Van beleggers
voor beleggers
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
  • Word abonnee
  • Inloggen

    Inloggen

    • Geen account? Registreren

    Wachtwoord vergeten?
Home  /  Forum  /  Koffiekamer  /  Deens hypotheekrente oplossing ! www.fd.nl

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Koffiekamer« Terug naar discussie overzicht

Deens hypotheekrente oplossing ! www.fd.nl

32 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. [verwijderd] 18 februari 2012 14:10
    Goedkoop en superveilig: het Deense hypotheekmodel geniet internationale belangstelling

    Zoiets kun je aan een Deen niet uitleggen. Dat in Nederland de toezichthouder op de concurrentie, de NMa, een halfjaar loopt te puzzelen om erachter te komen of de grote banken niet te veel marge maken op hypotheken. En dat er dan een halfslachtig eindrapport komt: het hangt allemaal af van de financieringsmix die de bank gebruikt… je kunt het zus berekenen, je kunt het ook zo berekenen…

    En dan is het punt uit

    Morten Baekmand Nielsen schudt het hoofd als hij het hoort. ‘Je gaat me toch niet vertellen dat die banken zelf niet precies weten wat ze kwijt zijn aan funding?’ Hij is hoofd investor relations bij Nykredit, de grootste hypotheekbank van het land.

    In Denemarken gaat dat heel anders. De Deense NMa bepaalt eens in de zoveel tijd wat de maximale marge mag zijn die banken rekenen. En dan is het punt uit.

    Oerdegelijke schuldbewijzen

    De marge op wat? Hier begint het verhaal dat Deense bankiers en toezichthouders de laatste tijd telkens weer mogen uitleggen aan buitenlandse bezoekers. Van de grote brand in Kopenhagen in 1795, toen het allemaal begon. Van de speciale oerdegelijke schuldbewijzen (obligaties) die toen zijn uitgevonden voor de wederopbouw. Van de speciale hypotheekbanken die verplicht deze obligaties gebruiken om het geld op te halen dat ze aan de huizenkoper uitlenen. Van de fantastische voordelen voor Jens Modaal.

    Ga maar na: de hypotheek loopt dertig jaar, net als in Nederland. De bijbehorende obligaties hebben exact dezelfde eigenschappen. Looptijd, rente, aflossingsschema. Deze obligaties worden verhandeld op de markt en de koersen en effectieve rentes staan dagelijks in de krant, net als hier de aandelenkoersen.

    Extreme transparantie

    Jens hoeft alleen maar in de koersenrubriek te lezen wat de effectieve obligatierente vandaag doet. Daar telt hij de marge bij op — momenteel 0,6 procentpunt — en voilà: dat is de rente die hij moet betalen. Extreme transparantie, zeggen ze bij Nykredit. Daardoor goedkoop voor de klant. ‘Als cfo zou ik dit zelf nooit bedacht hebben’, grinnikt de hoogste financiële bestuurder Søren Holm.

    Wie nu een hypotheek afsluit in Denemarken met een dertig jaar vaste rente, betaalt 4,1%, all-in. Dat is ruim 1,5 procentpunt minder dan in Nederland, als het hier überhaupt al mogelijk is.

    Het is nog mooier. Want de Deen mag bij een rentedaling de hypotheek omruilen voor een nieuwe, goedkopere. Dat is in Nederland nooit mogelijk bij vaste rentes.

    Huizenkoper kan rustig slapen

    Bij een rentestijging kan de Deense huizenkoper rustig slapen — uiteraard, want de rente staat vast — maar hij kan ook in actie komen. Een hogere rente, dat betekent een lagere obligatiekoers. Alle Denen weten dat, want deskundigen komen dat graag vertellen op tv — hypotheekfinanciering is een populair onderwerp. De huizenbezitter kan zijn eigen obligatieserie terugkopen, tegen de lagere koers. Uiteraard moet hij daar een nieuwe hypotheek voor afsluiten met een hogere rente, maar zijn totale schuld is nu wel lager. Dat is handig als de huizenprijs daalt — iets wat nogal eens voorkomt in tijden van een rentestijging. Zo zit hij niet gevangen in een huis waarvan de hypotheek hoger is dan de woningwaarde.

