Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Wereldhave 2018

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
3.206 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 ... 157 158 159 160 161 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
hjs64
1
Ik heb vandaag eens even de moeite genomen om het WH centrum in Rijswijk (In de Bogaard)te bezoeken. Hoewel in het WH gedeelte geen supermarkt zit zit pal ernaast een AH xl (plus Gall en Gall), dus het anker is gewoon aanwezig. Het centrum zelf is overdekt (begane grond plus 1e verdieping) en maakt een verzorgde en schone indruk. Aan de buitenkant nog wat winkels. Qua leegstand heb ik slechts een bescheiden unit aan de buitenkant gezien. Mijn algehele indruk was een keurig, gezellig centrum (redelijk wat horecaterrasjes). Ik zie niet in waarom dit een probleemgeval zou zijn. Financieel gezien kan het uiteraard wel een drama zijn maar dan zijn de huren toch echt te hoog geweest.
hjs64
0
Ik heb nog even nazitten denken over waarom WH hier huurverlagingen zou hebben moeten doorvoeren. WH bezit slechts circa een derde van het totale centrum (mijns insziens het fraaiere deel). Het zou zo kunnen zijn dat de eigenaren van de rest van het centrum te kampen kregen met leegstand en huurverlagingen hebben doorgevoerd. In dat geval zal WH wel mee moeten om te voorkomen dat er huurders verhuizen naar het gedeelte met verlaagde huren. Ik heb dat proces zien gebeuren in winkelcentrum Leyweg, had last van ca 20% leegstand, huren werden kennelijk verlaagd en ik zag een reeks van interne verhuizingen van zaken.
junkyard
1
@hjs64 Bedankt voor het deze indruk. Hoe herken je het deel dat Wereldhave bezit bij in de Bogaard? Als andere eigenaren leegstand kennen, zorgt dat zeker voor huurverlagingen. Is gratis parkeren inmiddels geintroduceerd bij dit winkelcentrum?

Discussie mbt problemen van dit winkelcentrum is hier al eerder gevoerd, problemen zijn wat lastig op te lossen doordat het winkelcentrum + parking maar liefst 13 verschillende eigenaren kent.

Wereldhave rapporteert jaarlijks bezoekers en theoretische bruto huur per winkelcentrum. Bij in de Bogaard was dit in 2015 2,7 miljoen bezoekers en 5,2 miljoen theoretische bruto jaarhuur. In 2017 was dit 2,5 miljoen bezoekers en 4,6 mijoen theoretische bruto jaarhaar. De markthuur is dus fors gedaald (-11,5%), de vastgoedwaardering zal ook gedaald zijn.

Ik heb het winkelcentrum niet bezocht, maar lees veel berichten dat dit winkelcentrum problemen kent. Zie ook:

www.trouw.nl/home/winkelcentrum-in-de...

Overigens is het mogelijk dat er enig zicht op verbetering is, doordat een leegstaand deel (ex-V&D, door V&D sluiting is het winkelcentrum in verval geraakt) van eigenaar is verwisseld die plannen heeft:

rijswijksdagblad.nl/de-terp-in-winkel...

NSI heeft ook wat winkels in bezit, en wil dit (net als Wereldhave?) graag verkopen (ivm focus op kantoren), wat nog niet erg lukt, maar is hier in het laatste kwartaalbericht iets positiever over:

We are looking at options for our shopping centre in Rijswijk, where ownership changes at other parts of the centre appear to be creating new opportunities.

Herontwikkeling en investeringen lijken nodig om hier iets van te maken, wat alleen gaat lukken als een investeerder tegen een lage prijs kan instappen (niet tegen >3.000 euro per m2) en alle eigenaren het met elkaar eens worden. Voorbeeld hiervan is wie de rekening gaat betalen voor het aanbieden van gratis parkeren, de eigenaar van de parkeerplaatsen zal dit niet willen aanbieden, maar dit trekt wel meer bezoekers (wat goed is voor ondernemers / overige vastgoed eigenaren). Wereldhave bezit zelf 2.680 parkeerplaatsen bij dit winkelcentrum.
alrob
0
Toevallig weet ik dat verschillende winkels zoals bv. Big bazar het niet gered hebben in dit winkelcentrum en dat is geen goed teken.
hjs64
0
@junkyard, jouw negatieve mening over Rijswijk was voor mij aanleiding om er vandaag maar eens even een kijkje te nemen (is voor mij 10 minuten met de bus). Volgens de website van WH (www.wereldhave.com/portfolio/netherlands/in-de-bogaard) is het WH gedeelte gelegen in de zuidoost hoek. Ik vroeg me ook af hoe ik dat gedeelte herken maar als je er rond loopt is het volkomen duidelijk. Wat gratis parkeren betreft, geen idee, maar er zijn zo'n 6 parkings rond het gehele centrum waarvan 1 direct bij het WH gedeelte (ik had nog even die parking in willen lopen om de bezetting te zien, maar zat aan de sigaar dus dat ging niet). Het noordwest gedeelte (dus niet waar WH zit) heeft momenteel overlast van een bouwproject (mijn inschatting een kantorencomplex dat omgebouwd wordt tot 200 appartementen, dus toekomstige klanten). Ik heb jouw bijdragen altijd gewaardeerd dus mocht je vragen hebben over dit centrum laat het me maar weten, voor mij een kleine moeite om er even langs te gaan.
junkyard
0
Dank hjs64, wellicht dat het in de Bogaard drama enkel wat financiële pijn is, en het winkelcentrum een toekomst heeft. Lijkt er inderdaad op dat de huren in het verleden te hoog waren, doordat een groot deel van verhuringen nog op het oude huurniveau zit zal dit komende jaren wel leiden tot huurverlagingen (bij huur expiratie). Maar als de leegstand nu in bedwang is, zal dit mogelijk beperkt blijven. De herontwikkeling van kantoorgebouwen in de nabije omgeving (+ flexibele opstelling gemeente m.b.t. herontwikkeling?) kan kansen bieden. Dit zal de verbouwing zijn die je aantrof:

