Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Aandeel Vastned AEX:VASTN.NL, NL0000288918

  • 22,100 16 apr 2024 16:00
  • -0,050 (-0,23%) Dagrange 21,900 - 22,150
  • 4.785 Gem. (3M) 9,8K

Forum Vastned geopend

2.227 Posts
Pagina: «« 1 ... 91 92 93 94 95 ... 112 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 4 junkyard 24 oktober 2020 14:15
    Een mooie maand rust hier op het forum.

    Afgelopen week heeft Vastned Belgium, de mickey mouse dochtervennootschap met verdeeld eigenaarschap en een separate beursnotering voor een minderheidsbelang van een paar €, alvast afgetrapt met het kwartaalbericht over België. Net als andere fondsen blijft de bezetting netjes op peil in de coronatijd, en is met veel huurders (nu meer dan 95% t.o.v. 85% bij halfjaarcijfers) afspraken gemaakt, veelal kwijtschelding van één maand huur. Veel huurders hebben afgelopen maanden tikken gevangen en zijn financieel minder weerbaar geworden (wat sectorbreed geldt). Grote kans dat de echte corona gevolgen (meer faillissementen, verhoogde leegstand, dalende markthuren en vastgoedwaarden) komend jaar volgen, zeker wanneer de huidige ontwikkeling voortzet.

    Er waren in België slechts 3 verhuringen in Q3, waarvan 2 woonappartementen en 1 commerciële ruimte, in totaal 0,2% van de totale theoretische jaarhuur (= € 40.000 jaarhuur). De organisatie was hier (hopelijk) niet erg druk mee en heeft zich operationeel vooral gericht op het maken van betaalafspraken met bestaande huurders.

    De vastgoedportefeuille is in Q3 met € 2,6 miljoen in waarde gedaald (Belgium waardeert op kwartaalbasis), door huurinkomsten en geen dividend uitdeling of aankopen/verkopen is de totale schuldpositie gedurende Q3 gedaald van € 109,0 miljoen (LTV 31,6%) naar € 104,8 miljoen (LTV 30,9%). DIt is een zeer comfortabel laag niveau, en geeft aan dat Vastned zich op groepsniveau veel zwaarder financiert.

    Op basis van een Vastned Belgium market cap van € 101,6 miljoen (beurskoers € 20,00 * 5.078.525 aandelen) en de boekwaarde van overige passiva (€ 114,5 miljoen, voornamelijk schulden) worden de Vastned Belgium activa (vooral het vastgoed) door de markt gewaardeerd op € 216,1 miljoen t.o.v. een boekwaarde van € 350,0 miljoen. Dit betekent een waardering van 61,8%, een discount van 38,2%. Deze zware discount (niet geheel vanuit het vastgoed verklaarbaar) hangt mogelijk samen met de inefficiënte eigendoms- en organisatiestructuur van Vastned Belgium, het is CEO de Groot en CFO Walta afgelopen jaren niet gelukt om dit op te lossen (ondanks de poging met kosten t.h.v. € 2,0 miljoen).

    Meest opvallend aan het kwartaalbericht, is dat Vastned Belgium een retailpark in Schaarbeek heeft verkocht (met huurders o.a. Aldi, Vanden Borre):

    www.vastned.be/nl/vastgoed/panden/mix...

    Dit vond plaats na rapportagedatum 30/9, en is niet verwerkt in de cijfers. De verkoopprijs is € 8,2 miljoen, € 1,5 miljoen (!!) boven boekwaarde (supermarkten liggen, of wegens herontwikkeling?). Voor Vastned Belgium is dit een grote transactie, wat de boekwaarde zelfs verhoogt en de schulden verlaagt tot ruim onder de € 100 miljoen (na schuld aflossing vanuit verkoopopbrengst) naar een LTV tot diep beneden de 30%. Dat is een extreem lage LTV voor deze sector (retail REIT), wat Vastned Belgium aantrekkelijk maakt.