    ‘Een zichzelf stabiliserend systeem’, vindt Kristian Kjeldsen, bij Danmarks Nationalbank verantwoordelijk voor de hypotheekobligaties. Dat is voor de centrale bankier nog wel het mooiste van het Deense model: de inherente degelijkheid, althans in de traditionele versie van het model. Doordat de consument beschermd is tegen rentestijgingen en er zelfs van kan profiteren. Maar ook doordat elke hypotheek is gefinancierd voor de hele looptijd met de speciale obligaties; andere financiering (zoals spaargeld) is verboden. Is er een wereldwijde kredietcrisis waarbij markten compleet op slot zitten? Geen probleem, de hele bestaande portefeuille is immers al tot de laatste dag gefinancierd.

  2. [verwijderd] 18 februari 2012 14:10
    Telkens herfinanciering nodig

    Vergelijk dat eens met de Nederlandse situatie. Hypothecaire leningen lopen net als in Denemarken dertig jaar, maar de financiering is veel korter. Banken bedenken zelf een mix van spaargeld (waar Nederland relatief weinig van heeft), korte en iets langere obligaties. Dus is telkens een herfinanciering nodig en als dat een keer niet lukt, kan dat banken aan het wankelen brengen. Niet voor niets maken de Nederlandsche Bank en het ministerie van Financiën zich zorgen over de hypotheekfinanciering.

    De Deense obligaties zijn extreem veilig — Denen pochen graag dat er sinds 1795 nooit een wanbetaling is geweest — doordat de huizenkoper maximaal 80% van de koopprijs kan lenen via dit systeem. De speciale hypotheekbank die dit regelt (meestal een dochter van een grotere bank) moet zelf ook nog een buffer aanhouden, zodat er wel heel wat moet gebeuren voordat de obligatiehouder wordt geraakt. Het systeem is ook richting belegger extreem transparant. De hypotheken en de obligatieserie zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Een bank mag niet, zoals in andere landen gebeurt met hypotheekobligaties, jongleren met de hypotheken die in de serie zitten.

    Vooral veilige obligaties

    Beleggers zijn er genoeg. ‘Wij denken dat dit heel veilig is. Veiliger dan menige staatsobligatie’, zegt Poul Kobberup, hoofd beleggingen bij het Deense pensioenfonds PFA. Traditionele Deense fondsen werken anders dan Nederlandse. Nauwelijks aandelenbeleggingen en vooral veel veilige obligaties. Een looptijd van dertig jaar vindt hij geen probleem. Integendeel, want pensioensparen is iets voor de lange termijn. Kobberup: ‘Het oude pensioensysteem sluit naadloos aan op het Deense hypotheekmodel.’

    Vraag en aanbod vinden elkaar makkelijk in het kleine Denemarken. Van de €?320 mrd aan hypotheekobligaties is driekwart in binnenlandse handen. ‘Ik begrijp de markt hier’, verklaart Kobberup, die als student al werkte in de handel in hypotheekobligaties. Bovendien heeft Denemarken een eigen munteenheid. Weliswaar gekoppeld aan de euro, maar met alle huidige onzekerheden kiezen Deense fondsen toch liever voor een belegging in de eigen kroon. Zolang er meer pensioenbesparingen zijn dan hypotheekschulden, zal er vraag zijn naar de speciale obligaties.

    Systeem exporteren

    Daar zit een groot verschil met Nederland, als het Deense model zou worden ingevoerd. Ook Nederland heeft grote pensioenfondsen, maar die beleggen over de hele wereld. Kobberup valt bijna van zijn stoel als hij hoort dat soms maar 4% binnen de landsgrenzen wordt belegd. ‘Zoiets begrijp ik niet… Misschien ga je anders denken als je in de euro zit?’

