Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Forum Vastned geopend

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
1.567 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 ... 75 76 77 78 79 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
am1993
0
Tijd dat Aat van Herk ingrijpt en via een extra AvA het MT naar huis stuurt of minimaal de nadrukkelijke opdracht geeft om waarde via aandeleninkoop en verkoop panden te realiseren + kostenverlagingen door te voeren. Weet Aat alles van en het MT blijkbaar niet. Die strijken gewoon € 1 miljoen op per jaar met "achteroverleunen". Of Junkyard en mij aanstellen in het MT. Dan regelen we het wel:).
Marco19
0
Niet overmoedig worden. Vastgoed is veel mensenwerk, netwerk hebben en fingerspitzengefühl.
Onderschat dat niet. De Groot zal hier vast bedreven in zijn.
Echter willen ze teveel de portefeuille uitbreiden i.p.v. verkoop en aandeleninkoop.
am1993
0
quote:

Marco19 schreef op 2 augustus 2019 09:23:


Echter willen ze teveel de portefeuille uitbreiden i.p.v. verkoop en aandeleninkoop.

Vandaar. Wie niet horen wil moet voelen:).
Maarten1
0
De aankoop Keizersgracht 233 voor 2.4 miljoen is onbegrijpelijk en voegt niks toe aan de bestaande portefeuille. Het pand zelf is klein en heeft een onhandige indeling. Verhuurbaarheid van het pand lijkt beperkt.

De Phoenix Joint Venture portefeuille die ASR recent heeft gekocht past veel beter bij Vastned. Vastned zou dan direct de clusters in de Kalverstraat, Leidsestraat etc. uitbreiden. zie link deal: www.vastgoedmarkt.nl/beleggingen/nieu... Daarnaast was het logischer geweest als Vastned bijvoorbeeld de panden Kalverstraat 19 en/of de Oudegracht 122 Utrecht had gekocht. Deze panden liggen in bestaande clusters, de Oudegracht heeft zelfs een horecabestemming.

In plaats daarvan koopt Vastned dure horecapanden aan de Reguliersdwarsstraat en het Nes in Amsterdam. Dit terwijl Vastned in het verleden nog goede horecapanden verkocht (o.a. Plein 10-11 De Haag en Paleisstraat 21 Amsterdam).

Waarom probeert Vastned niet de panden aan de Rue de Rivoli in Parijs te verkopen (deze hebben nu een huurder wat aantrekkelijk is voor een eventuele koper)? Eurocommercial Properties verkocht in 2017 verderop in de straat haar bezit voor een netto yield van 3%. Kantoor houden op een dure locatie zoals de Rue de Rivoli is niet aandeelhoudersvriendelijk. Opbrengst van deze verkoop kan direct worden gebruikt om aandelen in te kopen.




Marco19
0
Prima bijdrage Maarten. Die portefeuille was idd interessant geweest. Natuurlijk de hamvraag is de prijs en of het aangeboden is aan Vastned..
junkyard
0
Mee eens, am1993 & Maarten1. Lijkt mij prima om de baan van CEO de Groot over te nemen, hebben we de eerste grote kostenbesparing gelijk te pakken (management / bonus vergoedingen). Panden verhuren gaat veelal via verhuurmakelaars (geen grote kunst), er is een club van 40 FTE aan het werk, en aan (des)investeringen is er de laatste twee jaar weinig actie vanuit CEO de Groot te bespeuren.

Inderdaad, onbegrijpelijk dat Vastned één los pandje aan de 9 straatjes koopt, waar Vastned nog geen panden (cluster) bezit. Lijkt zo echt een Jip en Janneke fonds. Vreemd dat Paleisstraat 21 (Amsterdam) enkele jaren geleden door CEO de Groot is verkocht, gezien de fraaie lokatie en (horeca) bestemming van dit pand. Inmiddels lijkt Vastned weer in de markt om Amsterdamse horeca panden op te pikken.

ASR transactie is nu iets te groot voor Vastned, er ligt geen 100 miljoen op de plank en LTV verhogen lijkt wat onverstandig. Aankoop van deze portefeuille en gelijktijdig afstoten van de Spaanse portefeuille zou wel een logische stap zijn, aangezien deze panden naadloos zouden passen in de Vastned NL portefeuille, en dit zou bijdragen aan een scherpere focus in portefeuille (met grotere cluster, beter te beheren). Maar aandeleninkoop met verkoopopbrengsten zou nu meer logisch zijn, dit genereert meer rendement dan herinvesteren in panden met huurrendementen van circa 3%.