www.volkerwessels.com/nl/projecten/de...

Gelijk aan in de Bogaard zullen meer winkelcentra van Wereldhave verbouwingen en/of huurverlagingen nodig hebben om aantrekkelijk te blijven voor ondernemers en bezoekers. De meeste lokaties zijn niet dominant genoeg voor huurgroei realisatie, de winkels blijven vullen is de hoogste prioriteit.
hjs64
1
Dat is inderdaad de verbouwing die ik aantrof. En wat dit winkelcentrum betreft, het ziet er leuker en gezelliger uit dan de centra waar ik dagelijks kom voor mijn boodschappen, ik ben dus niet zo negatief over Rijswijk, komt wel goed.
alrob
0
Picton
0
quote:

alrob schreef op 11 jun 2018 om 11:59:


Het gaat niet erom hoe een winkelcentrum eruit ziet maar wat de cijfers zijn.


Maar als een winkelcentrum gemoderniseerd is en er goed uitziet.., dan is de kans wel veel groter dat dit nieuwe winkels en klanten aantrekt.
Dan worden de cijfers in de toekomst ook beter!
hjs64
0
Uiteraard gaat het uiteindelijk om de cijfers, maar er kunnen omstandigheden zijn waardoor ze even wat minder zijn (bijvoorbeeld door die grote verbouwing van dat kantoorcomplex). Vandaar dat ik afgelopen zaterdag dacht, kom het is bij mij in de buurt, ik wil daar eens even gaan kijken er wat rondlopen. Het had een complex in verval kunnen zijn wat dus niet het geval is.
FreedomFighter
0
Rijswijk is een prima winkelcentrum dat voor bijna 100 procent bezet is. Je moet je niet laten afleiden door azijnpissers die steeds dezelfde negatieve shit blijven herhalen zonder bereid te zijn ook maar 10 minuten een winkelcentrum te bezoeken.

Dat soort luiheid kost die mensen geld en voor ons is het een geweldig koopmoment.
hjs64
0
Ach, ik vind eigenlijk dat de gehele situatie prima verlopen is, ik respecteer junkyard om zijn bijdragen dus als hij op basis van de getallen een negatieve mening heeft/had over Rijswijk (wat ik mij best voor kan stellen) dan heb ik iets van dat is bij mij in de buurt dus ga ik er eens kijken. Kunnen we misschien wel vaker doen als er discussie is over een bepaald winkelcentrum, wie woont er in de buurt, neem eens een kijkje en deel je indruk. Cijfers zeggen nu eenmaal niet alles.
hjs64
0
@FreedomFighter, overigens goed dat je dat even gepost hebt, 1 bron is per slot van rekening geen bron.
junkyard
0

Omdat bezoekers en markthuur met ruim 10% zijn gedaald in de afgelopen twee jaar, kan ik moeilijk inzien dat er sprake is van een positieve waarde ontwikkeling voor aandeelhouders sinds de aankoop van het winkelcentrum in de Bogaard in 2015 (> drama). Een goede bezetting en een knap ogend geheel is geen teken van positieve waarde ontwikkeling voor aandeelhouders, de goede bezetting gaat ten koste van lagere huren en er staan kosten tegenover het aantrekkelijk en relevant houden van dit winkelcentrum (wat noodzakelijk is). Het netto rendement op dit winkelcentrum is dus fors gedaald.

Een bezoek kan toegevoegde waarde hebben op de financiële inzichten, maar kan het beeld ook wat verkleuren. Naar mijn idee heeft FreedomFighter een iets te roze bril op, FreedomFighter wist begin dit jaar (na een winkelcentrum bezoek?) nog te melden dat Blokker weer goed gaat (helaas zonder onderbouwing).

