Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Forum Vastned geopend

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
1.567 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 74 75 76 77 78 79 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
dadutchdj
1
Naar mijn idee is verkopen van onderdelen geen optie. De operationele kosten worden te groot in verhouding tot de portefeille, wat eigenlijk nu al steeds meer het geval is. Verlaging van het salaris van CEO en CFO zou al een hele hap schelen.

De weg naar groei is Kosten omlaag en Opbrengsten omhoog.
De inkomens zullen gestaag groeien als gevolg van inflatie. Tevens was Rue Rivoli ook wel een mega pand. Ik denk dat het verstandiger is meer kleine panden te bezitten zoals vastned doet dan een paar van die grote.


Voor groei;
Als de waarderingen weer rustig toenemen, zeg 2-3% per jaar. Dan kan er zonder problemen ook weer (beperkt) panden worden gekocht zonder dat LTV te veel stijgt.
De portefeuille is nu rond de 1600 miljoen, dwz een 2-3% waarde vermeerdering is 3 - 5 miljoen euro. Als je het LTV gelijk houd kan je dus richting de 4 - 8 miljoen aan panden kopen. Ik hoop ook dat ze nu alle extra inkomen boven het dividend behouden zodat er panden bijgekocht kunnen blijven worden. Ik begrijp dat de snelheid dan niet hoog ligt, maar er kan best wel weer rustig gegroeid worden op die manier. Hopelijk inderdaad tegen lagere financieringslasten. URW zit op 1.5% dacht ik.

Voor het creeeren van waarde had ik liever gezien dat ze in het dividend hadden gesneden zodat ze meer geld kunnen steken in het uitbreiden van de portefeuille.
Op de lange termijn is dat verstandiger. Helemaal als Vastned op een moment alle panden rond die dure straten heeft (monopolie) is het veel makkelijker om de huren daar ook hoog te blijven houden.

Vanuit mijn eigen perspectief, als ik zelf in vastgoed zou investeren heb je ook lang 1 pand waarvan de huren rustig stijgt, dus dat het niet heel hard gaat nu vind ik geen ramp. Er is niets mis met ~7% op je huidige investering. Ik koop elk kwartaal rustig wat bij.

Ik wil verder aangeven dat ik blij ben met de verschillende visies van alle leden hier; het is altijd goed om voorbij te gaan aan je eigen blik.

Hoge groei lijkt zou niet altijd het streven moeten zijn, het is ook belangrijk dat je investering gewoon goed draait, en dat punt lijken ze eindelijk behaald te hebben na laatste jaren van desinvesteringen. Ik vind het een mooie balans tegen al mijn Tech aandelen.




dadutchdj
0
Kleine toevoeging;

Als een aandeel vaak duur is, had men met korting willen kopen. Maar als het dan met korting te koop is wil iedereen de koers zo snel mogelijk zo hoog mogelijk hebben. Als je inkomen wilt genereren over de lange termijn heb je er meer aan dat de koers rond dit niveau zweeft. Lekker dividend herinvesteren en het groeit harder dan als ze hun prijs proberen op te krikken door assets te verkopen en aandelen inkopen.
junkyard
0
Als Vastned het Spaanse vastgoed voor boekwaarde (€ 100 miljoen) weet te verkopen dan zal de aandeelhouder hier veel beter van worden, in elk scenario. Management werkt de discount er dan deels uit, door proactief handelen. Daarnaast kan dit een besparing aan operationele kosten opleveren doordat de Spaanse verhuurorganistie (+ hieraan gerelateerde overhead) kan worden beëindigd. Spanje levert momenteel slechts € 3,4 miljoen aan bruto huuropbrengsten, verder uitbreiden in Spanje (bv. entree Barcelona, wens CEO) lijkt mij nu zeker geen optie.

De hoge kostenstructuur van Vastned is niet alleen verklaarbaar door de omvang. Vastned betaalt structureel meer dan 1,0% teveel bij het ophalen van financieringen, wat ten koste van het rendement van aandeelhouders gaat.

Eigenlijk heeft Vastned geen bestaansrecht, het vastgoed is meer waard in de handen van derden die de basis (organisatie/financiering) beter op orde heeft.

Salarisverlaging management (CEO en CFO) ga ik in mee, maar zal niet haalbaar zijn. RvC vergelijkt de managementbeloning middels een remuneratiecommissie met beursgenoteerde van soortgelijke omvang, en weegt hierin niet mee dat de Vastned assets relatief gemakkelijk (veelal via verhuurmakelaars) te beheren zijn.

Management heeft het zichzelf gemakkelijk gemaakt, door geen nieuwe strategische doelen te formuleren en enkel tot passief beheer van de bestaande portefeuille over te gaan.
dadutchdj
0
als je spanje verkoopt zou je idealiter voor een vergelijkbaar bedrag in NL of FR moeten terugkopen (met vergelijkbare of betere yield) waarmee je een stuk verkoop organisatie kan opheffen (kostenbesparing)

Waar ik gedeeltelijk op doel is dat een discount tov de nav helemaal geen probleem is, en je er ook niet naar hoeft te streven dit zo snel mogelijk er uit te halen. Bijkopen van kwaliteits vastgoed dat de bruto/netto huur opbrengst verhoogd is mij meer waard. Er wordt nu 34M dividend uitgekeerd. Als we daar 25% van verlagen en daarmee meer vastgoed wordt gekocht gaan alle parameters er op vooruit. Als je dat jaar in jaar uit doet, komt die korting op de NAV vanzelf terug.