    Er wordt niet gemeld waarom dit object wordt verkocht, alleen dat dit een niet-strategisch retailpark betreft. Deze verklaring is mij te summier, ik lees al jaren uitgebreide wollige berichten over de mooie strategie gericht op de allerbeste winkels, waarbij in België duidelijk ook op de meer defensieve (baan)winkels werd gemikt. Graag zou ik teruglezen waarom dit object nu niet (langer?) strategisch is. Is er sprake van een strategische draai en volgen meer verkopen van soortgelijk vastgoed, of deed zich een verkoopkans voor die Vastned niet kon weigeren (ivm herontwikkel potentieel, ..., ...)?

    Verder zou er eerder al een aankoop-verkoopbelofte zijn ondertekend door Vastned Belgium voor een object in Leopoldsburg onder opschortende voorwaarde (verkrijgen vergunningen). Ik vermoed dat dit de verkoop van Lidostraat 7 in Leopolsburg betreft, maar dit is nu niet helemaal duidelijk.

    Al met al lijkt het erop dat Vastned Belgium in een verkoopmodus zit, waarbij duidelijk waarde te winnen is voor aandeelhouders Vastned Belgium, vanwege de stevige discount en lage schuldgraad. Vraag blijft alleen hangen hoe Vastned Belgium kan worden ontmanteld, zodat de negatieve waarde van de organisatiestructuur (kosten) kan worden beëindigd.

    Komende week benieuwd of Vastned meer te melden heeft, en open wordt gesproken over de strategie ontwikkeling (uitgevoerd door de CEO?) en het CEO vertrek (met/zonder ontslagvergoeding, nadat hij zelf tot deze conclusie kwam, of toch onder druk van de RvC en van Herk?) en plannen m.b.t. CEO opvolging en nadere strategie uitwerking na vertrek CEO. Dit is mij allemaal nogal vaag, meer transparantie is gewenst. CFO Walta lijkt mij te licht voor invulling van de CEO rol, ik vind hem (met achtergrond jurist/fiscalist) als CFO al jaren aantoonbaar ongeschikt na mislukte overname Belgium (met hoge kosten externe inhuurkrachten, in plaats van gebruik eigen kennis / verstand) en de veel te dure private placements die vanuit zijn verantwoording zijn uitgevoerd. Hij komt op mij over als een ja-knikker, die graag volgt in de (o.a. Le Marais) avonturen van Taco, maar misschien dat zijn juridische expertise blijkt bij de paar kleine vastgoeddeals en huurcontracten die Vastned (via makelaars) aangaat. Laat hem dan vooral in die rol zitten, het naar boven promoveren van volgelingen (zie ook ECP met van Garderen) met bijbehorende salarisverhoging (vanuit een wereldvreemd beloningsbeleid, waarvoor zelfs een commissie het hoofd breekt en rapportages uitschrijft) dient te worden vermeden. Dit werd onderschreven door de RvC in het september bericht, er zou een proces worden gestart om tot gepaste opvolging te komen.

    Daarnaast benieuwd of er voortgang / duidelijkheid is over de mogelijke ontwikkeling van 100+ appartementen in Eindhoven en over de herfinanciering van de € 37,5 miljoen private placement met einddatum oktober 2020. Als Vastned van plan is om tot verkoop van het vastgoed en ontmanteling van de organisatie over te gaan, wat aandeelhouderswaarde kan creëren i.v.m. de huidige inefficiëntie qua te dure organisatie en te dure financieringslijnen, dan is het niet wenselijk om nu lange termijn verplichtingen aan te gaan.
  2. Acheron 25 oktober 2020 12:17
    quote:

    junkyard schreef op 24 oktober 2020 14:15:

    Dit vond plaats na rapportagedatum 30/9, en is niet verwerkt in de cijfers. De verkoopprijs is € 8,2 miljoen, € 1,5 miljoen (!!) boven boekwaarde (supermarkten liggen, of wegens herontwikkeling?). Voor Vastned Belgium is dit een grote transactie, wat de boekwaarde zelfs verhoogt en de schulden verlaagt tot ruim onder de € 100 miljoen (na schuld aflossing vanuit verkoopopbrengst) naar een LTV tot diep beneden de 30%. Dat is een extreem lage LTV voor deze sector (retail REIT), wat Vastned Belgium aantrekkelijk maakt.