Mbt JD Sports, dit huurcontract zal nog niet ingaan op 1-1-2020 maar einde Q1-2020, Vastned meldt zelf in halfjaar presentatie:

Signed agreement with JD Sports for the lease of Rue de Rivoli 118-120 in Paris. After a small refurbishment, the store is expected to open in the spring of 2020.

Opmerkelijk dat JD hier niet eerder intrekt, dat Vastned hierin meegaat (en openstaat voor huurverlagingen) geeft aan dat de huurder het nu voor het zeggen heeft.

Dat Vastned Frankrijk kantoor houdt aan Rue de Rivoli is inderdaad wat prijzig, maar ik zie Rue de Rivoli / Le Marais momenteel wel als de grote cluster in Frankrijk (waar Vastned juist bijkoopt ipv verkoopt), waar de verhuurorganisatie nu bovenop zit. Hopelijk nodigt dit niet uit tot meer peperdure aankopen in Le Marais, het favoriete winkelgebied van CEO de Groot. Als aandeelhouder zou ik nu ook liever zien dat het vastgoed in Frankrijk wordt verkocht, maar zou dan eerder alles buiten Parijs verkopen, om een compacte cluster te behouden in Parijs.
junkyard
0
Excuus, in de halfjaarcijfers staat toch het volgende:

Het huurcontract gaat in per 1 januari 2020 en na een verbouwing zal de winkel naar verwachting in het voorjaar 2020 openen.

Pand staat dus leeg tot 1 januari 2020, of zou er voor de resterende maanden in 2019 een tijdelijke huurder gevonden kunnen worden?

Als ik de halfjaarcijfers 2019 goed begrijp, heeft Vastned in het eerste halfjaar van 2019 een boekhoudkundige truc uitgehaald, om het directe resultaat omhoog te werken. Vastned heeft een zeer grote derivaten positie afgewikkeld (€ 135 miljoen) tegen marktwaarde van € 5,3 miljoen negatief (cash-out). Deze marktwaarde afwikkeling loopt niet via het directe resultaat, maar via het indirecte resultaat. Vervolgens zijn nieuwe rentederivaten afgesloten (€ 150 miljoen) op basis van de actuele marktrente (= veel lager ivm rentedaling). Door de lagere marktrente, zal dit de financieringslasten sterk verlagen (> hoger directe resultaat).

Dat Vastned summiere informatie levert over deze grote derivaten wissel (inclusief motivatie), sterkt mijn wantrouwen. Bij normale bedrijfsvoering worden derivaten niet vroegtijdig beëindigd, aangezien derivaten onderdeel zijn van de rentedekking strategie. Mogelijk dat Vastned dacht het directe resultaat op deze wijze te kunnen stabiliseren, ter compensatie van huurderving Rue de Rivoli.
Chessplayer1992
0
Hmm, betreft het contract - dat was ook mijn gedachte toen ik je vorige post las. Echter, op vastgoednieuws geeft Taco aan dat de kasstromen inderdaad pas tegen het eind van Q1 komen. Raar, tegenstrijdig lijkt het wel.

Betreft de derivaten, daar zal ik ook even naar kijken. Als dit zo is, dan verwacht wellicht zelfs dat de accountants hier iets van vinden. Die hebben de cijfers niet ge-audit, maar wel gereviewd. Bij tegenstrijdigheden hebben ze een verantwoordelijkheid om op te treden, en hier zou in dat geval dat je weergeeft mogelijk sprake zijn van misleiding.
Chessplayer1992
0
Wat natuurlijk wel kan is dat het contract per 1/1/20 ingaat, en 3 maanden huurvrij start ... ?
Chessplayer1992
0
Dan komen de cash flows pas later. Hoewel verslaggevingstechnisch de korting over de looptijd van het huurcontract verspreid moet worden.
junkyard
0
Huurvrije periode gedurende verbouwing is mogelijk, inderdaad.