    De Denen krijgen uit verschillende landen bezoek om hun systeem uit te leggen. Sommige Deense partijen hebben er wel oren naar om het model te exporteren, zoals VP Securities, het afhandelbedrijf van effectentransacties dat gespecialiseerd is in hypotheekobligaties. ‘Wij zien dit als een goede kans’, zegt directeur Johannes Luef.

    Distributie is alles

    Banken zijn terughoudender. ‘Het Deense hypotheekmodel is gebouwd rond alles in Denemarken’, zegt Holm van Nykredit. De wetgeving die streng is voor wanbetalers, de pensioenfondsen die graag beleggen in hypotheken, enzovoort. Nykredit heeft jaren geleden geprobeerd het model naar Polen te exporteren, maar dat mislukte door gebrek aan lokale aanwezigheid. ‘Distributie is alles’, is de les die hij heeft geleerd.

    Nederland heeft een netwerk van onafhankelijke hypotheekadviseurs die buitenlandse banken een ingang kunnen bieden, maar dat kan Holm bepaald niet overtuigen. ‘Is dat echt zo, van al die adviseurs? Dan zal de afsluitprovisie wel erg hoog zijn bij u, is het niet?’ En dat terwijl juist de lage kosten cruciaal zijn.

    Wat is de toegevoegde waarde?

    Ook moeten er beleggers zijn. Nederlandse pensioenfondsen zijn niet alleen veel internationaler ingesteld dan de Deense, ze hebben bovendien nu al instrumenten om in Nederlandse hypotheken te beleggen. ‘Voor de consument is het misschien een beter model, maar voor ons is de vraag wat de toegevoegde waarde is’, zegt Menno van den Elsaker van pensioenbeheerder APG.

    Er is nog iets. Beleggers gaan vaak af op flarden informatie. Koppen op Bloomberg. Daar lezen ze van ratingbureaus die streng zijn voor Deense banken en obligaties. En dan is het al snel: Denemarken, was daar niet iets mee?

    Denemarken wereldkampioen particuliere schulden

    Ja, daar is iets mee. Het Deense model is niet langer vrij van smet. In de traditionele vorm mag het dan oerdegelijk zijn, de afgelopen tien jaar zijn allerlei wijzigingen doorgevoerd. Net als in de rest van Europa ontkwam ook Denemarken niet aan gewiekste bankiers die ‘niet in producten denken maar in oplossingen’. Waarom je rente dertig jaar vastzetten? Korte rentes zijn toch veel goedkoper?

    De Denen vielen er massaal voor. Aflossen, verplicht in het traditionele model, raakte ook uit de mode. Zo kregen huizenkopers meer financiële ruimte juist in een tijd waarin de economie mee zat. Gevolg: de huizenprijzen spoten omhoog. Denemarken werd wereldkampioen particuliere schulden, net voor Nederland.

    Potentieel risico van herfinanciering

    Dat zou allemaal geen probleem zijn met de oude, langlopende obligaties. Maar bij de korte rentes — het minimum is overigens een jaar — horen ook korte obligaties. En zo heeft Denemarken na eeuwen veiligheid toch een potentieel risico van herfinanciering in huis gehaald, precies het probleem waar Nederland ook mee tobt.

    Holm van Nykredit ziet het niet zo’n vaart lopen. De Deense obligatiemarkt gaf geen krimp tijdens de recente crises. En ook Kobberup, van het Deense pensioenfonds, ziet in herfinanciering geen gevaar. Hij heeft zelf een hypotheek met een eenjaarsrente.

    Veilige karakter obligaties

    De centrale bank heeft wel bedenkingen bij de innovaties. Geef Kjeldsen maar de goede oude dertigjarige obligaties. ‘Wij zeggen hier: elk jaar herfinancieren, dat is veel te risicovol.’