    Dank Junkyard voor je analyse.
    Ik kom na verkoop van Schaarbeek op een LTV van 29,1%. Als jij dat ook bedoelt met 'diep onder de 30%' dan zijn we het daarover eens. Of verwacht jij een overall waardestijging van de portefeuille door deze onverwachte verkoop boven boekwaarde met als een gevolg een aanzienlijke daling van de LTV?

    Als tussenpaus-CEO moet Walta nog wel even zijn aandelenbezit laten groeien naar 300% van het laatst vastgestelde salaris van de CEO volgens het beloningsbeleid van Vastned.
  3. forum rang 4 junkyard 25 oktober 2020 15:54
    Merci. LTV tot diep onder de 30% was wat overdreven inderdaad, na € 8,2 miljoen verkoopopbrengst zal de LTV dalen van 30,9% naar ongeveer 29,1%. Als ook de verkoop van Leopoldsbrug doorgaat en het Q4 resultaat (zo'n € 3,5 miljoen) wordt meegenomen, dan zal dit richting jaareinde 2020 verder dalen. Maar goed, er zal vast een nieuwe afboeking volgen wat de LTV naar jaareinde 2020 weer iets verhoogt, de taxateurs zullen geleidelijk afboeken. Vastned Belgium lijkt mij qua beurskoers en risico (LTV) nu aantrekkelijker dan Vastned, helaas is dit fiscaal wat minder interessant als NL belegger.

    Inderdaad, Walta heeft zijn aandelenbezig van 2.000 stuks nog niet uitgebreid, ondanks dat zijn basis salaris afgelopen jaren met 4,5% - 8,5% per jaar is gestegen, en er zijn jaarlijks tonnen aan bonussen aan hem uitgedeeld (wat dus besteed had kunnen / moeten worden aan inkoop extra aandelen). De remuneratiecommissie is vrij duidelijk op dit punt:

    vastned.com/Upload/2019-Remuneratiera...

    Op grond van de Share ownership guidelines in het Beloningsbeleid dient de Directie een positie in aandelen Vastned op te bouwen gelijk aan 300% van de laatst vastgestelde vaste vergoeding voor de CEO en 150% voor de CFO, waarbij de Directie ernaar streeft om het minimale aandelenbezit in vijf kalenderjaren op te bouwen.

    Op basis van de vaste beloning van € 332.850 zou de CFO dus zo'n € 500k aan aandelen Vastned moeten bezitten, dan positie van 2.000 aandelen zou dus minimaal vertienvoudigd moeten worden. En als (interim?) CEO zou dit zelfs moeten stijgen naar zo'n 43.400 stuks, bij gelijkblijvend salaris.

    De remuneratiecommissie meldt over CFO Walta:
    De CFO voldoet hiermee nog niet aan de eis van het minimale aandelenbezit in Vastned van ten minste 150% van de vaste beloning voor de CFO.

    Daarmee wat verwarrend of dit nu een richtlijn / guideline of eis is. Opmerkelijk dat de remuneratiecommissie deze afwijking al jaren tolereert (Walta zit al sinds 2014 bij Vastned), maar gelijktijdig de bonus formules wel strikt toepast en toekent aan directie. Er had bij bonus toekenning kunnen worden geëist dat dit zou moeten worden besteed aan aandelen Vastned.

    Duidelijk dat Vastned directie al jaren geniet van prima arbeidsvoorwaarden, en dat de vereenvoudiging van werkzaamheden (i.v.m. meer overzichtelijke en eenvoudig beheerbare vastgoedportefeuille) niet is verwerkt in de beloningsstructuur. De directievergoeding t.o.v. dalende huurinkomsten en dalend direct resultaat is % te hard gestegen, waar ook van Herk niet erg over te spreken was.

