junkyard schreef op 28 maart 2023 13:07:
Wat mij betreft onverstandig van Vonovia om dividend uit te keren en te veronderstellen dat het in 2023 zal lukken om tot desinvesteringen thv € 2 miljard te komen.
Vonovia halveert het dividend en biedt stock dividend aan (op huidig koersniveau...). Aandeelhouders moeten voor stock kiezen om te zorgen dat hun belang/aandeel niet verwatert, en zien (boek)waarde per aandeel dalen door stock dividend tegen zware discount.
Voor mij beter om geen dividend uit te keren en vol in te zetten op schuld aflossing (dmv resultaat inhouding). Dit verlaagt de druk op desinvesteringen / herfinanciering en kan de beurskoers iets steunen (kleinere kans op firesale/paniek). Aandeelhouders die cash nodig hebben kunnen een deel van hun aandelen verkopen, wat per saldo ongeveer gelijk is aan afname cash dividend (indien alle andere aanderlhouders kiezen voor stock).
Vonovia en overig resi vastgoed heeft flink last van de moeilijke kapitaalmarkt icm de schuldenlast en de zeer lage yield op het vastgoed. Grosse yield is 3,6% per jaareinde 2022, na operationele kosten komt de netto yield uit op slechts 2,6%. Vonovia betaalt bij herfinanciering nu 4,2% (10y secured) of 5,0% (unsecured), en er zijn zorgen of herfinanciering zal blijven lukken.
Het vreemd vermogen levert geen positieve hefboom meer, bij netto huurrendement van 2,6% en financieringslast (na herfinanciering) van 4-5% blijft er weinig-niets hangen voor aandeelhouders.
Daarmee van belang om aflopende lijnen grotendeels terug te betalen vanuit resultaten of desinvesteringen (en dividend te stoppen totdat omstandigheden verbeteren). Op deze wijze kan Vonovia langer profiteren van de relatief lage vaste rente op bestaande schulden en blijft de schuldgraad (LTV) onder controle bij de verwachte flinke verdere afwaardering van het vastgoed (ivm te lage yields), en is er geen afhankelijkheid van de huidige grillige kapitaalmarkt.
Koersdoelen staan inmiddels onder de € 20 en alle sectorgenoten van Vonovia zitten in hetzelfde schuitje (> iedereen wil DE resi vastgoed verkopen) waarbij sommige partijen hogere schulden hebben. Het lijkt aannemelijk dat enkele partijen dichtbij gedwongen verkopen komen (of regie bij financiers) wat extra druk op de sector (waarderingen/LTV) zal leggen.
Er is aardig wat ellende aanwezig en ingeprijsd, geduld en prudent management is nodig om rust terug te brengen in Vonovia. Dit betekent (in basis scenario) latere en lagere cashflow naar aandeelhouders, wat bij hogere rente/onzekerheid (hogere risico spreads) tot aanzienlijk lager koersniveau leidt totdat de rust terugkeert.