Benieuwd naar je bevindingen mbt derivaten afwikkeling en impact directe resultaat. Voor mij niet logisch dat het directe resultaat over het tweede halfjaar hoger wordt dan het eerste halfjaar, terwijl Rue de Rivoli (2x na vertrek GAP) leeg blijft. Volgens mij wordt het directe resultaat kunstmatig omhoog gewerkt door deze vroegtijdige derivaten wissel.
Chessplayer1992
0
Hmm, ik betwijfel het. Ook kan ik het wellicht niet 100% inschatten.

Wat ik zie:
- Direct resultaat: bevat de directe financieringskosten = rentekosten. Alle leningen van vastned zijn variabel rentend. Bij 70% van de schulden hebben ze echter derivaten afgesloten om de variabele rente te swappen naar een vaste rente. Dat is niet relevant voor de directe kosten, hier staan immers alleen de directe rentekosten. De wijziging in de derivaten hebben hier dan ook m.i. geen invloed op;
- Indirect resultaat: hier zit de herwaardering van de derivaten in. Bij een lagere rente zijn de kosten in het directe resultaat dus lager (direct resultaat hoger), en is de herwaardering dus negatief (indirect rendement lager). De afsluiting van oude derivaten weergeeft een afkoopsom van ruim 5 miljoen euro, maar dat is enkel cashflow zonder impact op de winst- en verliesrekening. De negatieve herwaardering is - 3,8 miljoen en dat zit keurig in het indirecte resultaat.

Overigens viel me wel op er voor 110 miljoen aan convertible loans is afgelost en 50 miljoen nieuw kapitaal is opgehaald. Dat heeft wel invloed op de schulden en directe financieringslasten.
junkyard
0
Rentelast van derivaten (fixe rate - /- floating rate) wordt wel genomen in directe resultaat. De (markt)waardemutatie van derivaten wordt in het indirecte resultaat genomen. Doordat derivaten met hogere (fixed) rente zijn beëindigd (met betaling marktwaarde = indirect resultaat) , en nieuwe derivaten met lagere (fixed) rente worden afgesloten, ontstaat per saldo een lagere rentelast op derivaten (= verhoging direct resultaat).

Zo lees ik het.
junkyard
0
Convertible bond had een rentelast van 1,875%, herfinanciering hiervan zal niet tot lagere rentelast leiden. De 7y private placement waarmee vastned in januari 2019 € 50 miljoen ophaalde had een fixed rate van 2,7%.
Chessplayer1992
0
quote:

junkyard schreef op 2 augustus 2019 22:20:


Rentelast van derivaten (fixe rate - /- floating rate) wordt wel genomen in directe resultaat. De (markt)waardemutatie van derivaten wordt in het indirecte resultaat genomen. Doordat derivaten met hogere (fixed) rente zijn beëindigd (met betaling marktwaarde = indirect resultaat) , en nieuwe derivaten met lagere (fixed) rente worden afgesloten, ontstaat per saldo een lagere rentelast op derivaten (= verhoging direct resultaat).

Zo lees ik het.


Tja, dan vermoed ik dat je gelijk hebt. Ben niet zo bekend met de constructie die vastned toepast.
am1993
0
Vastned ex dividend vandaag € 0,58.Kan helaas stuk van FD niet lezen. Is dat hier te publiceren? Bedankt alvast.
voda
0
Beursblik: Berenberg verlaagt koersdoel Vastned

FONDS KOERS VERSCHIL VERSCHIL % BEURS
Vastned Retail
25,95 -0,95 -3,53 % Euronext Amsterdam

(ABM FN-Dow Jones) Berenberg heeft maandag het koersdoel voor Vastned verlaagd van 37,00 naar 33,00 euro bij handhaving van het Houden advies.

Analisten van Berenberg pasten hun ramingen aan naar aanleiding van de halfjaarresultaten van het vastgoedbedrijf. De marktvorsers zijn van mening dat beleggers niet te zwaar moeten tillen aan de stijging van 310 basispunten van het leegstandspercentage en de negatieve vergelijkbare huurgroei van 2,3 procent, door de leegstand van Rue de Rivoli 118-120 in Parijs.

Vastned heeft immers per begin 2020 een nieuw huurcontract afgesloten voor dit pand, waardoor de portefeuilleprestaties volgend jaar stabiel zullen zijn. Toch werd Berenberg wat terughoudender over het aandeel, mede omdat de vergelijkbare huren over het algemeen wat zullen teruglopen in het komende jaar.

Volgens de marktvorsers zal de grootste groei voor Vastned gehaald moeten worden uit selectieve overnames.