    Ik ben bang dat Taco de ontslagvergoeding van 12 maandsalarissen aantikt van in totaal zo'n € 0,5 miljoen, ondanks dat sprake was van een 'gezamenlijke conclusie' over het vertrek, en verwacht dat Taco zijn vakantiedagen / overuren weer heeft opgespaard voor een extra uitdeling (net als in 2018, toen € 79.616 inzake niet opgenomen vakantiedagen in vorige boekjaren). Taco heeft wel een groot aandelenpakket (73.076), en bloedt dus mee met de aandeelhouders. Ik ben benieuwd wat hij met zijn aandelen zal doen, na vertrek, en of Taco als vertrekkend CEO nu de strategie uitstippelt (en hiermee wat over zijn graf regeert) of dat dit aan CFO Walta of RvC wordt overgelaten.
  4. forum rang 10 voda 27 oktober 2020 18:45
    Vastned handhaaft outlook

    FONDS KOERS VERSCHIL VERSCHIL % BEURS
    Vastned Retail
    22,85 -0,15 -0,65 % Euronext Amsterdam

    (ABM FN-Dow Jones) Vastned heeft in de eerste negen maanden van dit jaar stabiele operationele resultaten behaald en handhaaft de outlook voor heel het jaar. Dit maakte het vastgoedfonds dinsdag nabeurs bekend.

    "Onze portefeuille laat solide resultaten zien in de eerste negen maanden van 2020, ondanks de zeer uitdagende marktomstandigheden. De onverminderd hoge bezettingsgraad van 97,5 procent is het bewijs van de hoge kwaliteit van de vastgoedportefeuille", zei CEO Taco de Groot, die onlangs bekendmaakte per 1 december te zullen vertrekken bij het bedrijf.

    De bezettingsgraad was daarmee eind september nagenoeg stabiel in vergelijking met de 97,4 procent die ultimo juni werd gemeld.

    Verder steeg de zogeheten collection rate van 84 procent na de eerste zes maanden van 2020 naar 88 procent eind september, “dankzij maatwerkafspraken met de huurders”.

    In de eerste negen maanden van dit jaar sloot het vastgoedfonds 21 huurcontracten af voor een totaalbedrag van 3,1 miljoen euro en bij een lichte huurdaling van 1,8 procent.

    Outlook

    Voor het hele boekjaar voorziet het vastgoedfonds nog steeds een direct resultaat van 1,70 euro tot 1,85 euro per aandeel "ondanks de aanscherping van de overheidsmaatregelen in verband met COVID-19 in oktober 2020 en de aanhoudende onzekerheid als een gevolg daarvan."

    Daarbij gaat Vastned er wel van uit dat er geen landelijke lockdowns meer komen.

    Een dividendvoorstel doet het vastgoedfonds bij de jaarcijfers over 2020 die in februari 2021 worden bekendgemaakt. Dan volgt ook een strategie update.

    Het aandeel Vastned sloot dinsdag 0,2 procent lager op 22,95 euro.

    Door: ABM Financial News.
    info@abmfn.nl
    Redactie: +31(0)20 26 28 999

    © Copyright ABM Financial News B.V. All rights reserved.
  5. forum rang 4 junkyard 27 oktober 2020 19:05
    Weinig zeggende update van slechts 4 pagina's, dit gaat weinig beweging brengen. Dochtervennootschap Vastned Belgium geeft meer inzage met 11 pagina's. Er wordt weinig gemeld over het afscheid en opvolging van CEO de Groot. als hier een ontslagvergoeding van € 0,5 mijoen tegenover staat, dan zou dit moeten worden vermeld omdat dit voor Vastned een hoog bedrag is. Ook niet duidelijk wie nu de strategische draai / koers voor komende jaren uitstippelt, het zou wat vreemd zijn als de vertrekkend CEO dit doet en CFO Walta lijkt hiervoor te licht (en heeft tot nu toe weinig-geen kennis / kunde getoond vanuit zijn CFO verantwoordelijkheid).

    De bezetting en inningen zijn ok (net als bij veel andere fondsen), maar kans is groot dat de faillissementen nu volgen. De verhuringen in Q3 zijn erg netjes, 21 huurcontracten meer dan bij de halfjaarcijfers en 4,3% van de theoretische jaarhuur (!).

    Dit is typisch Vastned:
    (een van de hoofdpunten)
    - Niet-strategische panden verkocht in Nederland voor € 1,4 miljoen, € 0,2 miljoen boven boekwaarde.
    (onder acquisities en desinvesteringen)
    In Q3-2020 heeft Vastned twee niet-strategische panden verkocht aan de Veestraat 1 en Veestraat 39 in Helmond voor een totaalbedrag van € 1,4 miljoen, € 0,2 miljoen boven de boekwaarde.

