Lamsrust schreef op 8 februari 2022 13:25:
[...]
URW heeft drie verkooptrajecten lopen:
(i) US Regionals
(ii) Europese Regionals/sub Flagships
(iii) US (premium) flagships
Ad (i)
Dit betreft 11 centra die voor USD 1.854 mrd in de boeken staan tegen een niy van 5.9%. Ik vermoed dat van deze 11 centra er 6 zijn die een significante waarde vertegenwoordigen (USD 200 ~ 300 mln) en 5 waarvan de waarde relatief beperkt is (USD 30 ~ 50 mln). Ik denk dat niemand er wakker van ligt indien deze centra voor een niy van 7.5% verkocht kunnen worden. Korting 20%, i.e. EUR 350 mln. De kopers van de 5 mindere centra zullen opportunistische kopers zijn, vooral hierop zal korting gegeven moeten worden, de betere zijn nog wel geschikt voor institutioneel geld. Deze groep Regionals, waaraan het nieuwe management er 3 heeft toegevoegd, zijn al sinds de acquisitie een blok aan het been (voor al de 5 slechtere) en moeten gewoon de boeken uit omdat ze niet passen bij de strategie en heel veel management tijd en geld kosten.
Wat mij betreft staat op deze categorie wat meer verkoopdruk, omdat management dan ook voortgang toont in het US deleverage project. Daarnaast staan ze de premium brand strategie van het merk Westfield in de weg.
Ad (ii)
De resterende EUR 2 mrd van het Europese verkoopprogramma. Ook hier zal getracht worden regionals/mindere flagships te verkopen doch wel om en nabij de boekwaarde. Deze verkoop heeft minder haast dan (i), gewoon wachten op de juiste koper voor de juiste asset. Wat mij betreft valt in NL Zoetermeer en Almere hieronder.
Ad (iii)
Afgezien van een solitaire verkoop van een mindere flagship als onderdeel van (i), bijvoorbeeld als een institutionele koper een mandje wil hebben met wel 1 of 2 echt betere centra erbij zoals bijvoorbeeld Culverv City/SF Centre, zie ik hier geen verkoop maar een participatie van 1 of 2 investeerders voor een bepaald % in alle centra. Of dat zelfs in 2023 tegen boekwaarde gaat lukken betwijfel ik sterk: ik houd rekening met een niy van minimaal 4.5% en dus dik 20% korting, i.e. dik EUR 2 mrd.