Verder blijven zij te spreken over de strategische beslissing van het vastgoedbedrijf om zich volledig te richten op vastgoed op toplocaties. Als gevolg zijn de marktvorsers van mening dat de negatieve waardering van 0,4 procent relatief bescheiden is en zij schatten de kans laag in dat er nog een verdere waardevermindering in het vat zit.

Het aandeel Vastned sloot vrijdag 0,4 procent lager op 26,90 euro.

Door: ABM Financial News.
info@abmfn.nl
Redactie: +31(0)20 26 28 999

© Copyright ABM Financial News B.V. All rights reserved.
voda
0
Waarde van winkelpanden daalt zelfs op populaire plekken

De moeilijkheden op de markt voor winkelvastgoed hebben nu ook de populairste winkelgebieden bereikt. Daalden de afgelopen jaren vooral winkels op minder drukke plekken in waarde, nu gaan ook de prijzen van winkels in historische binnensteden omlaag.

Analisten verwachten voor de komende tijd nog veel grotere afboekingen bij winkelbeleggers.

Het is een kentering in de markt. De afgelopen jaren was de concurrentie juist moordend als het om winkelpanden op goede locaties ging, zoals in het centrum van Amsterdam. Omdat vooral winkels in kleinere steden onder druk van onlineshopping steeds minder mensen aantrokken, wilden alle beleggers panden op de beste plekken kopen. Maar ook daar gaat het nu slechter.

Dat blijkt uit de halfjaarcijfers die beursgenoteerde vastgoedfondsen vorige week hebben gepubliceerd. De Nederlandse winkels van belegger Vastned, die zich vooral op kleinere winkelpanden in historische binnensteden richt, werden de afgelopen zes maanden in totaal €2,9 mln minder waard. Een jaar eerder steeg de waarde van de panden nog met bijna €13 mln. Daarmee zijn de afwaarderingen op de beste winkellocaties voor het eerst in de cijfers te zien.

'Veel grotere afboekingen'

Volgens analisten is het een voorbode van nog veel grotere waardedalingen. 'Onze verwachting is dat er aan het einde van het jaar sterkere afwaarderingen zijn, en ik denk dat dat volgend jaar door gaat zetten', zegt analist Jaap Kuin van ING.

'Wij zijn heel negatief over de hoofdwinkelstraat', zegt analist Herman van der Loos van de Belgische bank DeGroof Petercam. Het verschil tussen toplocaties en minder goede plekken was volgens hem zo groot, dat de waarde van het vastgoed op A-locaties nog flink kan dalen.

Ook beleggers gaan uit van sterke afwaarderingen op winkelvastgoed. De koers van in Nederland genoteerden winkelfondsen is het afgelopen jaar sterk gedaald ten opzichte van de waarde van het bezit. De panden van Vastned waren op 30 juni van dit jaar iets meer dan €46 per aandeel waard. De beurskoers stond op die dag op minder dan €29. Een aandeel in belegger in winkelcentra Unibail-Rodamco-Westfield kostte ongeveer €132, terwijl de waarde van het bezit bij krap €218 per aandeel lag.

Unibail heeft al langer last van afwaarderingen in Nederland. De afgelopen zes maanden werden de luxe winkelcentra van het bedrijf €18 mln minder waard. Ook branchegenoot Wereldhave kreeg opnieuw met afwaarderingen te maken, die met €84 mln sterker waren dan de afgelopen jaren.

Lege winkelpanden

Dat de waarde van de panden nu ook op toplocaties daalt, heeft ermee te maken dat consumenten andere producten aanschaffen, zegt Huub Snelders van adviesbureau Vierders. Ze kopen in fysieke winkels minder kleding. 'Jongelui kopen nu bijvoorbeeld meer reizen', zegt hij.

Dat leidt tot leegstand, ook op plekken waar daar een paar jaar geleden geen sprake van was. Gertjan Slob, directeur van onderzoeksbureau Locatus, noemt de Kalverstraat in Amsterdam en winkelcentrum Hoog Catherijne in Utrecht als voorbeelden.