    Van aflossingsvrije leningen houdt hij ook niet. De aflossingen droegen altijd bij aan het veilige karakter van de eeuwenoude obligaties. Kjeldsen: ‘Als er ooit een keer een verlies wordt geboekt op de hypotheekobligaties, is dat het einde van het systeem.’

    fd.nl/economie-politiek/556662-1202/b...
  5. forum rang 5 DurianCS 19 februari 2012 21:43
    quote:

    crackedtooth schreef op 19 februari 2012 19:18:

    weinig reacties, ik vond het nog wel ei van columbus om lasten omlaag te halen en dus extra ruimte voor aflossing te creeeren

    VEEL BETER NOG DAN EEN BANKENBELASTING !!
    Het is duidelijk dat dit voor de consumenten geweldig is. Goede kans dat het een probleem vormt voor onze banken. Wat mij betreft worden de banken zo gereorganiseerd dat ze dit systeem aan kunnen, maar hoogstwaarschijnlijk gaat dit een lastig traject worden.
  7. [verwijderd] 20 februari 2012 00:34
    Nobahamas, lijkt mij prima. Je moet dan wel vermijden dat pensioenfondsen uitgebreide administratie en duur bureaucratisch gedoe naar zich gaan trekken. Risicos moeten ook geminimaliseerd.

    Beter lijkt me de grens op 50% te zetten en voorzover aanvulling nodig is dat aan de banken te laten. Technisch is er ook nog wat te regelen in de afstemming met NHG.

    Toch je komt tenminste met een idee. Mankement in de politiek is nu dat ze maar wat aanlullen over wenselijke partijrichtingen, heel ethisch toeteren en dat het anders moet. Het verplichte anti Wildersnummer hoort ook bij het grijsgedraaide. repetoir Geouwehoer van hier tot de overkant, maar hoe het dan anders zou moeten weten ze dan niet bij een overmaat aan geblabla en totaal gebrek aan eigen inhoud en vermogen tot zelfstandig denken.

    Idee valt ook uit te breiden op projectnivo via coörperaties.

    Slaap ze en slaap je nog niet: goedemorgen!

    groet, Jonas
  8. Robin Good 20 februari 2012 00:46
    quote:

    nobahamas schreef op 19 februari 2012 22:42:

    Wat denken jullie van dit voorstel: pensioenfondsen mogen hypotheekverstrekkers voor de eigen deelnemers worden, er geldt wel een maximum van 70 procent dekking van de maximaal getaxeerde waarde van het onderpand.
    Win-win situatie voor beide belanghebbenden?

    Voor.
    Ik had 'm zelf ook al verzonnen.
    Zie mijn opmerking in de draad "Huizenprijzen dalen...." > bankvergunning pensioenfondsen.
    Maar waarom 70%?
    Lijkt me ter beoordeling van het pensioenfonds > risico deelnemer/pensioenfonds.
    Overigens, heeft de NS ook niet zoiets?

  11. forum rang 6 !@#$!@! 20 februari 2012 18:53
    quote:

    crackedtooth schreef op 19 februari 2012 19:18:

    weinig reacties, ik vond het nog wel ei van columbus om lasten omlaag te halen en dus extra ruimte voor aflossing te creeeren

    VEEL BETER NOG DAN EEN BANKENBELASTING !!
    Die bankenbelasting is natuurlijk onzin. Banken moeten nmm ook betalen, maar dat doe je gewoon door hun winsten extra te belasten.

    Dat ei van columbus werkt alleen met 30 jarige leningen ? Die rente is dus veel hoger dan de variabele of 5 of 10 jaars rente die veel mensen hebben. Daarnaast heb je een max marge, die die banken dan ook zullen hanteren, dat is gewoon kartelvorming. De marges zijn door de crisis nu natuurlijk een stuk hoger in nederland, maar daarvoor las ik over marges tot 0,3%, dat was toch de helft van wat men in Denemarken rekent.
    Dus dat samen met een goedkopere kortere rente waren de lasten in Nederland altijd lager dan in Denemarken en zullen dat na de crisis ook vanzelf weer worden.
  12. [verwijderd] 20 februari 2012 19:04
    quote:

    !@#$!@! schreef op 20 februari 2012 18:53:

    [...]
    Dus dat samen met een goedkopere kortere rente waren de lasten in Nederland altijd lager dan in Denemarken en zullen dat na de crisis ook vanzelf weer worden.
    Die tijd komt de komende generaties niet meer terug. Net zomin als 110% financiering op 2 inkomens :)
  13. [verwijderd] 20 februari 2012 19:12
    quote:

    !@#$!@! schreef op 20 februari 2012 18:53:

    [...]

