentra/binnensteden door bijv. IKEA en automerken is een nieuwe ontwikkeling.

Inzake de NIY ontwikkeling van URW vanaf 2012 tot heden. Indien de markt weer een NIY van 1% punt hoger vereist, impliceert dit een afwaardering van de assets van 1- 4.3/5.3 = 19%. Momenteel gaat de beurskoers uit van een afwaardering van plm. 25%. Indien de NIY op de middellange termijn weer naar 5% gaat, dan zou daar - bij gelijkblijvende netto huurinkomsten - een koers van plm. EUR 180 bijhoren. Als je daarin gelooft, zit er dus nog wat opwaarts potentieel in de koers.
Dota4Keeps
0
Bedankt voor jullie nuttige en onderbouwde bijdragen lamsrust, the third way en junkyard!
crux
0
De koersen van URW en Klepierre gaan vandaag weer hard onderuit, net als na de verkoopadviezen van GS vorige week.
Ik heb vandaag nog geen verkoopadvies voorbij zien komen.
Wel wordt nu de steun op € 135 voor de 4e keer in korte tijd getest.
Dota4Keeps
0
133 - 138 lijkt n beetje de bandbreedte waarin urw zich begeeft de laatste dagen welen. Geen echt nieuws, daarna pas verdere beweging wellicht..
crux
0
quote:

alrob schreef op 12 jun 2019 om 08:43:


[...]

Dus dan heeft Unibail Westfield nagenoeg op de top -voordat de afwaarderingen komen- gekocht? Of is dat te snel door de bocht?

Dat blijkt wel uit het feit dat URW in de jaarresultaten 2018 meldt dat het op het Westfield vastgoed in de VS en UK gezamenlijk € 309,6 miljoen heeft afgeboekt.
Trouwens op het NL vastgoed is vorig jaar ook € 80,8 miljoen afgeboekt.
Als je alles bij elkaar optelt kom je toch op een plus van € 38,2 miljoen (opwaardering).
Zie ook pagina 43 van 2018 Full-year Results.
Emma van der Laan
0
Inhoudelijk mooie bijdragen. Veel uit de (economie) boeken. Prachtige modellen allemaal maar of ze werken is voor mij de grote vraag. Het grote probleem is dat de markt kennelijk geen vertrouwen in die modellen heeft. Dat Westfield voor de hoofdprijs is aangeschaft is inmiddels wel duidelijk. Alvorens we een uitspraak over de huidige koers kunnen doen zijn mijn inziens 3 factoren en van belang. Als eerste wil ik noemen de huurcontracten. In de jaarrekening staat natuurlijk wel wat informatie maar echt inzicht hebben we niet. Hoeveel contracten zijn gekoppeld aan de omzet van de huurders ? De looptijd van de contracten ? Hoeveel huurders zijn niet meer in staat om aan de verplichtingen te voldoen ? Zijn er side-letters en hoe zien die er uit ? Als tweede wil ik noemen het rentepercentage. De rente, zeker in Europa, is historisch laag. Veel beleggers, ook in Europa, zitten in URW vanwege het riante dividend. Recent toen in Amerika de rente boven de 3 % kwam gingen daar de vastgoedfondsen massaal in de verkoop. Hoe gedragen Europese beleggers zich indien hier de rente gaat stijgen. Ik realiseer mij als ik nu praat over een rentestijging dat ik wellicht massaal wordt afgeschoten maar ik loop langer mee en in het verleden heb ik de rente in relatief korte termijn wel eens een draai zien maken die niemand op dat moment voor mogelijk hield. Dan als laatste heb ik zeer grote twijfels of ze in staat zijn om het LTV naar beneden te brengen. In mijn perceptie zal het lastig worden, bij een correcte waardering van het OG, om beneden de 40 % te blijven. Zeker als het bedrijf 750 mio moeten lenen voor algemene uitgaven en dit bedrag niet uit de normale bedrijfsuitoefening kan worden betaald.
junkyard
0
Thanks Alrob!

@Matin, hoogte verwachte afboeking van retail vastgoed is door mij niet in te schatten, er is momenteel geen markt (vraag), geplande verkopen van diverse partijen staan in de wacht.

Worst case scenario is dat waarderingen zwaar onderuit gaan na slechte verhuringen (in combinatie met recessie / faillissementen), en diverse firesales worden getriggerd vanuit schuldconvenanten die de waarderingen een extra duw naar beneden geven.
2.208 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 ... 107 108 109 110 111 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD Meer »

Koers 133,600   Verschil +1,10 (+0,83%)
Laag 130,950   Volume 403.921
Hoog 133,600   Gem. Volume 458.883
14-okt-19 17:35
label premium

Unibail-Rodamco: Koopwaardig

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Gerelateerde Video's