Ook zijn er eerste tekenen dat winkeliers minder huur betalen. Tot een aantal jaar geleden lieten beleggers een pand liever leegstaan dan de huur te verlagen, omdat ze anders sneller moesten afboeken. Maar het wordt steeds moeilijker nieuwe huurders te vinden. Ceo van Vastned Taco de Groot bevestigt dat ook in populaire winkelgebieden de huren soms naar beneden gaan, zoals in het centrum van Den Bosch. 'Ook in de Kalverstraat vind je dat soort panden', zegt hij.

'Retail storm'

Experts binnen de vastgoedsector verwijzen vaak naar het Verenigd Koninkrijk. Daar is in de woorden van zakenkrant Financial Times sprake van een retail storm. Vorige week verloor belegger in winkelcentra Intu Properties meer dan een kwart van de beurswaarde, nadat het bedrijf een enorm verlies over het afgelopen half jaar had gerapporteerd. De waarde van het bezit daalde met £872 mln.

'Als het gaat over de waarde van de gebouwen, leeft het idee dat in het Verenigd Koninkrijk waardedalingen eerder worden genomen', zegt Tom Berkhout, hoogleraar vastgoed aan Nyenrode Business Universiteit. In Nederland is een lagere waarde van het vastgoed pas later terug te zien in taxaties, omdat taxateurs zich baseren op eerdere transacties of omdat er te weinig vergelijkbare verkopen zijn.

Om toch in trek te blijven bij klanten, moeten winkeliers volgens adviseur Snelders meer samenwerken. Ze kunnen bijvoorbeeld hun gegevens delen over het soort klanten dat ze aantrekken en de producten die consumenten kopen.

fd.nl/ondernemen/1310656/waarde-van-w...
am1993
0
Wat een enorme hoop extra bla bla zit er in dit artikel. De ontwikkelingen in England zijn totaal niet te vergelijken met die in Nederland. Daar hebben ze al jaren lang last van (toenemende) onzekerheid m.b.t. de gevolgen van een Brexit (vooral in de city) en de armoede is daar enorm. In Frankrijk hebben we te maken met de gele hesjes (ook armoede), dus ook onzekerheid. Dan hebben we ook nog eens de gevolgen van een wereldwijde handelsoorlog a.g.v. het geraaskal van de heer Trump. En waar beleggers nu eenmaal niet van houden is: onzekerheid. Dus dat is wat we zien. Laten we eerlijk wezen. Ooit onroerend goed in de binnenstad structureel en langdurig goedkoper zien worden? Nee. dat gaat met golven, maar uiteindelijk wordt onroerend goed/grond ALTIJD duurder. Vergelijk het met de ontwikkeling van de huizenprijzen in de afgelopen pakweg 45 jaar. Mijn 1e huis kocht ik voor nog geen 40.000 GULDEN. Premie A woning, dus ging er nog eens 16.000 GULDEN af. Rente was toen 8,75% 30 jaar vast. Rente steeg naar 12% in de jaren daarna en valt nu terug naar 2,5% voor 30 jaar. Betreffende huis is nu ruim 2000% duurder. De echt rijke beleggers hebben altijd veel onroerend goed gehad. In "goede" en "slechte" jaren en zijn daar nooit armer van geworden. Of denken jullie dat er de komende jaren nog huurverlagingen aankomen voor huurders van woonhuizen? Dit is gewoon weer een dip en binnensteden blijven in trek. En dat is precies de plek waar de "grote" merken zitten die gezien willen/moeten worden en waarvan de echte verdienste in de online shopping zit of de grote dienstverlenende retailers, zoals horecaketens. Niets om je zorgen over te maken. Wat het MT van VASTNED betreft, mag dat wel wat meer aan de aandeelhouderswaarde gaan denken en het bedrag van de eerstkomende verkoop besteden aan aandeleninkoop, want tegen deze prijs en met dit rendement is Vastned m.i. een weggevertje. Ik zit er vol mee en zodra er weer een bedrag vrij komt stap ik daarmee in. Geeft A. rendement dat ik bij de bank niet krijg en B. verlaagt mijn gemiddelde aankoopprijs. Beide opties zijn dus leuk.
1.567 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 ... 75 76 77 78 79 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Vastned Meer »

Koers 26,750   Verschil -0,35 (-1,29%)
Laag 26,500   Volume 43.453
Hoog 27,100   Gem. Volume 40.179
19 feb 2020 17:35
label premium

Vastned: Bezettingsgraad weer omhoog

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Gerelateerde Video's

Vastgoed op de beurs 27 oktober 2017 15:35