    Klinkt alsof Vastned goed bezig is. Wie het jaarverslag 2019 erbij pakt, zie dat de panden Veestraat 1 en Veestraat 39 in Helmond op dat moment als enige panden werden gekenmerkt als 'aangehouden voor verkoop' met een boekwaarde van € 1,575 miljoen. Er is dus € 0,175 miljoen beneden boekwaarde jaareinde 2019 verkocht. Door bij de halfjaarcijfers de boekwaarde neerwaarts bij te stellen van € 1,575 miljoen naar € 1,2 miljoen, dichtbij het moment van verkoop / levering, kan nu een boekwinst van € 0,2 miljoen worden getoond. Knap werk, Taco!

    Vastned is niet onbekend met selectieve verslaglegging waarin vooral succes wordt benadrukt. Zie het geruisloos verdwijnen van de Lelystad panden (o.a. de Promesse) in 2017, dat jaar waarschijnlijk verkocht voor een prutprijs (zonder enige melding) nadat Vastned in 2009 € 20 miljoen hard neergelegd voor de Promesse (als A1 winkelgebied met potentie):
    vastgoedjournaal.nl/news/935/vastned-...
  6. forum rang 5 NLvalue 27 oktober 2020 22:34
    Collections zien er prima uit - die 88% is van de totale huursom, incl kwijtgescholden bedragen. Is weer eens iets ander# dan “due& collectible”.

    Ook goed dat ze de kortingen direct afgeboekt Hebben - slepen ze geen jarenlange posities mee.

    1,70-1,85 wpa outlook ligt lager dan WHA - dat zal wel een dingetje zijn bij de grootaandeelhouder. Voor 10 M niet strategische pandjes verkocht, koop je ook weer 450k aandelen terug...lijkt me een valide optie tot waarde creatie..
  7. forum rang 4 junkyard 28 oktober 2020 13:06
    Aandeleninkoop zie ik nog niet aankomen, de LTV is hiervoor wat hoog. Als meer panden worden verkocht en de negatieve herwaardering op jaareinde 2020 valt mee, dan is dit te overwegen.

    Vastned Belgium zou hier wel alvast mee kunnen starten, vanwege de lagere LTV en de wens om het minderheidsbelang te reduceren. Maar ok, wellicht dat de uitvoeringskosten van het opzetten van zo'n aandelen inkoop (incl. wegnemen voorkennis issues, publicaties / adviezen etc.) wat te hoog is voor alleen Belgium. De eerdere poging om de inefficiëntie van Vastned Belgium op te lossen door het bod op de aandelen liep al stevig in de advieskosten (zo'n € 2 miljoen) en was wel erg genereus (tegen bijna 3x huidige beurskoers!).

    De boekwinsten bij verkoop zou ik niet al te serieus nemen bij Vastned, dit wordt gecreëerd door verlaging boekwaarden vlak voor verkoop (window dressing).
  8. forum rang 5 NLvalue 28 oktober 2020 15:39
    Ik zie nog wel wat meer "niet strategische verkopen" aankomen. 17m verspreid over Lyon, Cannes, Nice is vrij zot. Ook die kleine posities in DenBosch, Breda, Brugge lijken me te klein om een rol te spelen bij de sanering van diverse binnensteden die moet plaatsvinden.

    Verkoop je dat onder het mom van stroomlijnen van de portefeuille "Refocus"- heb je incl de aankopen hierboven 75m vrijgespeeld.

    En hop - LTv naar 35% + aandeleninkoop..

    Zomaar wat dagdromen - dat gaat Taco niet doen - misschien zijn opvolger
  9. forum rang 8 Branco P 10 november 2020 23:01
    quote:

    wiegveld schreef op 9 november 2020 17:22:

    Iemand enig idee waarom Vastned nauwelijks meestijgt met andere vastgoedbedrijven?
    Vastned: 2 Januari 27 EUR, thans 25 EUR (-7%)
    Klepierre: 2 januari 34 EUR, thans 18 EUR (-47%)
    WHA: 2 januari 20 EUR, thans 10 EUR (-50%)
    ECP: 2 januari 25 EUR, thans 14 EUR (-44%)

    De juiste vraag is derhalve:

    Iemand enig idee waarom Vastned nauwelijks weggezakt was terwijl de overige vastgoedfondsen wel heel diep weggezakt waren?