Ik denk dat het ook te maken heeft met je beleggingshorizon. Ik ben 35, heb het geld de komende jaren niet nodig. Voormij discount op NAV betekend een hoger dividend rendement op mijn nieuwe aankopen (die ik nog de komende jaren van plan ven te doen) en minder vermogensbelasting. Zolang de achterliggende zaken rustig verbeteren vind ik het allemaal best.

Ik sluit me aan dat passief beheer niet de richting moet zijn, en duurzame uitbreiding zou mijn wens zijn.
Ik heb ook gedacht dat een fusie de orgsnisatie kan verdunnen en waarde lostrekken, maar er zijn weinig vergelijkbare fondsen op de markt waar dit een logische stap bij lijkt. Daarmee ben ik het indirect met je eens dat de organisatie beter in andere handen kan komen.

Heb je zelf een redelijk belang in vastned, of helemaal niet?
junkyard
0
Als je niet van plan bent om ooit aandelen Vastned te verkopen en alleen maar wilt bijkopen, dan is de beurskoers inderdaad niet erg relevant en een lage beurskoers mogelijk zelfs prettig vanwege het feit dat dan minder vermogensbelasting wordt afgedragen en aankopen tegen lagere koers mogelijk zijn. Dit indien de beurskoers totaal losstaat van de werkelijke onderliggende waarde (organisatie + vastgoed), waar ik niet in geloof.

Dit is niet de wijze waarop ik naar de Vastned kijk. Aandeelhouders zijn momenteel gegijzeld, uitstappen is alleen mogelijk tegen een hoge korting, en het overbetaalde management presenteert geen plannen om hier iets aan te doen (terwijl dit vrij eenvoudig is, door vastgoed te verkopen rond boekwaarde). Ik snap wel dat Vastned bij verdere krimp weinig bestaansrecht meer heeft, en dit onprettig is voor management en organisatie, maar ik vrees dat dit niet anders is, omdat management dit niet (kosten) efficiënt heeft ingericht. Waarom operaties continueren bij te hoge overhead en financieringslasten? Aandeelhouders sponsoren nu vooral management en vreemd vermogen verstrekkers, en plukken nauwelijks de vruchten van het onderliggende vastgoed.

Uitbreiding of nieuwe aankopen vind ik zeer ongepast bij huidige beurskoers en de opgeblazen prijzen van het door CEO de Groot gewenste exclusieve vastgoed. Ik zie weinig rek in de vastgoedwaarderingen in bijvoorbeeld Le Marais, tegen yields rond de 3,0% en transactieprijzen van € 100.000 per m2.
Erny
0
Vandaag, op een hersteldag, duikt de koers van Vastned weer behoorlijk in het rood. Per saldo al enige dagen een dalende trend. Waarom lijkt al het optimisme na de cijfers al snel weer uit de koers te verdampen ?
Stef
0
De vraag is of de kopers die instappen na de goede cijfers dit doen uit optimisme en voor langere tijd erin willen blijven. Kunnen best wat speculanten tussen zitten die een kort ritje willen maken. Onderschat niet het effect van het totale sentiment op de koers en deze is al lang negatief. Per saldo is de koers (en retail in algemeen) al lang in een dalende trend en dan is het vertrouwen niet zomaar terug. Voorlopig zal de bodem nog vaker getest worden vrees ik (voor zover er al een bodem is, dat is ook waar beleggers onzeker van zijn; waar ligt de bodem? wat blijft er over na de kaalslag in de retailmarkt en hoe werkt dit uit in relatie tot de strategie van Vastned?. Het fundament bepaalt de koers uiteindelijk op termijn altijd maar op korte termijn is het ook veel psychologie.

Ik ben zelf in Vastned gestapt op een niveau van rond de 38 euro toen het verhaal speelde van de afschaffing van dividendbelasting. Leek me een mooi instapmoment. Reden simpel: zou ik nu zelf een pand kopen in Amsterdam en verhuren tegen 4%? Beslist niet. Maar als ik het pand kon kopen tegen een flinke korting? En het rendement is 5%? Dan ligt het anders. De onderliggende waarde van Vastned is een groot pluspunt. Beleggers staren zich vaak blind op rendement. Risico is lastiger. Maar de forse daling vond ik jammer. Gezien het sentiment ben ik toch mee gaan bewegen en heb toen twee keer mijn positie verdubbeld bij een 20% daling en later weer de helft verkocht. Recentelijk zat mijn GAK op 27,50 euro, en net weer verkocht. Ik ga nu pas weer terugkopen onder de 25 euro. In de huidige koers zit naar mijn zin nog net iets te weinig 'margin of safety'. Maar onder de 25 euro voel ik me wel redelijk comfortabel. De discount op de NAV is volgens mij structureel c.q. zal nog lang zo blijven zolang de vastgoedmarkt zo opgeblazen is of je zou genoegen moeten nemen met een wel erg laag rendement.

1.567 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 74 75 76 77 78 79 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Vastned Meer »

Koers 26,750   Verschil -0,35 (-1,29%)
Laag 26,500   Volume 43.453
Hoog 27,100   Gem. Volume 40.179
19 feb 2020 17:35
label premium

Vastned: Bezettingsgraad weer omhoog

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Gerelateerde Video's

Vastgoed op de beurs 27 oktober 2017 15:35