    Die bankenbelasting is natuurlijk onzin. Banken moeten nmm ook betalen, maar dat doe je gewoon door hun winsten extra te belasten.

    Dat ei van columbus werkt alleen met 30 jarige leningen ? Die rente is dus veel hoger dan de variabele of 5 of 10 jaars rente die veel mensen hebben. Daarnaast heb je een max marge, die die banken dan ook zullen hanteren, dat is gewoon kartelvorming. De marges zijn door de crisis nu natuurlijk een stuk hoger in nederland, maar daarvoor las ik over marges tot 0,3%, dat was toch de helft van wat men in Denemarken rekent.
    Dus dat samen met een goedkopere kortere rente waren de lasten in Nederland altijd lager dan in Denemarken en zullen dat na de crisis ook vanzelf weer worden.
    moeite met lezen?

    Jens hoeft alleen maar in de koersenrubriek te lezen wat de effectieve obligatierente vandaag doet. Daar telt hij de marge bij op — momenteel 0,6 procentpunt — en voilà: dat is de rente die hij moet betalen.

    ..Wie nu een hypotheek afsluit in Denemarken met een dertig jaar vaste rente, betaalt 4,1%, all-in. Dat is ruim 1,5 procentpunt minder dan in Nederland, als het hier überhaupt al mogelijk is.
    ..

    En wanneer ze je vertellen dat marges in nederland slechts 0,3 zijn dan word je DIK voorgelogen, net alsof geld verwerving door banken in nederland vele malen duurder is dan voor deense banken.. NIET dus
  18. [verwijderd] 20 februari 2012 22:06
    www.bloomberg.com/news/2011-11-21/den...

    wat nogal wat te doen over liquiditeitsregels Basel3 en deense mortgage bonds.

    en je moet natuurlijk wel genoeg investeerders vinden die je bonds willen kopen.

    oh ja, en je moet als koper 20% eigen geld plus kosten koper meenemen natuurlijk. ook best lastig in de NLse situatie.
  19. [verwijderd] 20 februari 2012 22:48
    quote:

    ben d'r klaar mee schreef op 20 februari 2012 22:06:

    www.bloomberg.com/news/2011-11-21/den...

    wat nogal wat te doen over liquiditeitsregels Basel3 en deense mortgage bonds.

    en je moet natuurlijk wel genoeg investeerders vinden die je bonds willen kopen.

    oh ja, en je moet als koper 20% eigen geld plus kosten koper meenemen natuurlijk. ook best lastig in de NLse situatie.
    je kunt er best een gedeeltelijke overname doen.. en over 30 jaar naar die situatie... genoeg alternatieven op te bedenken

    en liquiditeit banken valt altijd een mouw aan te passen..
  20. forum rang 6 !@#$!@! 20 februari 2012 22:59
    quote:

    ben d'r klaar mee schreef op 20 februari 2012 22:06:

    oh ja, en je moet als koper 20% eigen geld plus kosten koper meenemen natuurlijk. ook best lastig in de NLse situatie.
    Dan krijgen we italiaanse situaties hier, waarbij mannen tot hun 30ste bij hun ouders blijven wonen omdat ze geen huis kunnen kopen haha.
    Doe maar niet zou ik zeggen !
32 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Indices

AEX 867,05 -0,80%
EUR/USD 1,0700 +0,02%
FTSE 100 8.055,73 +0,19%
Germany40^ 17.840,20 -1,37%
Gold spot 2.321,64 +0,24%
NY-Nasdaq Composite 15.712,75 +0,10%

Stijgers

UNILEV...
+5,18%
Flow T...
+3,33%
RENEWI
+2,42%
B&S Gr...
+2,22%
Fugro
+2,01%

Dalers

ADYEN NV
-15,14%
VIVORY...
-7,26%
Alfen ...
-5,58%
WDP
-5,16%
BESI
-3,85%

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!