    Vastned is een te klein fonds om te volgen voor de grote analisten (UBS/GS/BoA) en daarnaast waren het kennelijk met name de winkelcentra die alleen te lijden hadden van Corona en solitaire panden in binnensteden minder (hoewel volgens mij gewoon ook alle winkels van Vastned in Frankrijk en België moesten sluiten, maar dat terzijde).

    De vraag is: staat Vastned er op dit moment beter voor dan in januari? Niet echt volgens mij? (maar ik ken de details niet moet ik eerlijk bekennen). Zo nee, dan is de koers van 25EUR a 27 EUR een redelijk niveau voor Vastned. Meer koersbeweging is er dan te verwachten bij de andere winkelvastgoedbedrijven waarbij ik (gezien de kwaliteit van het vastgoed) zou adviseren om eens naar ECP en KLEP te kijken.
  10. forum rang 4 junkyard 11 november 2020 19:32
    Vastned is dit jaar minder weggezakt, daarmee veert het ook minder op. Wellicht te maken met minder focus op (indoor) winkelcentra (met minder lopende kosten), maar ook de grotere steden met veel toerisme ondervinden veel last van corona.

    Goed nieuws, directie Vastned lijkt hier toch af en toe mee te lezen, hier pleit ik al jaren voor (Vastned wilde eerder juist uitbreiden in Barcelona...):

    propertynl.com/Nieuws/Vastned-zet-Spa...

    (foto betreft overigens Rue Vieille du Temple 26, Parijs)

    Hier zitten erg mooie (maar ook erg dure) panden tussen, boekwaarde is wellicht wat hoog gegrepen (hoewel bezetting 100% en yield redelijk is voor dit type). Er zullen vast partijen zijn die enkele panden graag oppikken. Ik ben benieuwd of dit alles tegelijk wordt verkocht, panden in Malaga (Plaza de la Constitución 9, Vastned leek hier eerder te hopen op vertrek hurende bank ivm relatief lage huur) en in Leon zouden best lost verkocht kunnen worden. De rest (7 panden) staat in Madrid, waarbij het in ieder geval logisch is om de 4 panden aan Calle de Fuencarral tegelijk te verkopen.

    De intentie en vervolg strategie is duidelijk, de ontmanteling gaat beginnen, wat logisch is gegeven de Vastned inefficiëntie (te hoge overheadkosten, te hoge financieringslasten, teveel geografische spreiding).
  11. forum rang 4 junkyard 19 november 2020 09:55
    quote:

    junkyard schreef op 25 oktober 2020 15:54:

    Merci. LTV tot diep onder de 30% was wat overdreven inderdaad, na € 8,2 miljoen verkoopopbrengst zal de LTV dalen van 30,9% naar ongeveer 29,1%. Als ook de verkoop van Leopoldsbrug doorgaat en het Q4 resultaat (zo'n € 3,5 miljoen) wordt meegenomen, dan zal dit richting jaareinde 2020 verder dalen. Maar goed, er zal vast een nieuwe afboeking volgen wat de LTV naar jaareinde 2020 weer iets verhoogt, de taxateurs zullen geleidelijk afboeken. Vastned Belgium lijkt mij qua beurskoers en risico (LTV) nu aantrekkelijker dan Vastned, helaas is dit fiscaal wat minder interessant als NL belegger.

    Sindsdien Vastned Belgium +25% (van € 20 naar 25) en Vastned +7,6% (van € 23 naar 24,75) - deze wissel had snel uitbetaald.
2.227 Posts
Pagina: «« 1 ... 91 92 93 94 95 ... 112 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Premium

Vastned boekt nog weinig vorderingen met desinvesteringen

Het laatste advies leest u als abonnee van IEX Premium

Inloggen Word Abonnee

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links