Daarmee zeg ik niet dat Wereldhave per definitie nu een slechte koop is, heb ook een kleine positie, maar door lage kwaliteit (+ stijgende LTV, slecht management track record) is er wel sprake van een hoger risico (& rendement). Beleggers die instappen dienen zich bewust te zijn van dit risico, en niet alleen te kijken naar het dividend. Wereldhave management heeft in een aantrekkende economie met lage rentes aangetoond dat het dividend (+ outlook) naar beneden bijgesteld kan worden, wat een zeer zwak signaal is.
yieldcurve
0
www.trouw.nl/home/winkelcentrum-in-de... NB: V&D werd gehuurd van Achmea. Als ik me de eerdere berichten op dit forum nog voor de geest kan halen, bleek het met de leegstand van Wereldhave (gedeeltelijk eigenaar) nog wel mee te vallen. Echter als er in de directe omgeving relatief veel leegstand is, heeft dat natuurlijk een drukkend effect op de huurprijzen.
futaridomo
0
Persoonlijk vind ik dat de gemeenten moet ook beetje bijdragen om "b-locatie" wat aantrekkelijk en levendig te maken. Renoveren want oude kantoorpand tot woonappartement is een goeie optie, maar dan moet het winkelcentrum ook gedeeltelijk vernieuw worden!
[verwijderd]
0
Ik lees hier veel over winkelcentrum Rijswijk. Het is heel lang geleden dat dit winkelcentrum verbouwd is tot wat het nu is. Een groot deel was/is nog steeds heel leuk en mooi maar zoals bij alle winkelcentra heeft het vertrek van V&D zijn impact gehad. Dat het bezoek gedurende de jaren is teruggelopen wordt m.i. veroorzaakt door o.a. de crisis maar vooral door één groot gegeven: het betaald parkeren. Daar houden consumenten niet van en men blijft weg. Op het moment dat men moest betalen voor parkeren zag je het bezoekersaantal al teruglopen. Het is vervelend als men winkelt in de wetenschap dat je nog extra kosten hebt. Zo zit de gemiddelde Nederlander in elkaar en daarbij de parkeerkosten waren/zijn best hoog. Ik weet niet hoe het nu is want ik ben er een tijdje niet meer geweest maar mijn advies aan de eigenaren van het winkelcentrum: als er nog betaald moet worden voor het parkeren: hef het betaald parkeren op en er zal een behoorlijke aanloop van winkelende mensen komen. Gevolg is dat de winkels dan meer omzet draaien - makkelijker de huur kunnen betalen enz enz.
junkyard
0
Mee eens, alleen wie betaalt de rekening van het gratis parkeren? Het winkelcentrum telt 13 vastgoed eigenaren. Wereldhave bezit ook een parking, als de parkeer opbrengsten verdampen dan zullen andere eigenaren de gemiste inkomsten deels moeten compenseren. Lastig hiervoor een eerlijke en acceptabele verdeelsleutel te vinden.

Groot deel van het probleem is het verdeelde bezit, en verdeelde belangen, wat het lastig maakt om tot een structurele aanpassing / oplossing te komen.

Woensxl is eenzelfde voorbeeld, ook hier een deelbezit (betaald parkeren) op een slechtere lokatie dan Rijswijk. Markthuur is sinds de aankoop in 2010 gedaald van 3,9 miljoen (eind 2010) naar 3,0 (eind 2017). De waarde zal ook hier in een dalende lijn zitten.
hjs64
0
Dan zou WH een deal moeten sluiten met AH (ligt pal naast het WH gedeelte) over P1 (de parkeergarage aan de WH zijde). Ik heb geen idee of AH dat soort deals sluit. Ik weet wel dat in winkelcentrum Leyweg de Jumbo een deal heeft gesloten met de eigenaar van de parkeergarage (besteed je minimaal 20 euro in de Jumbo dan krijg je bij de kassa een parkeerkaart voor gratis 1 of 2 uur parkeren).
[verwijderd]
0
Ik wist niet dat er zoveel eigenaren waren en dat maakt het inderdaad moeilijker. Ik meen dat er al een regeling met AH is in de vorm van 1 uur vrij parkeren oid, maar dat is niet genoeg als men uitgebreid wil winkelen en een terrasje pakken. Om de concurrentie met Leidschendam aan te kunnen (winkelcentrum Leidsenhage met altijd gratis parkeren en toekomstig 'Mall of the Netherlands') zullen er m.i. stappen moeten worden genomen. En aangezien de gemeente Rijswijk ook een groot belang in het geheel heeft, vraag ik me af of deze ook niet een rol kan spelen.
3.206 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 ... 157 158 159 160 161 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Wereldhave Meer »

Koers 18,010   Verschil +0,14 (+0,78%)
Laag 17,820   Volume 97.044
Hoog 18,130   Gem. Volume 208.419
22-aug-19 17:07
label premium

Wereldhave: 'Storm' op komst

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium