Nog niet zo heel lang geleden werd ECC Investment Management failliet verklaard door de rechtbank. De onderneming had enkele fondsen onder het beheer, die investeren in Thaise winkelcentra. Maar betekent een faillissement van de fondsbeheerder ook meteen het einde van het fonds?

ECC voelde merkbaar de klappen van politieke onrust in Thailand. Na een militaire coup vorig jaar nam het consumentenvertrouwen dusdanig af dat inkomsten uit winkelcentra afnamen, wat bij ECC voor financieringsproblemen zorgde. Een herstructureringsplan kon de crediteuren niet overtuigen, waarna het faillissement uiteindelijk in hoger beroep een feit werd. Het bedrijf is in gesprek met een curator over welke opties er nog zijn.

Toch is het probleem in ogen van ECC niet een probleem voor beleggers, maar enkel voor de onderneming zelf, die onder meer fees misloopt. De vennootschappen zouden door het faillissement niet beter of minder goed lopen en beleggers zouden in die zin weinig merken van het faillissement. De directeur kon volgens de curator daarnaast zijn rol als bestuurder behouden. Het winkelcentrum is verder al afgebouwd en het fonds ontvangt huurinkomsten.

Taken van beheerder

Daarmee lijkt een fonds wel even zonder een beheerder te kunnen, maar is dat ook zo? Wat doet een beheerder eigenlijk? Een korte opsomming uit deze studie:

- Opstellen projectstrategie en –budget
- Betalen facturen bankadministratie
- Behandelen BTW- en servicekosten
- Versturen aanmaningen
- Huurprolongatie
- Leegstandscontrole
- Contact met huurders en andere belanghebbende
- Offerte-aanvraag en opdrachtverstrekking
- (Onderhouds-)inspectie
- Verzamelen en bijhouden relevante marktgegevens

“De vastgoedmanager is vaak de ondernemer die de daadwerkelijk taken voor wat betreft de instandhouding van het vermogen van het vastgoedfonds voor zijn rekening neemt,” aldus de studie.

Huis bouwen

Er vallen dus nogal wat taken weg, als een fondsbeheerder failliet gaat. Een groot probleem hoeft het echter niet te zijn, vindt ook persvoorlichter Marcel Proos van de AFM. Wet- en regelgeving waarborgt volgens hem dat het vermogen van de beheerder is afgescheiden van het vermogen van het fonds, waardoor een faillissement van een beheerder in beginsel niet het fondsvermogen zal raken. "De schuldeisers van de beheerder kunnen zich in beginsel niet verhalen op het fondsvermogen," aldus Proos.

Het faillissement van een beheerder hoeft in zijn ogen niet het einde van het fonds te beketenen. De beheerder kan een doorstart maken of er kan een separate vergunning voor het vastgoedfonds worden aangevraagd, waarbij het bestuur van het vastgoedfonds zelf de beheerder van het fonds wordt. Er kan ook voor een andere beheerder worden gekozen.

Directeur Taco Ulrich van vastgoedfondsaanbieder Westplan maakt de vergelijking met het bouwen van een huis, wanneer de aannemer failliet gaat. “De oplossing is dan niet moeilijk en u neemt gewoon een nieuwe aannemer aan.” Hij wijst wel op extra kosten, andere tarieven en tijdverlies. “Een nieuwe aannemer moet voortborduren op wat de vorige heeft gebouwd en u zult per saldo er nooit beter uitkomen.”

De situatie wordt volgens Ulrich wel een stuk lastiger wanneer het te bouwen huis niet in Nederland komt te staan, maar in een ver land waar u de taal niet spreekt. “Er zijn andere gebruiken en het juridische systeem is beduidend anders dan in Nederland. Dit soort zaken speelt ook wanneer naar een nieuwe fondsbeheerder wordt gezocht.”

Executieverkoop

Hoewel een fonds zonder beheerder wel even kan voortbestaan, kan er evenwel een nare situatie ontstaan als er niet tijdig wordt ingegrepen. Zo kunnen huurstromen onder druk komen te staan. “Als de lift in een gebouw stuk gaat, dan kan de huurder besluiten om de huur niet meer te betalen voordat het probleem is opgelost. Wie lost het probleem op en maant de huurders aan om te betalen? Waar moeten huurders bij problemen sowieso naar toe als de beheerder er niet meer is?”

Volgens Ulrich kan een belegger van de regen in de drup raken. Misschien vergezocht, maar zelfs een executieverkoop mag niet uitgesloten worden: “Een eigenaar is verplicht een opstalverzekering te hebben. Wordt de premie ervan niet meer betaald en raakt het pand onverzekerd, dan blijft de eigenaar in gebreken naar de bank toe. Die kan in theorie op basis daarvan tot een executieverkoop besluiten.”

Snel organiseren

Volgens financieel planner en partner Herman Bouter van Capital Management is het voor een belegger dan ook zaak om te kijken wat de oorzaak van het faillissement is en hoe het fonds is gestructureerd om de precieze consequenties te beoordelen.

Verder moeten beleggers zich volgens Ulrich snel organiseren en contact houden met de fondsaanbieder om te peilen of deze in staat is een goede oplossing te verzinnen. Maak afspraken en handel snel. Houd ook rekening met extra kosten: geld storten voor lopende kosten kan noodzakelijk zijn.

“Een schip zonder kapitein hoeft niet gevaarlijk te zijn als de boot midden op zee drijft. Bij een naderende rots kunt u zelf mogelijk een beetje bijsturen, maar bij een storm ontstaan er serieuze problemen,” aldus Ulrich.